海盐碧桂园土地价格 滨江集团营收下滑近三成，浙系房企“二哥”地位难保

3月15日，上海滨江置业集团股份有限公司发布年度业绩。 2017年，公司销售额615万元，营业收入137.74万元，较上年同期增长29.19%。 扣除非盈利项目后净利润12.73万元，较2016年下降5.07%。经营活动产生的现金流量净额34.3万元，增长73.88%。

中期报告不佳

业绩大幅下滑一时间让市场感到意外。 甚至有房地产行业人士不忍心搬到同学圈发帖提问：“滨江集团爆出房地产行业首季业绩不佳，有谁知道原因吗？会吗？”成为2018年年度报告。” 对房地产公司来说是一个坏榜样吗？”

2017年，被认为是中国房地产行业值得庆祝的“大年”。 碧万恒已先后突破5000万元大关，万亿征程已过半； 此前遥不可及的1000亿元，如今已成为安全生命线，17家药企跨过了它。

进入3月份，药企纷纷发布业绩预告，下滑成为基本趋势，甚至部分实现了跨越式走势。

然而，有人敲锣打鼓，有人垂头丧气。 在所有抢眼的数据中，此前被公认为浙江第三大民营企业的滨江集团，其实就属于前者。

托尔斯泰的座右铭也适用于私营企业。 幸福的民营企业都是相似的，不幸的民营企业各有各的不幸。

绿城股权易手时，滨江一度被视为后绿城时代浙江民企的典范。 如今，随着它的表现，它所被赋予的荣耀和期望也随之下降。

布局不当

为什么期望与现实差距如此之大？

公告显示，滨江集团主要业务区域为北京、上海、深圳。 其在城市的存在相对有限，分布区域也较狭窄。 2017年，不仅大本营南京的销售和财务出现下滑，北京、上海也出现了下滑。 广州增速高达近40%。

据悉，截至2017年底，上海商品房库存消耗周期为3.3个月，杭州为10.3个月，上海为1年以上，持续13.1个月。 长的。

造成这一现象的主要原因是北京和上海的房地产市场受到严格的监管。

对于这一规定的影响，易居集团CEO丁祖钰曾测算，2017年无锡大量新项目没有拿到预售证，新项目积压总额超过6400万元。 滨江在青岛的第一个项目——滨江风景区一号也陷入了这个困境。 该项目原定于2016年下半年开业，目前尚未有任何启动迹象。 北京房价日趋“惨淡”，房价一度领跌全省。

沿江重点布局的城市成为调控的“重灾区”。

对于这一布局思路，滨江地产集团监事会主席齐金星在2016年底给出了答案。

按照齐金星的规划，滨江未来的发展将围绕三个点：北京、上海、深圳； 一边是山东省的富裕县市，还有长三角的富裕城市。 上海大本营，北京主战场。 2017年，滨江将重点布局资源优势显着的一线城市，如品牌曝光的金华、舟山、台州等。 滨江将参与核心地段项目的开发。

这才是真正的逃离滨江。

不过，资深房地产观察家、北京地产创始人李永胜坦言，滨江此时完全错失了机会。

李长生认为，2011年至2015年上海房价进入调整期，价格波动不大。 事实上，预测市场是不可能的。 2015年和2016年，滨江一如既往地保持着稳定甚至有些保守的步伐，公开征地市场上几乎没有赢家。 2016年，上海房价步入快车道，成为众多医药企业的大本营。 既有万科、融创等巨头，也有祥盛等本土“黑马”。

2016年上海民企年度争夺战中，随着绿城重新夺回销量第一的宝座，万科与滨江的榜首争夺战愈演愈烈，最终双方打成平手。 但面对万科连续五个月的强势，滨江的压力急剧下降。

更让齐金星不安的是，之前被困湖州的相生也发起了猛烈的反超之势。

逃跑失败

滨江决定走出原有的“安全区”，向北京、上海拓展版图。 尽管此时两地地价已经水涨船高，但齐金星在上海当地“地王”项目成功运作的基础上，仍然大胆“追高”。

尽管被指责“迟到”，齐金星仍然表达了开放的态度：“有实力的企业落户北京，永远不晚。”

不过，李永生觉得滨江离开已经太晚了，而且一线城市大牌众多，竞争激烈，滨江想要进入并不容易。

此后，滨江确立了以广州为大本营、上海为主战场的“三点一面”发展战略。

现在看来，这一策略的实施并不理想。 上海和上海为滨江输血的数量有限，远未达到原计划的80%。

这其实是当前滨江情况最真实的缩影。 上海是回不去的故乡，上海、深圳是无法到达的遥远的地方。

克而瑞数据显示，2017年上海民营企业销售排行榜中，滨江正在退居南京，被万科、融创、龙湖、融信超越，排名第六。

这并不是滨江遭受的唯一损失。 此前闪耀光环的“浙派”地产第二名的位置，也将输给李祥生这家来势汹汹、与“小碧桂园”并称为“小碧桂园”的兰溪民营企业。忠良。

2014年祥盛将集团总部迁往南京的举动，背后隐藏着深层次的谋划和野心。 这家急于扩张的民营企业选择了一条与滨江截然相反的道路。

与滨江只把目光投向杭州、上海、深圳相比，祥盛在三四线战略上更加务实。

据其2017年拿地信息显示，此类地块分布在十多个城市，但一线、准一线却很难找到。 大量包裹分布在奉化、温岭、诸暨、如东、广德、海盐等地。 令人瞩目的四五线城市。

不仅是扩大农地储备，“快速处置”也是祥盛真正关注的重点。 根据其内部要求，拿地后需要3个月复工，6个月开市，一年现金流恢复正值。 至于被困上海、深圳的滨江，连开业日期都远未可知，成交率也难以预测。

在克而瑞发布的2017年民营企业销售排名中，滨江与祥盛在人流量上接近，但在股权金额上滨江还不到祥盛的一半。 祥盛在三四五线布局的交易能力似乎比滨江还要好。 但滨江的小型新项目不少是联合开发，所占比例较小，销售金额的含金量值得怀疑。

值得注意的是，滨江中报显示，在展望2018年时，管理层表示，2018年及未来的战略目标是聚焦浙江、深耕山东、辐射华北、聚焦珠三角，京津冀、中东部重点城市三个“游击区”。 此前滨江视为主战场的北京，实际上已经消失了。 这一战略转变是否意味着滨江的悔恨？

《国际金融报》联系滨江集团多位人士，但无人接听电话。

共10个预售公告及报名，列表见文末↓

关键词：100-1500亿元预算与投资

问：方叔叔您好！ 想请教一下100-1500亿元的预算（1000万比较容易，1500万比较累），医保巨额190个月以上的中年人可抵押房票，还有一位退休的祖母，80 多个月没有抵押贷款。 房票。

重点是投资，其次是自住需求。 他有一个尚未上学的女儿。 中年男子名下有西湖区十三中某学区的一套房子。

中年夫妇其中一人在钱江世纪城工作，另一人在未来科技城工作。 不过，未来科技城的人在下班通勤方面可以为钱江世纪城的人考虑一下。

请帮我告诉您，从注重投资增值的角度来看，当前市场上新增的彩票项目应该按照什么顺序排列？

我算了一下，千二蓝筹股的一手房产价格较高，加上持有成本后，保本价格会较高。 而且，千二的新品上市是最先抽到的。 有必要抽奖吗？ 或者你的意思是不先滚动，而是先滚动其他数字？ 应该使用什么策略来更好地绘制数字？ 谢谢。

上海房舒：不是顶级医疗保险。 奥体中天、奥体中海不能保证选型，往往是最先符合潮流的。

总体来说，高价位车竞争激烈，后续选择不多。 这种趋势通常会持续下去。 上车还是关键，想要找到最好的太难了。

此外，杭阳轻轨正在嘉里城富元亭建设； 国安迅尚润大厦、航耀地产、小禾云庄等都面临被选中的风险。 两个地块 241/79 没有被考虑。

关键词：房子 二手房 倒挂

问：方叔，我已经看过文澜府的两套房子了，都还可以。 6万家乐左右的房子4.9的倒排利率差别太大了。

总是有点不均匀。 如果没有利差，我肯定会毫不犹豫地买。 对于这套二手房倒挂的问题，你怎么看？ 奥运后二手房价格还会下跌、倒缩吗？

上海房树：中心城市有人口流入的趋势。 如果你关注的蓝筹股有地段、有学区、有配套、有当地人口吸附能力，而且房屋供应超过需求，那么倒挂就会存在，并且会持续下去。

无论是奥运会前后，还是更远的时间点，蓝筹股及产品都处于分化趋势；

尤其是随着越来越多的购房者接受房产税长远观念的教育，北京核心区的优质住房更加受到青睐。 但核心区域肉眼可见的供应量较少，市场背景并未发生明显变化。 高品质住房仅次于新房。 反转不会明显缩小。

说白了，房价跌的话，跌的是郊区县城、劣质住房。

关键词：购房决策&失败的后续项目&老、破、小

问：方叔叔您好，非常感谢您抽出时间。

1、首先想问一下购房的预算和决策是否合理？

我是一名工程师，毕业后在互联网行业工作了两年左右。 我的月工资税前+社保大概是50万左右。 家庭能提供的赡养费非常有限，目前首付能力在120万左右。

因为我的互联网工作不稳定，可能存在跳槽、35岁危机等风险，所以我预计35岁之前的收入和支出在400万左右。 所以买车的单价也在400万左右。 这合适吗？

2.稍后我想问一下购买房产的决策过程。

由于就业预期的不稳定，我仍然认为生活需求和投资需求应该分开。 买房是为了获得上海的城市设施，而居住则可以通过租房来解决。

但我的能力非常有限。 从这个角度来说，我一方面考虑效仿郊区县商城的规划，买维科或者泽云城； 另一方面，考虑购买环西湖轻轨沿线次级学区的老坡小学。 这是否太年轻、太理想化、太天真？ 有哪些风险？

3. 未通过后还有机会上车吗？

去年我关注过微科的几块农田出让，进入门槛普遍提高。 基本上，它们都是大跳跃。 未来还有机会吗？

从运城出发唯一的火车是凤秀云亭，我不喜欢它的位置。 您觉得火车站附近的楼盘怎么样？

但韦科却借力2010年以来互联网行业两位数下滑的契机实现了快速发展，如今富阳区互联网增速已达1%。 您仍然坚定看好广州商城计划吗？

4、北京的老婆小还值得买吗？

您有一篇关于西湖老房子拆迁改造未来的文章。 我研究了很长时间，学到了很多。 其实你也有一篇文章分析老房子继续进入上升趋势的可能性。

所以，如果我不考虑拥有自己的房产，我只会根据流动性、租售比来考虑是否有合适的新村可供选择，比如陵水花园、青年路新村等，以及未来拆除和改造的可能性。

另外，对于拆除改造来说，限高的改造只是小规模的改造。 不知道门面改造是否有意义。 我还是认为非限高区域的等待价值更大，网上也没有查到公开的限高边界。 您有什么建议或搜索信息的方法吗？

上海仿树：一一来。

1、根据你的首付能力和预期收入，单价控制在400万是没有问题的，相对保守；

2、居住和投资分开的想法没有问题，尤其是目前温州性价比高的住房选择并不多。 获得性价比好的项目非常重要，尤其是对于刚需的人来说，这关系到个人资产未来的保值和增值。 ;

我之所以做互联网工程师，是因为在附近租房子提高效率也很重要。 我同意你的看法;

在方向选择上，顺应城市发展主导方向寻求升值空间才是正确的思路。 城市老、破、小地区升值速度放缓。 原因很简单。 房地产没有其他供给和需求。 市中心的潜在劣势是短缺、限制、强、旧、破、小。 同时，学区房长期来看，是一个均衡的趋势，在升值方面会受到更多的损失；

3、维科核心区预算机会较小，后续新项目基本以大跳跃为主。 运城会有一定的机会，主要还是在运城；

唯客的确定性比云城还要强。 运城也有自己的优势。 它有一个新的计划以及该市为制定该计划所做的努力。 北京的希望是中长期机会还是比较大；

确实，魏可是从互联网起家的，但并不局限于互联网。 我的公众号3月14日发了一条关于魏可和云城的推文，你可以看看。 互联网和高新技术产业仍将是下一轮经济发展的重点。 ，总体乐观；

4. 对于老房子和小房子，如上所述，趋势并不乐观。 “翻新”效果虽小，但改变不了趋势。 “拆迁”其实可以用一句话说清楚。 除了核心区，尤其是西湖附近的大部分老房子、小房子“拆不起”，也等不起。 等待时间大多太长且不确定。 光靠租售比是无法买到性价比更好的房子的，而且租金还很低；

关于高度限制，《杭州市城市总体规划》、《杭州市历史文化名城保护规划》、《杭州市西湖风景名胜区总体规划》都有相关规定，但也有特殊情况，将另行商定。视具体情况而定； 是否有限高区域并不是决定性的原因，所以建议大家不用担心。

一般来说，就你的情况而言，投资是主要的。 建议重点关注新兴潜力蓝筹股的房子。 老小我不提倡。

关键词：预算350W

问：方叔叔您好！ 我父亲是上海户口，六月份才办完三年的医疗保险。 他的第一套房子自住的价格大约是350万。 我应该去买二手房还是等待买房？

您住在福州鳌江市，但对北京购房、选址不太了解？ 请教方叔叔指点一下！

上海方叔：等房子，注意在云翠轩西侧苟庄翠辰里；

关注建发良渚项目。 紧邻川美边缘轻轨。 拥有106平米小高层、4+1（储藏室）房间的绝佳loft。 将于年中推出。

如果预算能增加三点，可以关注之江未来社区。 价格限制为3.75。 两幅土地已售出，现有3,000个单位。 品质预计值得期待。 西湖区有一个9年一贯制的中学规划，基本上会成为名牌。 由各中学主办。

您可关注宁渭北未来总部社区新地块后续出让情况； 大家也可以关注3月底刚刚转运的北关包裹。 请参考3月29日推文()；

看来二手购物并不矛盾，但需要时间、精力和一定的判断能力，而且不容易找出来。 尤其是如果你来自外省，对北京了解有限，你可能会倾向于等待彩票店。

关键词： 学区

问：方先生您好，最近动摇的楼盘要么不能选，要么选的楼盘没有选，学区房还想买，而且工作地点在城东附近；

我想在英街13中学的学区买一套自助扶梯房，比如139两居室的花海苑、白党海人家、华鼎苑。 这些都是04、05号的房子，有自动扶梯。 方叔觉得怎么样？ 或者你会建议买一份比面店的单价更低的小份吗？

上海房树：我发过一篇关于学区住房方向选择的文章。 3月20日发布，大家可以阅读参考()。

主要是为了处理学区问题，我倾向于买破旧的房子，处置也比较灵活。

关键词：天空之城pk正园新村

问：我手上有两套房子，西湖区的万科天空城和正园新村。 一是担心经济环境下行，贷款压力较大。 其次，买车要看学区性质；

目前看来，两边的中学并没有太大的区别。 我想卖一个。 两套房子我都是2021年买的，特别是正园学区的房子是2011年低点买的，现在卖肯定损失几十万。 如果我不卖掉，我担心下一个会损失更多。 。

请方叔叔指教。 真是郁闷啊。 天空之城面积168平方米，正园新村面积101平方米。

上海方叔：从升值角度来说，天空之城肯定更乐观一些。 不管亏损与否，正元都应该卖掉。

这个时候卖掉天空城实在是太可惜了。 总体而言，我们看好未来科技城的未来发展。 未来公众中心的建设也将利好蓝筹股整体。 项目本身具有社区大、学区发展潜力大的优势。

您可以将正元挂牌出售，耐心等待。 明年上半年性价比房源选择较少。 让我们看看是否有合适的价格。

关键词：提前还清贷款吗？

问：方叔叔您好！ 现在我有300万多元的房贷，没有现金流。 我应该卖掉房子并偿还贷款吗？ 还是每个月逐步还款？

上海房树：这要看你的房产情况。 简单的道理是，如果升值预期还能跑赢大盘，还款能力没问题，就逐步还款； 如果判断手中房产无法跑赢，则将其出售并偿还。

其实，如果注意安全，保证现金流，卖掉不可惜的话，也可以转让房产。

关键词：戈雅公寓PK海洋之心

问：方叔，我想问一下您，由于叠朝雅婷不能搬，所以我就看了一下附近的二手房。 320万买戈雅公寓二手房别墅不值得吗？

我非常喜欢戈雅新村的环境和房子的大阳台。 没有自动扶梯，房子很旧很破旧；

另外，我还在剑桥附近看了鸳鸯心。 总价相差不大，不过只有89平米，住起来应该够了。

我真的很苦恼。 想请方叔叔帮我解答一下我的问题。 我将非常感激。

上海方舒：戈雅环境一流，产品也不错。 房子有点旧了，增值方面也受到了一些影响。 需要经过一番讨价还价才能找到答案。

我心里对普福绩优股没有什么负面的。 虽然居住气氛还不错，但蓝筹股并没有太激进，普岩地区后续的发展也无法带动文岩。

如果预算可以稍微低一点，建议重点关注之江未来社区。

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