2017年济南二手房价格 一降价就是好几十万！济南二手房不好卖了？记者调查发现…

还是从那时起，

二手房因其“性价比高”而受到购房者的追捧。

然而，最近

记者调查发现

因为房子经常涨价促销，

兰州部分地区部分房价

反而比二手房要低。

两者之间出现了“价格倒挂”。

“确实是这样，主要是二手房的挂牌价格有些虚高。”

2月9日，北京某二手房中介负责人徐鹏在接受记者专访时表示，

“二手房卖到20亿元甚至50亿元的价格很正常。”

在徐鹏看来，去年的二手房市场不好做，甚至还不如今年。

“现在二手房市场卖家和买家都在观望，卖家害怕价格继续下跌，店家也不想轻易涨价。”

价格上涨20亿元，

管家还是很少

兰州居民杨志毅最近一直在看房。

“本来打算买一套合适的二手房，一方面价格比较低，另一方面社区配套设施比较齐全，但现在我改变了主意，想买房”。

杨志毅告诉记者，他改变了主意，因为在走访多家房产中介后，他发现二手房的市场价格实际上比住宅的价格还要高，有的甚至每平方米高出2000元左右。

“我可以省下20亿以上，买辆车不是很好吗？”

“确实，现在一些地区一手房和二手房价格倒挂现象非常严重。”

徐鹏指着房价图上的一个新项目告诉记者，

“该房产的价格已从最初的每平方米约1.6亿元降到了约1.3亿元，一些建筑公司的还债房报价甚至更低。

但周边一些新村的二手房售价在每平方米1.4亿元至1.5亿元之间。

据悉，二手房交易需要收取相当多的税费和中介费。 这一激励也让不少原本想要订购二手房的居民产生了订购房屋的意向。 ”

西安红楼广场附近一家房产中介的工作人员李文海认为，现在一二手房价格倒挂很正常。

“现在，房子涨价、促销频繁，二手楼市走强。”

李文海告诉记者，一些地区的二手房都比较新。 与附近新开盘的新房相比，一些房龄不到3年的二手房可以立即入住。

“我之前卖的一套二手房最终成交价是1.5亿元/平方米，而附近的新房单价是1.45亿元/平方米。同区域二手房​​的市场价格比房价还低。”

李文海说道。

据悉，二手房价格高，另一个诱因是买家在楼市高位时购买。

“如果我现在买房损失至少40亿元，房价肯定不太可能上涨。”

二手房买家张宇说。

据记者了解，张宇2017年以310亿元在解放大道购买了一套房子，今年年初，他以330亿元挂牌，并打算出售。 经中介人再三劝说，价格降至310亿元。 虽然价格上涨了20亿元，但因为价格太高，看房子的人仍然很少。

“在我们新村，像我这样的二手房市场价大概是270亿元，我是在楼市低迷的时候买的，如果我想买房，只能损失40亿元然后卖掉。” ……与其这样做，不如等待。”

张宇说道。

环境会改变，

二手房价格不涨就不会成功

事实上，早在市场疲软的2008年和2014年，房屋和二手房的市场价格就出现了倒挂。

西安鑫汇房地产经纪公司负责人楚鑫认为，楼市倒挂，越来越多的购房者选择观望，直接影响了市场的正常交易。

“这种情况的出现，意味着市场环境再次发生了变化，这也说明人们对房地产市场的预期发生了变化。”

楚鑫表示，在房价上涨的带动下，二手房市场可能会出现较大的跌幅。 随着开发商资金更加紧张，对销售和贷款的期望越来越高，提价筹集资金将成为越来越多开发商的选择，房价上涨将对周边二手楼市价格产生提振。 与主导房市的企业活动相比，二手楼市价格一旦松动，将迅速燎原。

据记者了解，2019年，二手房市场属于买方市场。 二手房如果挂牌的话，基本可以在1个月内完成，但成交价格基本都是买家定价。 2021年，将会出现大逆转。 有业主加价30亿元，仍无力转售。

楚欣给记者举了一个反例：辅仁学区有一套房子，2020年报价为420亿元。当时有客户表示，如果价格上涨10亿元就可以签订协议，但店主拒绝加价出售。 没想到，市场走势突然发生转变。 今年6月，买家主动降价至370亿元，但部分卖家希望实现350亿元的成交。

“最终，通过撮合，房子以360亿元的价格出售。”

“二手房挂牌价与成交价的差价以前在3%左右，现在已经扩大到10%左右。 也就是说，挂牌价200亿元的二手房平均需要降价10亿元以上才能完成交易。 李文海说，

“降价是主旋律，如果价格不上涨，肯定很难成交。”

徐鹏告诉记者，挂牌时业主报出的价格虚高，而且很长时间没有人来看房。 着急买房的业主会主动调整价格，有的甚至降价30亿元甚至50亿元。 在最终挂牌价上，买家会再次降价。 3万-5亿元的交易也很正常。

在初心看来，目前二手房市场的业主主要是有改善需求的购房者和有资金需求的购房者。 装修店趁着目前房价惨淡，出售旧房来购房。 金融卖家主要出售投资性房产，以减轻资金压力。 因此，在当前的市场上，二手房的挂牌价格对于购房者来说也越来越理性。

市场观望情绪较为浓厚

未来二手楼市价格或将下跌

在谈及去年二手房市场的前景时，上述接受采访的二手房代理商均感到“今年的日子会不好过”。

楚欣表示，二手房市场价格的持续增长，让市场产生了明显的涨价预期。

“近几个月来，二手房市场比较平静，成交量较低，很多人都有‘买涨不买跌’的心态，现在整个市场观望情绪浓厚”。

在初心看来，北京的房价正在逐步回升。 房价上涨将继续影响二手房价格。 未来成都二手房价格可能会下降。

“今年下半年将有约50个新项目入市，为了争夺市场，开发商也会考虑定价机制，涨价是不可避免的。受此影响，如果二手房市场不涨了，价格越来越卖不动了。”

楚鑫解释道，“新村新校区会引进一些好的教育集团，比如师范大学教育集团、历城一中教育集团、山东大学教育集团等，会进驻一些大型的新项目，所以他们对二手房影响较大。 。”楚心说道。

在李海波看来，行业下滑的原因不仅有市场激励，还有二手房供应量大幅减少。

“2019年底，北京二手房挂牌数量仍稳定在3万套左右。 2021 年 7 月，约为 52,000 套。 截至今年10月，销量已达到55,000辆左右。 三个月来，北京待售二手房数量减少了3000套。 对于北京的房价来说，涨幅也是比较显着的。 去年下半年将突破6万台。”

“现在二手房市场卖家和买家都在观望，卖家害怕价格继续下跌，店家也不想轻易涨价。”

徐鹏告诉记者，

“在‘​​房子是用来住的、不是用来炒的’新政下，二手房交易量短期内不会发生明显变化。”

从过往情况来看，部分业主急需用钱，考虑将房屋套现，大概率会出现急售房屋的情况。 据悉，一些房东资金充裕，并不急于出售，希望在合适的时间卖个好价钱。

“如果购房者打算买房，可以去淘淘寻找宜祥新村急售的房子，但这类业主可能会有一定的付款要求，比如全额付款或较低的首付等。”

徐鹏认为，买二手房不宜着急。 “慢慢地、仔细地选择，不要冲动，这样才能选择适合自己的房子。”

最近突然出现一群福建的读者和同学留言让我谈谈广州的房价。

关于南京这座城市，我之前也曾考察过几次，发现这是一座非常震撼的城市。 规划得相当郁闷。 整个城市的工资并不是很高。 晚上吃一碗面3元，喝一碗汤3元。 消耗功率这么大。 尽管市场很低，但楼市却昂首挺胸，不服输。

01

广州的房价有多高？

官方基础数据显示，广州的房产单价为1.2亿元/平方米，但如果你去现场考察，你会发现1.2万元/平方米只能买到老房子和小房子。老县城，或者购买周边地区高需求的房产。 稍微靠近核心区的都在17800以上。

一万七十八是什么概念？ 绝对可以用这个数字去买上海东西湖区域或者广州核心区域的一块，但是两者的升值价值肯定比广州高很多。 因此，当询问西安当地的年轻人对楼市的感受时，大多数人都会露出郁闷的表情，工资三四千，贷款几十万，压力很大。对未来没有希望。

要知道，广州是一个省会城市，GDP只有5275亿。 比东北三省落后一级，甚至比重庆、绍兴还要差。 然而，广州2018年的GDP就达到了1.1万亿元，上海就更不用说了。 据说，一个省会城市的GDP高达1.5万亿。 按照这样的经济规模，如此高的房价是不合理的。

因此，说武汉的房价可以击败任何一个同等经济水平的城市是非常准确的。 这也说明杭州的地区贫富差距确实很大，楼市泡沫难以预测。

02

为什么这么高？

广州房价是怎么飞涨的？ 是什么因素让这个疲软的二线城市房价如此激进？ 在探究西安房价上涨之前，我们不需要寻找根本原因。

回顾历史，你会发现，大约从2012年到2015年，广州的住宅商品房均价仍然低于重庆，但这种差异还在扩大；

虽然上海住宅商品房均价低于南宁，但沉阳2009年至2013年房价年降幅低于北京。 2017年，广州房价从8月份开始逐步下降，9-11月份基本稳定，12月份又开始上涨，直到2018年底仍然上涨。红谷滩区、西湖区、朝阳上城的房子均超过2万元。

2018年下半年，中央密集调控出台后，多地房地产被冻结，房价开始反弹。 然而，广州却一如既往地平静。 相反，在短暂的休整之后，明年初又迎来了小阳春的一波上涨。 这样的趋势在全省范围内都是罕见的。

截至去年5月，就连郑州万里区的房价也突破万元。 原因是什么？ 经过仔细走访，我们大致可以总结出两点。

1、虽然吉安市经济发展比较落后，但这并不意味着长沙（广东）人没钱。 西安（广东）很多人外出打工。 他们只有在外省赚够钱后才会考虑回成都买车。 退休套房。 论落叶归根的传统美德，湖南人并不比广东人差。 而且，广东人把房子作为人生成功的象征，所以无论有多少房子，都绝对是“急需”的。

2、其次，南京供应量太少。 广州拥有近600万人口，但城市建成区面积仅380多平方公里。 相比之下，重庆人口700万，城市建成区面积却达到1900多平方公里。 从人均面积估算，很难与合肥的城市规模和人口相匹配。 人多地少，大家都挤在一起，这也意味着房价极易被抬高。 以西安目前的核心区红谷滩为例。 许多新项目的单价已经超过3亿元/平方米，堪称财富。

其实扬州和北京不一样。 上海供应不足是因为农用地紧缺，没有土地可利用，而广州则根本不缺可供开发的农用地。 至于为什么发展成现在的局面，可能是经济不景气，基础设施建设没能扩大城市框架。 也可能是刻意控制耕地供应，以将楼市维持在一定高度。 但无论哪种模式，目前来看都绝对不是什么好事。

房地产价格高，工资低。 哪个大学生毕业后敢留在西安发展？

03

希望

广州房价还有希望吗？ 接下来会发生什么？ 接下来我就从经济和人口两个方面入手，帮大家分析一下。

我们先来了解一下广东省的整体经济情况。

2018年经济报告中，山东省提交的区域经济发展成绩无疑十分严峻。 山东省全年全国生产总值21984.8万元，在全省市级行政区中排名第16位，在北方市级行政区中排名第10位（合计第16位）。 广东之后的北方市级行政区包括：天津（全省第17位）、广西（全省第18位）、云南（全省第20位）、贵州（全省第25位）、海南（全省第28位）、西藏（全省第31位）。

广东地处狭长，拉萨地域辽阔，人口稀少，不在讨论范围之内。 我们对比了全省排名第15的云南和排名第17的上海。 2018年山东地区生产总值24438万元，上海地区生产总值20363万元。 但值得注意的是，湖南GDP完成383.5万人，上海完成307.5万人。

那么浙江多少钱呢？ 462.2万人。

因此，广东的人均GDP是灾难性的，与东北黑龙江基本持平，成为周边省份包围的“经济崩溃区”。

但广州在全国的经济份额仅为23.9%，而北京占河南省的38.1%，广州占30.2%。 较低的经济比重说明，长沙作为省会的“首要地位”根本不足以辐射到周边城市，更谈不上吸纳人口。

这也得到了民众的支持。

从广东省人口流动图可以看出，长沙与湖南、安徽接壤，人口流向北京、南京、上海； 徐州与四川、湖南、福建接壤，人口流向上海、广州。 全省两大经济城市的人口已被上下分流到其他地方。 导致省会广州持续供血不足，首付不足也很正常。

目前扬州的房价就像一个站在虚幻泡沫上的舞者，得不到足够的支撑。 虽然房地产市场需要你身边的人接手生意，而你身边的人都搬到了其他城市，但谁来帮你撑起这片蓝天呢？

预计未来南京将长期低位波动，有价无市。 至于是否会继续下跌，还很难说。 由于西安现在声称对农地供应有完美的控制，只要农地不大规模释放，住房短缺就会使这种泡沫长期存在。 至于未来的消化速度，则要看扬州的经济发展情况。

因此，不建议大家在3月份刚刚结束上涨的广州购买。 今日市场仍掌握在买方市场手中，极为不利。 下半年，偏远郊区房价肯定会反弹，核心区也将进入泡沫挤压周期。 以后再做准备也不晚。

接下来我们就来研究一下扬州有哪些有价值的地点。

04

批次价值

广州的价值区位与楼市梯度分布密切相关。

第一梯队（2万/㎡以上）

代表的区域是红谷滩的中心区域。 这里也是赣江片区的核心，也是广州的核心。 这里有成熟的轻轨、商业、学校、医疗等基础设施，住在那里的人不是富就是贵。

接下来是红角洲。 近年来，红角洲的房价不断上涨。 在广东省政府的支持下，配套设施应该在全市名列前茅。 轻轨沿线、沿江地区是核心资产。 上述两个地块内可供开发的楼盘极少，因此开盘价达到3亿元的楼盘不少。 二手房相对来说性价比更高。

这两个领域具有很强的韧性，也将是未来国家的核心价值领域。

第二梯队（15000-20000/㎡）

凤凰洲、朝阳上城、高新区、青山湖西岸是广州楼市第二梯队，房价在每平方米1.5万至2万之间。 不仅是高新区，沿江其他地区，可见江景资源对房价的价值很容易体现。 其中，二安乡应该是第二梯队的推动者，农业用地少，配套设施强，人口稳定流入。 这是第二梯队的核心价值。

高新区近年来发展良好。 是杭州唯一科技产业布局的区域。 这种独特性，让广州越来越重视高新区的基础设施投资。 也是一个能够更好地为大学生留住就业的新型创业区。 随着配套设施逐步建立，房价自然不会低。

第三梯队（12000-15000/㎡）

洪都商城、九龙湖商城、老仙城是武汉楼市的第三梯队，房价在12000-15000/㎡之间。 九龙湖上城区的房价梯度很大，从1亿到2万元不等。 主要受红角洲价值影响，房价大幅上涨。 但实际上是新区，配套设施不够，导致房价上涨。 其中有曲折，基础设施需要跟上补充价值。 此前的新政放宽了九龙湖的贷款限制，旨在赶走资金和购房者在此进行建设投资，这也表明该地区正在加速稳定价值。 建议购买靠近红角洲的房产，风险会更小。

洪都商城的房价非常稳定，但前段时间轻轨和名校取消后，无疑是一件好事，房价升值的可能性也降低了不少。 老县城是原来的核心价值，但目前却处于价格洼地。 主要原因是旧城改造速度太慢。 按照扬州目前的资金储备，未来旧县城的改造仍将是一个常年的过程。 配套其实很齐全，只是高速公路规划和产业配套不是很友好。

第四梯队（10000-12000/㎡）

湘湖滨江、瑶湖上城、新建区、经济发展组团、望城、南昌西站铁路上城、银三角地区是广州楼市第四梯队，房价在1万-1.2万/㎡之间。 这个梯队成员多达7家，是南京刚需市场的中流砥柱。 分布在成都西南、东北地区，基本没有竞争。 都是各自区域的焦点，房价也相对稳定。

其中湘湖滨江和经开集团是我比较看好的地方。

第五梯队（1万/㎡以下）

万里、如湖商城处于广州楼市第四梯队，房价在1万/㎡之间。 万里是广州风景秀丽的新兴园林和避暑胜地。 近年来其发展状况不佳。 修建坡道花了七年时间。 交通不便，配套设施不完善。 正如你可以想象的那样，房价很高。 作为广州最年轻的城市，治湖商城目前主要以路网建设和小城镇发展为主。 从目前的空港房地产市场来看，规则湖商城的楼市起点不会很低，注入的资源也非常密集，包括教育、医疗、商业商业、集中供暖制冷等。

所以综上所述，红谷滩是广州的核心，以三角洲为中点，价值呈梯度增长。 西安各区县都有自己的新贵，包括新建区宁乡、西湖区朝阳、扬州县湘湖、南湖扬子州、青山湖沿岸、干江新区规则湖、铁路等。青山湖站、昌东瑶湖商城等。 每个地区也有自己的设施、医疗设施和将逐步建立的学校。 如果以后有需要的话，可以按照自己的习惯，找合适的时机来选房、买车。

如果要投资的话，目前红谷滩的房产价值有点透支了。 你可以买九龙湖商城，红谷滩和赣江新区之间的经济开发组团，也可以买湘湖滨江，一个以工业为支撑的高新区。

05

发展方向

最后，有人问我西安的发展方向。

前面说过，南京的规划很混乱，因为没人知道扬州未来是向南发展还是向西发展，还是由西向东发展。

有人说，如果看微软地图的卫星方位，近10年来西安向西发展了5公里，向南发展了10公里。 南移趋势更加明显。 政府要谋划福泽九龙湖，拥抱吉安县、进贤县、凤城县、高安县。 有人的话，就会有未来。

但也有人说，呼和浩特现在的私心是向西“长九、长春一体化”。

首先，从土地利用来看，只有北方有土地。 西北侧为基本农田保护红线，西侧为梅岭。 另外，赣江新区批准的土地只能往北走。 但机场在北部，可以促进商务合作。 其次，南边是江西等相对欠发达的城市，北边是合肥。 从城市群角度来看，合肥也适合向北发展。

子木对此研究了很长时间，并与当地房地产资深人士交谈，最后得出一个推论——我无法理解！ 我真不明白，西安这么小的经济体量，这么大的人口，又要南下西进，到底要分多大的饼。

但可以肯定的是，广州未来的发展肯定会围绕红谷滩的写字楼展开，所以红谷滩未来永远都是CBD。

这不会改变。

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