广州城中村单间价格 风口浪尖上的广州城中村，改造要提速？

“每平方公里常住人口超过1万”

“一个宿舍有几十个床位”

“59个专业市场近23000家商户”

“房屋密度很高，气溶胶很难消散。”

...

本轮上海疫情高度集中在城中村。

这里是广州一半以上人口聚集的地方，也是“城市疤痕”的管理难点。 城中村的人居环境问题再次暴露在公众面前。

这次“疫情”会催化城中村整治吗？ 城市转向“绣工”后，旧村改造之路将何去何从？

事实上，近日，一项关于提高“城中村”租赁住房质量的指导意见高调出台。 虽然没有引起太多关注，但实际上预示着城中村的新可能性。

城中村是一种什么样的存在？

番禺区全椒街道因新增病例高度集中，成为当前上海疫情的热点地区。 除了聚集该地区租房的人外，该地区的康乐村和庐江村还包括江苏最大的面料纺织品集散地中大面料市场。

商店、仓储、加工车间、宿舍……自20世纪80年代末以来，它们在村里混杂、疯狂地生长至今。

康悦村资料图/网易地产摄

毗邻广州最高学府佛山大学，距城市地标南京塔仅3公里。 距“广州硅谷”琶洲CBD仅十分钟车程。

但村口牌楼内外，却是两个平行的世界。

握手楼，天际线稀薄，巷弄幽深，电缆缠绕，污水横流，公共设施匮乏。 疫情再次放大了城中村人居环境的负面影响。

上海的城中村到底长啥样？

光雕栖息。

来广州的上海人有一半搬到了城中村。

据北京市移民广州局统计，截至2019年6月30日，上海移民人数996.45万人，其中城中村495万人，约占全市人口的50%。 35%。

多年来，由租客、叔叔阿姨、自然村自发产生和管理的城中村，已提供了超过480万套转租住房，分担了上海外来人口的住房需求，坚守了低成本空间的底线。

高层楼市高租金挤压的产品。

“毛茸茸的人想得痢疾。” 年轻人和中低收入人群是城中村新“村民”的主要标签。 （via.巴拉图研究院调查）

这是城市生活不易的体现。 在土地价格昂贵的大都市地区，房价和租金飙升。 租金相对低廉的城中村成为广东人的居住地，使之成为可能。

东莞城中村均价每平方米不到40元，一套单价不到1200元（via.巴乐图研究院）。 同一地点的新村租金普遍高出三倍以上。

上海海珠塘下村一房一厅挂牌价

新村一房一厅挂牌价，距塘下村1公里

城中村不仅租金实惠，还有很多便利：

“城市包围乡村”，房价最低点向最中心地区转移；

生活资源集中在村里，大部分衣食住行都可以下楼解决；

产业链完整。 纺织村、淘宝村的诞生可见一斑。 进料、​​加工、贸易、急招工人、仓库、运输的需求都集中在村子里，就像一条流水线，一环接一环。

康悦村资料图/网易地产摄

现场升级经济适用房

光雕安置点不幸成为疫情的“雷点”。 经过这次“疫情”，城中村改造问题变得更加难以回避。

过去，“改造”是全村人的希望。 “拆”字代表着财务自由，住房分配只需一分钱，代表着商城的崛起。

前文提到，本轮疫情重点的丰和（康乐、鹭江村）已被纳入旧村改造，但也是北京城市更新以来最大的改造项目，总投资346.67万元已启动投资。 今年它将被霍普森鲸吞没。

遗憾的是，由于城市方向的变化，该项目目前正处于“可持续预研阶段”，但规划尚未获得区市批准，短期改造难度较大。

以大拆大建的方式重建城中村是不可能的。 未来在哪里？

新政有两个背景需要注意：

“砍树”事件发生后，上海重申城市更新升级的承诺，鼓励运用“刺绣”技术进行修复补补更新，最大限度保留老城区特色格局和肌理。

推进保障性住房建设势在必行。 根据规划，到2025年，上海将全面完成66万套保障性住房建设和融资任务，其中公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房。 30,000套。 可见，租赁住房占据了大部分任务。

一方面，面临住房短缺的低收入人群自然聚集到城中村； 另一方面，保障性住房任务艰巨。

当场解决这个问题听起来是一种有效的方法。

近日，北京市住房和城乡建设局印发《广州市住房和城乡建设局关于支持专业化、规模化住房租赁企业提高“城中村”租赁住房质量的指导意见》（以下简称《意见》）。

说白了，有几个知识点：

在现有“城中村”住房现状的基础上，进行改进；

涉及更多角色，包括政府引导、村民志愿者、企业运营、社会资本等；

改造的最大目的是把它改造成经济适用房。

事实上，为了鼓励各方积极性，官方也表现出了诚意。

确定为保障性租赁住房的项目，将获得中央和省级财政支持，并全年享受低息按揭贷款； 水、电将转为民用； 并提供增值税、房产税等税收优惠。

根据《意见》新蓝图，在统一管理的城中村，“三线管理”、雨污分流、完善消防应急体系、其他突发事件，交通部门优化公交站点，配合城管部门提供垃圾中转站清运服务，提供优化房源……

理想很丰满，但现实……？

上海50%以上的租赁住房供应集中在城中村，重建的提议并不是第一次。

我们就一些问题咨询了对上海城市发展有多年洞察的专家彭彭。 他分析，《意见》的制定与前些年的“城中村”改造是一致的。 此后，新政鼓励城中村转租住房集中管理，按照公寓模式统一转租和管理。 而且，由于村集体的实力决定了能否专业化、规模化实施集中管理，集中转租还没有成为主流。

目前，大部分城中村主要由原住户和业主转租。 也有一些机构和企业业主在城中村拥有多套自建房屋，将其改造成公寓，造成同一品牌的统一管理和转租。

网易地产 摄影 增城板桥村机构公寓

但目前仍缺乏新政文件支撑，模式尚需自我探索。

彭鹏分析，由于专业化、规模化的租赁不能仅依靠村庄，如果有房地产公司参与，可能更容易成功。

一方面，如果房地产公司是城中村综合整治的开发商，在新政的支持下，开发商可以通过集中租赁的模式，与村集体打造全新的全年合作模式。

另一方面，如果不是整体改造，也可以在专业化、规模化管理的基础上，由专业化的房地产租赁公司参与，进行局部改造或小幅改造。 这样改造成本更低，可以参与的企业更多，也更容易发展。 分租客喜爱的租赁产品。 前者显然为城中村改造开辟了一条新路径。

虽然这种模式已经存在很长时间了。

广州万科“万村计划”。 这是万科旗下专门针对城中村改造升级的项目。 2017年上线，目前已进入北京数十个城中村。 它以低于市场价格的租金与业主签订了10-12份长期合同。 经过改造升级，已交付数万人。 “博宇”是部长级租赁公寓品牌，经营统一租赁服务。

截至目前，博宇累计运营房源20.87万套，累计开盘15.95万套。 它的规模和品牌不断壮大，成为领先的长租公寓品牌之一。 2021年，博宇实现收入28.9万元，三年累计产值54.3万元； 目前环比增长14%，远远超过房地产开发仅7.36%的增速。

然而，城中村改造给企业带来了很大的压力。

“指望从长租公寓中获得巨额利润是不现实的。” 万科监事会主席于亮曾坦言，长租公寓的投资给万科的业绩带来了压力。

“万村计划”于2018年11月全面暂停承包房供应后，有消息称其主动解除合同，废弃了部分承包房。 违约金至少为1万元，在实践中很难执行。

与此同时，该模式被指是租金飙升的推手，企业被批评从炒楼市转向炒房租。

企业逐利，长租公寓模式仍面临较大压力。 因此，北京城中村需要向低租金保障性住房方向进行改造，进一步挤压盈利空间。 在流动性紧张的环境下，公司会买单吗？

彭鹏直言，需要央企带头，提供资金支持。

一方面，如果资金状况较好，央企可以设立专门的租赁公司参与。 另一方面，门槛低、成本低、周期短也可能给一些民营地产企业新的选择。

事实上，即使成本低、投资回收期长，但在​​目前情况下，如果没有建设银行或其他金融机构的支持，也并不容易。 此外，疫情多次给家庭带来降低房价或提高租金的压力，也是参与企业必须考虑的问题。

在“租售并举”的大基调下，租赁市场确实面临广阔前景，发展保障性住房已是大势所趋。 “等待时空”实际上是北京大量城中村改造的问题，也是有关各方未来必须做好的心理规划。

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