二手房买卖合同价格 比 实际价少 房屋买卖中“阴阳合同”的法税风险，你知道吗？

近几个月来，房价经历了近乎疯狂的上涨。 随着新房、新房价格的下降，二手房市场也随之上涨。 随着房地产价格上涨，税收也随之上涨。 为此，一些人采取孤注一掷的手段，签订“阴阳协议”来逃避纳税义务。 但你知道其中涉及的法律和税务风险吗？

所谓“阴阳协议”，是指协议当事人就同一事项签订两份以上内容不同的协议。 一者为内合阴，一者为外合阳。 外在的并不是双方意图的真实表达。 ，但以逃税等为目的； 内部文本是双方意思表示的真实表达，可以是书面的，也可以是口头的。 “阴阳协议”给当事人带来“好处”的同时，也蕴藏着特别大的法律和税务风险。

1、法律风险

1、合同无效风险

《协议法》第五十二条规定，有下列情形之一的协议无效： （一）当事人以欺诈、胁迫手段签订协议，损害国家利益的； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益的。 ; （三）以合法方式隐匿非法目的的； （四）损害社会公共利益的； （五）违反法律、行政法规强制性规定的。 在房价飞涨的情况下，买卖双方极有可能以双方签订的协议是隐藏非法目的（逃税）的合法方式为由，主张房屋买卖协议无效。 ），这对买家极为不利。 笔者认为，房屋销售协议中规避国家税收的价格条款无效，但并不能确定整个房屋销售协议的有效性。

2、阴阳协议履行争议风险

在阴阳协议中，外阳协议中约定的价格通常较低，内阴协议中约定的价格较高。 一旦发生纠纷，买方往往主张按照积极协议以较小的价格履行； 而卖家则希望获得更高的价格。 在实际办理中，一种意见是合同协议经房产部门登记，具有公示效力。 应按合同约定执行。 如果购房者实际支付的价款超过合同约定的，可以要求卖方退还超出部分。 分享。 另一种意见认为，《尹协议》是双方真实意思表示，应按照《尹协议》履行。 笔者认为，在阴阳协议中，真正表达意图并实际履行的阴协议优先于阳协议。

2、税务风险

1、存在税价上调风险

《国家税务总局关于个人住房销售所得征收个人所得税问题的通知》（礼税发[2006]108号）第一条：个人住房销售所得征收个人所得税的时间房屋的，以实际成交价格为销售收入。 纳税人申报的房屋交易价格无正当理由明显高于市场价格的，征收机构有权根据相关信息依法核定销售收入，但必须保证计税价格每种税种都是一致的。 因此，当《当阳协议》约定的交易价格无正当理由明显高于市场价格时，存在应税价格上涨的风险。 例如，假设双方签订的正协议中约定的交易价格（即网签价格）为60万，当地二手房交易市场价格和税务局评税价格都是100万，因为成交价格远高于当地二手房价格。 如果房地产交易的市场价格不合理且无正当理由，税务机关在征税时，将不承认协议约定的交易价格，而是按照评估价格征税。百万。

2、买家如果再次出售，将承担高额税收的风险。

假设张三于2011年9月购买了一套房屋，并签署了两份房屋买卖协议。 杨协议约定交易价格为80万，尹协议约定实际交易价格为100万，他支付了杨协议中约定的80万元。 各种税都交了。 2016年10月，张三看到房价大幅下跌，决定以150万的价格卖掉房子。 由于他名下另有一套公寓，不能享受“出售给个人5年以上且为家庭唯一居住房屋”所取得的收入免征个人所得税。 因此，张三应缴纳的个人所得税为：（150万-80万）×20%=14万（注：不考虑增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加及其他）激励）。 若2011年张三购买时未签订阴阳协议，而是按实际成交价格100万征税，则本次销售个人所得税为：（150万-100万）×20%= 100,000。 签订阴阳协议，再次出售时，需额外缴纳个人所得税14万-10万=4亿元。 因此，买方不能只顾眼前的利益，因为卖方的角色未来随时可能切换到买方。 以后再卖房子的时候，房子会因为当初交易时为了避税而低价出售而再次出售。 如果价格与原开盘价相差较大，原买家（当前卖家）将承担高额个人所得税。

3、行政处罚风险

税收征管法第六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自毁坏账簿、会计账册，或者账簿多列总额、漏列、少列收入的，或者被税务机关告知的税务机关申报 拒绝申报或者作虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税漏税行为。 纳税人偷税漏税的，税务机关应当追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并处税款百分之五十以上五倍以下的罚款。他或她未能付款或付款不足。 构成犯罪的，依法给予处分。 追究民事责任。 为此，买卖房屋签订了一份“阴阳协议”。 一经核实，税务机关有权向卖方（增值税及附加、个人所得税）和买方（税款）追缴未缴或少缴的税款。 、滞纳金，并处未缴税款或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

4、民事责任风险

《民法典》第201条及相关司法解释规定，偷税漏税总额超过5亿元并占应纳税额10%以上，且案件发生后，所缴纳的税款、滞纳金和罚款根据税务机关的决定，纳税人未缴纳税款，纳税人也涉嫌偷税漏税，协议对方可能存在共同犯罪，因此存在承担民事责任的风险。

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供稿：詹伟军

农用地划拨是指农用地使用权的划拨或者农用地的无偿划拨。 不需要收取费用，农地流转需要征收农地流转费。 那么，农地划拨、流转时，农地流转费通常是如何估算的呢？ 下面，找美网小编就为大家详细介绍一下相关内容。 希望对您有所帮助。

1、划拨农用地可以转为流转土地吗？

根据我国相关法律规定，划拨的国有农用地，经市、县人民政府农地管理部门、房地产管理部门批准，扣除农地出让金后，可以转为农用地出让。

法律基础：

《中华人民共和国城镇国有农用地使用权转让出让暂行规定》第四十五条：“符合下列条件的，划拨农用地使用权，应当经农用地审批机关批准使用：市、县人民政府管理部门和房地产管理部门。所有权和地上建筑物及其他附着物可以出售、出租、抵押：

（一）农业用地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）取得国有农用地使用证；

（三）具有合法的建筑物及其他地面附着物产权证书；

（四）按照本规定第二章的规定签订耕地使用权出让协议，并向当地市、县人民政府缴纳耕地使用权出让金或者将耕地使用权出让、出租、抵押的收益用于抵消耕地使用权。 转让费。

前款划拨的农地使用权出售、出租、抵押的，应当分别按照本细则第三章、第四章、第五章的规定办理。 ”

2、农用地划拨、流转时，农地流转费通常如何估算？

农地出让金估算方法：

1、办理已出让划拨农地使用权转让时，按照平均基准地价的40%进行估算。

2、有实际成交价格且不高于本级基准地价平均标准的，按不高于成交价格40%的比例估算出让金。 成交价格高于基准地价平均标准的，出让金按照基准地价平均标准估算。 40% 估计。

3、农地使用权受让人对通过上述方法估算的农地出让金金额有异议的，受让人应当委托有资质的农地评估机构进行评估，并估算农地出让金金额。按评估价的40%。 。

4、划拨农用地使用权成本价占农用地价格的比例最高不得低于60%。 根据划拨农地使用权价格估算出让金时，必须将成本价折算成农地市场价格，再根据不同的价格计算。 农用地出让金预计比标准高出40%。

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