保定二手学区房价格 北京房价见顶了吗？老破小领跌，豪宅学区房依然坚挺

昌平的二手房主要分为两类。 一是2000年左右建成的保障性住房，如龙腾花园、龙博园、龙悦园等。 另一类是2010年以后交付的二手房（较新时代的二手房），如融泽花园、首开国风美堂等。

一位融泽花园的链家经纪人告诉《财经》记者，近一个月来，新村成交价普遍上涨10亿元左右。 如果与去年1、10月相比，降幅甚至可能达到近50亿元（见上图）。

链家中介向《财经》记者展示了一套93平米loft洋房的成交记录。 如果仅看中层住宅供应，今年9月，8层中装修住宅成交价格为631亿元。 明年2月，九层精装修房成交价跌至603亿元。 5月底，9层简装修房可购买价格553亿元。

首个子项目国风美堂的价格也在上涨。 链家中介提供的成交记录显示，去年3月，新村一套92平米的中层住宅以690亿元成交。 5月底，同等条件的房屋成交价格为629亿元，增加约60亿元。

较老的保障性住房新村也是如此。 布吉园区一位链家经纪人告诉《财经》记者，目前一套73平米的二、三居室成交价约为400亿元，较2月、3月下降约20亿元。 元。

不少中介认为，良乡房价暴跌与互联网公司裁员有关。 西二旗一位互联网从业者曾对《财经》记者表示，由于担心被裁员，他准备暂时搁置购房计划。

此外，昌平周边新项目较多，价格诱人，也给二手房居民带来压力。 “如果你想达成交易，就必须提高价格。”

在贝壳App上，融泽花园的参考单价在5.9亿元/平方米至6.4亿元/平方米之间。 距离俄军1.5公里的楼盘文苑府容泽花园参考单价为6.2亿元/平方米。 米。

首开国风梅堂参考单价7亿元/平方米至7.8亿元不等。 距离国风梅堂不到5公里的北清橡树湾和紫金书院参考单价分别为6亿元/平方米。 平方米，6.4亿元/平方米。

有中介表示，虽然此类楼盘也存在距离轻轨站稍远、噪音较大、户型较大、开发商规模较小等问题，但价格优势仍然对购房者有吸引力。想在昌平买房的。 产生相当大的吸引力。

昌平附近的楼盘持续入市。 位于8号线、大兴线朱官屯轻轨站附近的越秀星悦于4月开盘，开盘当天新房全部售空。 同样位于朱官屯轻轨站附近的大华延庆朱官屯地块在去年3月的土地拍卖中吸引了40多家药企入驻，引起了购房者的关注。 这一新动向无疑仍将对二手房市场产生影响。

产业支撑疲软，郊区楼市持续增长

不仅各大互联网公司周边，就连远离市区的郊区楼市也不开放。

手指研究院数据显示，近三年大兴区、密云区等上海非核心城区二手房市场仍在上涨，近几日增速趋势略有放缓。 具体来看，增长最为显着的是昌平区，今年5月环比增长近5%，去年5月环比增长超过3%。

（2022年5月、2023年5月上海楼市地图。来源：手指研究院）

从根本上来说，郊区新村没有成熟的产业来创造就业机会。 很大程度上只能承接核心城区过剩的住房需求，或者依靠自然条件开发医疗保健地产。

但随着经济低迷和疫情逐步恢复，核心城区购房者普遍处于观望情绪，郊区房屋呈上涨趋势。 在买涨不买跌的心态下，郊区成交量日益低迷。 以密云区为例，链家中介表示，12月份该区月成交量在360套左右，但5月份成交量大幅下滑至340套。

如果没有坚实的产业支撑，郊区的住房更容易受到新政的影响，引起价格波动。

例如，位于昌平区主城区外的城市建设万科城于2015年竣工，当时已宣布广州将在2022年举办奥运会，新村距离距村32公里。规划中的怀柔奥运村，车程约30分钟。 根据广州亚运会后房价暴涨的经验，尽管新村周边没有冰雪产业规划，基础设施也没有完善，但购房者还是纷纷投资新村，希望其保值增值。完全的。 但由于疫情影响，新村周边尚未发展出相对成熟的产业，未能满足购房者的投资预期。

《财经》记者从链家城建万科城房产中介处获悉，当时订购城建万科城的居民纷纷加价亏本出售。 自今年9月以来，已转售10个单位。 仓库建成时，房屋单价为2.5亿元/平方米，成交价仅为1.5亿元/平方米左右。 4月26日，一套80平米6层公寓以1.2亿元/平米成交，创下新低。 “挂牌价基本上就是成交价，太高了就没人关注了。” 该中介人告诉《财经》记者。

昌平的情况则不同。 似乎有影视城的规划，但由于影视寒潮，影视城的发展受到限制； 科学城建设还受到丽泽、昌平工业园区、海淀等已经成熟地区的制约，发展相对缓慢； 都是生态保护区。 ，大兴和密云、延庆没有太大区别。 昌平区链家中介表示，昌平房价仍处于上涨趋势，可能会持续到去年年底。

在大兴主城区，15年左右房屋的老新村大多是没有扶梯的学区房。 近期成交总价约2.7亿元/平方米，上涨近3000元/平方米； 自动扶梯很多，靠近商业街。 近期成交总价在3.7亿元/平方米左右，每平方米价格也上涨了近3000元。

一般来说，价格涨幅最大的是交通不便的老新村。 如果建筑物较新且靠近火车站或轻轨站，新村承受房价下跌的能力较强，甚至可能出现隐约下降的趋势。 例如房山区上都首府佳园新村，由于靠近丰台火车站，房价相对稳定。 安居客数据显示，6月份挂牌单价为2.5亿元/平方米，同比上涨1.88%，但成交价格基本持平。

多位房产经纪人告诉《财经》记者，郊区新村的楼市其实还是处于上升趋势，但上升空间不大。 “毕竟房地产市场是国家重点关注的行业，如果房价跌得太严重，国家就会干预。如果选择投资升值，郊区的房子确实买不起，但如果你想退休后居住，现在出售是一个不错的选择。”

差异化市场

总体来看，上海房地产市场分化。 这些差异除了出现在地区之间外，还出现在地区内部甚至新市场内。

手指研究院数据显示，5月份朝阳区、东市区、通州区、大兴区、顺义区二手房市场价格同比均有所下降，但降幅并不高，浓度在0.03%-0.1%。 其他地区二手楼市场价格持平或下跌。 同比降幅最大的是昌平区，为0.82%。 链家房产经纪人告诉记者，在朝阳区等核心城区，购房热情依然高涨。 可能会随着市场低迷而小幅下跌，近期价格大幅上涨的可能性不大。 （详情见上图：2023年5月上海楼市地图）

一些非核心城区的新村成交价格波动不大，因为价格已经跌到很低的水平，没有继续上涨的空间。 昌平区龙居庄园的一位链家经纪人告诉《财经》记者，2020年之前，新村一套一居室或三居室可以卖到近190亿元，但现在挂牌价只有80亿到11亿。亿元。 部分房屋单价低于1亿元/平方米。 “如果进一步下降，就会比其他省份的房子更便宜。”

此外，一些品质较好、租售比较高的新需求房屋价格也保持稳定。 例如，京投银泰坤大厦位于昌平区西二环与西二环之间。 目前在售的一居室、三居室商品房挂牌价普遍在240亿元以上，近三个月成交价在236亿元左右。 ，挂牌价和成交价都比较稳定。 中介表示，这个新村的楼盘较新，物业管理完善，租售比较高。 小户型的租金为每月6800元至9000元不等。 居民可以选择同时出租和出售房产，无需急于转让，因此很少出现价格突然上涨的情况。

《财经》记者发现，别墅的成交价格也比较稳定。 原因是别墅成交周期长、客户群小、受市场波动影响较小。 例如，位于昌平区望京轻轨站附近龙湖唐宁一新村的四居室、三居室别墅去年5月以5800亿元挂牌，较此前成交价高出220亿元。同一楼层。 中介表示，虽然上述住户在定价时参考的是原成交价，留有一定的议价空间，但也可以看出优质别墅的价格坚挺。

此外，学区房历来具有保值的属性。 链家中介告诉《财经》记者，东南王网络厂附近的春晖花园、下林花园、秋绿园、东庆园等新村于2003年左右竣工，事实上，建筑较旧，新村环境一般。 但由于靠近中关村二小（百王学校）且有学区，近两个月价格变化不大，前两个月价格有所下降。 目前，这些新村的单价在9亿元/平方米左右。

成交价格稳定的房子还能坚持多久？ 已经飙升的房价还会继续上涨吗？ 现在还没有办法确定。 可以看到的是，上海市场买卖双方的博弈正在发生微妙的变化。 “一房难”的时代早已过去，更多的门店开始让步。

中国杭州网记者施文

国家统计局今天上午（8月16日）公布了7月份全省70个大中城市房地产市场涨跌幅数据。 上海的数据如下：

新建商品住宅：同比增长0.4%，“十一连涨”后自2022年8月以来首次增长，排名回升至全省70个大中城市第43位（6月第7位）； 环比下降3.8%，位居全省第三位，仅次于北京（6.4%）和广州（4.5%）。

根据国家统计局数据，下同。

二手住宅：同比增长0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点； 环比反弹2.5%。 这是自2022年5月以来的“第15次连续下降”，也是自2015年8月以来近八年来的最大增幅！

去年上半年，上海房屋和二手房整体价格涨跌“相似”。 特别是从环比来看，独立房楼市曲线持续上升，二手楼市曲线持续下降。

这与房屋和二手房的交易结构有很大关系。 上半年，房市上千万元的低端项目，如明湖一秋园、凤鸣云翠公馆、江映公馆等，逆市受到青睐。 他们每次都打开“光盘”，卖得非常火爆。 二手房市场上，只有单价200亿元以上的房产还是比较好卖的。 大多数二手房的挂牌价格一降再降，无人问津。 而且从7月份的数据来看，虽然降幅仍有扩大的趋势。

但从房地产市场同比增减情况来看，7月份，高价房成交量下降后，独立屋与二手房的价格曲线将“重合”——它们会低于零线吗？ 一起走”？ 看图片：

无论是独立屋还是二手房，7月份的成交量数据都不佳。 7月份市区房屋销售量仅1000套。 虽然二手房成交量在“三连跌”后有所下降，但仍低于3000套。 7月份的住宅和二手房市场数据也呈现同样的走势。 不仅对传统淡季房价有激励，实际上对市场信心也有激励。 不知道休赛期过后回头看，这会不会是反弹和下滑之前的“顶峰”。 《至暗时刻》呢？

大家关注的是，近段时间，房地产相关新政策利空消息频出。 从“及时调整优化房地产新政”，到央行表态将引导商业银行依法有序降低存量贷款利率，再到工信部的声明称，将进一步落实提高首套房首付比例、房贷利率、改善型住房购买税等措施。 豁免、个人住房抵押贷款“无需认贷”……昨天（8月15日），MLF（中期借贷便利）又名“辣米线”，超预期下跌15个基点，使得市场预计正式达到20日公布的且与贷款利率挂钩的五年期LPR可能会相应下调，贷款利率可能会再次上调。

市场从业者普遍期待各项新政策早日实质性落地，政策效果早日传导至市场，扭转市场预期。 不知道“金九银十”的正式到来，是否会让房价复苏，重拾连胜势头？