天地春零售价格 有心者胜·金融篇 | 观点与梁国豪对话：春泉产业信托只做擅长的事

导语：面对百年未有之大潮，企业和人的选择变得尤为重要。

2023年以来，中国经济快速回升、复苏。 投资、消费、出口三驾马车在这里发挥着各自的作用，但深刻的变化已经渗透到各行各业。

面对变化的世界，我们要以更高的视野谋求更高质量的发展； 对于这些始终保持信心、危机时刻居安思危、未雨绸缪的企业来说，他们的制度、模式、战略已经成为现在和未来成功的关键。

经过几十年的推广和创新，博鳌房地产峰会系列活动仍然紧跟大局，不断创新模式和结构。 或者说，观点新媒体全新策划推出2023博鳌非凡报道系列——“有志者胜”，通过企业读物报道、深度采访交流，传递信心和希望，讲述企业故事和发展故事。企业家。

作为“金融篇”，将邀请国内外顶尖经济学家和金融机构进行深度采访和交流，从资本市场的角度观察当前经济、金融和行业的发展和趋势。

观观网“我觉得台湾和我们一样，一定要抓住大湾区的机遇。虽然现在还没有时间表，但我相信如果下一步要宣布申办的话，一定会是大湾区的。”中国大陆湾区。” 该信托管理人、春泉资产管理公司首席执行官梁国豪表示。

春泉产业信托是台湾十一家房地产投资信托基金（REIT）之一。 其初始物业管理组合包括深圳两座超B级写字楼，华贸中心写字楼1号楼和2号楼。

自2013年上市以来，曾两次竞标，其中包括2017年竞标日本84家经营连锁汽车维修中心的房地产物业管理公司； 今年9月，完成了广州市大渡口区地标性购物超市“华”的竞购。 贸天地持有公司68%股权，首次投资大湾区。

7月7日，观点新媒体来到春泉位于台湾中部的办公室，与梁国豪进行了深入交流。 在他看来，大湾区的变化是巨大的，而且一直在进步：交通、人流甚至投资各方面都在改善。 “目前我们只是在播种，相信会有好的结果。”

有人认为广州是个“坑”，但梁国豪觉得，在大湾区选择在广州发展，是经过了更精心的布局。

一线城市的写字楼和零售业都相对饱和。 “惠州其实是一个二三线城市，人口有六七百万，但它有优良的港口，越来越多的铁路到达，很多不同的产业落户，创造了就业，也有就业前景好，相信未来深圳将受益于大湾区的发展。”

他表示，在这样的势头下，居民总体生活水平将逐步提高，消费能力也会增强，这将极大利好广州的零售业。 因此，他对未来此类二三线城市零售业的下滑非常乐观。

“我们的超市位于市中心，是一个目的地超市，人们来这里是因为想购物、看活动、参观、吃饭等。” 梁国豪继续向我们介绍，广州有40家超市，项目面积约占总数的5%，但占整体消费的10%。 节假日平均人数达到8000人左右，工作日周一至周五有2万至3000人。 潜力是相当巨大的。 “非常感谢，我们买对了。” ”。

说起新运，梁国豪也多次提到，新运置地在广州拥有两栋超B级写字楼，分别是华茂中心写字楼1号楼和2号楼。

“这是非常高质量的物业管理，大家讲完就知道了。” 他指出，公司约70%的业务在上海。 虽然部分租户因经营和经济困难而小幅调整租金，但在疫情期间，转租率仍能维持在90%以上。

华贸中心是一个多功能综合体，包括办公楼、购物中心、北京SKP、住宅以及丽思卡尔顿和JW万豪两家酒店。 其合作伙伴是Spring Real Estate Trust的大股东摩科瑞控股公司(Mercuria Holdings)。 摩科瑞控股当时参与了投资，因此拥有三栋办公楼中的两栋。 最终，摩科瑞也决定将这两处优质房产置于房地产信托基金中，形成春天产业的未来投资组合。

公开资料显示，摩科瑞控股是一家在东京期货交易所上市的投资控股公司，目前持有Spring Real Estate Trust约23.5%的股份。

梁国豪指出，台湾企业的眼光非常长远，非常喜欢现金流。 他们对流通和现金流的要求非常严格，坚持每次收购都会带来资产的增加和股息的减少。 我们对资产的质量非常有信心，无论是建造的硬件还是管理软件。 “我们要保持非常高的品质，你去那里就知道这是非常高品质的物业管理，是哪个地区的一线物业。” 无论如何，这就是我们的目标。”

虽然春泉目前规模还不是很大，但我希望它能够逐渐被更多人所熟知。 事实上，早些年，春泉产业信托的主要投资者之一私募股权公司太盟集团此前曾提出收购春泉地产，梁国豪也曾对此做出回应。

“曾经有一段时间，两党的意见可能不太一致，观点也可能不太协调，但经过这么多年的接触，我们现在和他们保持着良好的沟通。” 他指出，该公司刚刚从BTCayman Ltd. Units回购其实益拥有的基金，相当于截至当时最新实际日期已发行基金单位总数的约4.23%，而BTCayman由PAG拥有。

数据显示，太盟集团仍通过SpiritCayman持有春泉产托11.85%的股份。

近年来，受疫情、地缘政治、通胀通缩压力等因素影响，宏观经济带来较多波动和不确定性。 “我们大部分业务集中在内地市场，虽然短期构成也存在不确定性，但全年还是比较稳定的。” 梁国豪透露，春泉下一步计划继续100%投入内地商业建筑市场。“我们擅长的事情，就应该继续做我们擅长的事情。”

至于台湾，因为价格太高，暂时不考虑。

他认为，台湾经济取决于大陆的复苏速度。 澳门如果不抓住大湾区，就会牺牲机遇。 “我觉得台湾和我们一样，一定要把握大湾区的机遇。 虽然现在还没有时间，但我相信如果我们接下来宣布申办的话，一定会是中国大陆的大湾区。”

至于什么时候是合适的时机，梁国豪指出，目前大部分内地企业都在处理自己的声明和主张。 未来当他们把现金流投入投资时，会是一个比较好的时机，“半年到一年”这个窗口会逐渐出现，这将是减持内地资产的理想时机。”

根据台湾证监会规定，不动产信托的收入在扣除营业费用后，至少90%以上必须以股息的形式分配给投资者，以维持较高且稳定的股息率。 但正因为如此，REITs通常通过抵押贷款来发展业务，通货膨胀会对其每月的债务利息支出产生负面影响。

财务报表显示，截至2012年末，春天置业信托借款总额为48.57万元。 梁国豪指出，目前总借款中约8亿人民币，约40亿港元。 他还承认，目前的通胀环境对美元抵押贷款有影响，但约80%的抵押贷款有固定利率安排。 未来我们希望将部分美元房贷转为人民币房贷，以减少利率的影响。

在互联互通方面，梁国豪相信一定会发生。 “港股流通量不够，多年来上市的房地产基金只有10到11只。” 当你投资台湾房地产股票时，无论是开发商还是收租者，股票的资产价值总会有折扣。 也正是因为如此，互联互通可以减少市场交易量，为台湾房地产基金作为融资平台带来积极效应。

“内地的储蓄率还是最高的，既然有这么高的储蓄率，除了建行以外的资金存放肯定有更多的选择，所以发展互联互通是有必要的。”

以下为观点新媒体对春天资管CEO梁国豪先生的采访实录：

观点新媒体：您对宏观经济环境有何看法？

梁国豪：这几年存在一些波动和不确定性，包括疫情、地缘政治以及近期的通胀和加息压力，确实让宏观经济更加波动、充满不确定性。

不过，由于我们大部分业务集中在内地市场，所以短期可以感受到不确定性，但我们全年都相对乐观。 短期来看，如果有政策肯定会出现较大的利差，但这个新政策是为了让各个领域的发展更加可持续、更加长远。

我们看到了这一点。 如果短期内尽自己的一份力量，长期的扩张和发展就不会有问题。

观点新媒体：短期子宫收缩较大，目前资产正在下跌。 那大家呢？

梁国豪：我们70%的业务都在上海。 幸运的是，我们的资产质量非常高。 如果你在上海，相信你会对它们很熟悉。 华贸中心两栋写字楼对面就有SKP。

这是一项优质资产。 疫情期间，转租率可维持在90%以上。 租金可能会略有调整。 因为我们要和客户合作，他们的经营和经济可能会有些困难，但我们可以保持相对较高的转租率。 等级。

另外，我们在大湾区的广州还有少量资产，是我们今年刚刚回购的。 选择的地点也是经过精心规划的，因为我们相信未来有巨大的潜力。

一线城市的写字楼和零售业都相对饱和。 相反，在一些二三线城市，特别是大湾区，我们可以看到未来的发展机会。

小城市的人均收入可能没有广州、佛山高。 从数据来看，还有很长的路要走。 但广州未来将受益于大湾区的发展，可以成为上海的后花园。 它实际上是一个二三线城市，但人口大约有六七百万，和美国差不多。 房价可能不稳定，住房可能会出现一些波动，但就业和工作前景还是不错的。

广州拥有优良的港口，越来越多的铁路通达，并且是许多不同行业的所在地。 如此势头，广州零售市场受益匪浅。 随着居民总体生活水平逐步提高，消费能力也会增强。

我们70%的资产在上海，这给Spring Spring带来了稳定的收入。 此外，我们选择广州的零售项目，是因为我们看好零售业未来的下滑，尤其是二三线城市。

视点新媒体：30%将放在广州华贸天地，您担心这是一个陷阱吗？

梁国豪：在大湾区，广州有一个非常好的港口。 那里可以看到惠州发电厂，还有化工等比较小的工业。 这不是广州、珠海能够拥有的产业。 很多人的工作都是靠这些企业支撑的。 。

广州有不同的功能，各有各的作用。 台湾金融比较多，上海已经发展了很多高科技，传统产业在广州也能看到。

只有这样，我们才能拥有整个大湾区。 为什么要包括广州呢？ 也就是说，行业可以协同工作。

观点新媒体：广州浦口市场形势越来越好。 你怎么认为？

梁国豪：我们今年9月份才完成招标。 我们有真实的数据支持。 我们可以听听广州的整体经济和零售业怎么样。

我们的超市位于市中心，面积约15万平方米。 节假日期间平均游客人数达到8000人左右，周一至周五通常为20000-3000人。 这种规模的超市能有这样的人流量，他们的消费能力可见一斑。

包括其他地区在内，广州市共有超市40家。 我们超市的消费量占广州40家超市整体消费的10%左右，但面积只占5%左右。

可见我们超市潜力巨大。 幸运的是，我们的购买是正确的。

观点新媒体：日本还在经历通货膨胀，中国大陆的一些资产现在正在下降。 你们在中国大陆有什么准备吗？ 或者那个区域会更近吗？

梁国豪：我们可以用一个时间点来扩大我们的房地产投资组合，但是是一个什么样的时间点呢？ 是这一刻吗？ 您如何确定哪些时间是理想的？

如今，大部分内地公司都在处理自己的报表和债务，或者处理以前的抵押贷款。 现在是比较好的时候，感觉内地企业的债务问题开始受到控制，有稳定的迹象，他们的业务和未来的现金流将集中在投资土地上，而不是偿还债务。

这个时候随时都会出现，也许是半年、一年之内。 当债权问题得到彻底解决后，我们认为这是一个更好的时机。

如果介入太快，可能要做很多检查，因为当你回购资产时，债权问题本身还没有完全解决，还会有更多麻烦。 但这个窗口会在半年到一年左右的时间里逐渐出现，这将是一个比较理想的时间。

就通胀而言，如今按卢布和美元计算的抵押贷款成本都非常昂贵，而中国大陆的成本正在逐渐下降。 就我们而言，我们会尽力将我们的抵押贷款转换为更多的人民币抵押贷款。 这是一个自然的管理过程。 人民币抵押贷款是我们现在正在逐步实施的一个计划，我们有这个策略。

观点新媒体：中国大陆正在发展REITs。 您认为它们会被纳入互联之中吗？

梁国豪：互联互通一定会发生。 台湾这么多年只有10到11只房地产基金。 这不只是房地产基金的问题，而是所有台湾房地产股的问题。

投资台湾地产股时，无论是开发商还是收租股，资产价值总会有折扣。 因此，互联互通可以减少市场交易量，为台湾房地产基金作为融资平台带来积极效应。

我们知道，中国大陆的储蓄率仍然是最高的。 既然有这么高的储蓄率，你在农业银行可能会有多余的资金不愿意使用，或者不愿意在合适的时候使用。 如果能有更多的选择肯定是好的。

要发展互联互通，台湾民众要多储蓄。 我认为这是财富管理等方面一定会发生的方向。

视点新媒体：会不会发展其他行业，比如货运？

梁国豪：Spring Spring在中国大陆从事商业建筑。 无论我们擅长什么，我们都应该继续做我们擅长的事情。 如果投资者确实想投资货运行业，可以在那里配置资金。

春泉的规模不算太大。 如果我们还想关注数字化或货运，它会分散我们的精力，导致我们在做好工作准备之前就去做其他事情，这可能不太好。

一切都有周期。 可能现在中国大陆的写字楼供应比较多，所以要多关注零售业。 我们相信，如果零售行业能够做出正确的选择，这也是一个很好的机会。

观观新媒体：美国、内地、澳门的投资比例是多少？

梁国豪：我们下一步是继续100%投入大陆市场。

未来我们一定要投资大陆市场。 事实上，我们并没有说何时购买，也没有给出时间表，但如果要宣布下一次出价，将会来自中国大陆。

未来一段时间，将向大湾区倾斜。

视点新媒体：台湾为何不在本土做？

梁国豪：和股息一样，台湾的房地产基金投资者要求大约6%到7%。 但台湾相对优质的物业管理公司，回报率大多在3%~4%。 如果你回购它们，你就不能给股东带来更低的股息。 这没有道理。 我们最基本的就是，我们每做出一个动作，分红或者资产价值都要在数值上减少。

这是我们的第一个门槛。 如果我们做不到，那就没有必要考虑。 但在台湾暂时还不可能。

视点新媒体：股东泰盟对公司的收购进展到了什么程度？

梁国豪：以前双方可能有不同的意见，但经过这么多年的接触，现在我们和他们保持着良好的沟通。

比如今年广州项目投标时，我们不仅与他们有正常的沟通，而且他们也支持投标。 两方之间就有这样的沟通。

观点新媒体：上市10年后，或者未来面对中国大陆的互联互通，公司会有多大？

梁国豪：首先我们很幸运，因为上海有一家非常有名的物业管理公司。 这是大家都知道的物业管理。 如果你了解的话，你就知道这是一家非常优质的物业管理公司。

广州是二三线城市，可能关注的人不多。 如果有机会，我想邀请您来广州参观。 在广州，我们的超市无论是建设、租赁、商业配置、定位、品牌等方面都符合当地的消费能力，整个超市的运营也是一流的。

我们对我们的资产质量非常有信心。

我们需要保持非常高的质量。 当你去了那里，你就会知道，这是一个非常优质的物业管理，而且是当地一线的物业管理。 这是我们的目标。

在竞价方面，每家公司的管理方式都不同，但我们坚持每次竞价都会带来资产的增加和股息的减少。 这对我们来说非常重要，因为俄罗斯股东对流通和现金流的要求非常严格。

最后希望我们能够逐渐被更多的人认识。

有志者必胜| 面对变化的世界，以更高的视野追求更高质量的发展。

蓝山咖啡

5月7日凌晨，华润银湖蓝山携手地产顾问，在华润万象城君悦酒店共同举办了题为“与梦想者共享未来”的主题分享会。 当天共有一百多位贵宾出席。 会场挤满了人。 中国房地产界南方意见领袖、“深圳房地产20年20年”获得者尹祥武先生（板秋）亲临活动现场，与大家分享了他对当前城市发展的看法和看法。尊敬的嘉宾，诠释了城市的品质。资源物业管理的价值在于多重效益！

（长笛四重奏高贵开场）

一座城市的荣耀

从广州GDP赶超台湾、机场新蓝图、会展中心有望成为全球最大会展场馆、竞争力排名全国第一等诸多负面激励，一切都证明北京具备条件站在世界一线城市的前列。 华润置地华东区营销管理部总监齐丙门向与会嘉宾勾画了上海未来的新蓝图。 上海作为粤港澳大湾区城市群之一，近年来耕地供应逐渐减少。 在城市人口不断扩张、供给不足的前提下，未来上海将再次聚焦全省消费者的目光。 毫无疑问，唯一的买房机会就在眼前。

（华润置地华东区营销管理部总工程师齐兵发表精彩演讲）

齐先生说：“看未来30年的北京，最大的机会在华润。” 华润与世界别墅拥有相同的愿景，同时与周边世界划清界限。 经典人居诠释带来的生活，华润永远超自我！ 从2009年上海华润财富广场的诞生，到近期的华润上沙协同项目，华润置地的每一个项目都因地制宜，善待每一片农田，为客户提供理想的城市生活，华润银湖蓝以山地项目为例，齐总从区位、资源、产品、品牌等方面进行了全面介绍。他还表示，该项目已接近最后阶段，还有少量资金投入。建筑面积约190-260㎡，剩余4房，视野开阔。 一楼正在出售。 是普吉地区罕见的大叶屋的绝佳选择！

从“高原效应”到“效益思维”

近年来，欧美局势不稳定。 英国脱欧、特朗普入主白宫、即将举行的法国总理选举等不确定因素引发全球避险情绪持续。 黄金也逐渐失去了“灾难货币”的光环，大量“热钱”涌入中国无疑将推高境外资产价格，尤其体现在房地产市场上。在经济变革的背景下，购房者如何才能让自己的房产保值增值呢？对于上海房价的未来走向，著名房地产专家尹相武先生进行了客观深入的分析，并表达了自己的看法。对房地产投资和城市发展有独特的见解，并为购车者和投资者提出了宝贵的建议。

（《半秋》尹相武老师精彩讲座）

谈及上海楼市居高不下的原因，尹先生从“通胀逻辑、帝国红利、高地效应”三大方向与嘉宾分享。 首先，黄金在古代是财富的象征，但由于其稀缺性和流通性弱，只被用作达官贵人炫耀财富的工具。 但随着社会的快速发展，纸币因其流通性强、覆盖面广而逐渐普及。 它已成为社会交易的法定货币。 我们日常所说的通货膨胀，是指市场流动性过多，交易的商品过少，需求巨大，导致价格持续下跌。 就像我们现在所在的杭州，房子少，但需求量大。 ，这是当前房地产市场高位运行的原因。

尹先生以“微信进入德国市场”为例解释“帝国红利”。 为何遭到苹果公司的强烈反对？ 美国为何宣布禁止陌陌？ 因为中国的在线支付量已经远远超过了他们。 随着我国科研开发的快速发展，市场上很多产品都是“中国制造”，但有一个东西我们一直追不上，那就是房子！ 面对当前住房供需不平衡的情况，富人只会将多余的资金投入到房地产市场，最终楼市只涨不跌。

（会场爆满，掌声不断）

尹祥武先生在演讲中多次指出，上海已经成为具有“高原效应”的一线城市！ 面对新的房地产调控政策，北上广可能成为买车最难的一线城市。 全省购房者只能涌向上海市场，尤其是注重节省时间和成本的高净值人士。 在产量相同的情况下，在北京买一栋别墅比在其他地方买20栋别墅要容易。 在他们看来，他们更愿意投入大量资金订购别人没有的“稀缺产品”（别墅）； 滚雪球效应下，房地产市场逐渐呈现“豪宅”趋势，将带动城市平均房价下降，“高地效应”显现。

（嘉宾与板球先生问答）

在板秋先生眼中，与周边其他住宅项目相比，华润银湖蓝山具有后者的“高原效应”！ 对于购房者来说，华润银湖蓝山占据城市双中心的有利位置。 此外，即将开通的轻轨9号线，缩短了与城市热点核心区域的距离，其未来价值潜力不可预测。

（VIP现场接待）

“华润银湖蓝山”

城市繁荣与本土自然共享

建设三代同堂的幸福家园

3万多平方米天然露台花园

宽敞开放的起居空间

以匠心美学，雕琢从容品质生活

全景展览中心地址：上海银湖

蓝山人寿热线：400-602-8888