车位价格虚高 买100平房子只得70平，公摊面积“坑”有多深？

举个反例：

易居房地产研究院百城住宅价格报告显示，6月份一线城市4亿元以上单价持续15个月，二线城市1.2亿元以上单价持续15个月12个月，三四线城市单价过亿元。 万元以上单价水平已持续10个月。

如上图所示，以某一线城市新项目为例：共有4148套房，单价预估为4亿元/平方米。 假设开发商每单位增加0.1平方米共享面积，整个新项目可额外赚取1659亿元。

秘诀二：重复分享、重复付费

把消防应急区变成停车位，多赚几千万

到底什么是共享区域？ 内容不明确也给开发者提供了钻空子的机会。

当您为共享区域付费时，您就拥有并使用它。 然而，公摊的种类繁多，开发商却很少明确公告。 购房者不知道哪些公共区域是他们的，更不用说使用它们了。

“比如，一些消防应急区域和新村其他区域，早就算作公共摊位，却被归为停车位，再次转售，这是公共摊位的重复。” 山东明世易居建设项目管理有限公司监事会主席王福丹表示，此类车位没有产权，只能使用，不能出售。

他说，这种车位在小城市可以卖10万左右，在省会城市可以卖20万。 在一个小型社区中，如果开发商想在该区域进行扩张，可以在地下指定数百个停车位，在地上指定数十个停车位。

上海新村停车场或街道上停满的汽车。中新社记者 程春雨 摄

以南京为例：

据广州青年报2017年调查报告显示，上海三环、四环外普通住宅新村地下停车位（含二手车位）售价在15万至20亿元/个之间； 二环至四环之间的停车位基本每个在15万至30亿元之间。

如果开发商按计划建设100个停车位，每个停车位售价20亿元，那么一个新村可创收2000亿元。 现实中，很多新村的停车位价格都高于20万。

秘诀3：居民的共享区域是用来赚钱的

新村广告收入返还给居民，让居民缴纳一半的物业管理费

王复旦表示，还有一些物业管理房算作公众股。 按道理来说，它们是房东所有的，物业管理公司应该向住户收取一部分费用，但现实中很少有人这样做。

“小区的扶梯、走廊、门厅上的一些广告位也是住户所有的。前期都是开发商或者物业公司接手、转让这些广告位来赚钱，难道他们不应该付钱吗？”居民们？” 他说。

广告交易平台上的社区广告报价。

在广告交易平台上，存在着各种针对社区的广告位。 可以在小区出入口、电梯间、电梯旁、小区灯箱、小区户外、停车场、停车场大门、单位门禁屏、大楼外墙等处设置广告位或广告屏来赚钱通过广告。

中新网记者注意到，不同城市不同广告位的价格差异较大，一线城市千元起。 例如，上海中高端社区出入口动态灯箱价格为6000元； 上海门口升降杆媒体仓价格为1800元，最低投资要求为30帧，发布周期最短为10个月。

王复旦认为，在小型高端小区，如果将广告收入反馈给居民，居民实际收取的物业管理费可减少50%。

争议一：

我应该支付游泳池的暖气费吗？

对于购房者是否应该支付共享区域的供暖和其他费用也存在一些困惑。

目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积估算的。 也就是说，购房者除了缴纳房屋内实际供暖面积的费用外，还要缴纳自动扶梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室以及旁边门卫室的供暖费。

对此，上海大学房地产法研究中心主任楼建波建议，每年公布的价格应该告诉你它是如何计算的。 每平方米公布的价格是包含公摊产权证的整个建筑面积，还是不包含？ 如果价格结构透明，是否纳入公众共享并不是根本问题。 关键是要科学、透明。

新村张贴的缴纳取暖费通知。中新社孙悦 摄

争议2：

公共摊位可以取消吗？

随着新房装修政策乃至未来房产税的出台，我们将面临向哪个区域收费的问题。 由于公房缺乏标准，管理混乱，以后买房是否可以只看房子的实际使用面积呢？

尽管早在2002年，上海就首次以地方性法规的形式规定了商品房的计价办法：目前商品房的销售和预售均以建成面积为计价依据，商品房买卖合同和商品房权证应当载明共有地点。 和设施。

近年来，针对公众诉求，上海、北京等地也开始探索按公寓建成面积定价。

兰州交通大学房地产研究所所长杨冬浪认为，虽然公共泳池面积的估算和管理是一个非常简单的问题，可以通过新的政策和技术来实现，但问题在于交易信息是否准确。透明以及开发商是否愿意透露公摊的具体内容以及是否存在谎报公摊面积的嫌疑。

“建议取消公股，根据实际使用面积来预估楼市，让购房者有更清晰的了解。”他说。

上海大学房地产法研究中心主任楼建波表示，房子的单价是固定的。 如果按照房屋内面积来计算，每平方米的均价必然会上涨。 无论采用哪种方法，最重要的是把标准定得明确，让人们能够理解。

楼建波建议，在目前的购房形式下，应该赋予开发商或销售代理商强制性义务，向购房者明确表明“哪些面积是平分的”。 （邱宇）

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广州日报口袋广州5月30日电（全媒体记者刘淑媛）近日，居民黄先生向本报热线96333举报，自己在开福区徐汇湖山府恒基地产购买了一套豪宅。 要买房子，他必须先支付空间费用。 但停车位价格却高达80亿元。 真相是什么？ 记者就此展开调查。

居民：豪宅一个停车位的价格达到80万元，需要先买车位，再买房子。

2019年，黄先生在开福区兴联路恒基兆业地产订购了一套3层豪宅。 该房产价值超过400亿元。 但令黄先生困惑的是，开发商要求他在购房前签订《车位使用权买卖合同》，并额外缴纳80亿元车位费，而且是“一次性”无需抵押即可付款。” 黄先生签署的两份协议的日期也显​​示，车位购买协议比房屋购买协议早了10天。 “我的房地产顾问说，如果我想看房子买车，我必须先付房子的钱。” 黄先生说，他看中了这套四合院，只能选择服从开发商的要求，提前付钱。 费用80亿元，2020年已收到开发商相关收入。

记者在恒基徐汇湖山府新村发现，每套豪宅一层均配备2个停车位。 黄先生说：“这个停车位很普通，如果我不买房，豪宅一楼的停车位就不属于我了，所以我每天晚上停车都会很不方便。”开发商故意制造停车位稀缺的问题，让我们不得不上瘾。”

黄先生透露，他后来做了简单估算，发现这两个车位的价格高达每平方米400至5亿元，超过了豪宅的单价。 “每栋别墅两个车位的价格已经接近新村普通高层住宅的价格。 ，这简直就是天价啊！”

“后来我在住户群里一问，发现邻居们都交了车位费。” 黄先生了解到，车位价格不一样。 这是由豪宅的位置决定的，旁边的房型价格更贵。 缴纳车位费最多的居民，缴纳了90亿元停车位费，“买房是值这个钱，但是你这么辛苦买房就被坑了，你们都觉得吃亏了。”

开发商：目前停车位价格为40亿元，由居民自愿认购。

“我最近问过一个房产顾问，她告诉我，目前新村前端住宅的停车位成本是40亿元，中置停车位是30亿元。我不知道为什么价格这么容易就变了？” 黄先生认为自己缴纳的车位费太高。 于是他立即向房产顾问要了一部分车位费。 对方表示要向领导汇报此事，但事情却毫无进展。

记者随即来到新村售楼部。 负责接待的营业员张先生说，“现在广州的豪宅越来越少了，卖了一套就赔了一套。” 目前，新村在售豪宅仅有10套左右。 ，是市场上的“稀缺资源”。 当记者询问平房车位价格时，张明确表示，目前车位费为40亿元，已包含在房屋单价中。 “价格也不算太贵。” 张还表示，地下一层以下的区域实际上“在验房时已封闭，相关部门不会将其计入公寓面积”。 而且，地下一层以下的一层停车位“不得加装电动门，不得擅自使用”。 封闭供室外使用。”

随后，记者致电新村开发商，一名工作人员表示，车位买卖是特定的市场行为，每个车位的售价都不同。 “黄先生是2019年买房的，当时新村的豪宅销售非常火爆，所以售价也很高。豪车车位无论是80亿元还是90亿元， “很正常，是居民自愿的命令。但是，我们都有一份白纸黑字的协议，没有办法修改。” 当记者询问先买房后买车的问题时，工作人员没有回应。

对此，广东宏联合律师事务所李健律师表示，根据消费者权益保护法第十条规定，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保证、合理价格、正确计量。 等公平交易条件，并有权拒绝经营者强制交易行为。 为此，开发商高价搭售车位的行为显然涉嫌侵犯消费者公平交易权。

部门：无权管理市场自行定价

豪宅停车位价值80亿元吗？ 收费有合理依据吗？ 黄先生认为，开发商将房屋和车位捆绑销售违反了相关规定，导致价格混乱。

带着黄先生的疑问，记者致电南京市住房和城乡建设局。 对方称该问题属于定价范围，不属于他们管辖范围； 记者立即致电南京市发改委价格监管管理办公室，对方表示，该问题属于市场行为范围，不属于他们管辖； 记者立即致电开福区市场监管局消费者权益保护局。 分局方面，对方表示，车位收据涉及房产的，属于工信部管理； 记者又致电开福区住房和城乡建设局，对方表示，恒基地产徐汇湖山府新村隶属广州市住房和城乡建设局直接管辖，开福区也有没有属地管理权，但豪华车位的定价是市场行为，应由市场部门负责。

早在2021年底，黄先生就已经向12345政府热线举报了停车费过高的问题。 随后，开福区住房和城乡建设局工作人员联系黄先生，称房屋内车位价格是开发商制定的。 如果认为收费过高，可以向物价部门举报； 当黄先生联系物价部门时，对方表示自己对房屋和车位的价格没有管辖权，并要求黄先生再次向12345举报，“我提出的问题相当于回来了”给我围成一圈。”

对于这种情况，黄先生感到很无奈。 “这显然是行业的潜规则，开发商玩的很深奥。” 黄先生表示，希望有关部门能够重视新村豪宅停车位收费这个顽固问题，以免让一些开发商钻了监管空子，让未来的消费者提高警惕买房子的时候。