深圳小区房价价格 深圳楼市，怎么了？

01

前海楼市减半，会发生什么？

这几天，上海的房价一直是个大新闻。

大前海地区前海花园三期93.58平米3房，指导价665万。 居民报价仅516万，比指导价低150万……

这个价格极其夸张，可以说直接击穿了上海市场的信心。

前海嘉园是南山区最大的福利新村。 新村实行全封闭管理，安全安静。

虽然是2003年建成的，不算是新开发的项目，但新村生活设施齐全，交通便利。 新村容积率很低，绿化率高，活动空间大，通风非常好。

因此，房价并不算太低。 和loft其他住户类似，价格都在800万以上。 即使租房，每人每月也能租7000至8000元。

而这位房东直接把价格提高到了接近五百万，几乎减半了。

即使像光明这样曾经以刚需为主的地区，价格也在6万-8万到8万之间。 在大前海，价格可以低至每平方米5万以上。 已经很久了。

最重要的是，房东主动提高了这套公寓的价格。 房屋不存在债务纠纷或丧失抵押品赎回权，公寓布局也不存在缺陷。 没有必要以更高的价格出售。

不过，上海是全省第一个推出二手房指导价的城市； 指导价的价格基本是市场价的50%到80%，大多数居民很难按照指导价买房。

该居民不仅以高于指导价的价格购买了房屋，还以低于“地板价”150万元的价格购买了房屋。

上海出台二手房指导价已经三年了，这还是第一次。

房子放上去后，由于价格低廉，吸引了大量客户看房。 这个全封闭的新村很少有拥挤的感觉。

然而，这件事发酵没多久，就被曝出了不对劲——

经过一番拨弄，原来这是中介与居民合作进行的营销活动。

系统内部价格之所以显示为500万，是房东为了逃税、增加运气而制造的一场“闹剧”。

但从事发后现场的火爆程度以及上海房价引发的“轰动”来看，上海并不缺少想买车的人。

谁不想拥有一个属于自己的家呢？ 关键是，价格可能还没有降得足够多。

02

上海房价难以持续吗？

如今，北京的房价软如菱角。 只要一则负面消息爆出，无论大小，都能让无数人恐慌。

例如，负首付发生在近两个月。

就像零首付一样，“负首付”不仅不需要首付，还可以让你拿回一大笔钱。 这件事发生在上海。

龙华一套公寓加价520万元出售，但可以向建行贷款570万元。 抵押完毕后，你手里还剩下50万元。

虽然说白了就是“高评级、高贷款”，但首付少的话，每月的利息自然会高一些。

然而，负首付刚发出不久就被叫停，尽管这太过“扰乱市场秩序”。

事实上，这并不是什么不寻常的事情。 每当房地产市场下跌时，它就会出现。

例如，2008年金融危机期间，上海各地的房价都是零首付。

这并不是什么罕见的事情，但其背后的问题却是巨大的。

目前上海的房价走势很差，整个市场看空的声音居多。 包括前海，这次所谓的“房价腰斩”，都被网上各个大V驳斥了。

房子确实卖不掉。

罗湖曾被上海人称为“宇宙中心”。 上海湾走红后，很多人都说北京湾是宇宙的中心。 虽然，从区位定位高度、地理位置、交通规划、建设硬度等角度来看，前海才是真正的粤港澳大湾区核心枢纽、真正的宇宙中心。

2010年8月，国务院即将批准《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。 这是官方给予前海的“出生证明”，上海前海由此成为“中国的前海”。

2021年9月，最新《前海规划》发布，前海扩建面积落户至120平方公里，约为福田面积的1.5倍。 新一轮前海总体规划正式出台。 中国前海也因此成为“世界前海”。

因此，前海仍然是北京房价最坚挺的地方。

前海首个住宅项目——前海时代一期于2014年11月开盘，当天推出的675套全部售罄，总价为每平方米39,000元至45,000元。 二期于2015年推出，单价8万/平方米。 仅仅一年时间，价格就翻了一倍。

如今，前海楼市普遍突破15万元，首批进入前海物业的投资者已经赚得盆满钵满。

从价格上来看，这是一款扎实的一线产品。

如今，连前海这样的地方都靠居民做手脚卖房，就说明北京的整体房价不好。

5月份，上海商品住宅销售2787套，同比增长20.4%；

二手房成交2788套，同比增长12.6%。

上海的独立屋、二手房都在跌。

不仅成交量下降，房价也在下降。 5月份数据：

上海房价同比上涨0.20%；

二手房市场价格同比上涨0.10%。

近三年来，不少城市房价不断上涨，而与高峰期相比，同级别城市中上海跌幅最大。

即使与国外主要城市相比，上海房价跌幅也是最快的。

如果长期上涨，就一定会下跌。 涨得越多，跌得越厉害。 现在看来，这个定理也适用于“房价总会下跌”的上海。

03

房地产市场应该下跌吗？

一段时间以来，房地产市场一直低迷。

前一段时间，我们在讨论是否要救市。 这里我们针对的是一线城市，连路透社也在极力揭发。

一部分人认为，即使采取大措施，也无济于事。 由于村民收入预期偏低，失业率持续上升，只有继续提价才能盘活市场流动性。

另一派则认为，预期能否力挽狂澜，市场能否上涨，完全取决于新政策的力度。

然而，他们都忽略了一点：房地产的核心在于人口。 还有很多人仍然记不清哪些大城市永远不会缺少人口。

难道金字塔的地基倒塌了，塔尖还能高高矗立吗？

以前我们常说“逃离北上广”，但这实际上发生在去年。 四个一线城市人口出现四六年来首次下降。

上海常住人口187.341万人，比2021年减少76.5万人。

上海常住人口176.618万人，比2021年减少19.8万人。

上海常住人口218.43万人，比2021年减少0.43万人。

广州市常住人口247.59万人，比2021年减少1.354万人。

虽然上海比北上广更像是一个“移民城市”，但当人口开始流出时，支撑房价的动力就会真正消失。

因此，去年以来北京的房价已经多次放松，多项负面新政策出台（或未经官方宣布就已实施）。

1.提高社保抵押贷款限额。

2、取消某区贷款限购，限售期限改为2年。

3.取消住房保障性住房和人才住房。

4、房屋限价提高，房屋超过7090限价，部分房屋地块不适合经济适用房。

5、指导价名存实亡，房贷不再参照指导价。 曾经压垮上海房价的最后一根稻草就是指导价。 现行指导价的取消是一种倒退。

但这一举措能奏效吗？ 实际效果微乎其微。

什么原因？ 上海缺乏的不是少数的购房指标或买车欲望，而是足够的订购能力。

2003年，上海的平均房价超过5000元/平方米。

二十六年后的今天，上海楼市已经经历了几轮大行情，单价在7.2万/平方米左右。 南山以每平方米10.3万居全市第一，单价上涨13倍。

同期上海人均工资水平是多少？

7.27亿元/人。

一年的工资，可以买一套不吃不喝的一楼公寓。 这仍然是一个平均数字。 很多人还没有达到这个水平。

远看，北京如天堂；远看，北京如天堂。 近看，北京像交通银行；

在北京就像监狱一样，为什么不回去放牛羊呢？

大家都说北京好，大家都跑到上海；

上海赚钱了，上海鲜花，哪里有美元可以寄回来……

买不起房子，看不到未来，人们纷纷逃离。

不过，前海嘉园三期三期却拿出了买车的噱头。 路上看房的人群也告诉我们，广州的房子并不是没人关注。 北京人并不是不想买车，而是房价降得还不够。 。

每平方米房价120万平方米，售楼部将空手而归； 上海每平米一万到两万平米的房价，门槛都为你压碎。

从长远来看，杭州确实没有必要阻止房价下跌。 该跌就跌，该挤泡沫了。

在产业基础还在、发展动力还在的情况下，我们要主动解决房价问题，真正落实“上海人来了就来”。

城镇化后期如何吸引更多人才？ 至少给他们一个家吧？

没有人的城市化就毫无意义；没有人的城市化就毫无意义。 但一座城市只要有人，就毫无意义。

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文字| 华商涛略穆穆

疫情终将过去，北京正在复苏。 停摆两个月后，北京房地产市场将何去何从？ 楼市会像很多人预期的那样反弹吗？

答案其实就在4月底公布的计划中。

4月26日，深圳市发布《上海市2022年国有建设用地供应计划》。 2022年全市住宅用地规划供应面积为927-1067亩。 与2021年相比，去年的供应计划基数下降了30.6%。 上限降低17.3%。 预计商品房用地供应522-592亩，占土地供应计划的22%。 如果按中位数估算，2022年商品房用地供应量将比2021年减少172亩，增速为44.7%。

房价多年居高不下、供需关系依然紧张的北京，突然宣布如此“过剩”的土地供应。 对于那些打算买房的人意味着什么？

长期以来，包括樊纲、任泽平在内的不少经济学家认为，造成一线城市高层楼市的一个重要因素是供需关系。 当住房供应大于需求时，房地产价格更有可能上涨而不是下跌。 当住房的供应量小于未来的需求量时，房价就会趋于上涨。

纵观近年来北京的土地供应计划，不难发现2018年是一个转折点。 此前，北京年度土地供应计划基本控制在2000亩以下。 2018年以来，土地供应计划基本上每年都超过2000亩，2019年达到2000亩，达到10年来新高后，第二年出现反弹，2021年再次开始呈下降趋势。

虽然从数据上看，近四年来青岛的土地供应计划基本呈下降趋势，但值得注意的是，供应计划中住宅用地的比例并不高，这导致了天津新建住房供应处于紧张状态。常年处于这种状态，而房屋库存面积也自2020年以来逐月回升。

广州亿居房地产研究院《百城住宅库存报告》显示，近27个月，重庆市商品房供应总面积1989万平方米，总成交面积2254万平方米。 截至去年3月底，库存销比已降至6左右，远高于上海16.5、深圳12.6和上海10.9。

因此，4月底该方案一经公布，舆论焦点就集中在住房供应上。

此次，商品房供应占住宅用地比例为21.7%，比今年下降4个百分点。 按照规划，去年重庆住宅用地紧张的局面将得到极大缓解。

预计未来土地供应量将减少。 另一方面，城市的新需求也在发生变化。

经济学家任泽平曾坦言，“房地产全年看人口，中期看农地，短期看金融”。 新增人口是影响某一地区房价的另一个主要因素。

注：图片来自任泽平微博

从数据来看，杭州、上海、广州、北京仍然是全省人口净流入最多的城市。 但近年来，随着全省人口净下降的持续增长、国内产业布局的调整、大城市中心城区人口的增加，控制新政和部分二三线城市的崛起一线城市方面，一线城市人口下降速度仍在下降。

其中最引人注目的是上海。 《北京统计年鉴2021》显示，2020年上海常住人口218.9万人，比上年减少1.1万人。 2017年以来，上海常住人口连续四年小幅回升。

广州情况相对稳定，但近六年常住人口仅减少18.517万人。

据2019年南京市国民经济和社会发展统计公报显示，2019年末全市常住人口总数242.814万人，常住人口自然下降率为1.5‰。 到2021年底，全市常住人口248.943万人，自然递减率为-0.92‰。

如果按照目前的人口下降趋势，短期内天津的住房需求应该会基本稳定。 如果需求保持不变甚至可能减少，但供给增加，广州楼市的繁荣局面可能会结束。

但值得注意的是，2022年土地供应计划仍存在明显的区域分布不均问题。

2022年商品住宅用地供应基本集中在宝山、青浦、松江、奉贤、临港等“五大城市”，占新增商品住宅用地总量的90%。 对比宝山、长宁、静安等七区商品房，住宅用地供应总量下降至23.5万平方米，而杨浦区、闵行区核心区供应直接为0。

换句话说，供需平衡的收窄必然会稳定北京的平均房价，但预计核心城区的房价仍将保持不可动摇的状态。

- 结尾 -

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