房屋租赁合同价格 黄一鹤：房屋租赁合同电费条款效力认定分析｜至正研究

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房屋租赁协议水费条款

有效性认证分析

——罗某甲诉某企业管理公司房屋租赁协议纠纷案

裁判员含义：

双方按照双方共识签订了房屋租赁协议，并约定水费标准低于政府定价。 这也是双方一致表达意向的结果。 不能简单地以违反效力强制性规定、违反公序良俗为由否定协议条款的有效性。 认定水费条款效力，应当严格按照民法典第一百五十三条规定，参照《民事九份纪要》提供的认定和检验路径，结合案件情况综合认定。

【案件】

原告（终审）：罗某甲。

被告（二审被告）：北京某企业管理有限公司（以下简称某公司）。

2018年2月，某公司（转租人，甲方）与罗A（承租人，乙方）签订《租赁协议》，约定转租人将房屋转租给甲方，房屋仅用于经营互联网咖啡馆。 租期为2018年3月20日至2022年10月31日； 承租人必须支付和报销承租人独立电表上显示的水、电、电信和电话费等公用事业费以及房屋内的设施使用费。 水费按1.49元/度计算，电费按7元/吨计算，扶梯维护费每年1500元，公共广告牌水费预计1.49元。 转租人已向有关设施部门缴纳费用差额的，承租人应按照转租人的要求，在规定期限内归还转租费用及水、电、电信、电话费的罚息。 随后，罗某甲与某公司达成协议，于2022年3月10日提前终止了《租赁协议》。

罗阿认为：1、双方租赁协议中明确规定罗阿应按照某公司向有关部门缴纳的标准缴纳水费，与约定的1.49元/千瓦时的标准相冲突，并应当依法作出不利于格式条款的规定。 当事人某公司解释称，公司应按实际向上海电力公司缴纳的水费，即按淡季0.396元/千瓦时、0.825元/千瓦时的标准向罗A支付水费。高峰时段元/千瓦时。 2、企业同意加收水费违反法律、行政法规强制性规定的，无效。 根据《中华人民共和国电力法》（以下简称电力法）第四十三条、第四十四条和《中华人民共和国价格法》（以下简称价格法）第十二条的规定国家发展改革委工业和信息化部《涉企违法违规专项治理专项行动方案》沪复办[2021]34号第二条第二款第二条第四款第三款文化部、财政部、国家市场监督管理总局联合印发的《上海发改价格管理〔2021〕七号第一条第五款》规定，水费价格按照国家电力和价格部门。 各单位征收水费时，应当严格按照政府规定的销售价格执行，禁止向最终用户收取任何附加费用。 需支付额外费用。 政府指导价、政府定价具有强制性，是政府实施宏观调控的重要手段之一。 公司提高水费的行为无效。 3、提供标准条款的公司未履行水费标准的提示或说明义务，致使罗阿未关注和理解与其有重大利害关系的条款，而误认为相信该标准是一家公司向相关部门提交的。 因此，该协议不能成为协议的内容。 4、某公司作为格式条款提供方，不合理地增加罗阿的责任，排除、限制罗阿的主要权力。 因此，该协议应当属于无效条款。 5、高达1.49元/千瓦时的水费协议，使双方的权利和义务不公平。 罗某提交了支票、微信聊天记录等，证明某企业按照1.49元/千瓦时的标准缴纳水费。 罗阿共收取水费7040度； 与诉争房屋同一区域的商铺水费均按照广州市电力公司缴纳水费的标准，某公司也按照该标准向电力公司缴纳水费。 罗阿多次要求公司退还多收的水费，但遭到拒绝。

罗阿向终审法院起诉，要求某公司退还罗阿多收的水费新台币280,896元。

【审判】

终审法院经审理认为，租赁协议中明确规定水费按1.49元/千瓦时计算。 现在罗阿认为水费应该按照广州电力公司的收费标准计算，要求公司退还多余的水费。 这是不够的。 根据。 因此，二审法官裁定驳回该申请。

罗嘉不服，提起再审。

终审法院经审理后认为，根据《租赁协议》中关于水费总价及计量方法的规定，双方不存在收取和缴纳水费的关系。 某公司提供的证据显示，与不同住户约定的总水价不同，协议条款不能认定为标准条款。 关于罗阿认为水费平均价格协议违反法律、行政法规的强制性规定无效，本案不适用《电力法》第四十三条和《价格法》第十二条的规定。法律; 从《电力法》的角度，从适用范围的系统解释和法益评估的角度来看，也无法确定《电力法》第四十四条“禁止任何单位和个人在水费中收取其他费用”，是一项有效的强制性规定。 同时，结合罗某租用涉案房屋全天候经营网吧的事实，其水费是其日常经营的主要成本，且政府制定的水价是公开的并且透明； 电力传输存在客观损失； 某公司声称，双方的租赁协议中没有任何约定。 认为管理服务费用、公共部分、共用设施及配套设施的运行维护费用也构成均摊费用的意见合理、合理，原告罗阿的理由不能成立。

综上，一审法官判决：驳回原告，维持原判。

【评论】

房屋租赁协议约定水费按照低于政府定价的水费标准缴纳（以下简称“电费条款”）。 大部分租户声称，水费条款违反了效力的强制性规定，无效。 其中有的违反新政文件和规范条款，要求转租人退还多付的水费。 承租人的上诉可以得到支持，但司法实践中的判断标准并不统一。 包括广州市在内的大部分地区均以证据不足为由拒绝支持此案。 但也有裁判认为，根据《电力法》第四十三条、第四十四条的规定，承租人必须退还多付的水费。 费智的主张是合理的、有根据的。 水费条款是否为格式条款，是否因违反效力、公序良俗等强制性规定而无效，甚至其他可能影响效力的情形，应根据案件具体情况认定。法律框架。

1、电费条款是否为格式条款

格式条款在防范交易风险、提高交易效率的同时，也带来了违反市场经济合同正义的风险。 在整合《协议法》及其司法解释关于格式条款的规定的基础上，《民法典》初步建立了包括格式条款的认定、法律效力、解释规则在内的完整规范体系。 其中，民法典第496条规定了格式条款的定义和输入规则，第497条规定了格式条款无效的情形，第498条规定了格式条款的解释规则。 根据第496条对格式条款的定义，可以看出，“预先制定”和“重复使用”是格式条款的特征，而“订立协议时未经对方协商”是其核心特征标准条款。 同时，还可以根据制定主体是否单一、交易对象是否具体、条款内容是否固定等综合判断。 确定构成格式条款后，将逐步判断其是否构成协议内容、是否存在无效情形、条款提供者说明义务的履行情况以及该条款的解释， ETC。

原告据此主张，水费条款系排除、限制其主要权力的格式条款，应属无效； 同时声称被告未履行解释义务，并声称该条款不属于协议的一部分。 对此，被告提交了两份与其他租户签订的租赁协议，且标的物与涉案房屋属于同一栋楼。 经审查发现，两份租赁协议中约定的水费标准与罗阿协议中约定的水费标准不同。 如上所述，从格式条款的特点可以看出，格式条款不是针对特定交易对手制定的，而是针对不特定交易对手制定的。 可见，被告针对不同承租人签订了总价不同的水费条款，且该条款内容不固定。 可见，水费条款并不是原告事先制定重复使用的条款，在签订协议时也没有与原告协商，因此不属于格式条款。 若认定不属于格式条款，原告无需详细说明其是否构成协议内容、是否因提供者是否尽到提示义务而无效等理由。和解释。

2、电费条款是否违反效力强制性规定

民法典第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规强制性规定的刑事法律行为无效，但强制性规定不导致刑事法律行为无效的除外。” 在水费条款引发的纠纷中，多数租户会以水费条款违反价格法第十二条、物价法第四十三条、第四十四条为由，请求法院认定电费条款违反效力强制性规定。电力法等无效。 正确识别和区分相关规范的性质，坚持鼓励交易的原则，审慎认定协议的效力，具有重要的现实意义。

民法典第一百五十三条第一款规定了违反法律强制性规定的刑事法律行为无效的标准。 它是对我国立法和司法实践经验的总结。 与之前的《经济协议法》规定“经济协议违反法律、行政法规的无效”相比，到了《协议法》规定“强制性规定违反法律、行政法规的无效”，随后的司法解释二《协议法》明确“‘强制性规定’是指具有效力的强制性规定”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事协议纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出我国提出了“行政性强制性规定”的概念，并规定“违反强制性规定的效力”，有强制性规定的，人民法院应当认定该协议无效；违反行政强制性规定的，人民法院应当认定该协议无效。根据具体情况确定其有效性。” 第九届人民代表大会会议纪要第三十条规定了如何区分生效的强制性规定和行政强制性规定。 打字梳理。 立法历史表明，立法者逐渐缩小了因违法而无效的规则范围。 民法典第一百五十三条第一款以法律、行政法规的强制性规定作为无效认定的标准。 同时，还通过但书的形式区分法律、行政法规的强制性规定，限制强制性规定。 明确无效宣告的适用范围。 虽然民法典第一百五十三条第一款在叙述上与此前的法律有所不同，但该法中前者的“强制性规定”是指生效的强制性规定，而后者的“强制性规定”则是强制性的行政规定。法律的精神内核没有改变，有效强制性规定与行政强制性规定的区分始终具有积极意义。

第九届人民代表大会会议纪要第三十条提出了审查强制性规定性质的激励措施： （一）保护的合法权益的类型； 2. 违法行为的法律后果； 3.交易安全保护。 同时列出了应当认定为有效强制性规定的情形： 1.涉及公共秩序和良好风俗的； 2、交易对象严禁交易； 3.违反特许经营规定的； 4、严重违反交易方式的； 5、交易场所违规行为。 还列出了应当视为“管理强制性规定”的情形： 1、经营范围； 2、交易时间； 3. 交易编号。 该条文应当在民法典实施后继续适用，为审判实践中区分强制性规定和行政强制性规定提供指导。 下面将根据上述规定，结合本案涉及的法律规定是否属于有效的强制性规定以及是否可以适用于本案进行详细分析。

（一）《电力法》第四十四条

电力法第四十四条：“禁止任何单位和个人在水费中加收其他费用；法律、行政法规另有规定的，依照本条例规定。” 本文使用“禁止”一词，无疑是强制性要求。 该条款也是本案争议最大的法律规范。

首先，考察规范对象。 作为私法干预民法的重要渠道，效力强制性规定应对私法中不公平的客体进行规制，并应从意思表示本身、主体准入条件、合同订立方式、时间、地点或协议的履行。 详细确定协议的有效性。 一般情况下，违反协议内容主要表现为侵犯标的物。 原则上，违规无效； 违反主体资格、违反合同条款的形式、地点、数量等，表明该法律行为本身不受法律、行政法规严格禁止，原则上不予禁止。 该协议应视为无效； 违反履行通常不会影响协议的有效性。 具体到《电力法》第四十四条，调整的对象是协议中的价格要素，这意味着该法律规范并未严格禁止法律行为本身，而仅规范了合同内容中的一项要素，因此应不能直接判定无效。

二是通过法益评估进行校准。 通常需要从权衡法律利益冲突、审查违法行为的法律后果、审查是否涉及交易安全保护问题、协议是否履行等几个方面进行综合判断。 具体到本案，首先，《电力法》第四十四条所保护的合法权益不是人身权、人格权、基本政治权利，也不是补选权、劳动权等基本权利。 其次，如果违反这一规定，《电力法》第六十六条仅规定法律后果是行政处罚，并不涉及民事犯罪，说明这种行为并没有造成更严重的社会危害。 而且，利益受损的当事人是特定的承租人，而不是不特定的当事人，不涉及社会公共利益的范围。 第三，这种行为不涉及交易安全问题，但从履行的角度来看，双方有充分的自由选择是否进行租赁交易，甚至水费的价格。 事实上，本案双方已实际履行了四年的租赁协议。 长的。

综合上述激励措施可见，《电力法》第四十四条不应被视为有效的强制性规定，因而不符合“违法即无效”的原则。

（二）价格法第十二条、电力法第四十三条

《价格法》第十二条规定：“经营者开展价格活动，应当遵守法律、法规，执行政府指导价、政府定价以及依法制定的法定价格干预措施和紧急措施。” 《电力法》第四十三条规定：“任何单位不得越权制定水价。供电企业不得擅自改变水价。” 上述两项法律规范不适用于电费条款，原因如下：

首先，《电力法》对“电价”有明确的法律划分。 《电力法》第三十五条规定：“本法所称水价，是指电力生产企业的上网水价、电网间互供水价、电网销售水价。水价实行统一新政、统一定价原则、分级管理。 因为电力涉及国计民生，水价属于《物价法》规定的政府定价范围。 《电力法》中的“电价”是指“生产企业上网水价”，即电网企业向发电企业订购电量的价格，以及“电网间相互供电电价”。 ”，是指不同核算单位电网之间通过联络线相互供电。 预计电价和“上网销售水价”是电网公司向电力用户售电的价格。 《电力法》第四十三条规定的定价权实际上是为了维护政府定价的权威性和强制力，完全不适用于本案所述的水费规定。

其次，《电力法》中的“电费”与“电价”不是同一概念。 从电力法适用范围的系统解读来看，该法调整的对象主要包括电力建设、生产供应关系、电力设施保护和管理关系等，属于经济适用范围。法律。 从描述来看，《电力法》中的“电费”一般是指供电企业向最终用户支付的费用，租赁协议双方通常都是最终用户，而不是法律上的电力生产、供电关系。感觉。 如果本案双方均为电力用户，转承租人并非电力运营商或供电公司，无权制定“电价”。 双方约定的水费条款不属于上述法律条款的适用范围。

3、电费条款是否违反公序良俗

民法典第一百五十三条第二款规定：“违反公序良俗的刑事法律行为无效。” 公序良俗包括公序良俗，其中公序指法律秩序，良俗指法律秩序之外的道德。 如果进行类型分析，公序良俗主要包括五类：基本权利的维护、弱者利益的保护、经济社会管理秩序的维护、婚姻家庭秩序的维护、伦理道德的维护。

《民法典》第一百五十三条将刑法的无效分为“违反法律的无效”和“违反习惯的无效”。 其中，“违法无效”的“法律”仅限于法律、行政法规。 如果涉及行政法规、政策性文件等，就涉及“违反习惯、无效”的判断。 本案中，原告称水费条款违反了国家发展改革委、工业和信息化部、财政部联合印发的《涉企违法收费专项治理行动方案》 、国家市场监督管理总局（发改价[2022]964号）第二条第二点《上海市人民政府办公厅转发市发展改革委等六部门的通知》（沪复办[2021]34号）第二条第四款第三点“任何单位和个人不得在水费、电费中加收其他费用”、《关于开展水电费的通知》第一条第五点《关于清理规范本市供热、电力、供电、热力行业收费工作的通知》（沪发价格管理[2021]7号）向用户收费”等，因此这些都是无效条款。 根据立法法规定，上述文件不属于部门规章和地方政府规章，而是新政文件。 结合判定法规政策是否违反公序良俗的查处诱因，一一分析：

1. 文件级别。 新政分为党中央新政、国家新政、部门新政、地方新政等。一般来说，凡是违反党中央新政和国家新政的，都可以被视为构成公共罪。秩序良好，风俗良好，违反部门新政、地方新政的，一般不应当认定无效。 本案涉及的三份文件中，只有《涉企违法收费专项治理行动方案》属于国家新政，后两份只是地方新政文件。

2、标准化对象。 借鉴法律、行政法规对“违法无效”法律规制对象的考察，从主体准入、交易行为、表现要素（如地点、时间、数量）等方面进行考察。 只有当监管对象是交易本身或者市场主体的准入条件时，协议的有效性才会受到影响。 监管对象的合规要求通常不会影响协议的有效性。 本案中，租赁双方均为电力最终用户，不存在“不合理涨价”、“违法涨价”或以电费服务费名义重复向用户平摊等情况。 “收费”和“未落实水价公开制度”不在本文件规定范围内。 对于本市后两项新政策，与《电力法》第四十四条的描述类似。 主要涉及协议的价格条款，并不严格禁止行为本身，不应影响协议的有效性。

3.交易安全保护。 检查法规或新政策是否规范一方或双方的行为。 如果仅规范一方的行为，则需要考虑交易对手的保护问题。 本案涉及的新政条款仅规范收费方的行为，并不限制双方的行为。 因此，需要考虑对其他交易对手的保护。

4、监督硬度。 即处罚结果是否涉及民事犯罪。 如果违反规定或新政策最多只会导致相应的行政处罚，则表明监管刚性较弱，通常不宜否认协议的有效性。 本案涉及的地方新政并未涉及相应的监管后果，说明监管刚性极弱。

5、社会影响。 是否会降低交易市场的风险，是否会导致严重的社会后果，需要深入研究。 本案涉及的情况仅涉及特定承租人，主要属于双方当事人意思自治的范围。 不能说会导致严重的社会后果，也不破坏国家新的宏观管理和统一电价监管政策。

综上，对上述审查激励措施一一分析后，水费条款并不因违反上述新政策文件、违反公序良俗而无效。

4。结论

司法实践中，在认定房屋租赁协议中双方约定的水费条款的效力时，应在法律框架内充分考虑案件的实际情况。 首先，审查当事人意思自治，审查水费条款是否构成格式条款，是否存在可以撤销的严重误解、欺诈、胁迫、明显不公平等情况。 实践中，由于政府水价公开透明，考虑到承租人的业务类型、客观的输电损耗、公共部分和公共设施的运行维护成本等，应避免以“违法无效”、“违反惯例无效”等简单否认。受民法保护的当事人之间的共识，必须保证合法性的同时兼顾合理性和智慧性，鼓励交易，维护市场秩序。交易安全。

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