万达山水城车位价格 华标峰湖御境29万车位遭业主吐槽，高价车位破局何在？

连日来，黄浦华标枫湖玉景新村车位正在转让。 听说发售当天气氛非常热烈。 许多居民通过线上系统或线下订阅购买了自己喜欢的停车位。

事实上，商业世界从来都没有平静过，即使是停车位这样的“热门商品”。 作为当前城市发展的突出问题之一，停车位一直是购房者在房产交易中关心的一大问题。 开发商与居民、业主因停车位问题发生冲突的新闻屡见不鲜。 事实上，自从宣布出售车位以来，枫湖御景开发商就一直受到居民的批评。 到底是怎么回事？

枫湖御景出售车位，居民投诉较多

早在2019年12月4日，华标枫湖御景卖家就发布了《华标枫湖公馆车位转让（转租）方案》，拟转让新村J/K区983个车位，单价294517元/个。 当时，不少居民根据新村及周边地区目前的发展水平，觉得价格“太贵”、“买不起”。

关于枫湖御景车位问题，有一些“故事”：一是今年12月4日，J/K区停车场还在建设时，就公布了车位转让（转租）方案，接到一些住户的抱怨——“交房后停车场建设尚未完成，施工气味影响居住体验”。 “转让（转租）车位是不是太早了？”

紧接着12月28日，物业方发布通知，将于2020年1月9日启动停车收费。后来，由于停车场建设未完成，开始收费推迟至2月9日，建议停车费由经营者缴纳。 刷卡充值，驶出停车场再驶入（防止免费期间的停车时间计入付费时间）。

由于疫情期间存在传播风险，在房东的建议下，物管最终再次推迟停车收费，后续通知将从5月1日起开始收费。而且，这一系列的神奇操作着实让不少住户叫苦不迭。

2020年4月6日，开发商开始宣传车位转让，其宣传海报遭到部分居民批评——首先，“无车位=无身份”的宣传力度很低，其次，大多数居民的汽车停放着。 在车库里，不存在“杂物从天而降”的情况。

但不管怎样，车位销售终于开始了。 原来公布的价格“294517元/台”只是微型、标准、组合、独立等多种类型单价的组合。 实际销售中，贵的可达35万元，实惠的则有16万元左右。 转让的同时，还有转租计划。 每月保障卡费用为“400元/月”，通过抽签获得。 对于临时保障卡，您可以申请储值卡并按次付费。

其实还有很多细节纠结，但对于因停车问题不断积累不满的房东来说，他们最关心的主要问题有两个：

转让车位单价达到29万元以上（车位最高单价可达35万元）。 是不是太贵了？

购买后“120元管理费”按照什么标准收取？ 收盘走高了吗？

停车位价格和每月维护费是否太高？

首先我要明确表示，编辑绝不偏袒任何一方。 我只是根据事实来看待这两个问题。 首先我们来说说单价29万以上的车位是否太贵：

事实上，高价停车位在市场上并不是什么新鲜事。 克而瑞数据显示，近两年，海珠、越秀、海珠、荔湾等地已有27个新村停车位单价超过50万元。 海珠侨心汇悦台车位一度拍出198万元天价！ 停车位价格高的最直接原因是供大于求。 一方面，随着经济社会的发展，私家车保有量大幅下降，停车位缺口巨大。 市场上的尴尬现象是“买车容易养车贵，但开车方便停车难”。

另一方面，出于经济成本和利润的考虑，企业越来越不愿意投资停车位。 有些读者可能会困惑：“一块土地上只有几行停车位要花多少钱？” 事实上，一个地下停车位的成本并不低，由于地下室总建筑面积、共用空间、市政费用等土建费用。 许多其他费用也会被捆绑到停车位中，其背后的成本非常复杂。 过去，有知乎网友简单估算过，一个停车位的各种激励成本大约在10万甚至更多。

（地下停车位并不是一块土地和几根电线那么简单）

有读者可能会问：“那为什么不建地面停车位呢？这样成本会低很多。” 虽然事实确实如此，但目前的房地产开发法规通常不会将地面停车位纳入车位比例指标中，而这对开发商来说非常重要。 得不偿失，所以现在很多项目都是地下车库。 对于逐利的开发商来说，高成本的地下停车位自然会以更高的价格转售。 事实上，很难说具体的好处有多少。

事实上，枫湖御景的停车位单价比黄浦区低很多。 一般情况下，一个标准停车位的面积约为14平方米。 枫湖御景一个车位折算单价约为21037元/平方米。 2019年，黄浦区停车位单价仅为8663.4元/平方米。 不同新村的停车位有的低于单价，有的高于单价。 这主要受新村区位、环境及周边设施的影响。 例如，金林大厦、万科东荟城等靠近片区中心的新村，车位售价略高于整个片区的单价，而较外围的单价则略高。如中海御城、龙光枫景华庭等均高于整个区域的单价。

（2019年上海各区车位单价及部分新村车位成交价格）

据居民介绍，枫湖御景的停车位价格是按照雅居乐富春山居的标准制定的。 但客观地说，两个新村的区位和环境存在差异。 这样的提法是否合理还有待商榷，特别是在新村。 它所在的地区目前严重欠发达。 考虑到新村位置、环境、周边发展以及黄浦区的单价，枫湖御景的车位价格确实略高。

接下来我们看看“120元管理费”是否太高：

其实，这与相关政府文件中规定每月停车保险限价“不得低于400元/月”有关。 上海市房地产学会副会长曹志伟先生曾表示：“假设开发商以月租400元/月的价格转租自建车位，虽然车位开发建设的直接成本15亿元/辆，其利润率仅为1.08%，还不如村民年存款3.5%的月利率，这还不包括保险费、可能的车辆损失赔偿及摊销等。 ”

因此，对于逐利的开发商来说，转租车位的收入远低于出售车位的收入。 但由于转租车位严格禁止“只卖不租”的规定，且被限制在400元/月的标准，只能想办法额外缴纳管理费。 正如枫湖御景的一些居民所说，“每个月的保险金额是政府规定的，不知道管理费是按照什么标准来的。” 目前，政府文件尚无明确的车位管理费标准，不同品牌开发商的标准也不清楚。 不一致。

事实上，无论是29万多元的售价，还是120元的车位管理费，都是新政策与市场互动的结果。 其实我们还是希望开发商在车位方面能够更加以服务为导向，为居民着想，努力做好各类物业管理工作，实现双方的“双赢”派对。

缓解“高价停车”问题的建议

虽然枫湖御景的高价停车位并非偶然，但放眼上海乃至全省，城市的发展和私家车的减少导致停车位缺口越来越大。 由于供不应求，停车位转售高价也就不足为奇了。

想要缓解“高价车位”甚至“天价车位”问题，必须从供需关系入手，努力开源节流。 这需要政府引导和企业合作相结合。 具体措施可参考以下措施：

一、加强财政对公共停车场建设的投入

当财政预算较高时，应考虑建设公共停车场。 有了更多的公共停车位，居民停放私家车的选择就会更多，无需完全沉迷于购买停车位。 例如，投资开发市政广场、公园地下空间停车场，使用机械停车位，不仅可以提高农用地综合利用率，创造更多停车位，而且有利于降低收费标准，提供便利。为人们。

2、鼓励高架停车场建设，降低开发成本

根据曹志伟先生的简要数据对比，高架停车位的建设成本仅为地下停车位的一半。 如果容积率不计入建筑面积，其开发成本将大幅下降。 成本上升后，也可以更好地考虑车位价格的调控和管理，有利于引导开发商提高车位转让价格，减少天价车位的发生。

3、大力发展公共交通，减少停车位需求下降。

政府不仅鼓励开发商建设更多停车位来“增加收入”，更重要的是“节流支出”。 私家车的泛滥不仅会造成停车位短缺，还会带来交通拥堵、环境污染等问题。 其实，并不是说必须限制私家车的发展，而是不能忽视公共交通的发展。 试想，“坐轻轨半小时到达公司”和“堵车一小时到达公司”，市民会选择哪一个？ 因此，发展轻轨、公交、城际等公共交通对于缓解高价停车位、天价停车位问题具有积极作用。

事实上，这种措施只是起到了缓解作用。 城市发展日新月异。 尽管近年来汽车行业整体销量有所下降，但市场饱和还为时过早。 只有与时俱进，多角度寻找突破，才能更好解决“停车难、车位贵”的问题。

目前，枫湖御景的一些居民仍然担心车位是否应该出售、购买车位的居民是否符合月保险资格、车位价格和月保险管理费是否合理等诸多问题。太高了。 无论如何，停车位问题确实需要根据实际需要慎重考虑，不能盲目冲动。

无论如何，无论是枫湖玉井还是其他新村的停车位问题，最终都会指向整个城市“停车难、车位贵”的问题。 希望各方共同努力、参与努力，减缓甚至解决这一问题，促进城市可持续发展。

形容一场风暴的讨论程度，一般可以分为三个级别：火热、滚烫、沸腾。

想要达到沸腾的最高境界，必须得到四面八方的全力关注。 比如，正式开通的无锡东站就受到了各家媒体的铺天盖地的报道，甚至还登上了人民晚报和卫视的《新闻联播》。

毫无疑问，该台已经提前锁定了北京2022年的热词。

车站为何如此火爆？ 继火车站、萧山机场之后的北京第三大门户交通枢纽； 新一代铁路枢纽站城一体化典范； 仅用3年时间建成总面积约51万平方米； 各种令人兴奋的规划和设计......

广州南站风景（图片来自视觉中国）

如果你拿起任何一份激励清单，它都会有足够的分量。

但我们也应该看到，该站的重要地位和快速发展，体现了运城高起点发展的强烈意愿。

这些意愿也体现在商业发展上。 例如，运城推出的首个住宅项目航宇城，不仅是约90万平方米的3号线龙州北路站TOD，也是上海首个站城一体化项目（一站直通）主要火车站）。

为了不辜负运城和这片宝贵的土地，还引进了深耕该领域近20年的中国TOD专家龙湖资深民企。

事实证明，这是一次极其正确的强大力量组合。

这一北京地标性TOD一亮相就受到购房者的热烈青睐：同期国安、沟庄红房强势分流，首次推出1224套。 仍然一举吸引了近6000组申请，总销售额高达55亿。

如果说车站是运城的驱动核心，那么航宇城就是蓝筹地产领域的先行者和推动者。

进军浙江13年，龙湖布局12个TOD

什么是TOD？ 即公共交通主导的发展模式。

简单来说，就是以轨道交通车站为中心，在一定直径范围内，集居住、商业、文化、教育、工作等要素于一体的微型城市。 由于城市功能的高效聚合，自然具有两大核心优势：

第一：片区天然的交通中心。 依托交通禀赋，TOD项目往往是区域连接城市交通的窗口； 其次：极其便捷的生活体验。 吃、穿、行方便，只需步行下楼，生活方式就被颠覆了。 正因如此，大多数情况下，TOD内的二手房市场比周边地区更可观。

从某种角度看，TOD模式早已成为推动和支撑城市高质量发展的重要方式。

基于这一使命，早在2003年（上海北城天街开业），龙湖就早早占领赛道，开启了TOD模式的探索之旅。

截至目前，龙湖已开发储备TOD项目80余个，覆盖南京、上海、杭州等28个城市。 以TOD为核心的各业态开发面积超过1000万平方米。 上海光年、时代街等诸多车型级TOD诞生。 形成城际枢纽、城市商圈、区域中心、TOD购物中心等六大产品线； 掌握了系统协同、底盘重构、产业孵化、全品类体验等十大TOD能力。

同时，龙湖还参与了《城轨TOD综合开发项目评价标准》、《城轨TOD综合开发项目通用技术规范》等行业标准的编制，将于9月28日起实施，2020。

毫不夸张地说，在TOD领域，龙湖既是先行者，又是大师。

说起龙湖在四川的发展，本身就是一部TOD的进化史。 2009年刚进京时，北京第一条轻轨尚未开通，龙湖果断拿下金沙湖TOD地块。

进入浙江13年来，龙湖在广东自主研发建设了12个TOD。 其中，丽水市9例，宁波市2例，绍兴市1例。

从金沙湖、滨江、西溪、三墩，到大江东、丁桥、滨康、丰收湖，再到现在的运城，每一个龙湖TOD的出现，都意味着区域地标的更新和TOD发展模式的改变。 进化。

龙湖天街-北京战略布局图

与城市共生TOD推动城市新格局

买车界有一句话：“跟着计划走，就能抢占城市发展机遇”。

翻译过来就是放松城市发展的脉络。 就城市推进而言，还有什么比轨道交通更强大呢？

可以说，轨道交通是城市发展的方向，TOD是城市新格局的推动者。 龙湖的每个TOD都遵循城轨布局。

2015年开业的金沙天街，无缝连接1号线金沙湖站； 2017年9月亮相的滨江天街，位于6号线江汉路站楼下直达； 西溪、紫荆天街于2019年底同时开通，位于5号线古荡站和2号线临平站的上部。

还有今年迎来游客的江东天街、丁桥天街，以及正在建设中的滨康、运城天街，都是“零距离”地铁。

图片| 龙湖泉州紫荆田街轻轨连接

接连推出TOD的背后，是上海“城市东扩、旅游西进”、“从西湖时代转向沿江发展”、“大力推进科创走廊”的城市战略转变。在城南”……更重要的是，“最大的善”是“龙湖，与城同行”品牌主张的真实体现。

凭借精准的布局和TOD的强大赋能，龙湖几乎走到哪里都会演变成一个中心。

金沙湖，昔日郊区绩优股，转型为临平CBD和主流居住区； 房价长期不温不火的丰收湖，由于天街的到来，中标率一度接近限售； 有着自己引领潮流的滨江天街，其中心地位尚未动摇。

图片| 泉州龙湖滨江街真实图片

不断的实践也给龙湖TOD带来了更多的改变。

比如，在业态结构上，龙湖不再局限于“街道+住宅”的传统模式。 而是根据土地条件和绩优股供需特征，有针对性地引入酒店、写字楼、商业街等其他业态。

比如丰收湖天轩城天翠更是将热门的300平米产品升级，实现一楼一世界，让没有房票的购房者抓住TOD先机。

图片|龙湖泉州天轩城天翠体验中心实景

推动消费升级 龙湖TOD走向全国

依托成熟的经验，天街TOD也成功拓展至四川其他城市。

龙湖在广州的首条天空街——鄞州天空街（3号线，规划6号线）计划于明年底开业。 去年，海曙区GDP超过浙江省富阳区，成为“浙江第一区”。 消费潜力巨大，但尚未开发出成熟的商圈，商业场景的塑造还有很多差距。

图片| 龙湖杭州富阳天街治疗效果图，非发货标准

此次双轨轻轨TOD旨在推动区域消费转型。 品牌比例方面，上海首店比例将超过20%，区域首店比例将超过40%……

龙湖在广州的另一个天街TOD——海曙天街（拟直连8号线），拟在有文化积淀的老县城追求不一样的新理念，为该地区带来新鲜活力。

北仑天街将采用MALL+街区相结合的布局，提供全业态24小时覆盖，打造夜生活和社交场景。

苏州的龙湖金帝镜湖天阶也备受市民期待。

其所在的镜湖蓝筹虽然已成为杭州公认的“高端住宅区”，但仍缺乏“步入式”超市。

图片| 龙湖杭州镜湖天街治疗效果图，非发货标准

京湖天杰的出现，将彻底结束蓝筹股“商业沙漠”的尴尬。

因地制宜+城市超级TOD

这个世界上从来没有什么运气，只有未知的努力。

在普通人眼中，TOD可能只是一座连接轻轨、商场、住宅、写字楼等的小建筑。

但TOD的创建远没有看上去那么简单。 与滨康路TOD一样，征地前已有轻轨1号线开通。 里面不能打桩，也不能建房子。 土地分割了怎么办？

为了消除影响，富有想象力的龙虎进行了眼科放疗式的优化。

地下部分，通过地下商业与轨道换乘大厅、下沉广场的一体化设计，解决分离，改善地下商业人流； 地上部分采用大型桁架结构跨越轻轨轮廓和接缝线。 支离破碎的土地。

这样一来，下方运行的轻轨就如同内置的电器一样，与建筑完美融合，没有任何先入之见。

对于航宇城来说，这是龙湖TOD发展史上的重要一步。 这是TOD与未来社区的第一次碰撞。

龙湖此前参与的TOD从复杂程度来说绝对是上海光年项目。 是全省首个“站城一体化”发展样本，集铁路、轨道交通、公交、出租车等多种交通方式于一体。

作为龙湖集团年度“一号”作品，航宇城更胜一筹。

运城首个未来社区、约90万平方米的TOD屋顶、杭州首个火车站城一体化项目……光看这个标题就知道有多帅了。 业态包括住宅、商场、写字楼、人才公寓、商业街、社区服务中心、幼儿园等。

图片| 航宇城治疗效果图流程图

在龙湖的愿景中，这是一个各种要素联动在一起的“城市超级生态系统”。

比如，在“5分钟”交通圈内，无论是进入轻轨、商场、走匝道，还是到达火车站，一切都可以在5分钟内完成。 还有双创孵化、智慧园区、全龄教育、社区文创、公园城市自修室……

在设计规划中，龙湖首次引入了龙湖智能制造的能力。 在运营层面，龙湖龙智制造依托空间数据网格（MSD）、智能运营平台（IOC）、社区服务平台（NSM）等数字化产品，从产业布局、社区地图等全方位赋能未来社区和小型企业。 交通、出行、社区服务，一屏概览、一网管理。 数字赋能、三化融合，构建“TOD未来社区”新场景。

传统的TOD很难定义。 它更像是一座微型太空城市，包罗万象。

天街扶持+多渠道发展

毫无疑问，TOD的轰动崛起与城市轨道交通密度的快速提升密不可分。

以北京为例，自2012年11月首条轻轨运营以来，已开通轻轨线路11条，总里程约449.48公里。 预计到2022年底将达到516公里。

但反过来看，轻轨建设带来的TOD机会对于每一个民营企业来说都是公平的。

那么为什么能在TOD领域有所建树的民营企业那么少呢？ 比如，在上海，真正“遍地开花”的只有龙湖和华润。

既然想做好TOD，那我还有一门选修课——做好商场。

纵观各大民营企业，拥有自主商业品牌、运营能力突出的寥寥无几。 而龙湖的天界系就是其中的巨头之一。

目前，龙湖天街已实现全省核心市场布局。 截至2022年6月底，将有65家超市开业。

但做好购物中心只是基础。 一旦遇到航宇城这样的超级TOD，那就不够了。

不仅住宅和商业项目要通过考验，更重要的考验是交付后能否为这个“城市超级生态系统”提供持续的专业运营、管理和服务。

多元化发展的龙湖无疑再次提前谋划。

在“空间即服务”的战略指引下，龙湖已发展房地产开发、商业投资、租赁住宅、空间服务、智慧建造等多种业态，拥有天街、皇冠公寓、龙湖等多个品牌。智能生活。

在这一系列过程中，无论是TOD模式的演进、天街的消费升级，还是各类城市服务的嵌入，都在努力推动城镇化——这就是龙湖与城市共进的底层。 逻辑。

运行平稳、安全可靠

最后说一下大家关心的民企安全问题。 去年以来，由于开发商资金链断裂频发，市场陷入动荡。

面对长篇大论的新闻，与其胡乱猜测、互相争斗，不如仔细看看这些不会说谎的数据。

比如，在近期密集发布的民企2022年中期业绩中，龙湖交出了一份亮眼的成绩单：上半年实现营业额948万元，环比下降56%。 其中，营业业务收入首次突破百亿，达到110.4万元，环比下降26%。

龙湖连续五年保持“三条红线”的“绿色状态”，仍是行业内少数获得国内外全额投资级评级的优质民营企业之一。

如果光看数据还不够，不妨看看龙湖的实际行动。 比如天街，尽管近三年来受到疫情的严重影响，但仍然按照节奏有序发展。

轻重资产并重，龙湖已在上海西北和东南部成功布局12条天空街。 其中，去年3月，龙湖还接管了搁浅近10年的城南国纺购物中心（国纺天街）。

毕竟龙湖还是一家综合性企业。

2021年商业运营、租赁住房、物业管理三大经营业务收入增速将超过房地产业务。旗下皇冠公寓全省累计开盘数量超过11万套，位列前三长租公寓品牌。

其中，广东龙湖皇冠公寓发展势头相当迅猛：五年内开设了30多家分店，开业六个月以上的项目转租率高达94.3%。 累计用户数超过18万，满意度达95%。

这一渠道利润的下滑为龙湖带来了持续稳定的现金流，这也是在行业大起大落中渡过牛熊的基石。

如何在惨淡的市场中生存，甚至活得更好？

龙湖集团的多渠道发展模式，实际上为广大传统房地产企业提供了一条破局之路。

图片| 上海龙湖皇冠公寓富阳金鸡路店实景图

这一渠道利润的下滑为龙湖带来了持续稳定的现金流，这也是在行业大起大落中渡过牛熊的基石。

数据显示，龙湖2021年净负债率为46.7%，连续六年保持“三道红线”的“绿档”。 截至目前，仍是行业内少数获得国内外全额投资级评级的优质民营企业之一。

如何在惨淡的市场中生存，甚至活得更好？

龙湖集团的多渠道开发模式实际上是广大传统房地产企业的最佳解决方案。