无锡工业土地价格 东莞市人民政府关于印发东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法的通知

东府[2018]112号

广州市人民政府关于印发深圳市新兴产业的通知

关于印发土地利用（M0）管理暂行办法的通知

各县人民政府（街道办事处）、市直各单位：

现将《东莞市新建工业用地（M0）管理暂行办法》印发给大家，请认真贯彻执行。

广州市人民政府

2018 年 9 月 11 日

广州市新建工业用地管理暂行办法（M0）

第一章 一般规定

第一条 为进一步规范新型工业用地管理，增强推动产业转型升级新动力，推动高质量发展，建设一批“生产、生活、生态”融合发展的新型工业综合体以优质空间吸引创新要素 促进集聚 根据《关于支持新产业新业态发展促进土地大众创业万众创新的意见》（国土资产条例[2015]5号）和《广东省提高制造业企业成本支持实体经济发展的若干新政措施》（根据粤府发〔2017〕90号精神，结合广东省关于提高制造业企业成本支持实体经济发展的若干新政措施，制定本办法）广州的实际情况。

第二条 根据《东莞市城市规划管理技术规定》，城市土地分类中“工业用地（M）”大类下增加“新建工业用地（M0）”中类。 办理土地供应手续和不动产登记时，农业用地的用途描述为“工业用地（M0）”。

第三条 新型工业用地（M0）是指集研发、创意、设计、中试、无公害生产等新型产业功能及相关配套服务于一体的用地。 新增工业用地（M0）项目建筑包括工业建筑和配套建筑。 本办法所称工业建筑，是指能够用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环评检测等功能用途的建筑。 配套建筑包括大型商业建筑、配套宿舍等。

第四条 新增工业用地（M0）按照下列规定分为不可分割出售的新增工业用地（以下简称“不可分割M0”）和可分割出售的新增工业用地（以下简称“可分割M0”）。工业住房用途的类型。 。 配套用房不得分割、出售。

第二章 录取资格的确定

第五条 新增工业用地（M0）在下列范围内先行试点：

（一）列入《广深科技创新走廊（中山段）空间规划》的省市创新核心平台和创新节点。

（二）广深高速公路两侧1公里以内。

（三）用地面积150亩及以上的城市更新单位。

（四）市统筹、乡镇联动的地块，以及市招商创新办公室确定的市、镇联合招商重点区域。

（五）市区内的凤岗街道、东城街道、万江街道、南城街道，西北地区深圳地区的石龙镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇，以及与北京接壤的其他长安镇、大朗镇镇、大岭山镇、黄江镇可在上述范围外各减少2个新增工业用地（M0）项目。

上述范围内新增工业用地（M0）还必须符合本办法第六条的布局原则。

第六条 新增工业用地（M0）布局应当遵循以下原则：

（1）新增工业用地（M0）应位于交通便利、配套设施齐全的地区。 如主要开发平台、重要开发走廊、轨道交通车站周边、高速公路出入口附近等。

（2）省、镇核心区不再新增工业用地（M0）。 省级核心区包括市行政文化中心区、南城国际商务区、松山湖高新区核心区、滨海湾新区核心区以及枢纽轨道交通站500米以内。 市行政文化中心区和南城国际商务区由市规划部门划定； 其他核心区域由各园区、镇、街道根据实际情况划定，并报市规划部门备案。

（三）允许在工业保护线内布局适量新增工业用地（M0）。 各园区、镇、街道工业保护线内新增工业用地总量（M0）不得超过辖区工业保护线总规模的10%，工业区外无比例限制。保护线。 作为新产业重点发展区域，市内四街道、松山湖高新区、滨海湾新区可适当提高产业保护线内新增工业用地（M0）比例。 每个公园、城镇或街道将提出规划并提交给城市规划部门。 赞同。

（四）鼓励集中化、规模化发展。 连片或相邻土地面积在50英亩及以上的，允许规划为可分割M0； 50亩以上优先规划为不可分割的M0，仅限企业自用； 严格限制将新土地规划为可分割的M0。

第七条 新建工业项目实行选址准入和开发主体准入分开的验收制度。 市规划部门负责受理选址初审。 市招商创新办公室负责受理开发主体审批。

第八条 符合本办法第五条、第六条规定的新建工业项目选地意向，由当地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）向市规划部门提出选址申请。 市政规划部门根据相关规划，下达该地块的规划条件。 不符合本办法第五条、第六条规定，确需规划为新增工业用地（M0）的，由属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，报送工业用地（M0）。报市人民政府审查批准。 规划部门发布该地块的规划条件。

第九条 用地单位应当向属地公园管理委员会、镇人民政府（街道办事处）提出申请。 属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）审核并报市招商创新办公室。 对符合准入条件的开发主体出具审核意见，明确用途类型、分售条件、分售比例、出资比例等。具体细则由市招商创新办公室制定。

第三章 土地管理

第十条 新增工业用地（M0）按照供地方式分为新增用地、“工业转用M0”和农业用地转为M0。 新增土地将通过招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。 “产业改革M0”可以通过合同形式转让，但政府征用并储备后再次提供的土地除外。 若农用地已流转为M0，则无需通过招拍挂方式公开流转（一般工业用地由M1流转为M0，不视为改变用途，但需申请农业土地利用条件的变化）。

集体建设用地符合规划的，可以规划为不可分割的M0。 只有集体经济组织才能拥有自己的产权，并可以出租给外人。

第十一条 取得开发主体准入的企业，可以申请使用新增工业用地（M0）。 开发单位须先与属地公园管委会、镇人民政府（街道办事处）签订工程履约监理合同并收取履约保证金，然后与市国土资源部门签订耕地流转协议。 农用地出让协议应当明确规划条件、用途类型、分割出售条件、分割出售比例、出资比例和建设期限等。

“产业转M0”或农用地转M0的，须向市国土资源部门申请变更农用地利用条件。 农用地受让方在与市国土资源部门签订变更农用地出让协议合同前，须先联系市国土资源部门变更农用地出让协议。 园区管委会与镇人民政府（街道办事处）签订工程履约监理合同，收取履约保证金。 涉及闲置农用地的，须先按照《闲置农用地处置办法》等有关规定办理。

第十二条 新增工业用地（M0）的农用地出让期限为40年，其中不可分割的M0可延长至50年。 “工改M0”土地出让期限为50年。 流转农用地转为M0的，按照原建设用地剩余流转期限确定。

第十三条 新增工业用地农用地最低出让价格（M0）按照下列公式测算：

M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R×

其中：M1为按照一般工业用地市场评估价确定的地价； C为商业服务业用地市场评估价的底价。 容积率系数需参照市国土资源部门公布的国有建设用地基准地价更新修正制度进行修正； X为分割销售比例； R为容积率； N为实际传输周期。

第十四条 “工改M0”项目土地价格按照新增工业用地（M0）农用地最低出让价计算。 扣除原农用地使用条件下的地价后，半价缴纳农地出让金。

第十五条 新增工业用地（M0）原则上不改变用途。 不可分割的M0转让后确需申请分割出售的，土地使用者应当向属地公园管委会和镇人民政府（街道办事处）提出申请。 经市招商创新办公室、市国土资源部门初审同意后，报市人民政府。 赞同。 经批准后，按本办法缴纳农用地出让金（剩余出让期限不变）。 应缴纳的农地出让金为剩余期限内可整除的M0价格与原不可整除的M0价格的差额。

第十六条支持新建产业项目统一规划和功能适度组合。 在新增工业用地（M0）的基础上，可配置一定比例的商业办公（C2）、配套住宅（R0）和公共服务设施用地。 允许不同功能用途的多宗地块作为一块地块整体出让（地块面积不得超过单块地块出让控制上限），并办理规划、土地等手续作为一个整体。 其中：工业用途规划建筑面积不得超过项目总建筑面积的50%； 配套住房规划建筑面积（​​R0）不得低于项目总建筑面积的20%，且仅限向驻场企业转移。 配套住宅（R0）地块应适当集中、合理布局。 应易于与工业地块连接并防止相互干扰，以满足环境影响评价的要求。

第四章规划与建设管理

第十七条 在符合城市总体规划和本办法规定的准入条件的前提下，按照遵守法律法规、提高效益的原则，教育、科研、设计用地（C6）、精简一般工业用地（M1）、商业金融业用地。 （C2）、住宅用地（R）调整为新增工业用地（M0）的审批流程，市规划部门应当优化建立控制性详细规划调整管理规定。

第十八条 新建工业用地（M0）的规划技术参数应当区别于普通工业用地（M1）和商业金融用地（C2）。 在：

（1）容积率原则上不大于3.0，不大于5.0。 在满足城市空间质量、公共服务设施、交通设施、市政设施承载能力的前提下，由属地公园管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，经市政府审批。并经市规划委员会批准。 ，容积率上限可适当提高。

（二）工业建筑中用于生产、制造的，应当符合工业建筑设计规范； 用于研究设计的可参照办公楼设计规范进行设计。

（三）配套建筑建筑面积不得超过工程总建筑面积的30%。 配套宿舍可按照公共租赁住房标准设计。

第十九条 不可分割的M0建设工程设计方案应当经市规划部门审查批准后实施。 整除M0建设工程设计方案应当在市城建领导小组办公室工作会议上报市规划部门审批。

第二十条 新建工业项目的建设管理按照《东莞市优化建设项目审批流程实施办法》等文件的有关规定执行，并参照《国家办公厅通知》 《国务院关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号），着力减少审批流程，提高审批效率，支持项目推进。

第五章 农业用地和工业用房的贡献

第二十一条 新建工业项目必须根据流转农用地的不同情况，向政府无偿贡献一定比例的农用地和工业建筑。 出资比例在耕地流转协议中约定，设计要求、施工标准、建设工期、交接时间等在工程履约监理合同中明确。 捐赠的农用地可用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设； 捐赠的工业建筑可用于城镇吸引优质项目。 具体规定由市招商创新办公室牵头，会同市国土、规划、发展改革、经济和信息化、科技、商务、财政等部门制定。

第二十二条 新建产业项目应当按照下列原则出资：

（一）采用招标、拍卖、挂牌等方式取得农用地建设新建工业项目的，实行“一地一策”，由属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）结合公共土地出让计划明确工业用房配比。 出资的工业产权的产权属于政府。 属地公园管委会、镇人民政府（街道办事处）应当根据地块规划要素、农用地建房成本等合理提出农用地出让最低价。

（二）用出让农用地调整用途或增加容积率新建工业项目的，容积率在3.0（含）及以下的部分无需缴纳，该部分容积率3.0～5.0（含）的按建筑面积计算。 工业用房按5%计缴，容积率5.0及以上的部分按计算建筑面积计10%。 出资的工业产权的产权归政府所有，并缴纳土地价款。

（三）“产业改革M0”要求，按照城乡规划要求，向政府无偿划转农业用地总面积的15%。 地块面积太小无法贡献农用地或者经规划评估不需要贡献农用地的，相应部分农用地的地价按照农用地出让最低价的2倍计收。对应的使用类型。

出资的工业建筑面积不计入新建工业项目可分割销售面积，不占用可分割销售比例。

第二十三条 新增工业用地（M0）属于市储备农用地的，投入的农用地和工业用房按市、镇按8：2的比例分配。 公园、镇街预留农用地，所投入的农用地和工业建筑按2：8的比例在城镇之间分配。

第二十四条 市人民政府持有的出资农用地，由市农用地储备中心管理； 市人民政府持有的工业建筑由中山市工业投资控股集团有限公司持有和管理。市招商引资办公室负责统筹招商工作。

园区管委会、镇人民政府（街道办事处）出资持有的农用地和工业厂房，原则上由园区管委会、镇人民政府指定的部门单位或者国有企业负责管理和管理。政府（街道办事处）。 经营实体。

政府持有的工业建筑原则上只能用于转租。 确需转让的，须根据持有单位性质报市人民政府或属地公园管委会或镇人民政府（街道办事处）批准。

第六章 不动产登记管理

第二十五条 可分割的M0项目中的部分工业建筑，在符合农用地出让协议规定的条件后，可以分割进行不动产登记、出售、转让（其他公共场所、公共设施和其他公共场所、公共设施）依照物权法规定由全体住户共有）物业管理服务用房等除外）。 可分割出让的M0级土地的建筑面积不得超过该土地总建筑面积的49%。 已申请分割出售的新建工业项目，不得再次申请分割出售。 市房地产登记部门应当在房产证上注明“新建工业用地（M0）项目”等字样。

第二十六条 可分割销售的新建工业项目建设单位的开发资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定管理，不动产登记按规定办理。代表他们。 开发主体可以选择以预售或现售的形式进行销售。 采用预售形式的，商品房预售资金须按照《商品房预售资金管理办法》管理，由市工业和信息化部门统一监管预售资金。

第二十七条 开发单位有义务向买受人明确房屋规划用途、土地出让期限、契税、公共修缮资金、物业服务费、水电费、配套建设指标等，并告知购房人应严格按照计划经营和使用目的，未经许可不得改变，代理机构办理房产权证的具体前提必须在认购函中与购房人明确约定购房协议。

第二十八条 工业用房购买人必须是在中国合法注册的法人，符合新建工业项目准入条件，经开发主体资质审核合格后方可参与订单。 市发展改革部门会同市相关产业部门、招商引资办、园区管委会、镇人民政府（街道办事处）制定新建工业项目行业准入目录。

第二十九条 符合分割、销售条件的工业建筑单体建筑面积不得超过2000平方米。 工业建筑可划分为基本单元，每个基本单元的建筑面积不得超过300平方米。 基本单元是指根据《不动产登记暂行细则》和《房屋登记办法》规定，有固定界限、能够独立使用、有明确唯一编号（门牌号、房间号）的房屋。 固定边界可参照市规划部门核发的规划审批文件（建设工程规划许可证和建设工程设计方案、图纸、图册等）。

第三十条 对符合分割、出售条件的工业建筑，按照规划批准文件，以建筑物基本单元核发不动产登记和不动产证书。 具体包括：

（一）开发单位应当在工程竣工后规定的期限内，按照规定向市房地产登记部门申请办理国有建设用地使用权重新登记和首次房屋所有权登记。 《商品房销售管理办法》。

（二）工业用房由开发单位以预售或现售方式出售的，为首次销售。 开发单位与购房人签订认购书和购房协议后，项目投资硬度或年产值比例初审合格的，可按规定申请首次销售重新登记。

（三）工业用房首次出售后，买方再次出售的，属于二次出售。 工业厂房通过股权出售作为资产注入其他公司的，参照二次出售进行管理。

第三十一条 工业用房二次销售的，原开发单位或者政府及其工业用房管理单位应当优先按原销售价格回购； 原开发单位、政府及其产业用房管理单位应当放弃回购。 是的，工业建筑可以在市场上出售，卖方应将一定比例的增值利润上交给政府，具体如下：

（一）首次销售登记完成但未满3年（含）的，增值利润按100%上缴；

（二）首次销售登记完成时间在3年以上5年（含）以内的，按50%的比例上缴增值利润。

（三）首次销售登记期满5年前的，按20%的税率上缴增值利润。

增值利润是指工业用房二次销售的成交价格扣除原销售价格和工业用房转让时出卖人缴纳的相关税费后的余额。 增值税利润由市税务部门代市财政缴纳，市房地产登记部门凭增值税利润缴款单代市政府办理房地产登记。 增值利润上缴市财政后，由市、镇财政按照新增工业用地（M0）管辖范围和农地出让收入制度按比例分配。

第三十二条 可分割的M0项目办理预售手续后，农用地不得抵押。 开发单位拥有的工业建筑及配套建筑，允许整体打包抵押（依照物权法规定由全体居民共有的其他公共场所、公共设施、物业管理服务用房除外）。 允许开发主体以自有工业建筑及配套房屋租赁协议作为质押。

第七章 合同履约管理

第三十三条 当地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）牵头，会同市招商引资办、市相关产业部门组成新兴产业项目督导组，督促落实工程监理合同的内容。

通过招拍挂方式新增工业用地（M0）的，工程履约监理合同经市农用地审批委员会建设用地供应和开发部审核同意后，作为农用地出让公告附件发布监督联合审查工作组。

出让农用地转为M0的，应将项目履约监理合同连同项目改变农用地使用条件的方案及缴纳农用地出让金金额报市农用地审批委员会建设用地供应和发展督导工作组审批。 报市人民政府批准。

以合同出让方式供应的“工业改造M0”用地，工程履约监理合同连同项目“三旧”改造方案报市国土和城市更新部门审核，经审核后批准的，报市人民政府批准。

第三十四条 工程履约监理合同由市国土资源部门牵头，会同市发展改革、经济和信息化、财政、科技、住建、商务、规划、不动产登记、投资等部门共同制定。创新办等部门，包括但不限于投资运输时间、投资硬度、产业定位、节能环保、产出硬度、财务贡献硬度、违约责任等相关条款。 项目绩效监理合同必须明确项目开发的最低要求，包括：

（一）开发主体须在我市注册成立独立法人；

（二）投资产出强劲。 满足以下条件之一：

1、投资硬度（投资支出/土地面积）不超过600亿元/亩；

2. The annual output ratio (annual total industrial output/land area) shall not exceed 120 billion yuan/mu.

(3) It has good financial benefits. Set the minimum line and reward line for the annual financial contribution of unit construction land (that is, the value-added tax and corporate income tax expenditures actually collected by the company in our city, excluding tariffs), and link them to the split and sale ratio. In principle, the financial contribution standard is positively related to the division and sale ratio, and shall not be higher than the minimum line, which is specifically stipulated in the project performance supervision contract. Among them: the minimum line refers to the "Dongguan City Investment Promotion and Major Project Identification and Management Measures" (Dongfu [Dongguan] 2018〕No. 74) The financial contribution standard shall be implemented at half, and the reward line shall be implemented in accordance with the "Dongguan City Investment Promotion and Major Project Identification and Management Measures" (Dongfu [2018] No. 74). The "industrial reform M0" project can be implemented at 80% of the above-mentioned financial contribution standards.

(4) If the state, province, or city has specific regulations on new industries in terms of industry orientation, agglomeration classification, control indicators, etc., the access requirements shall not be higher than the existing regulations. On the premise of meeting the above conditions, priority will be given to land supply to development entities with large scale, good benefits and strong industrial operation capabilities.

Article 35 If the financial contribution of a new industrial project reaches the reward line standard after it is completed and put into operation, the development entity will be rewarded in accordance with the relevant provisions of the "Dongguan City Investment Promotion and Major Project Incentive Measures" (Dongfu [2018] No. 74).

To further encourage and support the "industrial reform M0", in addition to enjoying the relevant incentive measures of the "Dongguan City Investment Incentive Measures for Major Projects" (Dongfu [2018] No. 74), the municipal land and urban renewal department will jointly work with the municipal industry department to separately Formulate incentives for "industrial reform M0".

Article 36 After the farmland transfer transaction is completed, the development entity must first sign a project performance supervision contract with the territorial park management committee and the town people's government (subdistrict office) and collect the performance deposit through ICBC negotiation. 10% of the land transfer fee will be paid, and then a farmland transfer agreement will be signed with the municipal land and resources department to collect the farmland transfer fee. "Industry reform M0" and transfer of transferred agricultural land to M0 shall be implemented as mentioned above.

Article 37 The new industry project supervision team shall formulate specific regulations for the initial inspection of production, and conduct the initial inspection of production in accordance with the requirements of the agricultural land transfer agreement and the project performance supervision contract:

(1) After a new industrial project is completed and put into operation, if the investment hardness or annual output ratio passes the preliminary inspection, the industrial buildings that can be divided and sold will be allowed to apply for real estate transfer registration.

(2) The new industry project has been in operation for five years, and if the financial contribution passes the preliminary inspection, the new industry project supervision team will issue a preliminary inspection opinion on reaching production, and the real estate rights certificate for some of the industrial buildings and supporting buildings held by the development entity will be issued on behalf of the developer. important basis. If the project fails to pass the preliminary inspection, the development entity shall be ordered to make rectifications, and the rectification time limit shall not exceed one year. If only the financial contribution indicator fails to meet the standard in the initial inspection of reaching production, the development entity is allowed to make up the difference based on the financial contribution indicator within the term of the project performance supervision contract, and it is deemed to have passed the initial inspection.

(3) If the same project is constructed in phases, the investment intensity, annual output ratio and financial contribution indicators will be estimated based on the actual development area in the current period.

(4) The terms of the project performance supervision contract involving financial contribution will take effect from the date the new industrial project is completed and put into operation.

Article 38 If a new industrial project exceeds the time limit and has not passed the initial inspection of reaching production capacity, the development entity shall be fined and confiscated the performance deposit in accordance with the agreed terms, the remaining undivided parts for sale shall be stopped from being divided and sold, and the real estate certificates shall be issued as agents, and the development entity shall be included in the "blacklist of dishonesty" "You are not allowed to participate in any punitive measures such as bidding for farmland in our city. The Municipal Agricultural Land Reserve Center or the territorial park management committee or the town people's government (subdistrict office) will take back the construction land use rights free of charge, and the above-ground buildings (structures) will be compensated through depreciation.

Article 39 The development entity shall formulate an operation management system for new industrial projects and increase daily supervision of the enterprises stationed there, including:

(1) Assist parks, towns and streets to build files of enterprises stationed there, register them uniformly, and regularly compile statistics on the industries, financial contributions, R&D investment, intellectual property rights, comprehensive coal consumption, etc. of enterprises stationed there.

(2) Strictly supervise the use of the project housing by the settled enterprises, and prohibit the settled enterprises from reselling the project houses privately, changing the original use functions of the project houses, illegal additions and renovations, etc. Once discovered, the settled enterprises shall be ordered to make rectifications. If they fail to make corrections within the time limit, , should notify and cooperate with the park, town and street to ban, take back or demolish.

Article 40 Parks, towns and streets should strengthen daily supervision of new industrial projects, and supervise the production and operation activities of development entities and settled enterprises in accordance with agreed terms.

Relevant municipal functional departments should guide and supervise new industrial projects in accordance with their respective functions. Municipal planning, land, housing and construction, urban management and other departments are responsible for the supervision and management during project planning and construction. The municipal investment promotion and innovation office, economic information, science and technology, commerce, real estate and other departments are responsible for Registration and other departments are responsible for the supervision and management during the operation period after the completion of the project.

Chapter 8: New Deal Transition

Article 41 After the promulgation of these Measures, the transferred scientific research land (C65, including C6 scientific research and design land that is not subdivided into subcategories) can choose to inherit the "Dongguan City Scientific Research Land Management Measures" (Dongguan City's Scientific Research Land Management Measures) (Dongfu Office [2016] 109 No.) to the new policy time limit (ie December 31, 2020), or the agricultural land transfer fee can be paid according to this method and then managed according to the new industrial land (M0) new policy.

If a scientific research land project that is not for divisible sale applies for split sale and has not completed the preliminary completion inspection procedures by December 31, 2020, the agricultural land transfer fee must be paid in accordance with this method (the remaining transfer period remains unchanged). The farmland transfer fee payable is the difference between the divisible M0 price in the remaining term and the scientific research land price under the original farmland use conditions. When the difference is a positive number, the farmland transfer fee originally collected will not be paid. Those who have completed the preliminary completion inspection procedures and applied for division and sale before the expiration of the new policy can choose to inherit the original scientific research land new policy or manage it according to the new industrial land (M0) new policy.

Article 42 After the promulgation of these Measures, applications for new industrial transformation and upgrading base projects on industrial land shall be managed according to the relevant provisions of divisible M0. Except for the following circumstances:

(1) Industrial transformation and upgrading base projects that are under construction or have completed preliminary inspection before the promulgation of these measures will continue to be managed according to the "Dongguan City Industrial Transformation and Upgrading Base Recognition and Management Measures" (Dongfu Ban [2016] No. 2).

(2) Projects that have obtained development entity access and site selection access before the promulgation of these measures can choose to continue to use the "Dongguan City Industrial Transformation and Upgrading Base Identification and Management Measures" for management, or pay the agricultural land transfer fee according to the New industrial land (M0) will be managed under the new policy. Specifically, the local park management committee and the town people's government (subdistrict office) will report to the municipal economic and information and planning department for filing before implementation.

(3) Industrial transformation and upgrading base projects that apply to increase the floor area ratio shall be managed according to the "Dongguan City Industrial Transformation and Upgrading Base Identification and Management Measures" (Dongfu Ban [2016] No. 2) It shall be handled in accordance with the provisions of Article 12 of this document; if it is managed according to divisible M0, the agricultural land transfer fee shall be paid in accordance with Article 13 of these Measures.

(4) If there are special circumstances, the local park management committee and the town people's government (subdistrict office) shall submit an application and submit it to the municipal people's government for study and approval.

Article 43 Before the promulgation of these Measures, if a science and technology enterprise incubator project has been built on industrial land or scientific research land and has applied for division and sale, the new policy for the division of property rights of the incubator may continue to be used for management. After the promulgation of these measures, those who plan to apply for a new technology business incubator project on industrial land shall be provided with indivisible M0. After being recognized as a national-level science and technology business incubator, it can apply for division and sale in accordance with the relevant provisions of these Measures, and no additional farmland transfer fee will be paid. Specifically, the municipal science and technology, land, planning and other departments are responsible for formulating the implementation regulations for technology business incubator projects.

Article 44 The current new property rights splitting policies for the "Industrial Reform M1" and "Doubling Plan" headquarters economic projects will be temporarily retained in parallel with the new policies for new industrial land (M0), and the development entities will independently choose to apply the new policies.

Chapter 9 Supplementary Provisions

Article 45 All relevant departments shall formulate and promulgate relevant implementation regulations within 3 months after the promulgation of these measures.

Article 46 These measures shall come into effect from the date of promulgation and shall be implemented on a trial basis for three years. After summarizing experience, they shall be promoted throughout the city in a timely manner. If any previous provisions are inconsistent with these Measures, the relevant provisions of these Measures shall prevail.

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农地使用权通常通过转让、划拨、重组、兼并等方式取得，那么不同形式取得农地使用权的税费计算依据如何确定？

1. 转账表格

关于农地使用权划拨，《农地使用权划拨暂行管理办法》第二条规定，农地使用权划拨是指农地使用者合法取得农地使用权。通过农地使用权出让以外的其他形式。 国有农地使用权。 《城市房地产管理法》第二十三条规定，划拨农用地使用权，是指市级以上人民政府依法批准，征收后将农用地移交给农用地使用者。补偿费、安置费及其他费用。 或者将农用地使用权无偿移交给农用地使用者的行为。

从实践角度看，划拨是政府为特定用途和目的而采取的授予农用地的方式。 对于农用地使用者来说，通常无需缴纳或仅需缴纳少量费用即可获得划拨农用地，但划拨农用地的土地使用和处置受到限制。 现行《契税法》对农用地转让不征收税款，但农用地使用者改变农用地用途，需要办理农用地转让手续的，根据《土地转让条例》国有农地使用权转让等》 财政部、国家税务总局《关于收费问题的通知》（财税[2004]134号）第二条规定，先通过划拨取得农用地使用权的，再取得农用地使用权。经批准流转取得农用地使用权的，依法征收税费。 计税依据是耕地转让费和其他应缴纳的转让费。

2. 转账表格

《国家税务总局关于明确国有农地使用权出让税费计算依据的批复》（桂税函[2009]603号）明确规定，国有农地使用权出让时， ——自有农用地转让的，计税价格按照受让方计算的税额计算。 全部经济收益均用于支付土地使用权。 通过“招拍挂”程序接受国有农用地使用权的，按照农用地交易总价和农用地前期开发成本计算税费。土地不予支付。

企业最初取得用于生产经营或开发的土地大多通过承包流转的方式取得。 随着国家农地储备制度的完善，目前农地流转主要采取“招拍挂”流程。 与财税[2004]134号规定的招标方式相同，税费交易价格应包括耕地流转费、市政建设配套费和各类补偿费。 为满足农用地流转条件，流转前需缴纳农用地开发费用（包括道路、供电、供水、供气、排水、通讯、照明、土地平整等）阶段通常由农地储备机构承担。 农地储备机构不再向用地企业单独支付这部分前期开发费用。 因此，企业通过“招拍挂”方式净取得土地的，相关交易价格通常包含政府预收的全部费用。 如果用地企业在接受农用地所有权时签订的协议表明，该农用地是按其现状（即所谓的总土地）取得的，需要企业额外缴纳预付款-阶段开发费用，那么这个额外的早期开发费用也应该记录。 税费的计税价格不应从缴纳的单价中扣除。 早期开发费用的内容应包括农地出让金以外的农地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费以及坟墓、鱼塘、养殖场搬迁等。 补偿费。 如果是在老城区开发的，还应包括被拆迁户临时安置的安置费、自行搬迁补助费、私人房屋征收费以及其他经营服务费，包括：拍卖佣金、土地农地受让人为取得农地使用权而应当缴纳的评估费、土地测绘技术服务费、公告费以及其他货币、实物、无形资产和其他经济利益。

也就是说，用地企业通过“招标拍卖挂牌”程序取得的农地使用权，无论采用何种方式支付价款，无论取得何种票据簿，只要因构成取得农用地使用权而支付的经济利益，应予以记录。 农用地交易价格作为税费计算的依据。

3.其他方法

农地受让方以其他方式，即通过债务重组、兼并、投资等方式从原农地使用权人取得农地使用权的，此处的计税依据应为该地的市场。农用地使用权流转时间。 合理的价格。 通过改造、重组、合并、分立、转让等方式取得的符合《财政部 国家税务总局关于继续支持改造新税收政策的通知》规定条件的农用地使用权《企业事业单位重组管理办法》（财税[2018]17号）可以办理免征、不征、减征的契据。

需要注意的是，企业取得农地使用权时，虽然免收农地出让金，但也必须缴纳税费。 新政策依据的是《国家税务总局关于农地出让费免征国有农地使用权出让税费的批复》（地税函[2005]436号） ：国有农地使用权出让应缴纳的农用地出让金需缴纳税费。 不因免征农用地出让金而免征税费。

目前您最大的争议是城市市政基础设施配套费是否应计入耕地交易价格计税？ 根据《成都市地税局财产行为税处关于暂停征收城市基础设施配套费的通知》（财星函函[2017]14号）规定，自4月份起， 2007年1月1日，成都市将暂时停止将成都市教委缴纳的特大城市市政基础设施配套费纳入税费计算。 根据。 但由于该文件只是成都市的地方性规定，其他地方尚无类似规定。 也就是说，在除广州以外的其他地区，无论是单独缴纳市政基础设施配套费，还是与耕地流转费一并缴纳，均以耕地交易价格作为税费计算依据。

通过划拨方式取得农地使用权时如何征收税费？

通过划拨取得农用地使用权的，经批准出售房地产时，房地产出卖人应当缴纳税费。 计税依据是缴纳农地使用权出让金或者农地收益。 国有农用地以划拨形式继承。 土地使用权不征收任何税费，土地使用权在出让时缴纳。

一、根据《契税暂行细则》第二条规定：本细则所称农地、房屋所有权转让，是指下列行为：

1、土地使用权出让，包括转让、赠与、交换；

2、国有农地使用权转让；

3.以分配方式取得的农业土地使用税不属于征税范围。

2、根据《财政部、国家税务总局关于国有农地使用权出让有关税收问题的通知》第二条的规定，农地使用权首先通过划拨方式取得经批准后，通过流转方式取得农用地。 使用权应当依法征收税费，计税依据是应缴纳的耕地转让费和其他转让费。

3、《契税暂行细则实施条例》第十一条：以划拨方式取得农用地使用权的，房地产经批准出售时，房地产出卖人应当缴纳税款。 计税依据是缴纳的农地使用权。 转让费或耕地利润。

4、以划拨形式继承的国有土地主要包括：国家机关用地、军用土地； 城市基础设施和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 以及法律、法规规定的其他用地。

问：某房地产开发公司通过竞标获得国有农用地使用权。 税费的计算依据是如何确定的？

答：根据《国家税务总局关于明确国有农地使用权出让税费计算依据的批复》（桂税函[2009]603号），对于继承的国有农用地通过“招、拍、挂”等招投标方式取得使用权，税费按农用地交易总价计算，其中不缴纳农用地初始开发费用。

问：企业通过划拨取得农地使用权是否需要纳税？

答：根据《中华人民共和国税费暂行细则》（国务院令第224号）第一条规定，纳税人转让中华人民共和国境内农用地、房屋所有权的，中国承担税费的单位和个人应当按照本细则的规定缴纳税费； 第二条规定，本细则所称农地、房屋所有权转让，是指下列行为： （一）国有农地使用权转让； （二）农地使用权出让，包括转让、赠与、交换； （三）房屋买卖； （4）房屋赠品； (5)房屋调换。

根据《财政部、国家税务总局关于国有农地使用权转让有关税收问题的通知》（财税[2004]134号）第二条规定，农地使用权首先通过划拨取得的农地使用权，变更为通过转让取得农用地使用权的，依法征收税费，按照应缴纳的农用地出让金和其他出让费计税。

因此，根据上述规定，企业通过划拨取得农用地使用权的，无需征收税费。

问：您好！ 通过流转取得农用地的，是否征收农用地罚金和利息税费？

答：您好！ 通知您的询问。 山东省税务局现将您提供的信息回复如下：

根据《财政部、国家税务总局关于国有农地使用权转让有关税收问题的通知》（财税[2004]134号）第一条规定，国有农地使用权转让时，自有农用地转让时，应税价格为：承担为取得农用地使用权所支付的全部经济利益。 以合同形式转让财产的，以交易价格为应税价格。 交易价格包括农用地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费以及受让方应支付的其他货币、实物、无形资产和其他经济利益。 。

因此，该公司因未按时缴纳耕地出让金而向国土资源局收取的罚息，不属于协议约定的耕地出让金，无需征收税款。 具体事项您可以联系主管税务机关确认。

感谢您的咨询！ 以上回复仅供参考。 如仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

受赠农地使用权税费如何征收？

《中华人民共和国税费暂行细则条例》第五条明确，农地使用权受让是指农地使用者将其农地使用权出让给受让方的行为。免费接收者。 第八条规定以有奖形式接受农用地所有权的，视为赠与农用地使用权和税费。

税费是财产税的一种，对我国境内因转让耕地、房屋所有权而继承财产权的单位和个人征收的税费。 国家机关、事业单位、社会团体、军队单位办公、教学、医疗、科学研究、军事设施的农业用地所有权继承； 非营利性中学、医疗机构、社会福利机构应当继承农业用地所有权，用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助； 继承荒山、荒地、荒滩的农、林、牧、渔业生产使用权； 婚姻关系存续期间变更夫妻之间农地所有权的； 法定继承人继承遗产 接受农地所有权； 外国驻外领事馆、领事馆、国际组织代表机构依法应当免税的，接受农用地所有权，适用《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）第六条规定。 《契税法》）规定免征税费。

应纳税额=计税依据×适用税率。 《契税法》第五条规定：“契税的应纳税额，按照计税基础除以具体适用税率计算。”

计税依据可以是核定价格。 契税法第四条第一款第（三）项规定：农地使用权赠与的价格，由税务机关参照转让的市场价格依法确定。农业土地使用权。

例如，2021年10月，某生产性企业获得1000平方米集体农田使用权。 税务机关参考当地农地使用权出让市场价格，依法确定总价款为100亿元。

公司应纳税额=计税依据×适用税率=100×3%=3（亿元）。

购买农地使用权需要纳税吗？

留言内容：

我公司拟通过流转方式取得耕地。 该耕地为新政策搬迁项目，将在购买公司原有耕地后由政府购买。 是否需要征收税费以及税率是多少（云南企业）。

回复内容：

“您好！针对您的询问，我给您发了一封信。针对您所提供的信息，现回复如下：

1、根据《河南省税费实施办法》（四川省人民政府令第50号）规定，第二条纳税人为本行政区域内转让耕地、房屋所有权的单位和个人承担税费的本省各项税费均按照本办法规定征收。 第三条 本办法所称农地和房屋所有权，是指农地使用权和房屋所有权。 本办法所称农地、房屋所有权转让，是指下列行为：……第三条本办法所称农地、房屋所有权，是指农地使用权和房屋所有权。 本办法所称耕地、房屋所有权流转，是指下列行为：

（一）国有农地使用权出让。 即农地使用者向国家缴纳农地使用权出让金，国家在一定期限内将国有农地使用权转让给农地使用者。 …第五条 税率为4%。 第六条 税费计算依据： （一）国有农地使用权出让，是指用地单位或者个人取得农地使用权所缴纳的全部费用；……

第九条 有下列条件之一的，经市级以上税务机关批准，减征、免征税费：……（三）农用地、房屋被征用后市级以上人民政府规定，纳税人重新接管耕地、房屋所有权的，其耕地、房屋面积不超过被征收土地面积1.3倍的，免征税款。或占用农田或房屋；……

2、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确农地使用权出让税费计算依据的通知》（豫财税[2012]24号） ）：

1.农用地合同流转的计税依据为成交价格。 交易价格应当包括农用地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费以及其他应支付的货币、实物、无形资产和其他经济费用。由农业土地的接受者。 益处。 没有成交价格或者成交价格显着偏高的，可以按照政府批准的房地产估价机构综合评估并经当地税务机关确认的价格和政府公布的基准地价计算税金。县级以上人民政府。

2.竞价出让农用地的计税依据通常应确定为竞价出让成交价格，并计入农用地出让金、市政建设配套费和各类补偿费。 ……

4.先以划拨方式取得农用地使用权，经批准后以流转方式取得农用地使用权的，按照取得农用地使用权时缴纳的农地使用权转让费及其他转让费计算税额。农用地使用权。

3、根据《国家税务总局关于明确国有农地使用权出让税费计算依据的批复》（地税函[2009]603号）的规定，根据财政部、国家税务总局《关于转让国有农用地使用权等的规定》《关于税费问题的通知》（财税[2004]134号）规定，国有农地使用权转让时，应税价格为受让方为取得农地使用权而支付的全部经济利益。 通过“招拍挂”程序接受国有农用地使用权的，按照农用地交易总价和农用地前期开发成本计算税费。土地不予支付。

4、根据《财政部、国家税务总局关于国有农地使用权出让有关税收问题的通知》（财税[2004]134号）：

1.国有农用地使用权转让时，应税价格为受让方为取得农用地使用权而支付的全部经济利益。

（一）财产以合同形式转让的，以交易价格为应税价格。 交易价格包括农用地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费以及受让方应支付的其他货币、实物、无形资产和其他经济利益。 。 ……

（二）以招标方式出让的，一般应以招标方式出让的成交价格确定计税价格，并计入耕地出让费、市政建设配套费和各类补偿费。

2.先以划拨方式取得农用地使用权，经批准后以流转方式取得农用地使用权的，依法征收税费，其计税依据为：为应缴纳的农用地出让金和其他出让金。 ……

五、根据《河南省财政厅关于批准农用地使用权出让、出让范围及税费计算的通知》（烟财农税字[1998]1号）第一条规定，下列土地用途属于农业用地。 在土地使用权划拨范围内，免征税费。

1、国家机关用地和军事用地；

2、事业单位、社会团体办公场所；

3、城市基础设施和公益事业用地；

4、国家支持的能源、交通、水利工程直接用地；

（五）法律、行政法规规定的其他土地用途。

除上述单位外，其他获得农用地使用权的单位和个人，转让或者出售农用地使用权的，应当按照规定征收税费。 ……

为此，根据上述文件规定，纳税人为转让耕地、房屋所有权的单位和个人承担税费的，应当按规定征收税费。 其中，农地流转包括国有农地使用权流转。 农地、房屋被市级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新取得农地、房屋所有权，且农地、房屋面积不超过征用农用地、房屋面积1.3倍的，纳税人免缴。 税收。 上述划拨范围内的农地使用权，免征税费。

除上述免税情况外，其他接受农用地使用权的单位和个人属于转让或者出售农用地使用权的，应当按照规定征收税费。 目前尚不清楚贵单位是如何通过流转方式取得农用地使用权的。 建议您参考上述文件的规定，根据业务实际情况确定是否征收税费。 四川省的税率为4%。

具体事项可联系主管税务机关进一步确认。 感谢您的咨询！ 以上回复仅供参考。 如仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。 ”

回复单位：国家税务总局、山西省税务局