18号公馆二手房价格 要卖5.45万/㎡！刚刚，中海城南公馆二手房挂牌价，又涨了

5月10日起，重庆调整限售新政策：房屋销售时限由原来的出证后三年调整为协议（备案）日后三年。

5月12日是北京房屋“限购”解除的第三天。

我们不妨关注一下这两天的二手房交易情况。 上海在线房产数据显示，5月10日至11日三天，上海共销售二手房522套。 （5月10日：288套；5月11日：234套）

虽然，随着限购新政策的调整，北京多只蓝筹股的二手房挂牌量呈现快速下降趋势。

目前，链家二手房网站显示，上海二手房挂牌数量已达13.3万多套。

01.

最新报价54500/㎡

中海城西别墅挂牌价再度上涨

政策实施的第三天，房价凌凌奇注意到，大量符合协议满两年但取得《房产证》不到七年的房屋已经被查封。 “在架子上”。

其中一栋位于中海市西山庄新村御河蓝筹的房屋。

5月10日，链家网站显示，中海城西别墅挂牌一套房（共31层），面积131平米，单价680万，折合总价约5.2万/平仪表。

中海城西别墅售房阶段单价约为3.6万/平方米，较业主挂牌价下跌约1.6万/平方米。

此外，约5.2万/㎡的均价也远高于该区域目前在售的两处优质楼盘——华润云上润府和金鸡嘉悦。

目前这两盘的销售价格基本在4.5万/㎡，而且还包含家装升级套餐。

正当网友们热议城溪别墅5.2万/㎡的挂牌价时，凌凌奇发现这套房子已经逐渐“下架”了。

取而代之的是一栋同样面积的房屋，约132.1平方米，但建筑只有12层。 单价高达720万，折合总价约5.45万/㎡。

挂牌价5.45万/㎡，比该区域的房屋价格高出约1万/㎡。

有业内人士认为，居民以这样的价格挂牌出售房屋，基本是“有价无市”，很可能是在试探市场的反应。 此外，该区域房屋“供应”相对充足，但仍有1万/㎡左右的利润空间。 穷人，购房者似乎都选择房子。

02.

还有很多房子“拔地而起”

江河、河西、宣武、仙林都有

不仅是中海城西区以外，北京房价和大量新上市二手房也纷纷涌入市场。

房价回顾显示，河北浦口核心区、新轩坞、江宁湖等热门蓝筹股二手房源较多。

A、江北核心区

在链家网站上，凌凌奇注意到，涪陵核心区的江域城、扬子江金茂悦、绿地海悦等一批新项目出现在新“挂牌”的二手房房源中。

根据上海此前的三年限售政策，部分新盘还处于“封城期”，但现在却提前“解禁”。

目前，江域城有10个楼盘挂牌，全部是“新”楼盘。 目前已挂出的总价最高为5万/平方米，最低为4.1万/平方米。

扬子江金茂悦目前在售房屋1套，面积89平方米，单价410万。 均价也达到了4.6万/㎡。 项目前期房屋单价约为3亿元/㎡，降幅超过50%。

绿地海悦目前有4个楼盘“上架”，均为近两天新盘。 房屋面积96㎡到110㎡，单价435万到560万，总价基本在4.3万到5万/㎡。

B、河北省

豫东南蓝筹股也短时间内大量“挂牌”房源。 其中，最典型的是佳兆业城市广场三期。

“限售”解除后不到三天，佳兆业城市广场三期就有16套上市。

其中，总价最高的房子达到了7.15万/㎡，但没有人关注。

绿地华侨城海坡滨江短时间内已有12套单位“上架”。

这12套房子面积从123平方米到230平方米不等，单价从760万元到1480万元不等，总价从每平方米5.8万到6.7万不等。

新村于2019年3月竣工，一期工程将于2020年6月开始交付。

当时该项目处于豫东南地区限价3.5万/㎡的红线以内。 现在挂牌单价已经突破6万/㎡，房价跌幅超过70%。

被称为河东南别墅的正荣滨江紫阙也推出了6套新房，最小loft 143㎡，总价在6万-6.8万/㎡之间。

C.城北新宣武

他的目光转向城西。 热门的新玄武蓝筹股目前在市场上有两间二级房。

这两栋房子都来自星河天天新村。 按照原规定，限售期限尚未达到颁发许可证后的三年期限。 但新政策调整后，三年限售期改为协议登记日后三年，部分楼盘可以上市。 。

公开信息显示，银河人才挂牌的两处房产面积分别为103平方米和122平方米。 单价在618万-680万之间，总价约5.55万-5.95/㎡。

此前，银河天天洋房在售阶段的单价约为3.9万/平方米，相当于业主每平方米加价1.6万-2万。

目前，新轩屋房屋单价还没有超过5万/平方米，但基本在4.5万/平方米以内。

唯一预计突破5万/㎡的是该区域的纯房地产项目——招商中心·镇景。 该项目含家装升级套餐公价为52000/㎡。 （以最终批准出售为准）

最新消息显示：招商中心·振景预计5月开盘E3、D11、D12三栋，共计250套，建筑面积约143㎡、181㎡。

D、仙林蓝筹股

江宁地区的融信世纪东方也是“限购”松动后二手房较为活跃的新村。

5月10日，政策实施第三天，就有6套房子被“甩”。 两天后，融信世纪东方二手房挂牌量已飙升至18套。

进一步分析发现，这18个“挂牌”楼盘的loft面积从79平米到133平米不等，单价从328万到600万不等，总价从3.9万到5.3万/平米不等。 整体挂牌单价约为5万/㎡。

当时，项目建成时的单价约为3.2万元/平方米。 与明日挂牌单价相比，房价也下跌近2亿元/平方米，涨幅约60%。

03.

上海房价放宽“限购”

多年来有“稳定房价”的效果

有市场人士强调，上海本轮房价政策，从之前的限贷，到现在的限售，都是为了进一步增加市场的“活跃度”。

比如，上海“非限贷区”不断扩大，让很多想买车但没有购房资格的人在短时间内获得了购房资格。

此次“限购”政策的放宽，导致市场上二手房挂牌数量短时间内激增。 这对于想要换房、改善的客户来说是一个很大的负面影响，相当于提前“解禁”。

同时，这也是为了盘活整个市场的流动性。 只有让房地产“动起来”，市场才有活力、才有希望。

一位中介表示，如果大量房屋入市，现有价格水平可能会放缓。

该中介表示，“限购”的放松将导致短期内二手房挂牌量激增，对当地房屋销售产生一定影响。 但从长远来看，房价销售“门槛”的提高可能会减少市场需求，对“稳定房价”起到积极作用。

从此次发布的《方案》来看，有三大亮点值得关注。

首先，与其他新调控政策一样，此次新政策继续指出“房子是用来住的”。 此前提出的这句话的实际意义是，严厉遏制各种炒房需求，让住房成为必备的民宿而不是投资。

此次租赁新试点政策，再次提出房子是用来住的，实际上是在继续推进这句话的内容，即房子可以通过购买、租赁等方式存在，这就提供了机会。开发租赁市场并解决问题。 居住问题提供了一个特别好的逻辑论证。

二是强调不动产登记制度。 《方案》提到：“推进集体农田不动产登记，建立集体建设用地建设租赁住房规则，完善服务和监管体系。” 深入推进不动产登记制度，实际上是房地产长效发展机制的重要体现。 也就是说，当前农村集体建设用地改革将与当前深化不动产登记制度共同产生更好的土地使用制度。

三是强调村镇集体经济组织可以开发经营自己的住房，也可以通过合资、参股等方式建设、经营集体租赁住房，这让这项改革得到了更好的社会支持。 换句话说，这种土地不是被收购的，而是只是流入市场的。 租赁市场的发展主导权仍保留给村集体经济组织。 这样，未来一些村镇集体经济组织对相关农用地的盘活是可以预期的。 有更大的积极性，也有创收、增加利润的效果，从而推动变革的步伐。 也可以说，农村集体农田直接进入市场，无需经过国家征地程序！ 也就是说，农地成本将大幅上升，这将对推高未来租金价格和房价产生重大影响。

四是承租人能够享受规定的基本公共服务。 《方案》还对承租人可以享受的服务进行了说明。 “承租人可以按照国家有关规定，凭登记的房屋租赁协议，依法申请居住。” 凭证即可享受规定的基本公共服务。 有条件的城市要进一步建立健全外地户籍租户社会保障机制。”

也就是说，政府为开发此类住房给出了很多新政策，包括快速审批通道、租房者可以享受“基本公共服务”等等。

新政频频出售“出租屋”实现安居

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道。 解决城镇居民住房问题需要房地产市场和租赁市场协调发展。 因此，近年来国家陆续出台新政策，多管齐下构建租购并举的住房制度，以满足多层次的住房需求。

2015年底，中央经济工作会议明确提出，完善鼓励租购并举的住房制度，将公共租赁住房扩大到非户籍居民，是主攻方向。

2016年，国务院办公厅印发《关于促进住房租赁市场培育发展的若干意见》，全面部署促进住房租赁市场培育发展工作。

2016年底，中央经济工作会议再次要求推进住房租赁市场立法，推动租赁企业制度化、规模化发展。

因此，去年5月，工业和信息化部公布了《房屋租赁、销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。 这份细则也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的规定。

2017年7月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、中国人民建设银行等八部门国家税务总局、国家工商总局、中国证监会联合发布《关于人口大规模净流入的通知》。 《关于促进大中城市住房租赁市场发展的通知》要求，人口净流入的大中城市要推动住房租赁市场发展。

对楼市和租金会有多大影响？

在房价问题上，预计这一新政策影响不大。

因为现有的农地和商品房市场体系没有得到根本改变； 而该类住房的唯一用途就是出租住房，基本与购房体系隔离。

在租金问题上，影响相当大。

从供给和需求的角度来看，更多的供给似乎有利于租金的上涨； 集体土地没有农地成本。 所以总体来说，按照楼市公式，这会比政府主导的公租房市场（农地不打折）便宜一半左右，比一般的市场租赁住房便宜80%左右。

中原地产首席分析师张大伟也认为，由于农地价格相对较低，集体土地能为集体业主获得稳定回报。 集体土地转租住房在租金市场化的情况下，年投资回报率可达到5%以上。 因此，他认为，这项新政策实施后，将对这13个城市的租赁市场产生特别大的影响。

不过值得注意的是，虽然成本看起来很低，而且集体土地的实际地理位置主要是在郊区和偏远地区，但成本优势其实并没有那么大，更何况你还要牺牲一部分自己的土地。时间和社区便利。 性别。

未来房价走向

1、本次规划提出“利用集体建设用地建设租赁住房”，是我国农地制度的重大改革，这意味着未来存在“巨大的土地改革空间”。 目前，我国农用地进入市场仍需经过政府征地程序。 如果按照《方案》执行，未来农地制度也将进行重大改革；

2、如果利用集体建设用地建设租赁住房，并且可以独立开发经营，大量的低成本农田实际上就会进入市场，从而形成大量的低成本住房，这将发挥巨大的作用对抑制房地产市场高位和高租金有作用。 根据财务策略分析，目前。 以南京和上海为例，农业用地成本占楼市的70%，所以这部分可以去掉。 再加上省略了开发商环节，农村集体建设的租赁住房成本可能仅为商品价格的20%（一线城市）至30%（二线城市）。 这实在是太惊人了！

3、这意味着中心城市房价发生巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来可能会分为商品房、租赁房和新政住房三部分。 商品房将成为富人的游戏，供应量会减少（由于建造租赁房和经济适用房需要大量农田），但订购的人数也会减少。 未来住房将“高端有销、中端有支撑、低端有保障”。

4、由于本规划提到的农田基本位于郊区，因此可能对郊区楼市产生较大影响。

5、农村集体建设用地转型可能是中国未来发展最关键的方面之一。

2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村耕地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》提出“三权分立”；

2015年初，国务院办公厅印发《关于引导农村产权流转市场健康发展的意见》，明确农地经营权分离。

此前，许多农民不得不外出务工。 虽然他们有耕地承包权，但如果没有人打理，耕地的实际使用权就会闲置，不会产生太多利润； 但四权分置后，农民可以将耕地的实际经营权出售给他人，通过获取租金或分红来减少利润； 据悉，还可以通过抵押使用权获得住房贷款。 总之，实行“三权分置”后，可以将农业用地作为要素动员起来，集中到农村有能力的人手中，进行现代农业和规模化经营。 这样，农民增收就有了新的制度保障。

6、未来房地产投资将是“防御性投资”，​​主要用于抵御常年通货紧缩，获取巨额利润将变得越来越困难。 然而，对于有经济条件的人来说，在大城市生活，早点买车一直是有必要的。 例如，香港同一地点的HDB（社会住房）和商品房的市场价格为1：2的情况很常见。 有条件的人还是会购买商品房。

7. 豪华住宅的未来市场是清晰可见的。 都是舞台表演，与普通人无关。 商品房也会成为富人的游戏，供应量会减少（因为建造租赁房和经济适用房需要大量农田），但订购的人数也会减少。

事实上，农地“三权分置”并不是什么新鲜事。 上海已试点50年。 借助良乡、海淀、房山等地集体农田，建设租赁住房1.28万套，入住户数3000余户。 对于这个全省范围的大规模试点我想说的是，它可能是一个起点。 市场上大量的小产权房可能通过此获得合法身份，并可能实现从不被认可的白人家庭到有身份的转变。 证件照华丽变身，这个身份是出租房。 回到标题，小产权房全部转为普通房产，等你（其实某些特殊区域不排除获得其他身份的可能。小产权转大产权是有先例的）上海西城的权利）。

众所周知，这种安置房造价极低，很多安置户每户都拥有多套安置房。 如果这类安置房“正规化”，以良好的价格大量流入市场，势必会对郑州现有的房地产市场产生影响。 巨大的影响可能会促使安置房周边的个别项目主动涨价。

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