开发商拿地价格 抛开土地成本，开发商建一栋楼一平方的成本是多少？

房价高吗？ 我相信大多数人的答案是肯定的。 现在的楼价如此之高，普通老百姓已经无法依靠自己的能力了。 他们往往需要父亲的支持才能买得起房子，而且还要头上花很多钱。 最后六年的债务。 在很多人看来，开发商以如此高的价格出售楼市，肯定赚了不少钱。 不然王健林、许家印这样的人怎么能成为首富呢？ 多少钱？

建筑物的建造成本不是固定的。 不同的地区、不同的建筑标准、选择的施工方不同，相应的成本也不同。 例如，在上海建造一栋楼房的成本与在农村地区建造一栋楼房的成本相同。 差别很大，即使在同一个地区，建设商品房和建设安置房的成本也完全不同，所以这个问题没有标准答案。 我们以三线城市为例。 建设普通型商品房，所需费用如下：

首先是设计费。 商品房和农村自建房还是有很大区别的。 这并不意味着开发人员可以随心所欲地构建。 必须严格遵循政府规定的标准，这就需要专业的设计公司。 去设计，而且由于每个设计院的资质和实力不同，所支付的费用也完全不同。 一般情况下，一套房子的设计费约为每平方米15-20元。

其次是监管费，这也是一项固定开支。 监管费通常按照底价除以专业系数计算，商品房的系数通常为1。以1亿元的商品房为例，正常的监管费约为218万，正常来说，监理费占工程总造价的2.18%，即每平方米10元左右。 其实，这取决于开发商如何与监管机构协商。

三是前期规划成本。 开始施工，首先要钻探地质，然后进行三通一平，修建庭院围墙。

第四步，复工复产。 从地基费、原材料费、人工费等成本来看，一套房子的建造成本在每层1500元左右。 事实上，不同地区的建设成本是不同的。 比如，小我三年前在乡下盖了一栋三层自建房，每平米只花了500元左右。

房子竣工并不完整，开发商还要建设各种配套措施，最基本的用电、通风、供水、消防、排污、社区绿化等也是一笔巨大的成本，按每平方米计算大约是300元左右。 此外，还有各种费用，如劳保基金、农民工保障金、节能费、城市配套费、各种咨询费、检测费、试用费、水电扩容费等。 300元左右。

然后就开始转移了。 为了更好地转移开发商，就需要发布广告和聘用员工。 这部分营销费用取决于开发商的营销力度，通常每套在700-1000元左右，虽然房屋销售通常是在房子建成之前就必须完成的，这也是成本如此之高的原因。 因此，一栋建筑从设计到移交的成本接近3000元。 如果是在一二线城市，这个成本会更高。 相反，如果是在四五线城市或者市区、乡镇等欠发达地区，成本会更低。

很多人以为建设成本只要3000元，开发商却要卖到一万多元一平米，实在是太黑了。 虽然房子最贵的部分不是建筑成本而是地价，但一般来说，地价占房价的一半以上，大部分可以达到60%，甚至高达75%。 通常只占总数的20%-40%，剩下的就是开发商的收入，通常在10%左右。 虽然一般人知道开发商的建装费是多少是没有用的，但即使开发商要卖多少或者多少，你也知道价格，别人也不可能给你好处不是吗？思考？

文|白忆录

社论 | 小屋

在上海一家投行担任品牌总监的斯宁这三天接到了两三个中介的电话，几乎所有人都问了同一个问题：“你们公司需要换办公楼吗？ ”

“一切都是为了钱。” 陈晨是广州一家互联网初创公司的负责人。 他主要从事线上业务，并没有受到疫情太大影响。 不过，最近写字楼的租金普遍上涨，这也让陈晨萌生了换租的想法。 “对于我们的小公司来说，生存是最重要的考虑因素，而我们在哪里工作并不重要。”

当陈晨去与写字楼租户协商出租事宜时，终于收到了对方的新租赁协议，涨价幅度约为13%。 房租还可以。”

然而，越来越多的公司计划搬迁到丽泽等新兴或非核心地区，以降低租金成本并保持公司活力。 采访中，一位中介从业者透露，他们有一家广告公司，从CBD搬到了亦庄。

“他们的租金预算从 20 美元增加到 5 美元。”

撤回租约

大幅上涨的租金成为中介推销员推销乙级写字楼、劝人换租的最大卖点。 一位业内资深人士告诉36氪，上海部分写字楼的租金涨幅超过10%，“折扣非常大”。

但事实上，租赁成交情况并不理想。 北京一家商业地产中介的资深员工告诉36氪，年前他就有两三家上市公司看上写字楼，其中一家已经洽谈了一年多。 他原本打算在年后签订合同。 去年疫情过后，总量就被冻结了。 去年整个中介市场“开票非常困难”。

疫情之下的关闭和隔离，导致一季度整个写字楼市场基本冻结，因为难以见客、难以签约，导致租赁交易大幅下滑。

据第一太平戴维斯统计，一季度上海乙级写字楼空置率升至13.2%的低位，为2010年以来10年来最高。

在上海市场，由于新增居民数量没有退租企业多，甚至出现净吸纳量为负的情况。

李青最初在上海经营一家互联网旅游公司，拥有200多名员工。 疫情期间，成交量几乎为零。 该公司在疫情之初就要求员工在家办公，但没过多久，一半员工就被裁掉了。 持续了两个月后，我把租用的办公室还了回来。

“没有收入的时候，你还需要在办公室做什么？” 李青送完开支，带着全家回到了家乡，打算修好之后再做准备。

像这样退租的企业不在少数。 “疫情是对所有企业的一次严峻检讨。” 第一太平戴维斯华东区交易与咨询服务部主管文舒跃认为，处于金字塔顶端的优秀企业具有更强的抗风险能力。 而中小企业面临着更大的风险，也成为去年造成写字楼市场波动的最大群体。

同事小芙担心国庆前后她会失业。 受疫情影响，小芙所在的职能部门2月份就已经裁掉了三分之二的员工，5月至10月她50%的工资也将停发。 “我不知道这家公司还能坚持多久。” 因为很多企业都撤了租约或者减少了租赁面积。

程明是联合办公空间的租户。 由于投融资市场进入夏季，陆翔从2019年下半年开始就不断裁员。去年底，他解除合同，退出原来的独立办公室，搬到了联合办公。区域。 但疫情临近后，员工只能在家远程办公，连联合办公的租期也被退还。

“永远是市场说了算。” 文舒跃认为，现阶段，企业租金预算的增加是不可避免的。

原本不和的甲方现在也开始组团“共克时艰”。

据戴德梁行统计，去年一季度上海写字楼净吸纳量为负36,782平方米。 四个一线城市都面临同样的问题：一季度，广州写字楼空置率为24.6%，同比上升2.6个百分点； 同期，北京空置率为21%，北京为5.2%，均出现不同程度上升。

逢低吸纳

由于租金上涨，上海CBD部分写字楼呼吁之前流失的租户回归。 前者因高租金下降而下降，但现在他们提高了价格。

“目前，业绩还不错的医药、IT等行业的企业正在更新办公室，计划从甲级写字楼改为乙级写字楼，成本比以前（租甲级）要低，这在以前是不可能的。 ”高力国际华东区总监严去海4月底刚刚带着一帮客户参观了大楼，随后在同学圈写道，“2020年，首都企业将拥有更多乙级/超甲级写字楼可供选择，请抓住难得的窗口机会。”

据CAIC统计，2020年一季度一线城市平均租金降幅较前五个季度平均租金降幅高2.1%。 转租率暴跌1.2%，低于前五个季度0.7%的平均降幅，创2019年一季度以来最大涨幅。其中，上海平均租金已连续六个季度上涨，仍处于下降趋势。

温舒悦也觉得，对于想要进入CBD核心区的企业来说，这是一个非常好的机会。 通常，写字楼的租赁期限至少锁定三到七年。 一年中的低租金是个好主意。

目前上海市场相对强势的区域只有金融街和中关村。 后者聚集小型金融企业，前者则主要依托互联网企业。 CBD区域吸纳量较为平淡，一季度空置率升至12.5%。 好租网显示，CBD核心区目前有1890套写字楼等待转租。

但由于大部分企业收紧租金预算，CBD的乙级写字楼无法及时填补空置。 相反，与核心区相比，整体需求量、看房量、来电来访量、签约量均较疫情前有所下降，写字楼租赁也有所下调。

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如果说疫情是压垮骆驼的最后一根稻草，那么实际上只是加速了写字楼租金增长的进程​​，尤其是在市场风险已经积累的联合办公细分市场。

联合办公行业在2015年开始火爆，2016-2017年迎来猛烈扩张。 这一时期是写字楼市场租金的高峰期。 “尤其是上海市场，一些写字楼的租金三天五六千。” 当市场下行时，“二级业主”的盈利模式面临严峻挑战。 的客户是受疫情影响最严重的大中型企业主。

第一太平戴维斯和高力国际均强调，虽然没有疫情，但联合办公行业也面临大规模洗牌。

今年以来，广州乙级写字楼的租金也开始稳步下降。 第一太平戴维斯报告显示，上海乙级写字楼连续第五个季度同比下降，达到每月每平方米363.0元，环比上涨2.6%。

“仅从历史最低的乙级写字楼净吸纳量来看，意味着企业开始出现从乙级写字楼搬迁到甲级或工业园区新释放的空置面积的迹象。” 高力国际华东区监事颜去海认为，保证转租率是当前最重要的事情。

但从企业住户的角度来看，甲级写字楼与乙级写字楼的租金差异过大，甚至超过了品质等级的差异，这意味着乙级写字楼的折扣较低。

李静是一家互联网公司的高管。 她跑遍了上海，只为购买一栋合适的写字楼。 “甲级写字楼的价格都差不多，当然，在公司能承受的范围内能看到的并不多。” 良好的空调送风系统和安全措施、便利的交通、独立的卫生间、充足的餐饮设施，是李静对写字楼的刚性要求。 健康）状况。 “有的建筑看上去很高大上，层高恨不得达到八米，但事实证明，夏热冬冷是完全不切实际的。别说是一些B级建筑，就连基本的建筑也无法实现。”安全保障做不好。” 在看了市场上的建筑后，她抱怨说，很多写字楼的设计“全用在大堂”。

经历了疫情的洗礼，企业对于写字楼服务有了更多的经验。 文舒跃告诉笔者，除了租金之外，优秀的物业管理会让用户更具粘性，良好的物业管理很可能成为突发动荡下留住客户的关键诱因。 除了降低租金外，乙级写字楼还需要改善建筑物的整体条件和物业管理服务，才能对得起高额租金。

（应受访者要求，文中斯宁、陈晨、肖付、程明、李静均为化名）

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