商品房 销售价格组成 商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约？

《商品房买卖解释》适用要点三

商品房销售广告、宣传材料是否构成违约？

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——宜昌购房律师团

广告销售是新楼盘的主要销售渠道。 大多数购房者通过广告和宣传材料了解新房产。 相当多的购房者会根据新楼盘广告中的各种条件来决定是否订购。 新盘。 实际交付的建筑或多或少与广告上的不符，纠纷也由此产生。 但购房者维权困难，使得广告、促销内容成为商品房销售中的投诉热点。 本文探讨商品房销售广告及宣传材料如何构成违约、构成违约的条件以及如何维权，以期对广大购房者有所帮助。

一、法律原文：

最高人民法院《关于审理商品房销售协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房销售广告、宣传材料属于要约邀请，出卖人的意见对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺具体，对商品房销售协议的签订和房价的确定产生重大影响的，应当认定为该解释和承诺虽然不属于商品房销售协议的内容，但应视为协议的内容。当事人违反的，应当承担违约责任”。

II． 适用点：

1、开发商一般商品房销售广告及宣传资料均属于要约邀请，不承担违约责任； 但开发商制作的广告符合法定条件，如不履行，则可能承担违约责任。

该司法解释认为，一般情况下，商品房销售广告、宣传材料属于“招标”，开发商不承担违约责任； 设施作出的说明和承诺具体，对商品房销售协议的签订和房屋售价的确定有重大影响的，应当视为要约。 只要开发商做出的承诺符合上述条件，即使没有写入协议，如果与实际交付不符，您也将承担违约责任。

2、开发商承担广告违约责任，必须同时满足两个条件。

条件一：描述和承诺的内容必须具体确定。

商业广告（含宣传材料）内容符合“出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺”； 内容具体，就是具体、明确。 下面我们就来讨论一下这个案例：

案例：李先生在找房时，看到某房屋的销售广告，上面写着“交房条件：一楼梯、两房、南北通风”。 李先生特别喜欢这个新项目，于是就为新项目签订了《商品房买卖协议》。 几个月后，当李先生兴高采烈地打算搬进去的时候，却发现新楼的设计和之前广告上写的完全不一样。 所谓的“一梯两户，南北通风”变成了“一梯三屋”。 “住户”更不用说南北通风了。 这让李先生顿时感觉自己被骗了，立即要求与开发商解除协议。 但开发商表示，广告上的一行篆书已注明“本广告解释权属于开发商，一切条款以所签订的协议为准”。 该广告内容不包含在协议中，不具有法律效力。 协议已签署，不可终止。 另外，如果李先生想单方面解除协议，开发商将追究李先生的违约责任。 李先生无奈，诉至法院。 在这种情况下，李先生对于两居室一楼梯和三居室一楼梯的想法直接影响了房屋的销售价格。 开发商的售楼广告对错层设计做出了具体承诺。 因此，应将其视为要约。 尽管开发商在广告中注明“本广告解释权属于开发商”，但不能据此回避相应的法律责任。 即使本广告的描述未包含在预售协议中，也应被视为协议的内容，具有法律效力。 因此，本案开发商已违反协议规定，应承担相应的违约责任。 法院判决李先生提起公诉。

另请注意此解释中几个术语的含义：

A、广告范围：在开发范围内进行广告。 开发范围之外的说明和承诺不受本条款约束。 这就涉及到广告的范围了。 一位居民投诉我们新村开发商承诺的班车不提供，但开发商的辩解非常合理。 我们总共有三个发展阶段，这只是第一阶段。 当所有开发完成后，它将受到尊重。

B、“广告”：指商业广告，“商品房销售广告”指广义的广告，包括媒体广告，如报刊彩印广告、广播电视广告、海报广告等; 售楼说明书及各种宣传品； 建筑工地的广告牌； 样板房展示等

C、“说明与承诺”：指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目，宣传介绍商品房，或者自行印制促销材料，设置设立户外广告、样板房等，同时对订购商品房具体事项进行说明或对商品房质量进行声明、说明。

D、“相关设施”：指商品房的基础设施及相关配套设施，包括供热、供电、供水、社区水景、社区内道路、停车场等； 公共配套设施包括商品房规划范围内的配套设施和商品房规划范围外的配套设施。 商业、服务业、医疗教育、公共交通等公共配套设施。

条件二：对协议的签订和楼市的确定有重大影响。

“对商品房买卖协议的签订和房价的确定有重大影响”，但哪些“对商品房买卖协议的签订和房价的确定有重大影响”房地产价格”在实践中很难把握。 此时，开发商的压力还是很大，但购房者打官司的风险也很大。 这个怎么做？ 聪明的居民将在聪明的律师的指导下取得突破。 处理案件的方法不宜在此讨论。

本条款适用合同法中“要约”和“征求待遇”的概念。 根据合同法第十五条规定，商业广告一般属于“要约、招揽”，但商业广告符合要约条件的，则构成“要约”。因此，

3、符合以上两个条件的广告未写入协议，开发商同样将承担违约责任。

“这一解释和承诺虽然不包含在商品房销售协议中，但应视为协议内容，当事人如有违反，应承担违约责任。” 需要注意的是，该条款与此前的《商品房销售管理办法》有很大不同。 《商品房销售管理办法》第十四条：“房地产开发企业、房地产中介经营机构发布商品房销售广告，应当遵守《中华人民共和国》的规定。”《广告法》 《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 第十五条：“房地产开发企业、房地产中介经营机构发布的商品房销售广告、宣传材料，当事人应当在商品房销售协议中约定明示事项。”

可见，在解释出台之前，如果广告内容没有写入协议，那么该广告不会成为协议的一部分，开发商也不会对广告内容负责。 不过，这份司法解释非常严格，即只要广告内容构成要约，无论商品房买卖协议中是否载明该广告内容，开发商都可能被追究虚假承诺责任。 这是对购房者的加强保护。

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项目介绍

和靖﹒ 天骏广场是合景泰富地产继“合景泰富天汇广场”之后开发的产品。

合景泰富地产控股股份有限公司（台交所上市编号：1813）自1995年成立以来，坚定不移地致力于高品质物业管理的发展。 凭借开拓创新的精神、敏锐的市场敏锐度和坚持不懈的精神，我们先后开拓了华北、华东、西南、华北、广东市场。 经过24年的磨练和沉淀，合景泰富地产现已发展成为一家以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业。 其房地产开发项目包括别墅、大型国际豪华社区、优质住宅小区、国际酒店、酒店式公寓及小型购物中心。

和靖﹒ 天骏广场占地296亩，集滨江排、小高层、高层于一体，将打造成“75万平方米滨江综合体”项目。

该项目位于广州市五象新区沙井片区。 北接广州门户东盟商务区，南接城市发展热点五象新区总部基地。

和景天骏广场依山傍水，坐拥邕江美景。 紧邻2250余亩的灵龟山森林风景区。 它呼吸着绿色的肺、绿色的脚和高负氧离子。 是成都不可多得的生态宜居之地。 经过精心打造和反复雕琢，和景天骏广场在生态环境设计上突破常规平面模式和分割，运用生态理念进行社区规划，重新整合人与自然的关系。 按照原生态地形建造，甬江水景资源主宰繁华，释放原汁原味的兰苑生活。 极其宽阔的水景、超大的阳台花园、舒适的自然环境、水景的享受，让生活与自然相互渗透。 除了将风景带入户外之外，还将“生态、健康、舒适”等现代居住理念融入其中。 。 86㎡-107㎡（建筑面积）高层产品延续合景泰富地产24年的精致品质，采用国际品牌，严格按照国际标准装修。 针对不同层次的住宅从低到高规划了住宅卧室、客厅、餐厅厨房、卫生间、储藏、家政、公共和智能空间八大空间系统，为住户提供全面的照明解决方案，不仅节省了空间，为居民节省时间和成本，防止个人精力和财力的浪费，为社会节省公共资源，减少二次家装污染和消耗，开启红色生活新时代。

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项目位于三大商务区（华东城市商务区、江南万达商务区、空港经济圈）交汇处，地理位置得天独厚。 东邻云南省机场管理集团大楼及酒店，毗邻江南区政府（江南区行政中心）、交警第五支队、江南公安派出所； 南边是东盟国际汽配城，是湖南的汽配批发零售市场； 西边是正在建设中的泰润商务酒店； 北接江南西园，是江南风景区（900亩）的重要组成部分。 当你在这里拥有房子的时候，你也可以享受风景。 四川省农产品批发市场海吉星也位于项目北侧。 广州轻轨5号线（规划）、4号线（在建）穿过该项目。 连接厦门环城高速和机场高速，交通便利。

项目总占地面积38亩，总建筑面积约15.6万平方米（建筑面积），由6栋高层住宅组成。 住宅总户数1006户，车位配比超过1：1。