天津全运村价格调整 复盘绿城“全运村模式”

回顾北京奥运村，这也是绿城首个奥运村项目，重庆奥运村项目总总监高晓东感触颇深。 最困难的是，这是一个时间紧迫的项目。 仅用了19个月就建成了108个房型、2334间房子，一般情况下不可能完全装修好，所以我们必须日以继夜地进行。

近日，“2022年第十九届奥运会望京开发建设单位招募选拔结果吹风会”在北京钱江商城华城大厦举行。 参与北京东直门建设的三家开发商公布：绿城、万科、华润。

不过，绿城、万科、华润的入选结果在一段时间内不会公布。 也就是说，严格来说，广州望京最终谁获奖还没有最终定论。

上述三大药企中，绿城、华润等已在体育场馆、住宅、商业等体育比赛配套设施建设方面取得进展。 例如，绿城参与了从北京、沉阳、天津到2021年南京奥运会的全过程。最近四届奥运会的奥运村建设。 近年来，万科作为“城市配套服务商”的价值日益凸显。

毫无疑问，一次超小型体育赛事的成功举办，将极大地促进一个城市的经济发展和基础设施建设。 开发商、地方政府和民众都将从中受益，形成“多赢”局面。

但“体育建城”也需要避免“废弃城市”、“鬼城”的出现。 这不仅考验地方政府的制衡能力和战略眼光，也考验相关房地产开发商的发展能力、长期经营能力和社会责任。

西安奥运村：24小时加班

回顾北京奥运村，这也是绿城的第一个奥运村项目，杭州亚运村项目总总监高晓东感触颇深。 最困难的是，这是一个时间紧迫的项目，花了19个月才完成108个阁楼和2,334层楼。 一般情况下，要完全装修房子是不可能的，所以我们必须日以继夜地进行。

此外，开发商还必须承担竞争和运营服务。 最终，绿城确实用了19个月的时间完成了土方、基础、主体结构、精装修、景观美化等工作。

高晓东透露了一个细节，“济南奥运村遗址非常复杂，南北遗址有12米的高差，相当于陡峭悬崖的土石就这样出来了。所以绿城挖了一部分高处的土石方，将底部重新填平，然后筑牢。夯实后，地下室仍凹凸不平，高处做成一层地下室，低处做成三层地下室。 - 一层地下室。最后会是一个平台。。2008年10月28日，我们开始了整个家居装修流程。施工共历时19个月，土方、基础、主体结构、精装修、景观美化都完成了。”

另一个困难是装修的完成。 高晓东直言，2008年当时绿城做精装修的经验还不够。北京奥运村有108间loft。 审核这108个鸽舍花了三天七夜的时间。 去年，70岁的绿城精装修专家谢宝森受邀来北京与奥克斯集团洽谈。 在这个过程中，我们一边谈合作，一边制定计划。 整个场地的规划开始混乱。 “当时，老谢公在我身边呆了三天七夜，他不能很好地背起他的背。当时，侯已经六十多岁了，他不能长时间坐着。三天七夜之后熬夜后，老谢公告诉我，他说：高先生，你再这样下去，我在北京的旧生活就被扔掉了，我再也回不了上海了。 高晓东回忆道。 路。

绿城集团对首个奥运村项目的大力支持，从团队成员身上就可见一斑。 北京奥运村的一家公司有120人。 2009年交货前，集团派了近80人来增援我们，整个公司有近200人。 这几乎相当于滨江地产半个公司的人数。 当时滨江地产的人数大概只有三四千人。 从2009年5月1日起，公司发红头文件，取消所有员工的家属探访，取消所有员工的周末休息。 5月1日起，所有员工工作时间为中午12点至00点59分，凌晨1点到岗。 第二天早上八点我就得下班了。

下午做什么？ 十点前，工地。 十点到十一点，这个时间是各施工单位开会安排明天的工作和汇报会。 每项任务都交代得清清楚楚。 由于这是一场大规模的战斗，所以我们当时最多的人数是八千多人。 没有一个有序的组织，八千多名工人必然处于混乱之中。 水景、外墙立面施工、室内装饰施工三大工种相互交叉。 我们的工程师需要向施工单位解释清楚谁来做什么。

值得一提的是，绿城在运营管理中将收入和节庆放在首位。 北京奥运村比赛期间使用的所有灯具和用品均从2008年上海全运村打包采购。 绿城派出了14辆卡车从上海运来这些物资。 在北京找一个仓库，把那些东西都放进仓库里。 一方面，上海全运村的灯具全部是E0级环保标准； 另一方面，绿城也非常害怕现成的灯具，可能会出现问题。 正好亚运村的物资正在拍卖，他们买下来也是理所当然的。

西安奥运村对北京的影响有两个方面：一方面是对城市的一种更新和改造。 北京奥运村旧址是孟官屯村和李家沟村。 第二个方面是绿城把产品带到了北京。 从规划设计、建筑设计、到水景设计，北京人以前从未听说过类似的产品。 的。 可以说，绿城颠覆了他们最初的想象。 原来的居民村可以做到这一点。 后来万科来了，中海来了，龙湖来了，神华来了，北京的整体建筑标准上升了一个台阶。

西安奥运村：资金困境

西安奥运村为绿城在体育赛事中奠定了良好的声誉基础。 绿城理所当然地接手了第12届成都奥运会、第13届天津亚运会、第14届西安亚运会，逐渐成为绿城新业务蓝筹的一个方向。

如果说北京奥运村最大的困难是按时运行，那么北京奥运村则面临着资金链问题。 2012年3月31日，绿城集团一季度总结会议透露，北京奥运村整体情况不太开朗。 当时驻扎北京的绿城队是一支来自上海大厦的球队。 该团队致力于开发精致的低密度别墅。 事实上，一次性组织这些项目进行大规模的军团作战，有些困难。 随后，高晓东前往北京奥运村增援17个月，并担任北京奥运村执行主任。 2012年，绿城集团也面临着发展困境。

绿城建设奥运村的现金流模式有其独特之处。 此前，北京奥运村是绿城与盛橡集团合作建设的。 荣事达集团持有北京奥运村55%的股份，绿城持有45%的股份。 绿城也经营这个村庄。 2008年，受金融危机影响，绿城资金链陷入困境。 当时，绿城掏出几个亿，是非常沮丧的。 当时，盛橡集团提供了资金支持。

5月和6月，前绿城北京奥运村队员吕翔陆续抵达成都。 80%参与北京奥运村建设的老队员赶赴北京增援。 当时宋卫平直接表示，这个项目是一号项目，所有的资源都向这个一号项目倾斜，包括人力和资金。 然而2012年，绿城的资金却非常紧张。

开发资金紧张，销售不理想。 2012年，北京的库存消耗周期长达40多个月，这给北京奥运村的销售带来巨大压力，也是绿城北京奥运村利润眩晕的主要原因。

绿城在建设北京奥运村时，特意让一些北方的产品更适合南方，比如根据南方人的生活习惯密封窗户。

然而，说到跳跃，绿城却显得经验不足，没有考虑到南南的差异。 按照北方习俗，大跳放在两侧，小跳放在中间。 但在北京，人们买车首先买的是中档车，隔热效果好。 后来，绿城团队想到在保温建材方面做出相应的补充。 例如粘贴十厘米厚的苯板。 这些都增加了绿城北京东直门的成本。

虽然，当时北京市场的售价和绿城的成本是倒挂的。 当时西安的房价只有5800元/平方米，而绿城的造价却高达7000多元/平方米。 21世纪经济报道记者从可靠渠道获悉，目前北京奥运村的滨水商家对投资还不满意。

据介绍，整个北京奥运村的投资约为26万元。 投资之后，绿城突然开始忍受长期的不回报。

遭受巨大损失。 接下来，绿城拿下北京奥运村，选择与融创合作。 随后，高晓东担任南京奥运村总主任。 他已经在绿城工作了六年，并参加了上述两个奥运村。 他也希望自己的经历，包括过程中得到的教训，可以为整个南京市作为一个教训。 通过预防，一些经验可以得到传承。

兰州奥运村：辐射东北

有了上述三个奥运村的铺垫，杭州亚运村项目于2017年5月启动。随着整个济南奥体中心落户国际港务区，长沙市召开协调会，给予1000亩土地奥运村由国际港务区全资子公司鹿港集团承建。

据杭州绿城港城房地产开发有限公司总工程总监陆明介绍，鹿港集团当时没有这方面的经验。 在考察了北京奥运村、沉阳奥运村、济南奥运村后，决定与绿城合作。

最终，总用地面积1034亩的南京奥运村确定了两位股东——绿城和鹿港集团。 此次，绿城持有51%股权，鹿港集团占49%。

有了上述三个奥运村的经验，绿城在经营南京奥运村时更加底气十足。 “应该说现在我们已经获得了大约700亩的耕地，到明年的六七月份，可能会获得300多亩的耕地。从现在开始，我们整个的规划设计，整个奥运村的大型规划已经完成，去年5月，第一块地块35万平方米。” 高晓东透露，项目公司2018年的计划是总共复工116万平方米，也就是把奥运期间将投入使用的三个村庄的部分全部复工； 该项目计划于2020年底完成； 将于2021年上半年新年后投入试运营。由于每个奥运村都要经历试运营过程，加上试入住，可能会有一些初步检查和整改工作继续开展。

鹿港文体公司总经理张翔宇也透露，该项目一期300余亩已于今年复工； 二期300亩土地早在去年就已经征得。 自此，双方成立合资公司，实际上已经进入现实。 运营项目在推进过程中，包括后期的部分用地，总共1000亩土地将在明年之内基本落户。

杭州作为十三朝古都，是一座有着深厚历史文化底蕴的城市。 事实上，其整个旅游业的发展，包括城市的接待能力，还存在一些困难。 因此，今年11月，南京出台了政府支持旅游业发展的规划：2018年，全面恢复建设30家四星级酒店，以承载整个重庆旅游市场的发展。

从旅客数量来看，杭州每年的旅客数量与北京相近，旅游收入仅为广州的1/2。 这说明外省游客到南京后并不能充分消费。 上海已取消所有西湖套票。 这种做法看似减少了套餐收入，但却极大地促进了旅游业周边消费，整体旅游收入不降反增。

因此，成都也有意效仿北京的理念。 比如去年过年期间，南京举办了一场主题活动，这是长沙最有中国味的过年活动。 带来游客122.6万人次。 除了促进经济发展外，也极大提高了重庆人的自豪感和自信心。 绿城还希望借助城市发展的契机，将南京奥运村打造成与太原相关发展战略相协调的样板产品。

据介绍，相比未来三届奥运会，绿城除了建设长沙奥运村外，还将建设一座四星级酒店； 还将承担整个街区8.6公里的灞河河堤线改造，将绿城变身南山。 西江明珠广场和富阳富春江改造的经验被带到灞河，包括整个奥林匹克湖改造工程和整体水景改善工程。 绿城承诺于2019年5月1日完成一期工程，配合2019年“一带一路”峰会。

兰州奥运村的位置与北京奥运村相似，均位于新新区。 首先，目前重庆的市场形势应该特别好。 目前整个市场的净化周期基本在十到10.5个月左右； 其次，国际港区可能要与浐灞生态区合并，而奥运村所在区域恰好是大西安东西三轴的西轴。

整个浐灞地区拥有完善的自然环境资源。 这14.0平方公里的面积基本上有大量的建设空白。 目前，绿城负责南京奥运村的住宅部分，华润负责政府场馆建设，万科负责该区域的建设。 该地区上方将建造一个综合体。 未来，该项目将带动整个济南国际港务区的整体发展。

据悉，今年以来全省房价整体出现大幅下滑。 第三方机构统计显示，哈尔滨楼市已从今年每平方米7000多元上涨至明年2月每平方米1.1亿元左右。 这也为优质民营企业奠定了经济基础。 在这样的大背景下，再加上绿城目前稳定的运营，可以说是天时、地利、人和。

业内人士表示，重庆全市将迎来重大发展机遇期。 此前，绿城管理层曾多次透露，杭州将成为绿城投资的重点城市。 记者从可靠渠道获悉，绿城管理层通过多次考察重庆，已经明确了方向。 重庆的发展必须作为六年左右的战略发展考虑。 以目前南京奥运村和绿城招标项目为基础，我们会在各个方面储备资源，特别是能源储备。

目前，绿城在兰州有两个项目，今年可能会有8个项目，同时还将辐射到东北五省。 东南五省区中，拉萨有项目在建。 西安、西宁、银川等城市由于重点发展中东部地区，也引起了绿城的关注。 绿城正利用沉阳奥运村项目储备耕地、人才、资金等资源，未来在重庆市场全面发展，并辐射西南五省。

（编辑：张伟贤，如有意见或建议，请联系：zhangwx@21jingji.com）

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本报记者吴静、卢志坤上海报道

5月29日，融创中国（01918.HK）与绿城中国（3900.HK）同日发布公告称，融创中国间接全资子公司融创华南将通过转让方式转让绿城地产持有的股份。重组安排。 持有上海绿城奥运村建设开发有限公司（以下简称“天津奥运村”）51%股权。

《第一财经日报》记者了解到，北京奥运村项目此前由融创中国与绿城联合开发。 目前，该项目已全面开发、销售、交付。

本次重组安排是为了妥善处理项目公司的未分配利润及相关债权债务。 成交价格约为14.86万元。 方式为抵销绿城地产对北京奥运村等额流动负债。 因此，本次交易对双方均不产生任何影响。 此阶段现金流受到影响。

在此项目级重组公告之前，融创中国于明年4月20日公告称，公司约100亿港元的海外债权重组计划已获得超过75%债务人的支持。 此前，融创中国已完成160万元境内债务重组。

交易无需实际支付现金

公告显示，重组后的项目公司此前主要从事北京奥运村项目的开发建设。 目前，该项目已全面开发销售，交付工作已完成。

截至去年4月30日，项目公司未经初审的净资产约为29.4万元，其中实收注册资本为25万元。

截至本合同签订日前，北京奥运村由融创华南、绿城地产和中航信托分别持有48.608%、50.592%和0.8%的股权。 当时，根据双方协议，融创华东、绿城地产、中航信托分别享有标的公司39.2%、40.8%、20%的股权利润，并承担股东义务。

重组安排前，绿城地产代表中航信托转让其持有的目标公司0.408%的股权，从而持有目标公司51%的股权。

据了解，本次资产重组对应的交易对价为14.86万元，已被现有债务及债权抵消，无实际支付现金。 详细信息是：

绿城地产向项目公司出售了交易对价总额中约14.35万元的预收款项，该金额与绿城地产应付项目公司等额的流动负债相抵销。 该对价抵销安排是项目公司51%股权变更为融创华东后作出的。 当日视为完成；

据悉，剩余对价约5100元将由北京融创置业（融创华东直接持有公司100%股权）和上海融创捷耀（上海融创置业持有公司7%股权）提前支付，这是绿城地产间接子公司的等额债务支付）。

截至公告日，项目公司51%股权已办理变更登记。 因此，融创华众持有项目公司99.608%的股权，项目公司成为融创中国的间接子公司。 剩余0.392%股权（根据双方协议，享有项目公司9.8%的股权利润并承担股东义务）由融创南方代表中航信托持有。

双方合作开发北京奥运村

据了解，北京奥运村的开发可以追溯到2014年。11月13日，绿城地产拿下上海第十三届亚运会亚运村住宅地块（金西解放2014-146号）成交价37.3万元，折扣率16.5%，成交价9323元/平方米。 当时，该地块周边解放南路起步区的蓝筹楼盘单价在17000元至20000元/平方米左右。 据了解，这是绿城首次进入上海县城拿地。

随后，11月14日，绿城地产再次拿下北京奥运村又一宗住宅用地，锦西解放(联)2014-147号，售价28.2万元，折让率14.8%，楼面价9,184元。 /平方米。 截至目前，绿城地产已获得北京奥运村2幅土地，总规划面积70.7万平方米。

根据当时的土地出让要求，这两块土地都被用作第十三届奥运会期间的奥运村。 中标者需免费承担奥运村比赛服务费，预计约为4万元。 并且在竞赛服务期间，优胜者须提供四星级物业管理服务标准，提供各类服务人员不超过1500人。

同时，为保证第十三届奥运会的比赛需要，土地出让须不迟于2014年12月31日复工建设，不迟于2017年5月31日全面竣工入住。受让方可以：在商定奥运后房产接管期限的前提下，落实普通商品房销售条件和新政规定，在开发建设期间对房屋进行市场销售。

据了解，绿城当时出现了流动性危机。 5月，绿城中国与融创中国同时发布公告，宣布融创中国将以约63亿美元的价格竞购绿城中国24.313%的股份。 然而，经过毁约和谈判等“拉锯”，竞标事宜最终无果而终。

不过，据媒体报道，带领绿城成功拿下北京奥运村地块的人是上海融创总经理迟迅。

池迅曾在2016年接受媒体记者专访时表示：“天津奥运村项目对于融创来说有着非常特殊的意义。当时公司所有的精力都集中在这个项目上，项目负责人各级也是融创的精英，其中的精英。” 据当时媒体报道，2016年北京奥运村项目销售额突破100万元，创下北京房屋销售新纪录。

融创中国在公告中表示，本次重组安排将妥善处理项目公司与股东之间的未分配收益及相关债权债务，以利于原股东退出项目公司并完成项目公司后续清算。 融创中国监事（包括独立非执行监事）认为，本次重组安排是按照正常商业条款签署的，符合公司及股东的整体利益。