网签合同签不了提示价格低于备案价怎么办 工抵房不能过户，又不付工程款咋办？以房抵工程款合同签订技巧

资料来源：建设管理、晓陈税务、国浩律师事务所、肖太守硕博士税务等。

介绍

房地产企业用房屋缴纳工程款（以下简称“房屋缴纳工程款”），是指房地产开发企业将建设工程分包给建筑商的行为。 建筑商承包工程后，房地产开发企业因某种诱因无法付款。 工程款是指将全部房屋或已竣工但尚未转让或未来某个时间将要建造的房屋质押给建设者，而不以货币形式支付工程款，从而取得工程款的行为。履行支付工程款的义务。

但在实际操作中，由于签订用房抵扣工程款协议不当，可能会导致房屋所有权无法转移、申请人无法支付工程款的情况。

以工换房协议该如何签订？ 涉及哪些税费？ 隐藏着哪些风险？ 如何有效预防和治疗呢？ 今天小编就带大家来系统的学习和讲解。

01

重要的！

谨防“工钱交了房子就不能转让，工程不给业主钱”

承包商们，你们有没有遇到过签完竣工合同后，房子没有收到，钱还没有到的情况呢？

让我们举一个反例，如果以工换房合同上写着：

“双方签订房屋使用合同后，即视为乙方（通常开发商为乙方）已消灭甲方（承包商）xx万元工程款。同时，乙方需将xx房屋过户给甲方或甲方指定的第五人。”

看起来很公平合理吧？ 开发商把某套房子给了承包商，他所欠的500万就不用还了。 逻辑上并没有什么问题，所以很多承包商大笔一挥就签下了协议。

从日常角度来看，确实没有什么问题，但从法律角度来看，这却触犯了三忌。

如果你这样签字，你就拿不到房子，也拿不到工程款。

看起来不应该是这样，但法院确实是这样裁决的。

最高人民法院【（2020）最高民申字6399号】判决直接认定：

以工换房合同是双方就工程款结算达成的新协议。 承包商不能要求承包商单独支付工程款并享有优先权。

为什么会出现这些结果？ 这里有一个特别重要的问题：法律关系的转变。

说白了，如果签了这样的协议，开发商和我们的关系将直接从“欠工程款”变成“欠单位”。 建设工程协议纠纷可能演变为商品房销售合同纠纷。 但项目资金和房屋不是一个数量级的。

工程款优先，月利息次之。 这是真实货币的优先债务。 但房子就不一样了。 开发商拖延，无法交房。 我们很难起诉。 我们要求房屋移交吗？ 或者您想要退款吗？ 反正工程款也没办法要求退还。

如果我们不核销工程款债务和债权，是否能保证承包商在无法收到房屋的情况下仍然可以索取工程款？

我们再来看另一个指导性案例【（2016）最高法484号】：

我们来翻译一下这个裁决的理由：

在房屋贷款协议中，如果双方明确表示以金钱的支付完全以房屋的支付代替，即会产生新的（房屋）债权，旧的债权（用于工程款）会同时消除，那么承包商就不能要求开发商给钱了。 但如果没有明确的消灭旧债的说法，就会被理解为：给房子可以代替给钱，但如果房子不给我，我仍然可以要钱。

因此，抵房合同的性质取决于双方是否明确表示“旧债清偿”。

说到这里，你可能要问，如果承包人这么厉害，非要写进去怎么办？ 让我们再给你一个小技巧。

您可以尝试“条件验证”。

如果一定要写清偿旧债的条款，那么我们可以尝试增加一个使本协议生效的前提条件，例如：“双方完成房屋过户登记后，乙方欠款xx万元工程款甲方的资格将被视为已消灭。” 。

这样一来，相当于在保证拿到房子的前提下，同意抹掉旧债。 我们可以在网上签字备案后写协议，也可以在转让完成后写协议等，写什么就看你的谈判能力了。

有时很难避免签署以工作换住房的合同。 我们能做的就是尽量保证，如果房子不能过户，我们还能回去索要工程款。

所以，打工买房最大的风险就是拿不到房子，血本无归。

最后我们总结一下承包商在签订房屋作为付款协议时应特别注意的问题：

1、尽量不要有“甲方工程款视为已支付/甲方工程款债权消灭”的协议；

2、如本协议无法删除，承包商须争取在本协议中增加一个前提：“房屋中介完成网上签约及登记/过户后，甲方工程款将视为已支付”。已付款/甲方工程款债务全部清偿。”

02

房屋抵债合同效力的认定

一是在工程款支付履行期限届满前达成财产换债合同的，违反了严格禁止回避的规定，该协议无效。

《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：“债权履行期限届满前，抵押权人与抵押人约定，债务人不履行的，抵押财产归债权人所有。履行到期债权的，抵押物只能依法优先受偿”。

因此，如果在工程款支付和履行期限届满前与物业签订抵偿合同，该合同将因违反法律禁止规避的规定而被视为无效。

但也有人认为，以房抵债合同是当事人约定用房屋抵扣工程价款的结算方式。 它是双方意愿的真实表达，不违反液体条约法的禁止性规定，应当是有效的协议。

二是在工程款支付及履行期限届满后达成合同的，以财产抵债合同视为以财产抵债合同。 根据协议性质，以财产抵偿债务合同自成立后立即生效。

以财产抵债是债务清偿方式之一。 这是当事人之间关于如何偿还债务的安排。 因此，财产债权合同的效力和履行的认定应当以尊重当事人意思自治为基础。 原则。

一般来说，除非另有明确约定，当事人在债务清偿期限届满后签订的实物债务合同，并不意味着债权人实际收到了债务修复的标的物，或者取得了债务的所有权或者使用权。 - 修复对象。 有效性要求。

只要双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同就有效。

债务清偿期满后，当事人达成的财产清偿合同，可以构成债务变更，即设立新债权并同时消灭旧债权。 ; 也可能是新债务的清偿，即与旧债权并存的新债权的设立。

基于债务保护的理念，债务修改通常需要当事人明确同意消灭旧债务。 否则，债务清偿期满后当事人达成的实物债务合同的性质通常应为清偿新债务。

也就是说，债务清偿期限届满后，债权人与债务人签订的实物债务合同没有约定原货币支付债权消灭的，应当认定双方当事人已经解除了债务清偿义务。减少履行形式来偿还债务，而不是原来的付款形式。 消除货币支付债务。

第三，工程款支付及履约期满后达成合同的，以合同代替财产偿还。 基于该协议的实用性，因未交货而无效。

付款期限届满并履行工程款后，签订以房抵债合同的，该合同属于代替财产还款。 由于还款替代协议属于实践协议，如果房屋抵债合同中的房屋没有交付，房屋抵债合同将无效。 。

根据刑法基本原则，对物清偿作为债务清偿方式之一，是以另一种给付代替原来的给付，其生效条件是债权人和其他有权接受该给付的人实际收到付款。 履行前，原债权不消灭。 新债权履行时，原债权同时消灭。

《判决摘要》指出：“债务人与次债务人约定以实物清偿的方式清偿债务。由于代物清偿协议属于实用协议，没有实际履行，因此，清偿合同两方之间代替的事情是不成立的。”

实践中的做法确实存在一些差异，“以房还债”的情况需要根据具体情况具体分析。

但建设单位在签订产权抵债合同时，往往处于弱势地位，往往是迫于形势。 相比之下，建设单位作为工程款债务人则处于强势地位。

因此，法律的天平应向建设倾斜，尽可能保护建设单位的利益。

03

防范用房还债风险

1、拒绝“以房还债”的方式

如上所述，一般情况下，协议或招标文件中表述的以房屋清偿债务的条款并不构成完整意义上的房屋买卖协议条款。 因此，在新的补充合同或即将签订的购房合同生成之前，不包含用房屋清偿债务的明示条款。 成立。 不过，虽然有使用该房屋清偿债务的协议，但却被视为建设单位的承诺。 如果建设单位以协议不明确为由，直接拒绝使用房屋清偿债务，可能会损害双方的信任关系。 对此，笔者建议：

1、建设单位要求使用房屋清偿债务的，应当设法转移使用房屋清偿债务的风险。 即在投标下级供应商或签订协议时，尽量选择同意还清房款的下级供应商。

2、项目建设初期，建设单位提出用房屋清偿债务时，可以以房屋未取得预售许可证且分包商不同意为由拒绝还清债务； 也可进一步向建设单位提出该房屋未取得预售许可证。 这种情况下签订的购房协议无效，日后可能会产生纠纷。

3、住户取得预售许可证的，可以以房屋位置、房屋价格、交付时间等条款无法约定为由拒绝。

4、建设单位以施工方不同意接收房屋为由拖延向建设单位支付工程款的，建设单位必须以延长工期为由抗辩。

5、如需房屋交易，双方必须就房屋与现金捆绑的方式达成一致。

6、如果建设单位认为用房屋抵债会对其利益造成重大损害，可以完全拒绝执行不完全的用房屋抵债条款，而要求对方支付工程款。

2、用房还债后的风险防范

1、签订房屋贷款合同，意味着放弃工程款，取得房屋。 因此，在签订以房抵债协议时，必须约定房屋未按量交付或转让的，允许建设单位继续索取工程价款。 选择财产收回或者转让期限时，应当充分考虑优先支付建设工程款的期限。 建设单位在索取工程款时不应出现无优先付款的情况。

2、尽量选择信用状况比居民更好的企业拥有的房产来偿还债务。

3、签订房抵债协议时，需审查开发公司是否取得预售许可证或房产证，抵押的房屋是否已抵押或查封，是否必须是滞销的开发公司本身持有的财产。

4、抵债合同签订后，必须尽快在网上签署协议并备案，并能快速完成所有权转移。

5、申请协议备案时，还必须申请通知登记。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“订立房屋或者其他不动产产权买卖合同的当事人，为保证今后产权的实现，可以申请按约定向登记机构进行预告登记，预告登记后，未经预告的，不再发出通知书。登记权人同意处分该房地产，不产生物权效力。公告登记后，债权消灭或者自不动产登记之日起三个月内未申请登记的，公告登记无效。” 并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“在执行货币债务期间，受让人提出停止扣押的房地产，受让人的财产权利已经预登记，对处罚有异议的，人民法院应予支持。” 因此，提前通知登记后，可以消除房产未能过户、业主出售多套房屋、房屋被执行的风险。 但需要注意的是，申请注册后三个月内未完成注册的，预注册将失效。

6、转让前房屋被查封，转让失败的，建设单位应根据具体情况选择排除第三方执行或向建设单位索要工程款。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在货币债务执行过程中，买受人对名下登记的房地产提出异议的，被执行人具有下列情形之一的，具有排除执行权的，人民法院应予支持： (一)在人民法院封存前已签订合法、有效的书面销售协议； （二）该房产在人民法院查封前已被合法占用； （三）已支付全部价款，或者按照协议支付部分价款，剩余价款已按照人民法院的要求交付执行的； （四）买受人因自身原因未办理过户登记的。 第二十九条规定：“货币债务执行过程中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，且符合下列情形，有权排除执行的，人民法院应当支持： (1) 经人民法院盖章前已签署合法有效的书面销售协议； （二）购买的商品房用于居住，且购买人名下无其他住房； （三）支付的价款超过协议约定价款总额的百分之五十的。因此，建设单位应根据实际情况确定是否仍可以排除执行。如果不能排除执行，则根据符合上述规定的，应当向建设单位索取工程款。

7、如果决定主张工程价款，需要关注是否可以继续主张建设工程优先赔偿权。

3. 住房抵押贷款分供应商/分包商的风险应对

1、如果房屋不能转让给分包商/分包商，建设单位将面临很大的风险。 因此，在与分包商/分包商签订的购房合同中，应明确约定财产不可转让的责任，特别是由于分包商/分包商在其本人或单位上申请办理房产证时。因本人名义承包而导致房屋被查封而未能过户的，相应后果与分包单位无关。

2、为谨慎起见，总承包商应协助分包商/分包商审核房屋网上签约和转让是否存在障碍，协助分包商/分包商签署销售协议和提前通知登记及时与开发企业沟通，督促分包商/分包商尽快办理所有权转让事宜。

3、为避免各种麻烦，建议建设单位选择采用债务转让的方式办理分包商/分包商的债务清偿，即建设单位将建设单位的工程债务变卖对分包商/分包商 建设单位应当向分包商/分包商履行工程付款义务。 具体还款方式由建设单位与分包商/分包商另行协商。 债权转让合同中未明示以房屋抵偿债务的意思表示。 具体操作由分包商/分包商和施工单位共同完成，将自己与房屋使用权分开来抵销债务，从而规避相应的风险。

对此需要注意的是，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条规定：“债权人变卖债务，未通知债务人的，变卖不对抗债务人。” 因此，在操作债权转让时，尽量签订三方合同，避免因未通知而导致债权转让对建设单位不生效。

04

房抵工程付款协议的税务风险及签订方式

1、建筑企业以“房款交工程款”方式将商品房留给建筑企业自用时的税务风险及节税协议签订方式。

1、签订合同时多收费的税务风险

实践中，当房地产公司向建筑公司追索材料，建筑公司追索材料供应商或其他个人所欠债务时，为了减少彼此的债务，房地产公司与建筑公司签订《房-工程合同”，然后建筑公司还与材料供应商或个人签订协议，使用住房来支付材料或债务。 上述签署的协议将对建筑企业、房地产企业按销售额征收增值税、企业所得税和农地增值税。

2、建设单位以“工程款建房”方式签订协议预留商品房供建设单位自用的方式

自用房“房付工程款”的实质是，建筑商向房地产开发公司订购房屋，支付购房款，房地产开发公司支付工程款。 实践中，建筑商自用的房屋往往就是上面提到的第一种和第二种方法。 对于这些供建筑商自用的房屋，房地产公司会给建筑商一个折扣价。 建筑商的工程款付清后，还是会有一定的差价。 因此，建筑企业预留商品房供建筑企业自用的协议必须按以下方式签订：

一是实际工程款与抵扣房价差额的处理。

实际的工程款很难和当初支付时的房子价格完全一样，肯定会有差别。 因此，在房贷协议中必须明确如何处理这种差异。

二、房屋交付的具体期限必须在“工程款交房”合同中明确

三是合同中应明确用于抵扣工程款的房屋面积和总价。 销售总价根据合同乘以用于抵扣工程款的房屋建筑面积估算。

四是发票开具和税务处理。

在用房抵扣工程款的合同中，必须明确房地产企业根据工程款金额向建筑商销售房地产开具增值税专用发票，建筑企业开具增值税专用发票。向房地产公司开具建筑业增值税专用发票。 各方均负责纳税。

第五，在房款协议中，双方应明确用于支付工程款的具体房屋。

在一些房屋抵押协议中，有的协议规定用于抵押的房屋由房地产开发公司指定； 一些人同意建筑商会在房地产开发公司开发建设的新项目中选择它，但另外两人都不知道会用哪一套房子来支付该项目的费用。 如果发生纠纷，双方对付款所用房屋意见不同，法院可以以协议不明确为由，判决房地产开发公司直接以货币方式向建筑商支付建筑费。 因此，具体的楼号、房间号等应在房屋贷款协议中明确约定，最好附有图片。

（二）建设者将房屋转让给他人抵扣工程款或抵扣供应商材料款的签订节税协议的方式

1. 如何签订出售他人生意的协议

建筑商因尚未获得房屋所有权，无法直接与购房者签订商品房买卖合同，正在寻找其他购房者。 因此，建筑商找到的购房者必须直接与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购房款由购房人支付。 开发商直接向建筑商付款或向房地产开发公司付款，房地产开发公司向建筑商付款。

2、抵扣供应商材料款协议签署方式

一、当房地产公司、建筑商、材料供应商债务均等时，合同签订方式如下：

（一）房地产企业、建设单位、材料供应商债务均等时，三方签订《用房屋抵偿工程款、材料款三方合同》。

房地产公司、建筑公司、材料供应商关联公司共同签订三方合同，约定协议各方为：房地产公司为卖方，买方为材料供应商，债权抵销和付款人。 协议规定：索赔与理赔抵消三方承诺条款：

一、房地产企业将商品房出售给物资供应商，预收其销售余额×××，冲抵房地产企业收回的×××款

二、施工公司预付款××

三、施工企业收回材料供应商在工程建设过程中订购的材料×××元，冲减××

（二）三方债务不对等时，四方签订《四份债务相互清偿合同》。

第一步：经房地产公司同意，建筑公司与材料供应商签订债务转让协议（建筑公司将房地产公司预付款债务出售给材料供应商）；

第二步：建筑公司与材料供应商签订债权债务抵销协议（建筑公司预收材料供应商债务转移抵销建筑公司追回材料供应商材料货款和“从建筑公司账户提取现金”） “其他应付款”）；

第三步：房地产公司与材料供应商签订商品房销售协议。 销售协议中必须约定的平均价格为：房地产公司收回的建筑公司工程款乘以用于抵扣工程款的房屋建筑面积。

第四步：房地产公司与材料供应商签订债务冲抵购房款协议（材料供应商向建筑公司提前收取房地产公司工程款，抵扣购房款）。

同时，建筑公司与材料供应商签订了债务重组协议，规定材料供应商对建筑公司收到的材料预付款与建筑公司支付的采购价款之间的差额减免或减少债权。建筑公司向房地产公司代替材料供应商。

（三）关联方建筑企业用“房款交工程款”的商品房冲减关联方（自然人）预付的资金，并将该房屋产权过户至关联方名下。

一、签约策略一：四协议法

第一步：经房地产企业同意，建筑企业与自然人关联人签订债权转让协议（建筑企业向房地产企业预收工程款的债权转让给自然人关联人）人附属人）；

第二步：建筑企业与自然人关联人签订债务、债权抵销协议（建筑企业预收的自然人债权转让款抵扣从建筑企业账户提取的“其他应付款”） （由自然人所属建筑企业的建设预付款）；

第三步：房地产公司与自然人关联人签订商品房销售协议。 销售协议中必须商定的平均价格为：房地产公司向建筑公司索取工程款的要求乘以用于抵扣工程款的房屋建筑面积。

第四步：房地产公司与自然人关联人签订抵扣购房债务协议（自然人向房地产公司预收工程款，抵扣建筑公司购房款）。

2、签约策略二：三方协议法

房地产企业、建筑施工企业、自然人关联人共同签订三方合同，约定协议当事人为：房地产企业为卖方，买方为自然人关联人），债权被抵销并清偿。 协议规定：索赔与理赔抵消三方承诺条款：

一、房地产企业向自然人关联人销售商品房，预收其预收的销售余额×××，冲减房地产企业回收的×××

二、施工公司预付款××

三、施工企业收回××

05

以房抵债的操作及财务税务处理

业主“以房还债”，建筑公司如何经营？ 会涉及哪些税费？

业主“以房还债”，首先业主与总承包商签订“以房抵债”合同，总承包商获得商品房。 其次，在入住商品房时，如果总包商自行订购，需要与房东签订商品房买卖合同。 如果总承包商指定购房人，或者继续向分包商“以房还债”，则总承包商无需办理商品房过户手续，业主与实际购房人签订商品房销售合同。 详情如下：

一、合同情况

业主（甲方）与总承包商（乙方）签订《工程款交房款》合同。 总协议主要约定如下：

1）用协议约定的商品房抵扣工程款；

2）乙方可以自行订购本协议约定的商品房，也有权书面指定甲方或本协议外的第五人作为订购人购买商品房；

3）乙方在寻找实际购房者时可根据实际情况确定最终订单价格；

4) 约定的房价不受任何最终订单价格的影响。 任何超出或更高的价格将由甲方处理。

5) 乙方确定订购人及采购价格后，必须书面通知乙方。 甲方收到通知后，与订购人签订《商品房销售合同》。

2. 资金及收据的处理

商品房转让给分包商或者指定的第三方认购人时，业主直接向实际认购人开具收据。 实际认购人向承租人支付购买价款后，业主将根据实际收到的销售余额向总承包商付款。

3、涉税分析：

（一）总承包商作为订购人购买商品房补偿工程成本，与外部直接订购商品房的涉税处理相同，主要涉及以下税种：

契税：契税实行3%至5%的税率。 具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内根据本地区实际情况确定。 财产的原始价值不包括增值税。

印花税：房产买卖协议，税率为0.03%，房产原值不含增值税。

注：如免征增值税，计税基础包含增值税。

（二）总承包商指定第三方作为订货人，或者总承包商继续向分包商“以房抵债”的。 “以房抵债”合同签订时，为了减少房产交易环节，节省甲方税费。 关于相关方印花税，建议分包商不要与业主签订《商品房买卖合同》； 业主不向总承包商开具房产销售收据。 业主与实际购买人的第三人或分包商签订《商品房销售合同》，业主开具房产销售收据。

因此，总承包商购买商品房不构成增值税购买房产。 交易流程为乙方将实际收到的尾款（即工程款）直接支付给总承包商。 总承包商不参与承包过程。 对于项目以外的税费，实际购买方的第三方或分包商涉及税费和印花税（税率和税金见上文）。

4、财务处理：

（一）总承包商作为订货人的账目如下：

借：固定资产 - 建设项目

应交税费-应交增值税（需办理增值税抵扣证明）

贷：应收账款 - 发包方

应交税费-应交税费

应交税费-应交印花税

借：应交税费-应交增值税（需办理增值税抵扣证明）

贷记：应交税费-应交增值税（增值税销项税额）

（2）总承包商指定第三方/分包商作为订货人时的账务处理：

第三者

借方：银行存款

贷：应收账款 - 发包方

分包商

借方：应付账款 - 分包商

贷：应收账款 - 发包方

5. 做法清单

【例】房地产公司用房子支付工程款。 建筑公司并不拥有该建筑物，而是用该房屋支付下游材料供应商的材料费用。 材料供应商找到了真正的购房者。

第一种方式：最“现实”的债务偿还，无形中减少了转让过程，增加了税负。 对于建筑企业和材料供应商来说，既是购房者又是卖家（卖家）的现实并不可取。

第二种方式：最“直接”的还债方式，关键是如何签署协议，两份协议

1、房地产公司+购房者：买卖协议中，建筑公司、材料供应商不参与，也不出现在协议中；

2、房地产公司+建筑公司+材料供应商+购房者：抵债合同不涉及抵债房屋。

实践中：不要让购房者向房地产公司支付购房款，这可能会导致“狼入虎口”。 这时候就不用担心“第三方是否一致”了。 能把钱追回来，就是大事了！

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许多地方已经在尝试这项新政策，例如福州市。 前段时间，有消息称，福州市正在诊所试点药品零加成新政策，并开始探索创新诊所融资租赁业务。 医改后梅州市为何开始重点发展诊所融资租赁？ 取消药品加成最终会影响诊所的盈利机制，从而阻碍诊所重建和技术发展。 为了不影响诊所的服务质量，融资租赁的意义将变得越来越重要。 即使国家不提倡私营诊所以质押、借债等形式向金融租赁公司租赁医疗设备进行扩张，只要合作形式合理，也不见得不可行。新医改进一步确认了诊所融资租赁的重要性，预示着医疗设备租赁未来的火爆。

尽管坏消息是我们面临的价格压力，但这些价格竞争不会持续下去。 我知道这个行业并非没有风险。 短期来看，你可能认为竞争主要是价格上的竞争，长期来看，还是会有较大的压力。

（一）根据《重庆市财政局关于印发《重庆市采购供应商登记及诚信管理暂行办法》的通知（渝财采购[2015]45号）规定，供应商应进行登记按要求并通过上海采购网（），注册加入“重庆采购供应商数据库”。

3、谈判文件获取方式：从聊城市公共资源交易网在线下载（谈判文件售价120元）。

1、参与聊城市公共资源交易平台项目的供应商在申请前须办理企业诚信入库手续。 详细代理程序详见（）《聊城市公共资源交易中心关于供应商、建筑业等企业网上登记备案的公告》。 如因未及时办理存储手续而导致报考困难的，后果自负。

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