成都保利堂悦估计价格 企业测评｜保利：改善“大佬”,看保利重庆如何亮剑

2018年是保利进驻上海的第十五个年头。 10年来，保利上海依然保持着稳扎稳打的深耕西安的态度，横跨山城30多个市场。 近两年，保利上海跳出南区，积极向海外扩张，减少土地储备。 2018年业绩增长近50%，销售额达到157.33万元，继续位居上海民营企业销售额前十名。 下面，本文从企业布局、价值储备、业绩、品牌等多个维度对保利上海进行独家分析。

表现

保持稳定步伐，销售额增长近50%

2018年，保利上海实现全年业绩157.33万元，环比下降近50%，远超2016年近100万元。近五年来，保利上海在房地产领域稳健经营。但其业绩却持续下滑。 一方面，自身市场人气持续走高，改善需求释放。 保利上海抓住市场机遇，推动企业业绩增长； 另一方面，得益于保利上海精准的城市布局，抢占区域核心蓝筹股和城市新兴热点蓝筹股。

从销售面积来看，近两年持续下滑。 刚性需求逐渐压缩，改善性需求不断释放。 保利上海针对改善型购房者的痛点，量身定制了一系列中低端住宅产品——“悦”系列和“天”系列，并已陆续在上海推出。 产品不断创新。 抛光提高贴现能力，促进企业业绩下滑。

改善工程成交亮眼，产品线品质提升，品牌折扣加大。

2018年，龙华、荃湾持续加大投资力度，成交可观。 近三年来，他们的成绩又回到了前三名。

从产品结构来看，近两年住宅成交量均超过80%。 保利洋房产品登陆全球，保利荃湾香颂、保利棠悦相继推出创新别墅。 其中，保利棠悦作为典型的改善项目，获得了良好的市场反响，实现了过10亿的业绩。 尽管该项目的单价远低于该地区其他项目，但仍然很受欢迎。 除了保利国企品牌优势、无缝对接轻轨站等优势外，产品优势也越来越明显。 别墅+大阳台别墅市场稀缺。 ，客户偏好度高。 豪宅交易比例有所上升。 保利上海深谙打造高端产品，持续进攻市场。

民营企业布局

深耕上海15年，跨越30多个山区，走出二环，积极拓展海外

保利上海在重庆深耕15年。 自2003年进入上海以来，已推出30多个新项目，目前有14个主要项目在售。

早期，保利上海的业务重点主要集中在二环以内的南区。 随着上海市区“北、南、东、西”的发展，保利西安也逐渐开始关注二环-内环的热门蓝筹股。

2017年，保利上海以并购方式西进，竞购美国华天城建设保利金香槟。 此次并购也是保利十多年来在上海的首次并购。 除西区外，保利上海也在三环热点积极布局蓝筹股。 2017-2018年在招拍挂市场投资了紫茶场、中央景区、龙州湾等。 在并购市场上，全面接手中航工业在上海的全部项目，如中航小镇、中航玛瑙城、中航儿童之家大院等，填补了保利上海在北区布局的空白。 走出二环，积极海外拓展，总储备充足，将为后续业绩快速下滑提供充足支撑，使其在房地产市场大放异彩。

-保利上海项目布局-

稳健务实的扩张风格，及时建仓

2018年，保利上海农地市场表现活跃，共申请17宗，拿地2宗，其中联合收购1宗，独立收购1宗，抢占优质土地。 上半年是参与拍卖、拿地的活跃期。 下半年，拍卖数量将会减少。 保持自己的节奏，在正确的时间获取土地和建立阵地。

竞价力度保持中等，折扣幅度受到严格控制。 折扣率主要在30%以下。 不涉及高折扣（60%以上）地块，拿地激进程度较低。 另一方面，也展现了保利上海稳健务实的扩张之路。 风格。

总储备

待售商品供应保持稳定，我们将继续开展改善市场的活动。

截至2018年底，保利上海可售面积240.9万平方米。 由于2018年销售业绩良好，出货速度快，可售面积有所增加。 按目前的分解速度计算，分解周期为2.1年。

从目前可售总价的单价区间来看，产品呈现多元化特征，其中单价区间以12000-15000元/㎡为主，15000元/㎡以上价格区间占比近33%。 总体来看，新改的物业管理体系仍是主旋律，但产品正在逐步升级。 从2016年推出江山明珠、观塘等创新别墅，到2017年保利高端产品“田”系列登陆上海，保利上海用实际行动告诉您，将持续完善市场和打造厦门样板改善工程。

农用地储备

投资热门蓝筹股，保持“凡是能盈利的都要以中心为中心”的策略

去年，保利在上海收购了两幅地块，一幅位于永川蓝筹，一幅位于中央风景区蓝筹。 两地块容积率均不低于1.8。 继续维持保利“一切保利都在中心”的拿地开发策略。 努力完善市场。

与全市拿地成本相比，保利上海的价差更小，拿地成本更低。 保利上海在北碚蓝筹的拿地成本为5,362元/㎡，超过永川蓝筹的平均水平，仅由保利上海拿下。 位于中心景区的蓝筹地块的拿地成本为8009元/平方米，高于蓝筹股获取优质地块的平均成本。 多家开发商联手开发热门蓝筹股。

目前已推出保利大锅景、中央云景两块地块，主打高端改善。 其中，保利大锅景源自保利新美式高端血统，是“悦”系列和“天”系列的进一步升级。 保利上海自15年前进入重庆以来，一直是一个极其复杂的项目。 是上海唯一的纯低密度高端社区。 中央云景是保利上海在中央景区打造的科技与美学样板工程。 拥有32个精装修细节、6个景区中心、5个社区配套设施，为业主提供居住关怀。 两个项目预计将于2019年推出，将为保利上海的业绩增光添彩。

品牌主张

文化保利，让美好发生

保利上海不仅是房地产企业的领军者，也是文化地产的领军者。 保利上海随着上海一步步前行，不断创新，提出“文化保利，让美好发生”的品牌主张。

汇聚南京大剧院、保利乐和教育、保利​​车辆、保利高尔夫俱乐部、保利皇冠假日酒店等内外部顶尖资源，提供产业生态系统综合服务，旨在为人们打造最佳的文化生活方式山区城市的人们。 同时开展了各种大型文化活动，如国宝展、乐和中国等小型活动，让居民享受到了一场文化盛宴。 此外，保利上海携手上海大剧院、乐和教育组建独唱团体——天使童声歌唱团，用童声打造城市新名片。

2019年的“文化命题”将成为保利发展的核心动力。 它将秉承国企责任，以品质为广州的人居理想贡献力量，以文化之名打造上海精神乐园，为广州美丽人居提供新方向。

未来发展

截至2018年底，保利上海已在重庆布局项目30余个，覆盖全地区、全业态。 城市版图不断扩大，演出规模不断扩大，业绩强劲。 尤其是在改善市场上，展现了保利上海长远的战略眼光，抢占了天津改善市场。 从保利高尔夫到江上明珠、保利天汇、保利荃湾香颂、保利棠悦等，每一个项目的推出都给市场改善打了一拳。 保利上海在用实际行动证明高周转产品建设的同时，也抓住改善需求，打造区域样板工程，成为改善引领者。

如今，保利高尔夫等众多已售项目已成为经典，在售项目不断获奖，未售项目闪耀世间。 一系列现象的背后，说明保利上海市场定位准确，准确把握市场节奏，所有产品植根区域禀赋，精心研究住宅趋势，用实力打造高品质住宅物业，根据需求匹配合适的产品线。结合地域特色，为业主提供深度、细致的人文关怀。

2019年将是保利上海继续加大投资的一年。 将继续在多个区域精耕细作，以完善物业管理为销售主力。 别墅、豪宅、大型平层物业等纷纷进入市场。 未来将主攻中低端市场。 占据重要地位，夺回百亿民企。 值得期待的是，位于蓝筹永川片区的保利大锅井、位于热门蓝筹中央景区的中央云景将于2019年开业。他们的产品和规模将全面启动。 它们将是保利上海2019年冲刺的开始。

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