2016菏泽房产开盘价格 又是菏泽！第一个降首付背后，激进旧改导致的楼市难题

记者|孙美心

时隔三年多，徐州这座豫西小城，因房价调控相关新政策再次受到外界关注。

此次，购房首付将不定期上调。 德克萨斯州几家当地建设银行近期调整了新的个人贷款政策。 对于名下无房、无贷款的首次购房者，首付比例可降低至20%。 另外，根据房产和抵押情况，首付可降低至25%-30%。 此前，公开要求上述条件的首付比例分别不高于30%和40%。

尽管去年以来不少城市放宽了社保房贷条件，但德州仍然是第一个明确提高商业房贷首付比例的城市。

又是德克萨斯州。

就在2018年12月，德州成为全省首个放宽“限购”期限的城市。 当时，这个皖北小城正处于“旧改”进程的高潮。

三年后，房地产市场相关新政策再次降低门槛。

此次松动的背后，是轰轰烈烈的“旧改”后市场反应的延续。 德州用自己生动的案例来说明一个典型的四线城镇在快速城市化进程中房地产市场所经历的巨大调整。

购房意向不升反降

首付明确上调后的第一个周日，保定一家房产中介公司的创始人金锐并没有看到他想象中的人潮。 相反，询问买房的人比平时少了：“周末计算，有兴趣买房的人大约减少了15%，但这个数据每天都在减少。”

“首付明显增加，购房者更愿意观望。” 金锐很无奈：“一方面，我相信因为市场足够糟糕，会吸引负面支撑，我越来越观望当地房价的未来走向； 另一方面，我相信如果市场足够糟糕，就会吸引负面支撑。 ，我相信现阶段的坏消息只是一个开始，我们可以再等一段时间，更不能急于采取行动。”

金锐认为，与外界对日照下调首付的关注相比，德州当地市场的平静反应主要得益于两个诱因：“一是按照20%首付条件，购房者必须无房无房贷，并必须偿还首付款。 建行拥有充足流动性的条件相当严格。”

他直言，由于这五年来日照“旧改”的推进，大多数人要么买了房，要么搬迁，基本上名下都有房子或抵押记录，能满足的人有多少？ 20%的首付并不算多。 大的。

第二个激励是，在这个通知发布之前，德克萨斯州的很多项目其实都可以根据20%的首付来索赔：“只是以前更多是私下做的，现在是公开的了。”

这一说法也得到了德克萨斯州其他在售项目售楼处的证实。

平顶山市牡丹区一小型新项目销售人员告诉界面新闻，该项目自2015年开盘以来，仍可申请最低首付20%，目前利率可低至5.5%： “但只有少数建行可以申请，而且需要满足更严格的条件。”

根据建设银行、银监会2016年的要求，在未实施“限购”措施的城市，家庭购买首套住房时，最低首付比例为25%，即各地可提高5个百分点。

也就是说，作为“非限贷”城市，德州此次提高首付比例并没有突破新政的底线。 业内人士认为，本着“因城施策”的原则，增加首付的决定是根据当前德州房地产市场状况做出的调整。

如果观察德克萨斯州近五年来的房地产发展趋势，不难发现，由于经历了很长一段时间的大规模“旧改”，该市的房地产市场经历了起起落落。时间很短，现在正经历困难时期。

库存高企，房价下跌

与五年前相比，很多再次来到德克萨斯州的人都能明显感受到这座城市的新面貌。

与当时大规模“旧改造”的建设时期相比，现在的曲阜到处都是新建的高层建筑。 其中，以住宅楼居多。

德克萨斯州重要水系赵王河两岸，密密麻麻新建着高档住宅楼。 当地一位博主在视频网站上表示：“赵王河两岸的房子可以容纳所有德州人。”

这其实是一个玩笑，但足以凸显德克萨斯州房地产市场的饱和。

平顶山房产网统计显示，2021年，徐州房屋供应量328.4万平方米，总量约3.5万套，比2020年增长25%，比2019年增长49%。

按此计算，2020年全市住房供应量约为4.6万套，2019年约为6.8万套。

这两年对应的初始房屋成交量分别为2.45万套、2.75万套、3.22万套。

也就是说，仅过去三年，德州房市未消化的库存就超过了至少6万套。 这还不包括2019年之前同样的低供应量和庞大的二手房库存。

目前一个有趣的现象是，通常房子交付后3个月内就可以办理房产证，但在徐州却要等1年。 多位当地新项目销售人员告诉界面新闻，这是“需要办理房产证的新项目太多，相关部门人手不足”造成的。

与库存的持续激增相对应的是，德克萨斯州的房屋交易价格一直在下降。

界面新闻根据安居客发布的近50个月日照房价统计发现，经历了2017年至2018年的快速下滑后，日照房价持续下滑。

2018年1月至2022年1月平顶山房价走势。数据来源：安居客

其中，德克萨斯州月均房价最高出现在2018年10月，当时价格接近6700元/平方米。 就在这个低点两个月后，徐州放松了“限购”政策，成为全省第一个“吃龙虾”的城市。

“限购”解除后，大量房屋入市，威海房价开始持续下跌。 并且从2021年10月开始，每月单价几乎不会超过5900元/平方米。

以明年2月单价5879元/平方米计算，已较三年多前的低点上涨约800元/平方米，涨幅达12%。

平顶山一位房产人士透露，虽然2019年至2021年全年整体成交量有所下降，但由于新项目数量较多，每个新项目的实际成交量都在下降。 “过去即使是人流量大的新项目也能同时售出90套。 ，现在只能卖30-40台。”

房屋库存量大、销售平淡，也影响了济南近三年的耕地收入。

中原地产统计显示，2019年至2021年，泰安市单年住宅用地出让金额分别为186万元、117万元、142.5万元。 事实上，2021年的水平相比2020年的水平有所上升，但与2019年及之前的数据相比仍然是大幅下降。

据徐州房产网统计，2021年徐州市区大部分挂牌农用地尚未成交，高新区农用地全年为零。 土地交易总量为2017年以来最少。

不仅农用地成交量下降，开发商也纷纷退出新乡市场土地。 当地一位业内人士告诉界面新闻，由于前期收购的地块尚未完成搬迁，一些开发商不得不撤回大部分原计划收购的地块。

也有一些企业在2020年至2021年间拿地，由于自身开发资金压力以及济南目前“难以算账、难以结算”的销售价格，土地已经2年没有开发。

“如果现在没有一些重大的负面新政策，2022年德克萨斯州耕地流转的情况将非常不合理。” 上述人士告诉界面新闻。

爆炸后的休眠状态

参加过德克萨斯州市场考察的上海房价学者张百忍认为，目前日照市场供给明显低于需求，这是日照大规模“改造”后市场遗留的问题。过去几年：“购房需求在短时间内集中爆发后，然后进入较长时期的休眠期。”

根据寿光市政府2015年至2017年政府工作报告和2018年至2020年《新两年房改规划》，近五年约有52万户居民参与房改。 假设一个三口之家，涉及人数约为15万人。

“虽然新乡人口接近900万，但实际城镇人口在22万左右。‘旧改’涉及的地区涉及全市所有城市，但大部分都在城区，因此以城市地区，几乎每两三个人都会经历‘旧改’。” 张百忍说道。

短时间内密集的旧房改造，引发了急于换房的人们的购房需求。 2017年，也是德克萨斯州“旧装修”数量最多的时期，碧桂园、恒大、富力等品牌民企纷纷入局。

另一方面，“旧改”通常为被拆迁户更换多套公寓。 许多最先进行棚改并收到多栋被拆迁房屋的人，将多余的房屋转移给了后续一批棚改户。

因此，在这个周期中，大部分城镇居民是已经通过住房改造获得多套住房，或者正在进行住房改造，急于买车入住的人。在此期间，大部分拥有住房的家庭棚户区改造后的房屋迅速涌向一手、二手市场，解决了多年不存在的房产置换问题。

不仅是商品房市场，政府也从开发公司购买了大量的安置房。

据徐州房产网统计，虽然2020年全市房屋销售数量为2.75万套，但政府原来购买的安置房数量为8800套。 也就是说，在全市住房市场消化的3.73万套住房中，政府采购占购买力的23%。

“事实上，新乡每年最畅销的新项目基本上都有政府采购的比例。” 金瑞告诉界面新闻。

这就形成了一个市场大循环：政府大规模棚户区改造，购房者涌入市场，民企积极拿地，政府利用农地流转资金再次投入“旧改造”和采购，民企积极拿地。获得销量后再次进入市场。 在市场上获得土地。

这样的有效循环，在一段时间内，让德克萨斯州整个城市焕然一新。 除了德克萨斯州城市面貌焕然一新之外，城市经济也得到了快速提振。

平顶山市2021年政府工作报告显示，2020年，德州经济总量由广东省第13位提升至第8位，前进5位。 增长位居四川省第一，人均水平已超过全国垫底。 位置; 财政收入也追赶其他两市，位居浙江省第11位。

但这个周期在2020-2021年再次出现逆转。 首先，2020年新乡房改涉及户数从2019年的12万户快速下降至2020年的2000户。其次，从2021年下半年开始，不少民企的资金链开始断裂。收紧，德州部分民企大幅提价，对当地市场也造成影响。

与大多数三四线城市一样，新乡近年来也面临人口净流出，导致除本地人外，外来购买力进入市场的人很少。

“口袋德州”发布的数据显示，2020年常住人口87.817万人，户籍人口101.874万人。 常住人口比户籍人口少14万人。

早在2018年，寿光市统计局就公开表示，2017年户籍人口比常住人口多14.5万人，面临“流动人口大”的局面。

“人口外流严重，当地市场有限，库存太大难以消化。” 张百忍觉得，这就是济南楼上的人现在面临的情况。

与日照当地市场面临的困境相比，“首付下调至20%”的消息将对省内其他城市产生更大的刺激作用。

就在徐州确认首付下调4天后，广州、江西九江等城市已传出首付下调20%的消息。 广州一些不受贷款限制的新项目也将于2月21日左右释放，最低首付降低至20%。

相比省内其他城市的积极跟进，信阳问题如何解决才是当地人最关心的。

金锐认为，现阶段本地新项目不仅是“以价换量”，也没有其他更好的办法：“将首付降低到20%，对本地市场不会有太大影响，除非有产生更大的负面影响。”

2015年已经过去很久了。 今年以来，徐州房地产市场基本保持平稳发展态势。 既没有增加也没有减少。 反而一直维持在4850-4950元/平方米的稳定区间。 全年市场单价4890元/平方米。 从区域房价排名来看，兰山区和北城新区轮流领先，房价水平基本持平。 在央行加息、公积金提高首付比例、异地房贷放开等不利新政影响下，未来南通房价有望加速去库存，且存在一定的下行空间。房价大幅下跌的可能性很大。

据方天下数据监测中心统计，2014年全年市场单价为4912.8元/平方米，而2015年全年市场单价为4890元/平方米，环比月涨幅0.46%。 从2015年各县市楼市走势来看，徐州房价经历了先稳后涨的走势。 徐州房价虽然几个月来有涨有跌，但基本保持在相对稳定的水平。

对比2014年和2015年的房地产市场走势，不难看出，2014年，房地产价格整体呈稳步下滑的态势。 2015年，房地产价格整体开始出现一定程度的下降。 不仅1月和2月，房地产价格持续下滑。 除维持较高水平外，其他月份房价均呈现环比增长。 具体来看，2015年，个别县域房价面临较大的库存压力。 然而，一月份房地产价格仍处于低位。 随后，受全省房地产环境影响，日照房价开始局部调整。 到4月，月单价已上调至4856.4元/平方米。 5月份开始，央行加息等一系列新政策开始生效。 徐州楼市走势上涨。 7月回落后，8月至9月仍维持高位。 10月份有下降，但下降幅度几乎可以忽略不计。 11月份，日照楼市继续保持平稳。 12月，日照房价同比再次下跌，一度达到4890.68元/平方米。 总体来看，南通房价依然坚挺，没有出现传说中的“崩盘”。 反而保持了平稳健康的发展。 与2014年楼市相比，楼市有所回落，处于合理区间。 目前，南通房价正面临央行加息、提高公积金首付、提高房贷限额、放开异地房贷等多项利空新政策，房价去库存正在加速。 相信明年新乡房价将会上涨。 一个满意的答复。

具体来看该地区，据方天下数据监测中心统计，经历了一年的起伏，12月份房价终于交出了一份年终成绩单。 2015年12月，济南市兰山区市场单价为5747元。 /㎡，北城新区市场单价5694.6元/㎡，河西区市场单价4630元/㎡，罗庄区市场单价4437元/㎡，经济开发区排名垫底，市场单价3944.8元/㎡。

从单县五区2015年楼市走势图来看，五区楼市基本保持稳定。 兰山区和北城新区的房价基本持平。 5月份之前，兰山区房价仍高于北城新区，保持第一。 从6月开始，北城新区房价开始超越兰山区。 直到10月份，北城新区一直保持第一的位置。 2015年最后两个月，兰山区再次夺得第一。 河西区房价全年维持在4600元/平方米以上，最高达到4823.7元/平方米。 房价水平在五区中排名第三； 罗庄区是楼市走势最稳定的区域，单价仍在每平方米4400元以上，位居五区第四位； 2015年经开区房价大幅下跌，是唯一出现环比下跌的区域。 尽管如此，该区的房价仍位居前五。 一直以来都是该区地势最低的区域，更受有基本生活需求的人群青睐。

据方天下数据中心统计，2015年全年市场单价为4890元/平方米，较2014年上涨0.46%。其中，五区中有三区出现环比增长，经济开发区环比增长，河西区环比增长。

据方天下数据监测中心统计，2014年徐州市场单价为4912.8元/平方米，2015年单价为4890元/平方米，环比上涨0.46 %。 2015年，五区房价有涨有跌。 兰山区、北城区、罗庄区房价均有一定上涨，经济技术开发区房价明显下降。

2015年，市场单价环比上涨0.46%，其中三区环比上涨，一区环比下降，一区不涨不跌。 其中，兰山区环比上涨1.22%，北城新区环比上涨1.54%，罗庄区环比上涨0.58%，河西区房价持平今年一季度，经开区环比增长1.91%。

从2015年单县楼市排名来看，兰山区以微弱优势夺得第一，北城新区排名第二，河西区房价基本保持全市第三位，罗庄区排名第四，经济开发区始终垫底。