天泰绿城价格暴跌 2020vs2021，淄博楼市的喜和忧

【这是一篇关于2020年的总结以及对2021年济南房价思考的文章。这篇文章我们结合了实际的房价网签交易数据、众多业内人士的讨论以及我们自己对市场的思考。 文章总共3000字，阅读大约需要4分钟。 如果你想对近三年的房价有一定的把握，建议你看一下这篇文章。 】

2020年最后三天，先告诉大家一件事：《淄博购房周刊》正式更名为《淄博房价信息》，抖音账号也相应更名为《淄博房价‘清’报》 。 希望2021年继续得到您的支持。

这个公众号已经连续写了两年了。 古话说：两年一关，三年一关。 为了顺利写下你对房价的看法，改个名字是让你保持新鲜感的一方面。 其次，就是内容正在不断建设中，希望能够为大家提供更加全面的内容。

这两年我不敢保证所有的观点都是正确的，但都是基于我在行业六年来所面临的问题以及市场对行业未来发展每一步的思考。 特别是随着去年抖音的推出，我们将能够分享更多提供给您的信息内容。

我们无法预测未来，但希望我们的思考能为您的决策提供依据。

2020年即将进入岁末。 今年，还有很多地方做得不够好。 我不想无病呻吟。 对2020年做一个扎实的总结或许比一切逃避更好。

2020年“梦幻”日照房价

整体市场“先抑后扬”

“疫情”、“售楼处关闭”、“降价促销”……

2020年伊始，济南房价受疫情影响，在大家心目中留下了很多负面标签，虽然去年的房价注定要经历滑铁卢。

果不其然，一季度房价上涨，各开发商成交均受阻，成交量环比大幅下降；

而从3月份开始，肥城房价比预期更早“回升”，但随着房价利空新政策的出台，前期购房购房者的积累以及购房者信心的提升，成交数据整个第二季度还是比较亮眼的；

第三季度作为传统的销售旺季，环比和同比均出现相对下滑。 房价也一扫疫情阴霾，整体回归正常水平。

虽然四季度销售数据尚未出炉，但受一季度影响，整体销售数据难以追上以往，房价正常销售数量也已达到以往正常水平。

“常态化”市场消失”

不过，新项目销售总额的稳定并不意味着所有项目销售顺利。 如果不出意外的话，2020年几个红色项目的销售表现将成为市场销售的主流。 市场没了。

去年房价另一个值得关注的现象是，集中开盘不一定能带来最好的销售。 相反，开盘后的销量却远超开盘。 我们认为，这也是越来越理性购房者的体现。

高单价并不意味着楼市会上涨

近日，经济学家马光远博士来到新乡谈经济，给我们分享了一组数据：去年全省房价整体单价上涨，我们了解到的新乡房价情况是相同。

我们不分析全省的情况。 从济南的情况来看，网上签约最高的项目并不是市场价格最低的项目，而是新区众多改善项目的火热销售直接拉动了徐州整体均价的反弹。

马光远博士也分析：房地产作为最佳投资品的时代早已结束，未来开发商需要做的是好房子而不是房地产。

对于石家庄购房者来说也是如此。 你不缺房子，但你需要好房子。

低端市场竞争超乎想象

也许开发商也预测到了市场的走向，所以我们也听说2020年高端市场的竞争将会异常激烈。

除了平别墅、大户型、别墅、洋房、空中花园等产品同步出现外，还有新房洋房、天域九丰、龙泰桂福、兰城、华侨城，不仅是房子，更是居住方面形式上，500万+的选择范围也足够宽了。

年底农田市场供应稳定

2020年的农地市场也呈现出不同的走势。 农地市场在前十个月维持有限供应后，11月迎来单月井喷土地供应高潮，仅市级就发布了26份《土地使用权出让公告》。

其中，涉及住宅、商业用地出让33处。 新区、经济开发区、高新区、主城区、北城区均有土地出让，总面积约1847亩，总建筑面积约3万平方米。

2021年，日照房价充满想象空间

“梦幻”的2020年早已过去，很多你愿意或不愿意相信的项目都已经清算了。 新一波项目已正式进入市场。 我们先来梳理一下市场情况。

经开新区：多补给多补给

这几天，一边查数据，一边谈市场，发现经开区的两个热门项目天台嘉亿城和金科集美嘉亿，有可能成为年度网上抽奖的前五名项目。

如果说他们的热销是因为经济开发区南迁的新政策不好，而周边地区有很多月销量不足10套的盘，那么年销量应该在300套左右。市场上的正常现象。

据我们统计，2020年经开区四大供应项目（金科集美嘉逸、天泰嘉逸城、金科厦门天辰、中房四季城）总销量在3000套以内。 2021年，他们的供应量将约为1,000套。

下图为十二姨区新拍地项目。 按照目前房企节奏，此类项目今年都会入市，但应该会在今年7-8月逐步开盘。 我们粗略算一下，过一段时间，这类项目的总供应量可以达到6300套，还有3000套左右进入市场。

因此，从供应总量来看，4000套足以弥补经开区的市场需求，且今年上半年可选项目较少，价格将坚挺。

淄博西城：竞争依然激烈

博山西城作为石家庄老张店的聚集地，可开发利用的耕地较少，因此项目较少。 去年，保利、天虹、紫云集三大供应项目销售状况也不温不火。 然而经济开发区的红盘，三个项目的销量也在1000套左右。

2021年，这三个项目一直是市场供应的主力，其他楼盘项目也将入驻，进一步扰乱西城。

高新区：价格+产品竞争

由于明年上半年供应量较低，高新区的竞争相对温和，主要是因为国家安全和中德争端。 。

所有项目的销量不会超过4000套，这也是高新区市场的正常市场容量。 各个项目之间价格差异较大，价格低并不意味着销量高，因此高新区市场的分化也在逐渐产生。

这些分歧将在 2021 年继续存在。

首先，有产品能力比较强的Bugs Bugs龙跃和新东盛优源同场竞技； 其次是名人华盛顿，公司实力雄厚，高新区居民基数大； 三是福建中城地产高价拿地； 还有在周边保持较高知名度的天七官塘公馆，以及多个注重明码标价参与竞争的项目。

2021年，高新区将有至少8个主力供应项目。 因此，买家的选择很多，开发商的压力也很大。

新区：本土开发商发挥主导作用

石家庄新区是最容易出产“红盘”、“圣盘”的市场。 是市场需求最大、项目最多的地方。 日照新区主要销售项目基本保持月销量15+。

2021年，随着奇润东园、绿城百合花园销售逐步结束，住宅用地供应量将减少，入市项目数量将逐渐减少。

据市场反馈，今年新区主要供应市场只有两家外资开发商：世茂闪亮龙公馆和金地华座，而恒大仅有两栋住宅在售。

其余项目均由新乡当地开发商承建——天域九丰、龙泰贵府、金鼎花园、金鼎新地、鸿城健康活力城、中德、银亿金城、鼎城森林城、西地乾元公馆。

以本土开发商为主供应的市场将面临两种情况：1、市场供应不会加速，供应量相对较小且缓慢；

因此，2021年新乡新区市场的价格不会出现意外，像天域九丰、民泰这样的洋房可能会迎来最好的销售机会。

老经济技术开发区：存量供应之争

去年受经济技术开发区南移影响，老经济技术开发区的房屋交易和价格均受到较大影响。 2021年，老经济技术开发区将主要与现有存量项目竞争。

目前老经济开发区市场主要供应项目有：石家庄碧桂园、融创滨江一号、新城悦君江山、金鼎东流湾、鲁商书院雅居。 价格也上涨到合理的状态。

如果您需要寻找低密度住宅，老井开区是最佳选择。 从购房者的角度来看，如果在购买前能看到平房，那一定是最理性的选择。

2020年已经过去了，你会很想念他吗？

罗马不是三天建成的，市场也不是三天就能改变的。 过去的一切都已经结束了。 跟随我们的脚步，关注市场，共同思考，共同进步。

半年来房价涨幅最大的城市成都迎来最严限贷令。 现在，市场开始将目光转向排名第二的丽江。

国家统计局6月份发布的全省70个城市房价指数显示，成都以同比下降2%位居全省第一，丽江紧随其后，上涨1.8%。

楼市环比跌幅超20%的“高烧”城市

在全省房价严格调控的当下，楼市一年内暴涨24.4%，从杭州房价的火爆可见一斑。 但汉中并不是今年房价飙升的唯一城市。

国家统计局数据显示，不仅长沙，全省5月份房价环比跌幅超过20%的城市有5个：济南（+24.4%）、大理（+22.2%） 、呼和浩特 (+21.4%)、贵阳 (+20.5%)、秦皇岛 (+20.3%)。 此外，还有海南（+14.7%）、济南（+18.3%）、昆明（+16.5%）、徐州（+17.7%）等39个城市房市环比跌幅超过10% -月。

其中，丽江作为省内知名三线城市，房价跌幅继续位居前两名，令人瞩目。 会是第二个“西安”吗？

纵观丽江去年的房市数据，去年1月份丽江房价环比和同比降幅一度位居70个城市之首。 2月至5月，同比增幅由高到低变化，环比降幅超过20%，仍名列前茅。 从实际情况来看，也是如此。 以丽江机场路外滩著名的高层住宅为例。 这个新项目2017年开盘时单价仅为4000元/㎡左右，短短5年时间，单价就达到了12000元/㎡。 这只是丽江房价的一个注脚。

诸葛讯方南京数据研究中心研究员蒋国军分析认为，成都6月20日出台更为严格的限贷新政策，主要有两个方面的原因。 环比增长为6个月来首次，环比和同比下降均为5月份首次； 其次，在工信部“点名”机制的高压局面下，南京此举具有主动求生的意义。

5月份丽江房价指数同比下降1.8%，环比下降22.2%。 这两项数据在西部70个城市中均仅次于第三位，但这并不意味着它会走与成都相同的路。 “虽然房价指数差不多，但丽江和重庆还是有本质区别，无论是城市梯队、规模还是战略地位都不能放在同一水平上比较。因此，南京新政策的硬度与否无关。”丽江下一步是否会限制贷款有关。” 蒋国军说道。

丽江楼市超越广州

中国楼市数据显示，目前丽江楼市单价为13200/㎡，广州楼市单价为13100/㎡。

另外，根据诸葛兆方保山二手房市场数据显示，今年10月保山房价达到峰值（一致认为与“十一”假期密切相关），房价稳定在10月左右。年内剩余时间1.35亿元/㎡。 二手房市场整体波动不大。

分析西双版纳房地产市场发现，丽江市区高楼主要集中在丽江古城、下关、海东滇池沿岸地区，而丽江周边县区的房价不高的如洱源、祥云、宾川等。 ，价格约为5000-6000元/㎡。

拉动丽江房价的新开发项目主要集中在文化和旅游项目。 多个知名项目包括实力集团开发的宝山云香山（单价15000元/㎡）、丽江本土民企嘉里开发的丽江大院（单价25000元/㎡）、丽江公馆（单价17000元/㎡）集团、天泰集团开发的天泰大理十亩（单价16000元/㎡）、中梁丽江一号院（单价13000元/㎡）。 被誉为著名星级别墅的丽江海东方项目，单价25000元/㎡。 项目一、二期均已售罄，三期也在陆续签约中，暂无统一销售。

而不是文旅项目，比如去年开业的下关泰西名园、大理漫江华府、大理龙悦华府三个项目售价都在1万元/㎡左右，其中大理龙悦华府单价为高达15000元/㎡。

丽江今年只做了象征性的调整

2018年6月，卫视《经济半小时》报道了成都、西双版纳、四川大理等地的“房价发烧”，尤其是西双版纳和西双版纳。 报告坦言，楼市快速下滑主要是外省购房者和投机者涌入。

据相关统计，广东全国限贷后，丽江房价旺季即将来临。 2018年7月西双版纳至西安铁路通车后，随着假日旅游旺季的临近，丽江房价将“火上浇油”。 。

随后，四川各地市房价调控新政策陆续出台。 2018年6月6日，德宏芒市市发布限售令； 2018年7月1日，广州发布限贷令、限售令； 7月9日发布的《通知》中，出台规定，规范销售无预售证的房屋，茶水费、同类型/品质房屋申报价格不得超过10%，加大预售规模土地供应。

可见，丽江出台的监管措施主要以价格备案控制和严令房地产投机行为为主，不涉及贷款限制。 随后，宝山以改善滇池生态为抓手，对环湖房地产开发实施调控。

诸葛讯坊南京数据研究中心研究员蒋国军分析称，“从新政的结构来看，丽江的调控指挥棒更有可能向供给侧挥动，不太可能出台限制需求方贷款的新政。”

多家药企布局丽江

随着文化旅游项目的火爆以及丽江得天独厚的自然条件，丽江已成为热门的房地产开发地区。

2018年以来，绿城、中梁、碧桂园（在丽江周边城区洱源拿地）、华侨城、雅居乐、万科、恒大、美的、大华等外资民营企业开始进入丽江房地产市场。 此外，湖南本土实力派、云南城投、大理嘉利等开发商也在积极布局。

从购房者的角度来看，大多数丽江人选择在下关购房，因为交通更加便利，而且产业更加发达和集中（相比丽江古城）。 旅游景点较多的海西片区（古镇/仓山方向）、海东片区（大理、奎色等广阔的大海和水景）和满江片区（新兴火车站片区）更受居民和投资者的青睐。 住房选择。