杭州西溪水岸价格 大华西溪风情价值解析—倒挂1万+？最新放风9月初首开，均价3.3-3.5万/平

未来科技城神秘午餐

近6000人聚集西溪别墅斜角

大华西溪风情观致别墅

建筑面积约105-166平方米

最新消息是9月初开业

单价约33000-35000/平方米

虽然在5月初，小胖团队就通过现场考察和与内部人员协商的方式向大家爆料，大华西溪风清观志计划在6月份开业。 说来也不好意思，一转眼就已经八月底了，还没开市呢。

但是……重大消息来了。

本周，大华西溪风情的销售突然活跃起来，邀请之前到过售楼处的买家进团。 不过，警告一句：大华西溪风情将于9月开放，如果不是很快的话，也会在9月初开放。

△销售回复购房者截图

本篇文章，小胖将主要带大家了解一下大华西溪风情的“前世今生”，看看该项目为何如此受关注，其价值又是什么？ 出售的团体到底是什么？

新村基本情况

超大尺寸，近20年发展

大华西溪风情位于西溪湿地一级水景控制区内，距离西溪国家湿地风景区仅400多米。 整个建筑雄伟，有兰亭明园、水榭明地、水榭香地、汉宫、越宫、承宫、观止、承品。 包括别墅和联排别墅，建筑数量达到数万栋。 数百栋建筑物。

△这并不夸张。 在这张图中，你看到的3/4属于大花西溪风格。

新村由上海本土房地产开发商大华开发。 一、二期住房于2001年左右交付，最后一批别墅现已看房。 整个工程耗时约20年建成。

这些组团大部分已经流向二手市场，剩下的观致组团预计将在明年底或今年年初交付。

新村由上海彩虹物业封闭管理。 有会所、幼儿园、社区活动中心、游泳池、儿童游乐设施等，但这些都不是重点。 大华的魅力在于其不到1的容积率，还有自己的水景资源。 仅水域面积就有17万平方米。 搬到这样的房子里是什么感觉？ 体验图库：

我喜欢这丰富的资源和水景。 我不需要去湿地。 我家旁边有一个氧吧。 非常宜居。 这也是为什么大华西溪风格成为很多城南高端人士居住的首选。

据小胖了解，不少“互联网行业巨头”在这里购车。 例如，马爷爷和十八罗汉中的许多人都在这里购买了房产。 另一个例子是政治大亨吴小晖，他在这里也拥有4处房产。 该别墅于2019年在阿里拍卖。

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曲线分析

空间利用率不太好

大华西溪风情新村的组团较多，有别墅、联排别墅，涉及的房型也很多。 从目前二手网站上的房源来看，面积从55平米到400多平米不等。 而且由于建成时间较长，大部分房型设计还是比较陈旧，空间利用率不是很好。 本文选取一些房源分布较多的房型进行分析：

89平米三房房型：

此房型为大华西溪式三房两厅一卫loft。

房型点评：

三开间朝北，采光良好。

独立储藏室设计，功能性强

客厅的窗户位于次卧，可能不太方便晾晒。

北区的卧室和卫生间稍小一些。

135平米三居室阁楼：

此loft为大华西溪风格三房两厅两卫loft。

跳转层评论：

三开间朝北，采光良好。

卧室套房设计，设有独立浴室和更衣室

南北各有双露台，但北窗只有2.5平方米，用途不大。

166平米两居室房型：

此房型为大华西溪式两室两厅三卫loft。

房型点评：

朝南双人套房设计

餐厅和书房连为一体，有7.7m宽的露台，采光良好。

卧室带9.6平米书房（别墅配置）

客厅宽敞，可以当小房间使用。

没有单独的自习室

177平方米的双层三居室公寓。

此loft为大华西溪风格三房两厅四卫loft。

跳转层评论：

南北双花园

三间套房设计，设有独立浴室

卫生间虽多但面积较小

北侧卧室面积较小

260平米六房loft：

这套loft是大华西溪风格的公寓，有六间卧室、两间客厅和三间浴室。

跳转层评论：

南北双露台，几乎每个主功能室都有露台

南明通向胡家园

卫生间面积太大，套间设计偏小。

462平方米六房阁楼：

这套loft是目前大华西溪风情挂牌楼盘中最大的loft：七房两厅四卫，基本上没有一个是2000万买不到的。

跳转层评论：

一楼有2个房间，可作为奶奶房/带花园的客房

每层都有阳台/卧室，功能比较多

三套房设计

总体来说，大华西溪风格虽然占地面积较广，但很多loft的设计都存在空间浪费的情况。

周边配套分析

工业和商业都很重要

整个西溪风情新村很大。 从里面走出新村需要很长时间。 庆幸的是，新村配备了完善的直达列车，方便了居民出行。 离开新村后，周边设施如下：

商业方面：世纪华联、北大资源博雅城、秦城里、西溪八路山、龙湖西溪天街、梦想小镇等都在附近。

教育方面：武昌小学、十五中崇德学校、杭州师范大学三墩学校等。

交通方面：距文一大道（城南主干道）、杭州绕城高速不远。 出行还是比较方便的。 还有一个机场立交桥正在建设中。

产业方面：阿里巴巴淘宝城、浙江海外高层次人才创新园、乐福海邦园等。

其他资源方面：西溪湿地风景区等。

总体来说，新村不仅距离轻轨较远（可能住别墅的人很少依赖轻轨出行），而且还有普通中学等配套设施。 毗邻阿里，产业资源丰富，发展前景广阔。

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市场形势分析

以最近在别墅里的一群人为例。

大华西溪风情刚开业时，这里的别墅总价只有4000至5000元/平方米。 即使是2016年，也在2.7万/平方米左右。 现在，如果交易完成，由于组团成立年份不同，产品也不同。 首先，交易单价存在显着差异。

如果以最新的诚品组团为例，其成交价在4.5万/平方米及以上（与在售的观致一样，是别墅产品，呈现1万/平方米的倒挂）。

从近半年成交情况汇总来看：特殊时期结束后，诚品集团共销售房屋22套，其中7月份成交最为活跃，既有中高低楼层，主要是面积89平方米，连2栋房子。 成交单价超过50000+，可见很多预算有限的购房者也非常认可这里。

在这样的市场条件下，这是一个如此宜居的新村，所以才有这么多双耳朵关注着它正在出售的旅游综合体。 既适合自住，又适合投资。

观致别墅信息发布

这次推完之后，完全是二手的。

关于观致集团的详细信息，当然，小胖已经对房源做了非常详细的审核，包括楼盘的落地分析、内部实景照片等，对比诚品的书，门面和花园管治有点普通，还不错，具体如下：

大华西溪风情观致别墅定位为纯低密度改善。 共有7栋楼，7-8层。 位于六期项目南侧，京昌街两侧。

跳转层集合：

118平米，四房两厅两卫：

◆三开间户型朝北，南向阳台，带露台。 酒店朝东，面对京昌街，所以有一定的噪音。

135平米，两室两厅三卫，带侧盖：

◆三开间坐北朝北，酒店一侧设有宽2.75米的通风井。 如果以后可以浇的话，双层的就好了。

137平米三房两厅三卫中间：

◆功能性好，南北通透。 比135平方的公寓多了一个小门厅。 遗憾的是卧室面积略小，而且卧室和酒店外观都是双层设计。

166平米三房两厅三卫户型：

◆主卧室和书房都很宽敞，符合该区域的合适尺寸。 酒店朝南的一侧还设置了通风井。 以后应该可以通过浇注的方式来扩大。 双层建筑整体功能性良好。 不幸的是，第二个守卫是一个秘密守卫。

总体来说，西溪风格的loft跟不上时尚。 阁楼里只有三间卧室，从规模上来说并没有什么大的惊喜。

门面实拍

观致别墅的外立面是时下流行的新欧式风格，与万科西王、和景盈月泰比较相似。

外立面喷涂大面积红色涂料并添加少量棕色添加剂。 一楼及部分区域使用少量干大理石。 底部设置角柱。 是新欧式风格的代表设计。 山墙在七层和顶层。 设置、干燥悬挂在铝上。

外墙涂料施工质量一般，部分区域因阳光照射略有凹凸不平。

花园实景| 5.1 北京小胖楼观景拍摄的照片

站在花园路上，可以观察到建筑的宽度基本在25米到30米左右，对于8层别墅来说还不错，采光也比较有保证。

PS：由于篇幅有限，仅展示部分实拍。 如果想看更多《大华西溪风情内景实景》，请加小胖君好友请求：

△2019年9月航拍照片，供周边环境参考。

外围接口：

①东侧是京昌街，马路对面是花园梅林山庄、昆仑府。 后期京昌街两侧噪音较大。

②东北侧。 本场比赛创造了近6000人抽号的“传奇”，北区仍在等待开赛。

③北面有沟渠，堤旁是广东福利体育彩票发行中心和西溪尖沙咀。

④西边是西溪风情六期观致别墅区。 现场检查发现，别墅区与别墅区并未分开。 园林环境极佳。 晚餐后，无需到新村外散步或慢跑。 内部条件极为优越！

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■华润杭州湾·悦府打破上海别墅开盘纪录，开启新时代

12月25日，北京去年第三块纯住宅用地——江岗山住宅地块进行拍卖。 楼面价近8万/㎡，刷新去年10月上海7.5万/㎡的楼面价，夺得全省总价。 住宅地王！ 在全省地王的带动下，上海别墅价格开始走低，超过15万/㎡的别墅总价将成为最低门槛！

全省总价地王诞生后，12月26日下午，上海最好的别墅项目#华润上海湾公馆在上海湾体育中心开盘。 首批实现单价13.8万元/平方米，销售额近42亿。

作为上海房地产的历史性项目，华润上海湾悦府自推出以来就受到市场的强烈关注。 其首开不负众望，成功打破上海别墅市场多项纪录：该项目创下了上海集体物业物业管理的最高单价； 上海8万/㎡以上别墅物业开盘销售速度最快； 创造了近42亿的销售额，这也创造了北京8万/㎡以上别墅物业开盘记录！

如此一来，华润上海湾·悦府才能引起如此强烈的市场反响，开启北京别墅的新时代。 归根到底，来自于项目的顶级配套、顶级产品……我会一一分析！

■真正的世界级综合体，汇聚优质城市资源

华润上海湾悦府的出现，从面积、区位、资源水景到产品、生活水平等，完美满足了大家对真正好房子的想象。 这样的顶级住宅不再只属于华润，也不仅仅是未来的领导级住户。 它们也是整个城市空间乃至社会公共价值的伟大成就。 他们是最中层领导阶层的居住“乌托邦”。 。

1、国际金融湾区占据城市天际线

华润上海湾位于北京湾超级总部基地和后海金融总部基地核心交汇处，毗邻深港东部走廊。 是连接前海港的国际金融湾区。 与前海不同的是，上海湾和后海金融基地不仅仅是纸上谈兵，而是已实际初具规模，必将成为上海未来五年的发展中心。 华润上海湾坐落在这样的黄金地段，自然成为了一个有价值的目标。

随着上海城市中心不断西移，后海是广州未来东部中心区的重要载体，代表了上海城市中心的发展趋势。 如果将后海中区总部基地和上海湾超级总部基地作为一个整体，在后海金融总部基地和上海湾超级总部基地的双重规划下，将成为北京未来的城市天际线。

华润上海湾位于广州湾区核心，享有双重规划优势。 除了立足现在，还放眼未来。 是上海建设国际超级城市的中心之一。 华润上海湾的高端住宅形象不言而喻。

上海两大总部基地集中于此。 它也是世界级的科技中心、世界级的网络中心、世界级的金融中心。 未来将成为中国最重要、面向全球的总部基地。 这里的创造力如此强大，目前人均GDP已经超过美国，成为世界级的科技创新和金融服务中心。

2、深圳顶级城市配套拥抱人类最高价值

华润上海湾悦府赋予人居的神圣感，在于项目所处位置所带来的山、海、城市、湿地等多重极致水景。 滨海东路毗邻大厦东侧，连接上海四大中心区。 东西20公里的中心点是华润上海湾·悦府。

也就是说，以公馆为起点，目力所及的十公里范围内，包含了上海最多、最神奇的城市和自然资源。 宅邸西北方向的视野没有任何遮挡。 这里是上海和台湾两座城市之间最美的天际线。 连接两座城市的上海湾第二大桥清晰可见。 就连旁边的台湾风景，也是公馆的日常风景。

事实上，这里也是上海的活力中心。 占地约30万平方米的世界级北京湾体育中心和沿海岸线纵深15公里的北京湾滨海风景区就在楼下，东面和南面拥有无与伦比的海景。 但隔着春茧、后海湾景区，视野开阔，一览无余。 除了西北的红树林湿地风景区、沙河高尔夫水景、楼下正在建设的硅谷风景区、南边的大南山风景区……顶级的自然人文资源尽在眼前。

此外，华润上海湾·悦府还聚集了顶级的城市配套设施。 项目紧邻南山繁华的中央商圈，包括海岸城、天利名城、保利影城、海雅百货等主要国际生活消费区。 概念和商业项目有机地结合在一起。 规划包括剧院、博物馆、影院、科技博览中心、购物中心等多元化综合文化产业，为居民提供一站式多元化国际化生活体验。

轻轨更是方便。 目前开通的轻轨2号线后海站位于华润上海湾西北约900米处。 步行仅需15分钟，为公屋居民出行提供更多选择。 此外，轻轨11、15号线交汇的后海站、科苑站就在华润上海湾楼下。 豪宅的住户随后可以下楼乘坐轻轨前往全城。 其中，被誉为“机场快线”的11号线，从项目到机场约10分钟车程5站，可最大程度节省交通时间。

3、精心打造，上海最具生活感的三代住宅

项目拥有的区位、资源、品牌都无可挑剔，而华润上湾所生产的产品品质也是众多客户痴迷的原因之一。 以在产品和服务上赶超客户期望为目标，执着追求卓越，励精图治，打造典范作品。 从市场和价值的角度来看，这款模型杰作已经得到了市场的高度认可！ 从华润幸福里、华润银湖蓝山到华润城，再到华润上海湾·悦府，一路走来，可以一睹华润卓越的产品力。

作为华润上海湾的住宅产品，该公馆一期仅有约290户，均为约240-365平方米的大尺度空间布局。 据了解，在最初的设计中，该豪宅原规划为4栋4单元。 为了最大化建筑宽度、景观面积和园林空间，华润置地考虑了总体规划，将规划缩减为2栋4单元，并通过交错布局设计，大大减少了南面的采光，保证让每个家庭都享有优越的水景，为每个家庭创造出日益开放的公共空间和更加私密的生活空间。

豪宅样板房以及未来标配的所有大理石均采用设计师独创的工艺制作而成。 将整块“斯拉夫白”大理石置于水下，经过抛光处理，赋予其一种属于材质本质的温暖湿润的感觉。 1吨石雕毛手工打磨，制作出浴室台面和浴缸……悦府所用的所有材料自然地诠释着材质的本质，让住户处处感受到纹理的质感，营造出最好的空间上海乃至中国。 三代同堂的居住典范。

4、深圳最大综合房地产开发商华润置地品质改变城市

同时，华润上海湾·悦府的热销也得益于华润颇具影响力的品牌支持。 华润置地是中国大陆最具实力的综合性房地产开发商之一。 凭借强大的产品建设和交付能力，建立了较大的市场影响力。 华润的力量已经在行业中根深蒂固，这也是众多客户选择华润的原因。 重要原因之一。

目前，华润置地在上海拥有8个重大项目，占据南山、前海、罗湖和上海东部优质湾区的核心区域：北京华润中心、华润上海湾、华润城、华润前海中心、华润银湖蓝山、华润湖北九改造项目、华润1234空间、华润小径湾，总占地面积约300万平方米，总建筑面积超过1000万平方米米，总投资超过1000万元。 从开发规模和项目影响力来看，华润置地已成为上海最大的综合性房地产开发商之一。

而这些品牌力量在华润上海湾·悦府身上得到了充分的展现。 在豪宅里处处都能感受到生活的质朴，更能直接感受到这座城市蓬勃向上、全球化的精神和气势。 华润上海湾公馆所拥有的最佳区位、资源、品牌、配套和居住空间，为世界各地的人们提供了深入全球的最佳生活平台。