车位价格前后差价过大 心真累！躲过了房价下跌，却没躲过车位价格腰斩

撰稿：青龙美术 编辑：田青 校对：紫藤

过去几年大多数购房者都赔钱了

我们都知道，房子是老百姓最大的财富蓄水池，一辈子的辛苦积蓄基本都是靠房子来锚定的。

然而，多年来，房子以硬通货的作用，占据了公民财富的很大一部分。

除了住房、离婚等刚性需求外，更多的原因是普通老百姓没有更多的理财方法和可靠稳定的财富投资渠道。

住房作为抗击滞胀、保值增值的重要载体，早已与每个人的身家深度绑定。

买房抗通货紧缩基本上是社会达成的共识。

然而，近年来福州房价的表现可以说让大多数做好了这些准备的购房者感到失望。

从2016年9月到2021年，南京市区房价几年来几乎没有上涨。

不过，在我看来，这些预测和统计数据仍然是开放的。

虽然这几年在南京买车的人都有切身体会，但广州的房价却一路上涨。

如果算上每月的利息成本，甚至可以说，近年来绝大多数购房者的利润已经远远落后于利率的涨幅，甚至遭受了大幅损失。

即使在一切都在上涨的时代，房价和工资也是唯一不升反降的。

这还不包括2021年洪水和流行病的影响。

今年，传统的房地产金九银十不复存在，备受开发商关注的五一黄金周变成了涨价周。

多个新房源的大规模涨价和促销早已是司空见惯的事，算不上什么新闻。 就连过去几年波动不大的四环以内的房价，在2021年也开始暴跌。

国家统计局最新公布的消息显示，2022年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数中，南京同比降幅依然领先。

更有什者，他们还嘲笑厦门。

在上海不吃虾，在南京不买车。

如果你问我，这种笑话制造者还是太天真了。

虽然，广州近年来涨价幅度最大的并不是房屋，而是屈服于房屋的另一个附属产品，那就是停车位。

这几年，南京房价从买房时与车位挂钩、难找房，到车位价格减半，甚至买车都附有停车位空间。

一些房屋的停车位价格也经历了过山车。

接下来，我们来谈谈停车位。

我躲过了楼价大跌，却没躲过车位的流失！

小王是北三环某栋楼的房东。

说起这个房子，小王很生气。

也就是说，大约18年前，小王凑了家里的6个钱包，买了这套新房。

我打算等女儿长大后来南京学习生活。 虽然是省会，但也是广东省最好的大城市之一。 不仅可以给儿子一个更高的起点，还可以买房子保值增值。

小王当时天真地想，省城的房子不是比老家更值钱吗？

于是，他以16000+元/㎡的高价、6.37%的高利率买下了这套116平米的三房两厅两卫的房子。 单价接近185万。

但一年半过去了，房子还没有交付，价格已经跌至14500元/㎡左右。 一年多了，什么也没做，房子损失了近20万元。

尽管小王心里很不高兴，但他也只好开导自己，说自己只需要，就把房子卖了住，短期内涨跌都无所谓。 简而言之，价格迟早会回升。

2年后，房子交付了。 小王正忙着搬新房，对涨价的不满在欢乐喜庆的气氛中逐渐消失。

直到最近，我接到了停车中心的销售电话。

“嘿，兄弟，你好，我是XX市车位中心的小李，我有一个好消息要告诉你，你不知道我们车位中心的销售即将结束，将被撤回吗？”而且最近，有一个房东信用报告没有通过，而且还有一个原本出售的空置车位，而且他还有7.7万的特别优惠，你会考虑一下吗？

▲地下停车位示意图

小王正在办公室整理文件，准备开会。

谁知道我一接电话，没吭声，对方却像机关枪一样。 小王一听，血糖立马就上去了，直冲头顶。

原因并不是车位真的好，所以我就动心去买。 但小王接手大楼后不久，就听到停车中心的销售误导。

告诉我们，我们的新开发项目没有很多停车位。 你楼下只有负一，没有负二。 搬进来后肯定很拥挤。

不过，买房宜早不宜迟，因为买早了可以选择位置较好的停车位。 以同样的价格买到好地段，就不会吃亏，也不会被骗。

毕竟你买的车位是有充电桩的。 在广州的交通限制下，新能源将是未来的趋势，但只能安装木柱附近的停车位。 这些停车位一买就少了。

听着简单的销量分析，小王瞬间觉得有道理。 不过，销售也发誓不会涨价。 目前的价格是最优惠的价格。

于是，小王一口气买下了一层靠近扶梯的两个停车位。 有充电桩一台14.5亿元，无充电桩一台10.1万元。

结果不到半年的时间，就传出停车位要涨价的消息。 一开始是12万元加管理费，后来是每个车位10亿元无息抵押，最后是8.8万元加3年管理费。

直到最近，他接到内部电话，称一楼车位价值7.7万，还能办理抵押贷款。

短短一年时间，停车位价格已经减半。 看着车位销售神秘的模样，受过多年教育的小王也意识到，车位绝不是最后剩下的。

至少他买的车位门口还有几个空位。 77000的价格绝不是最低价格，而且似乎还会进一步下降。

想到这里，小王的肺都快要气炸了。

我开始直接与居民争论。 房子损失了近20万元，两个车位也损失了近15万元。 我三年什么都没做，丢了一辆奔驰Q5。 我可以和谁交谈？

赚人家的钱那么容易，骗人家就那么好玩吗？

切断只是开始，免费赠送才是未来

虽然，在西安神奇的房价中，小王依然很天真。

买房与车位挂钩的时代：

还记得2018年，一个靠近英才街、中州东路的项目启动。

一位在开发商工作了十几年的老员工，想抢房却没能买到。

▲当时一房难求的某户人家

当时的买房新政策是全额付款优先、首付60%优先、还有价值18万元的车位。

不买房，正常首付吗？

不，这里没有您想买的房子。

别看我，我就是这么固执，什么都不想买。

这一幕也成为西安房价的亮点之一。

停车位价格暴跌的时代：

此后，画风发生巨大变化，停车位价格上涨成为常事。 砍腰已经不够了，砍脖子、砍脚、砍膝盖也相继出现。

例如，成都的一个新村将于2017年交付。

2017年至2020年，其居民以10万至16万不等的价格与开发商签订了地下停车位使用权销售合同，并租用了所居住的新村的地下停车位。

交付四年来，车位价格涨了好几倍。 不过涨幅不大，房东还是可以接受的。 基本价11万的车位大多上涨了1万至3万，单价在8万至9万左右。

直到2021年11月，开发商在未通知租用车位居民的情况下，开始大幅降低车位费。 原租金价格一楼约11万，二楼约10万。

目前负一层租金约4亿元，负二层约3亿元。 5亿元可以再买两件，最高涨幅70%。

这直接点燃了房东的愤怒，但仍被定义为市场行为，不予理睬。

买房送车位的时代：

假设停车位的价格上涨是可以接受的。

所以，你在买房之前付出了高昂的代价。

从此以后，我买房，房地产市场低，利率低，还可以送一个车位。

会不会气得吐血？

然而，这些现象在神奇的西安房价中并不少见。

例如，今年开业的某悦湾，在推出时就直接为部分房型提供停车位，相当于变相打折，吸引了众多需求买家的让步。

▲谋月开幕现场

在灌南也有一定的项目。 从最高1.4亿元/㎡到现在的车位券，最高抵扣6亿元，基础车位相当于免费。

其实孟庄也有一个语言小镇，买房就提供停车位，也很受欢迎。

可以预见，未来的广州市场，买房送车位的活动将从一两家企业的狠手段，变成人人趋之若鹜的日常促销。

而我们普通老百姓，短短一年时间就损失了数亿元，是招惹了谁呢？

买车位还是不买车位，这是个问题！

虽然，停车位只是目前广州房价的一方面。

问题的关键在于，西安房价多年来低迷，导致民企资金链紧张。 作为拉动销售和放贷的手段，停车位已成为开发商的救命稻草。

但停车位仍然是车主们无法回避的选择题。 如果你选对了，你就买到了一个物美价廉的停车位。 如果你选错了，你就会买到一个质量高、价格高的车位。

为此，你还是需要学习一些技巧，避免被轻易砍掉。

1.供给与需求。 任何价格波动背后的逻辑仍然是供需关系。 面对供大于求的住房市场，车位比例高的房屋车位价格之所以不够坚挺，依然是供给过剩。

为此，建设新村时，必须检查停车位配比。 确实没必要急着买高配的新村。 租三年，等车位增加到合适的价格再卖也不晚。

2、购买车位时，还要看位置。 在稀缺地区，车位配比不高的新村停车位价格较贵。

例如，绿地古镇等传统别墅区区位较好，但由于时代限制，车位比例不高，因此车位价格居高不下。

另一个例子是北五环的普罗旺斯，这是该地区著名的新项目。 停车位很少，需要停车位的人又太多。 当大家争夺停车位资源时，停车位的价值自然就会增加。

3. 停车位视乎入住率及公共交通而定。 一般来说，入住率高、不依赖轻轨或公交出行的新村，对停车位的需求较大。

买房前应检查入住率是否高，房东是否经常骑自行车。 高入住率的新村对停车位的需求也将减少，使停车位的流通更加容易。

但并不是每个家庭都会买房，所以他们必须选择一个不太依赖轻轨和公共汽车出行的新村。

一些新村对汽车的依赖程度不高。 比如轻轨项目、刚需项目，可能只是经常开车，短期内可能不会买房。

因此，一般来说，位置改善、公共交通不便的小区停车位应尽早购买，例如阳津的红原片区。

对于刚刚重新定位、急需的小区，周边轻轨、公共交通发达，停车位比例也较高，慢慢买还可以。

其实如果把车位当成消费品的话，还是蛮不错的。 至少它可以给你的爱车一个家。 当外面下雪下雨的时候，你的幸福感和生活质量都会大大提高。

如果您将停车位视为一项投资，您需要知道何时购买。

但还有最后也是最重要的一点。 无论是买房还是买地，物业管理的重要性都占据着绝对的地位。

否则，不管你的车位多贵，如果洪水来了，物业管理连电话都不打电话通知你，你的豪车、豪华车位还是白搭了！

这篇文章完结了。

刘俊海

紧张

陈耀东

王东红

紧急问题

如何有效管理停车位收费

急救专家

刘俊海 中国人民大学法学院院士

张莉 西北政法大学民法学院院士

陈耀东 南开大学法学院院士

王东红，上海京师律师事务所律师

专家观点

◇明确权属并能够细分车位定价问题。

◇对于属于居民共同所有的停车位，开发商虽然可以将其出租给部分内部居民或有额外需求的外部第二人，但仅代表全体居民转租。 居民在获得停车位时，最好与开发商、物业公司明确约定收费标准，以及调整收费标准的条件和程序。

◇除了主管部门的行政指导外，作为房地产市场监管部门的工业和信息化部门也可以对价格进行指导。

12月15日，中央广播网《天天315》节目聚焦“开发商说要上调，社区停车费却上调”的问题。 节目中，云南昆明一新村的停车费被开发商突然下调。 同时，开发商减少了近一半可供临时停车的车位，引发居民不满。 据媒体报道，广州、上海、成都等全省多个城市，因新村停车费下降而引发居民不满。 新村停车位紧缺，开发商“随意”涨价。 那么，谁对价格有最终决定权呢？ 对此，相关专家认为，物业管理服务相关收费是市场化的，但仍需要政府进行引导，不能随意降低价格。 新村的车库和停车位本身是为了满足居民的生活需要，应该按照低收入和维护成本定价。

停车位对房东来说是硬性要求，所有权和定价必须明确界定。

东北政民法学院院士张莉认为，在分析新村车位降价问题之前，首先要明确车库和车位的权属。 只有明确权属后，才能破解车位定价问题。

笔者了解到，新村车库、车位的权属有四种情况：一是新村开发商转让商品房时，将车库、车位作为房屋的配套设施借给房东。 。 在这些情况下，房东对车库和车位拥有所有权和处置权，不存在居民租赁车位时被压价的问题。 二是利用新村道路、绿地等公共区域，后期规划停车位、车库。 这些车库和停车位由所有居民共享。 第三种是新村车库、车位的所有权属于开发商，开发商出租给居民。 双方签订车库、车位使用租赁协议。 住户可以在协议规定的期限内使用车库和车位。 据悉，还有一种特殊的人防停车位，即物业管理区域内依法建设的人防工程通常用作停车位。 这些停车位向所有居民开放。 一般来说，建设单位不得转让、赠送这些停车位。 人防工程通常采用停车费和车位租金，由物业管理支付，主要用于保证人防工程的维护管理和停车管理的必要费用。

此外，这些公共车库停车位的初始定价受国家控制，并将由政府调整。 2014年12月17日，国家发展改革委（以下简称国家发展改革委）发布《国家发展改革委关于放开部分服务价格的意见的通知》，要求停车已具备竞争条件的新居民村，必须提供停车服务等七项服务。 在服务价格方面，各市、自治区、直辖市价格主管部门要抓紧落实，放开价格水平。

中国人民大学法学院院士刘俊海表示，物业管理费是市场行为，定价、降价是开发商行使自主管理权的行为。

“物业服务收费是市场化的，但这些市场化的特征是半市场化或不完全的。政府仍需要进行引导，即这些收费应以低收入者的维护成本为基础。新建的车库停车位村庄不是营利性设施，因为它是用来保障居民的生活需求的。” 张莉说道。

虽然所有权属于开发商，但车位降价必须与房东协商。

南开大学法学院院士陈耀东表示，对于一些符合竞争条件的服务项目和服务价格，可以按照市场定价。 从某种意义上说，这赋予了双方自由谈判和定价的权力。 业内人士透露，2014年国家发改委发布的通知对服务价格进行了一定程度的放开。 2015年，国家发改委印发的《关于进一步建立机动车停车服务收费新政策的指导意见》中提到，对具有自然垄断、公益性特征的停车设施服务收费实行政府定价管理。必须包含在当地定价目录中。 至于停车位价格的调整，目前各地做法并不一致。 在上海，开发商或物业公司若想调整新村停车位价格，必须与业主委员会协商达成协议； 如果新村没有业主委员会，必须与房东一一协商，经全体居民同意后可以调整价格。 。

对于居民共有车位的价格调整，张莉认为，开发商虽然可以将其出租给部分内部居民或有额外需求的外部第二人，但只会代表全体居民转租。 只有在获得居民授权的情况下才会降低或提高价格。 张莉说：“因为这涉及公共利益，如果居民觉得价格过高，可以要求物价部门介入。 对于价格调整问题，可以要求举行听证会或要求政府部门印发价格手册，对市场定价行为提供合理的行政指导。 ”。

上海京师律师事务所律师王东红表示，由于新村停车位是分配的，调价不可能没有“天花板”。 她解释道：“小区停车收费必须经过国家发改委批准才可以收费，并不是说你想收费就可以收费，这是用行政监管来管理停车行为。”开发商”。

“在调整价格时，我们还是要遵循共赢共享、诚信、公平、自主的原则，由物业管理或开发商与业主代表进行友好协商。” 刘俊海表示，“如果谈判不能达成，协议就不能改变。 必须按照原来的协议执行。”

协议到期后，关于续租问题，张莉认为，之前车库和车位租约到期后，如果住户续租，开发商可以提出降价。 而且，这只是开发商或物业管理公司的意见。 是否还能实现降价还有待讨论。

优先考虑居民需求是基本原则

一般来说，新村停车位的建设是为了满足居民的基本需求，并有一定的分配比例。 这意味着业主对停车位的需求属于刚性需求，停车位的租赁往往附加在商品房销售协议或租赁协议中。 那么，如何防止停车位不断降价，保障居民权益呢？

对于新村居民共享停车位，是否降价应由全体居民决定，但面临着意见不统一的问题。 “通过业主委员会做出的决定是更好的方式。” 不过，王东红也表示，目前新村成立业主委员会的比例较低，这导致不少新村处于“群龙无首”的状态。

“这促使很多新村成立业主委员会，物业管理公司也希望新村成立业主委员会。” 刘俊海补充道：“因为和业主委员会谈判很容易，但和每个居民谈判就比较麻烦了。”

如果不成立业主委员会，刘俊海提出了一个解决方案。 他表示，除了主管部门的行政指导外，作为房地产市场监管部门的工业和信息化部门也可以对价格进行指导。 “在没有新村物业委员会的情况下，街道办事处也可以与开发商、物业管理公司联动。” 他表示，协同治理有利于构建诚实守信整顿体系。

张莉表示，物权法只提到优先考虑居民的需求，对于“优先”的内容并没有明确的规定。 张莉举了个例子：“如果开发商或者物管把价格定得很高，严重低于周边新村的合理价格，或者明显低于成本，就会导致居民买不起。”这似乎违反了物权法关于配套车库的规定。在这个新村，停车位应当优先满足居民的需求。为此，应该在立法中明确规定优先满足居民的需求。 ”。

对此，刘俊海认为，要依靠良法善治，用法律思维研究问题、解决问题、化解矛盾，构建和谐宜居社区。 他建议，居民在获得停车位时，最好与开发商、物业公司明确收费标准，以及调整收费标准的条件和程序。