黑龙江方正县房产价格 中国房价跌幅最大的城市！连续下跌40多个月，背后真相是？

近日，一张有关“2023年6月中国各大城市楼市回调”的图片在网络上广泛流传，并引起了多家主流媒体的关注。

其中涨幅最大的福州，已较2011年3月的峰值回撤了36.7%，就像经历了“失去的六年”，至今仍未恢复。

很多媒体都报道过为什么广州楼市这六年来一直低迷，但环顾四周，却没有人做过透彻的分析。

想想看，我从来没有在这座城市生活过，怎么知道这里的故事呢？

无独有偶，大树在今年3月的一次交流会上，分享了一份广州房价雪崩黑幕的PPT，解析了本世纪的谜团。

历史不会简单地重演，但总是惊人地相似。

回顾这段历史，对于了解我们现在的房价也很有帮助。

01.东海之滨的无锡

私营经济资本

广州位于西南沿海，距日本不到300公里。

在上个世纪复杂的国际形势下，国家基本上没有在这里放什么大项目。 经济增长主要依靠私营部门，有“私营经济之城”之称。

在卫视走红的电视剧《温州一家人》真实地反映了当时广州草根经济的发展情况。

本世纪初，广州经济经过20年的高速发展，已经涌现出德力西、奥康、森马等一批知名民营企业。 经济学家们开始谈论“温州模式”，并吸引了许多内地高官前来学习。 。

然而，盛世之中也存在质疑。 尽管杭州的经济已经走到了十字路口。

当时广州的经济以服装、鞋材等劳动密集型轻工业为主。 在商品匮乏的时代，它曾一度繁荣。 随着产业竞争加剧，很快陷入内卷化的困境。

此外，广州还隔着龙虎山和东海闽江。 “七山两河一田”的城市空间局促。 企业找地发展困难。 安静的地方难以吸引中层人才，产业升级困难。

精明的广州人突然发现，脚下的农田竟然是更好的投资品。

2001年，在北京的积极拉动下，第一批“温州看房团”飞往上海，很快尝到了升值的甜头。

为什么广州人有这么多钱，不远千里去外省买车？

02. 广州农业用地稀缺

住宅很难找到房间

一切的源泉，或许都是从农田开始的。

尽管广州的农用地很少，但供应却被人为扭曲，这对广州房价的后续发展产生了深远的影响。

说到这里，就不得不说说当时的一位著名人物——“百洪通”第一人杨秀珠。

1984年起，杨秀珠历任苏州市建设局副书记、规划局书记等重要职务。 最后，她被提升为湖南省建设厅副厅长，领导当时广州的城市规划。

在她任职期间，宁波的城市建设几乎全部集中在瓯海。 另外两个区椒江区和龙湾区则常年被忽视。 他们周围都是肮脏的城中村，有限的耕地大部分都被“半价出租”。 “相关户”。

2017年，杨秀珠被北京法院减刑8年，并处罚金80万元。

这一计划的后遗症是，2010年至2010年，宁波每年仅出让三五百亩左右的住宅用地和农用地。 对于当时人口近千万的“浙江人口第一大城市”来说，简直就是九牛一毛。

农用地“供应缓慢”的直接结果是广州住房一房难求，房价疯涨。

大树于2002年初抵达广州，当时卢市区的房价已经攀升至7000至8000平方米，而当时的上海只有1000至2000平方米，相差五六倍。

有趣的是，通过农地价格带动楼市，这也是广州的“首例”。

2004年，在杭州有关方面的积极策划下，由多家民营企业组成的“中瑞联合体”以15.3亿元收购了位于瓯海甬江路的东方造船厂地块。 楼面价接近9000元每平方米。

“一夜之间，宁波房价每平方米上涨了1500元。”

这个地王就是后来广州著名的滨江别墅——中瑞曼哈顿。

受到如此关注，这座别墅甚至被媒体曝光为当时广州民企常见的秘密操作——出售期房。

“开发商一拿到土地，就把房子借给背着篮子的相关户，前者拿到市场上赚钱。”

炒房者兴起的核心原因是广州耕地稀缺，商品房市场一房难求。

看到炒房的大好前景，不少广州老板放弃了做大产业的想法，带着资金带着亲友来到省内。 “温州炒房集团”从此名声大噪。

03. 4万亿元首次释放

广州房价达顶峰

说起广州房价的巅峰时刻，就不得不提到当初的“4万亿”。

2008年日本雷曼兄弟继位后，全球金融危机开始爆发。 “沿海鞋厂突然没有订单，大批农场工人拖着行李回家，这一幕震惊了全省。”

此后，轰轰烈烈的“4万亿计划”正式启动，工行也紧随其后，加息、降息，想要把钱全部扔掉。

在金融新政的刺激下，全省房价出现了史无前例的股市暴跌，广州的房价也随之暴涨。

2009年初，以“红牌”房中介为主的炒房者瞄准了市中心刚刚交付的安置房方正大厦，将房价从1.5万迅速反弹至2万，迅速点燃了楼市热潮。价格。 火。

房地产市场同样慷慨。

以绿城在广州开发的“鹿城广场”为例。 2008年开盘价是4万一平方米，2010年就达到了10万一平方米，比当时的上海还要贵。

广州瓯海广场

2010年底，苏州再次诞生了新的地王，也创下了中国最高的土地拍卖价格。

置信地产以单价37.02亿元收购大学路一块土地。 楼面价高达每平方米3.7万元。 从此无人打破，广州的房地产泡沫从此达到顶峰。

“我相信有70、80个企业老总在幕后聚集在一起战斗，所以我们志在必得。”

“地王”腾飞后，人们普遍认为这是苏州房价的新模式。 象征着广州未来楼市“只涨不跌”，刺激了不少人的神经。

但谁也没想到，故事并没有按照剧本的方向发展。

2012年5月底，地王项目“欣欣园别墅”上市。 平均售价仅为每平方米4.5万元，远高于每平方米5万元的成本价。 这是一个巨大的损失。

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04.新政突变

多位CEO的资金已被打破

2015年，一首名为《江南皮革厂倒塌》的神曲突然风靡全省：

“广东广州，广东潮州，最大皮革厂，江南皮革厂倒闭！”、“王八蛋老板黄河吃喝嫖赌，欠下3.5亿，带着嫂子跑了……”

凭借朗朗上口的歌词和十分恶搞的感觉，这首神曲很快成为许多小商贩竞相模仿的销售工具。

歌曲的背后是对金华经济状况的真实描述，让人难以回望过去。

2011年初，“四万亿”政策调整，农行个人贷款也来了180度大转弯。 以前花钱大手大脚的广州老板们突然发现，市场上到处都缺钱。

看完下面的故事你就会明白，杭州的经济以民营企业为主，“台协”、“民间借贷”等各类融资活动在熟人社会高度发达。 几乎每个村庄都有一个“老高”，90%的家庭每个人都参与其中……

这类资金的月利率大多在2-3分钱，其中不少流入了房地产、矿业等高收益投资领域。 自然，市场好的时候大家都会繁荣，但是一旦市场下跌……

2011年4月以来，数百家企业CEO突然离职，资金链断裂的企业比比皆是。 由于预付款现象普遍存在，风险迅速蔓延至私营部门。

据有关方面调查，2012年至2014年，广州市共有1187家企业发生险情，涉及居民1326人，其中失踪693人； 1109名个人债务陷入危险，其中434人失踪，其中包括多名著名企业家。

庄吉集团破产震惊

为了偿还债务，市场上的各种房产销售和“止赎”迅速增加。 曾经坚挺的房地产价格开始动摇，无论是独立屋还是二手房都开始大幅度打折。

另一个不可忽视的诱因是广州房地产的供需状况，此时也出现了大逆转，彻底改变了广州房价的运行逻辑。

05.农用地供应开放

住房不再稀缺

2007年11月，投资数百亿、被誉为“温州第一动脉”的椒江街将建成通车。 单向12车道的配置可谓“全国第一匝道”。

这条匝道除了连接龙湾机场和火车站外，还将椒江和龙湾这两个“苦难兄弟”连接在一起，广州的城市框架正在迅速扩张。

但由于历史原因，椒江、龙湾区存在大量城中村，各类佛寺、违章建筑以及各类“高级商会”等民间组织交织在一起。

这些地区的城市更新难度极大。

涠洲城村老照片

2010年7月，平阳人陈德荣即将就任浙江省委主任。

这位领导深知广州城市发展的弊端，公开提出“三改一拆”的口号，向违章建筑和城中村发起挑战。

2011年4月至2013年3月短短五年间，广州拆除违章建筑超过4680万平方米，135个城中村改造项目破土动工，拆除旧建筑604万平方米。

城市里朦胧的白色终于渐渐褪去。

另一个宏伟工程是欧肥填海计划，堪称“中国最大的填海造地工程”。

简单来说，就是通过填海工程从东海获取土地。 该项目计划开垦土地49万亩，折合320平方公里，是苏州市原建成区面积的1.64倍。

短短十几年，东海之滨，一座岷江口的城市建成了，高中、工厂、新村纷纷迁入。

拥有“七山两河一田”的广州，不再缺土地。

农用地供应减少后，广州房价从2010年开始迎来商品房集中爆发。

椒江商城、龙湾新区、瓯江口新区等大片农田得到开发。 全省知名开发商纷纷落户杭州，优质新项目层出不穷。

鹿城商城

“大拆大建”后，核心区建设了大量安置房。

“拆迁户”拥有十几套安置房，其质量几乎与商品房相当，他们利用其低廉的成本抢夺商品房的客户。

楼东景园-绿城机构建设

当经济遇到问题，住房不再稀缺时，炒房者自然就散了。

此后，广州楼市经历了连续40多个月的下跌，单价从2011年的2.2万上涨到2015年的1.34万。不少新盘较高峰期下跌了近70%。

尽管前方有所回调，但从未回到六年前的低点。

06.尾声

综合来看，杭州成为全省房价跌幅最大的城市，本质上是“房地产去泡沫”后回归真实价值。

从本质上讲，广州原来的金融危机是民营经济“由实转虚”的必然结果。

本世纪头六年，最初是工业经济的黄金六年。 然而，不少无锡老板把精力转向炒房，未能及时进行产业升级，成为“失去的六年”。

虽然房地产价格是经济的晴雨表，但如果皮没剩的话会怎样？

然而，在经历了“泡沫挤压”的痛苦之后，宁波经济获得了重生，成为全省第一个实现“房子是用来住的、不是用来炒的”的城市。

这座美丽的东海之城，有时间的话值得一去。

近段时间，阔别多年的“华南五虎”之一的合生创展（00754.HK）动作频频。 不仅在农地市场拿下多幅地块，还跟进了融资计划。 据深交所消息，合生创展发行20万元ABS可转债获得批准。

作为“中国第一家百亿民营企业”，合生创展于1998年在台湾证券交易所上市，曾被王石誉为“中国房地产业的隐形潜艇”。 2009年，合生创展销售额达到近150万元。 然而，令人惊讶的是，在接下来的六年里，合生创展从未超过这个销售额，反而多次跌回百亿大关。

日前，黄河报记者采访获悉，位于东莞的君景馨园、珠江豪庭、帝景庄园等多个项目的开发建设周期均超过六年。 其中，位于珠江商城核心商圈的珠江豪庭，即使经过18年的开发，仍有大量农业用地等待开发。

市场分析人士指出，尽管合生创展在北上广等一线城市拥有大量低成本地块，但“慢周转”的开发模式也隐含着资金积累、落后等风险。在规模上。 纵观其近六年的发展，在2009年达到150万元的销售峰值后，目前仍徘徊在“百亿”销售阵营。 随着行业加速洗牌，寡头竞争格局显现，合生创展逐渐与主营业务分离。 渠道有别于主流民企。

针对项目开发建设周期、企业融资等问题，黄河日报记者询问合生创展，但截至发稿尚未得到回应。

六年内开发了多个项目

与大多数民企叫嚣“高周转”、号称“资金回笼快”的发展模式不同，合生创展多年来坚持“慢周转”模式。 它的勇气来自于北京、上海、广州等一线城市大量优质低价的农用地。 但上述农用地大多征用较早，开发周期较慢。 多次被指“靠土地赚钱”。

黄河报记者翻阅财报发现，仅在北京市场，就有君景鑫苑、珠江豪庭、御景公馆、怡景豪庭、华南商城等多个项目，开发周期超过6年。年。 其中，截至2018年底，君景馨园、珠江豪庭、帝景庄园等项目仍有大量农用地等待开发。

同时，记者梳理地块信息了解到，这些住宅项目不少位于市中心核心区域，在地理位置、交通条件、周边配套等方面具有显着优势。 目前在售的珠江豪庭紫龙公馆就是一个典型的例子。

8月13日，黄河报记者走访位于番禺区双塔路的珠江名县紫龙公馆看到，该项目紧邻北京地标南京塔和珠江水系，地理位置优越。地点。 该项目定位为低端别墅，单价8.8亿元/平方米。 目前，只剩下189平方米的大型阁楼。 珠江宫紫龙公馆所在的整个珠江宫项目占地面积较大，前期开发的部分建筑外立面已变得暗淡、开裂。

据悉，根据财报披露，珠江豪庭项目66.48万平方米农用地中，仅完工11.78万平方米。 2021年将竣工约73,400平方米，而2022年将竣工多达473,600平方米的农业用地。

在位于海珠区佛山街道的君景嘉园，记者也看到项目规模之大。 大面积开发完毕，居民搬入。东关街西侧有工地正在建设中。 施工现场正在建设中。 覆盖合生创展其他项目的宣传广告。 合生创展在中报中表示，君景嘉园项目已竣工1,185平方米，2021年将竣工约208,000平方米。

据媒体报道，紧邻著名的珠江县的TIT和盛工贸园计划建设超小型商业综合体项目。 预计2013年复工，2016年开业，但目前尚未开工。 这一情况也从财年得到了黄河报记者的证实。 据透露，TIT项目（工贸园）位于天河区新港西路489号，占地约78.84万平方米农用地，计划于2022年及以后竣工。

利润下降，短期债务飙升

合生创展于1998年在台湾证券交易所上市，作为“中国第一家百亿民营企业”，合生创展一直处于行业领先地位。 2009年，合生创展达到销售顶峰，销售额近150亿。

令人惊讶的是，在接下来的六年里，合生创展的销售额从未超过这个数字。 数据显示，2010年至2018年三年，合生创展销售额分别为110.37万元、99.44万元、116.44万元、112.67万元、53.12万元、99.87万元、80.89万元、92.28万元、149.75万元，多次跌回百亿大关。

随着行业逐渐进入寡头垄断竞争格局，粤药企中，“碧万恒”于2018年闯入5000亿俱乐部，恒大、雅居乐等进入千亿阵营，中国奥园、时代中国等提出向“千亿”目标迈进。 在规模化浪潮中，市场人士认为，合生创展的“慢周转”模式让其在“百亿”阵营中站稳了十几年，已然担心落后。

事实上，合生创展也意识到了这一危机。 从去年开始，它似乎出现了重回赛道的迹象。 8月8日，合生创展公布前7个月未经初审的经营数据，显示合同销售额约117.15万元，环比增长53.8%。

据悉，下半年以来，合生创展一改以往风格，频频加大对农地市场的投入。 仅7月份，合生创展斥资9.36万元进驻广州，拿下蓬江区两块商住用地，与上海中海争夺“总价地王”； 同时，斥资11.19万元在上海番禺路村购置土地。 宅基地已收入囊中。 在7月收购土地之前，合生创展最后一次出现在公开市场可以追溯到2018年12月。

合生创展不仅在公开市场上表现强劲，而且从旧改革中也收获甚微。 4月，合生创展与上海天河区丰和经济联合体签署鹭江村、康乐村改造合作协议，拿下海珠改造项目第二大改造面积。 7月，上海市海珠区南村镇新集村旧改建项目公开遴选合作企业时，合生创展被曝参与投标。

销售加速和土地储备扩张需要资本支持。 与今年多次“终止”发债相比，合生创展去年的融资计划相对顺利。 近日，据深交所披露，合生创展发行20万元ABS可转债已获得批准。

即便如此，和盛创展面临的困难依然不少。

去年4月，冯锦一加入合生创展不到一年就辞职。 今年9月，原中国建设银行山东省分行副行长奚荣贵出任该行首席执行官、执行监事。 此前，该职位已空缺6年。 外界认为，朱孟义家族拒绝放权，让合生创展陷入留不住专业董事的困境。

当管理团队无法放开四肢时，合生创展遭遇了利润下滑、短期债务飙升的局面。 数据显示，2018年，合生创展净利润环比增长0.36%，结束了连续五年的快速下滑。

与此同时，虽然公司负​​债率保持较低水平，但短期欠款上升也是不争的事实。 数据显示，合生创展2016年至2018年的短期欠款分别为69万元、156万元、134万元，三年内增长了一倍多。

如今，在资本和农田频繁遭受袭击之后，昔日的“房地产潜艇”合生创展能否重回正轨还需要时间的检验。