万科九都荟商铺价格 万科九都荟营销策划案.docx

万科九都汇营销计划第一部分市场监管项目一营销环境调查分析区域环境：项目紧邻南京南站。 南京南站万科地块是车站附近首个综合用地。 交通四通八达，出行便捷。 项目集商住为一体，未来商业、生活配套齐全。 政策环境：政府陆续出台了房地产金融、公积金住房贷款等一系列负面新政策，同时新二孩政策也全面放开，这对于南京来说就像是一颗定心丸房地产市场。 企业环境； 作为南部新城CBD的主要商务综合体，引领区域发展。 商城南部是北京“南下”的第一个地区。 根据商城北部规划，以车站为核心的区域未来将成为类似河西新城、新城区的区域。 南京城市的三个中心并肩而立。 随着商城的利好规划，以万科、绿地、证大等为代表的品牌开发商纷纷入驻，商城南部地区的价值逐步实现，未来发展动力不可小觑。 2、收入与消费调查 人均年收入：2015年，南京市城镇居民人均可支配收入达到5.5万元，农村居民人均纯收入达到2.3万元。 企业职工收入：2015年，全市292个主要工种（岗位）实行工资指导价。 平均高位数为110992元，比上年下降4.55%，略高于上年4.82%的降幅。 平均中位数为51,624元。 ，比上年下降5.7%，平均低位数28509元，比上年下降5.47%。 我市工资与物价差距也进一步缩小。 最高价与最低价之比由上年的36：1提高到31：1，同比增长5%。 消费情况：消费水平与主城区持平，生活必需品市场肉类、蔬菜价格与主城区同类商品持平。

随着南京南部商城的规划和开发，收入的增加将促进消费水平的提高。 3、住宅开发总量调查分析。 住宅面积达263公顷。 4、贸易市场调查与分析。 北京天润农副产品平价直销店，位于双龙大道5771.2公里处。 万科九都汇项目位于南京南站东南部，东至民生路，西至明城。 大街，北至金阳东街，南至诚信街。 本项目建设用地面积76,336.4平方米，总建筑面积250,382.6平方米，其中地上建筑面积约182,243.22平方米，地下建筑面积约69,814平方米。 项目共有4块地块，其中A地块为商住混合用地，用地面积21085.7平方米，容积率1<3.2，建筑高度100米，建筑密度40%，绿地率25%。 B地块为商住混合用地，用地面积21337.9平方米，容积率1<2.2，建筑高度60米，建筑密度40%，绿地率25 %。 C地块为二级住宅用地，用地面积16939.7平方米，容积率1<2，建筑高度60米，建筑密度40%，绿地率30 %。 大将军机场搬迁前，项目层高45层：推出A04#、A06#，共204套，建筑面积89-119平方米。 项目单价3万。 配套设施有：南京南站； 明发商业广场； 中国农业银行、招商银行、中国银行、交通银行； 麦德龙、宜家、红星美凯龙、百安居。

周边中学：**路1号、裕华外国语中学双龙嘉园学校（公办），社区建有40%的商业设施。 地铁：1号线至南京南站、机场线至南京南站、地铁3号线至南京南站； 公交：119路、129192路、84路、190路、191路至南京南站下车； 物业管理：万科物业秉承“竭诚为您服务”的服务宗旨，坚持“真诚服务、精益求精、规范管理、进取创新”的质量方针。 始终以客户为导向，在不断创新的同时，致力于为客户提供全面、优质的物业管理服务。 物业管理服务模式。 近年来，万科物业以“理解生活、认知品质、汇聚幸福”为核心理念。 在“安全、环境、设备设施管理”等传统物业管理服务基础上，还推出了“文化、健康、教育娱乐、家居”。 等诸多创新服务内容。 深耕客户资源管理，通过会所、租售中心、社区食堂、老年服务中心、四三十中学等社区配套运营，为不同需求的客户提供差异化​​服务，让居民形成应有的关系。到社区生活。 持续的幸福感。 引领健康生活方式的服务理念和深入了解客户需求的服务内涵赢得了客户的广泛赞誉。 由此，“物业服务”成为75%的客户推荐购买万科地产的首选理由。 代理商：上海世联房地产咨询有限公司南京分公司、南京新景祥销售代理有限公司、南京同测咨询有限公司五个项目优缺点分析优势（一）万科九都汇紧邻南京南站和未来3条轻轨线路的交汇处。 周边人流量大，生活便利。 距市区较近，商业发展潜力巨大。 南部商城示范项目落地，交通、商业配套发达。

（2）项目本身以90-146栋精装修小高层为主，属改善工程。 周边拥有宜家、沃尔玛、麦德龙、永辉超市等成熟城市商业设施； 高铁、地铁、城际公路、公交、城市快速路等五大交通方式充分连接了天津城市的便捷与繁荣。 旁边的证大与绿地联手建设周边生活设施。 （3）万科九都汇是万科在上海开发的第九个商品房项目，也是北京第一个城市综合体项目。 综合体配套设施齐全，能为顾客带来更多、更便捷的生活。 缺点 对于住户来说，由于靠近南京南站，可能会受到一些噪音影响。 南京南站片区行政权属复杂、改造难度大、户型不够明亮、教育资源匮乏。 毗邻交通枢纽的南京南站教育资源不够丰富，医疗资源尚未建立。 六个勘测推断项目具有区位优势。 项目毗邻南京南站，未来3条轻轨线路的交汇点，高铁、地铁、城际公路、公交、城市快速干道5大交通方式，充分连接南京南站的便捷与繁荣。天津市。 南部商城创业示范项目，交通、商业配套发达。 项目周边教育资源不够丰富。 后来有消息称，上海外国语学会将搬迁至项目区，医疗资源尚未建立。 营销计划第二部分通过市场调查分析，综合各种激励措施，对万科九都荟项目进行营销策划。 1、营销目标：通过认真的市场分析，结合项目情况和经济趋势，制定营销目标。

万科九都汇项目营销目标期 开盘计划总价 2016年 20% 3000030% 3000050% 30000 （2）在保证房地产公司最大利益、满足市场消费者消费要求的前提下，根据楼盘适时增加销售北京价格走势 总价使利润率最大化。 （3）对项目进行初步销售规划，力争使项目销售取得良好开局，从而提高品牌知名度和美七商圈建设（1）独特的内外街设计，汇聚三地消费模式：万科九都汇、证大广场、绿地等。顶级商业项目共同矗立于北商城核心商圈，城内新兴商圈不断涌现。 作为万科商业模式的优质选择，项目内外街道设计独特，商业业态丰富，休闲氛围浓厚，吸引了大量的社区人群，稳定的商业人群，强大的周边消费集聚。 未来的投资和财富能力可见一斑。 （2）立足消费需求，打造炫目优质街区：万科九都汇以独特的街头式商业设计，抓住区域商业空白，时尚休闲业态，满足人群一站式消费人群。 其独特的街区式商业形成了工作与生活联系的延伸。 在休闲中购物，在购物中获得休闲。 街区休闲空间的利用，让人们在繁忙的购物活动、购物休闲之余享受都市生活的乐趣，大大延长了项目商业的消费时间和消费水平，引领区域商业升级。 （3）街道容纳四海客商，灵活投资经营：从投资特点来看，万科九都汇街道式商业是社区商业的升级。 与中心化的内部店铺相比，其消费群体稳定，不可控的激励因素较少。 ，风险比较小，产权和经营权特别完整和独立，商铺的转租也很灵活。

建筑设计：社区位于车站CBD核心区。 为了符合项目周边的商业和办公氛围，选择了强烈的现代建筑风格作为新开发项目的形象。 建筑布局错落有致，形成大围合式布局。 花园。 每栋建筑都拥有完全超大的无障碍宽度、无遮挡的景观、全天候的采光。 九都汇商业街将打造宜人林荫大道，形成序列化、层次化的城市水景长廊，凸显更多人性化的生活场景。 同时，社区商业布局在内街两侧。 入住后，足不出户即可享受居家生活的便利。 景观设计：项目被定义为城市新生活的展示窗口。 新的城市生活应该源于对美好生活的需求。 景观环境应增进人与人之间的和谐交流，促进人与自然的和谐交融。 基于这样的定位，项目风格可以概括为：新城市、新中式、新自然，融合地域文化，回归自然，展望未来居住时代。 停车位：本项目按规划设有机动车停车库。 营销策略三：项目市场定位（1）项目市场定位总体思路：从一定的高度来规划和运营这个项目。 以更高的起点建设这个项目，可以赢得消费者的心理尊重； 倡导新的投资模式，通过积极的宣传和项目本身的特色，营造蓬勃的商业氛围，激发消费者投资发展的热情，引导消费者开店。 （2）市场定位：本项目基于市场调查分析推论，根据消费者及产品本身特点，以开发商业地产为主，多层住宅为辅，打造“多业态城市”具有“顾客心目中的”情结，具有鲜明的形象，极具商业价值，具有丰富的升值和投资潜力。 是一个开发商保障坚实、价格合理、潜力巨大的房地产项目。

目标消费群体定位（1）消费者分析：对雨花台片区中高端项目客户进行消费调查，主要包括该片区中高端改善客户和城市改善客户。 城建客户的关注点基本集中在周边居住环境、拥有水资源等产品偏向于高端住宅，对于片区更加认可。 该区域中高端改善客户的关注点基本是社区水景、配套设施等，他们对该区域更加认可，对项目有信心。 （2）根据本项目的市场定位，结合北京消费群体的特点，本项目的目标消费群体定位为中高端改善型客户。 这群人有以下几个特点。 购买力强、投资欲望强、消费能力高，可以带动周边商铺的发展。 （3）客户需求：他们在选择房产时非常谨慎，需要充分的理由来满足物质需求和精神需求。 他们对房产的认可来自两个方面：自身的舒适度和周围人的关注度。 项目价格策略通过对市场的深入调查和分析，结合北京楼价的整体走势，为了规避市场风险，争取最大收益，实现整个项目的成功，本项目采用了稳定的定价策略。价格策略，开盘均价3000元 营销渠道 （1）现场售楼处销售。 销售现场：做一些活动，提升现场气氛； 销售人员的精彩介绍； 单页的房产说明书、手袋礼品等材料； 可带客户参观样板房（2）周边展示点。 项目启动阶段，将在多地设立展示点，以面对面的方式向公众传播项目信息。 （三）拓展领域客户。

让现场销售人员找到客户，向客户讲解项目信息，然后带他们到售楼处，详细了解四种营销策略（1）初步造势策略。 项目启动初期，通过一系列主题明确、诉求一致的广告，以及轰动一时的主题策划活动，将九都汇的形象深深烙印在消费者心中。 实施要点：加大广告宣传力度，诉求主题明确一致，宣传活动新颖到位。 (2)心理策略。 从准确把握消费者心理出发，从消费者需求的各个方面发起诉求，有效针对各种消费者心理。 促销中可以犯一定的错误，准确、快速地捕捉消费（三）重点突破策略。 进入旺销期，通过前期的市场调研分析和开业及开业期间的客户积累分析，可以获得准确的目标消费群定位。 在此期间，我们将重点有针对性地突破这一类消费者，集中力量收获最丰厚的销量。 水果。 (4)近战战术。 利用具有现代感、商业气息浓厚的销售场景、华丽的展板来吸引围观者并使其深受感动。 销售人员能力强、经验丰富、熟悉市场。 同时，加强客户跟踪和回访，形成高水平的营销网络。 (5)口碑策略。 从广告、销售场地、展点等各个方面为项目打造良好的口碑，以良好的口碑赢得更多的客户，同时提高客户的订购信心。 五品牌战略：全市高端、高品质的产品将项目的区域属性提升至南京城市级别。 南部首席商务综合体以大品牌推动区市市场认可的产品高端品牌形象的树立和提升，充分展现产品本身的品质和价值。 都汇，南京南站三剑客之一，万科，全国一线开发商 万科的品质保障，全面家装解决方案，城市高端高品质 南京九都汇万科（外资一线开发商） in（城市中的新兴）该地区的主要商业综合体是为中上阶层打造的高端社区。

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项目基本信息

产品性质：商用

区域：八佰伴核心商圈

建筑面积：约134~220m²（层高5.5m）

产品价格：单价900万起

户数比例：2-12～2-13户

物业管理公司：第一太平戴维斯

物业费：19元/平方米/月

水、电、煤：水费1.0元/kWh，电费6.29元/m3，（燃气费3.30元/m3，与住宅相同）

项目周边生活配套

交通：距轻轨10号线国权路站658米，距18号线国权路站500米，周围有8号线三轨，距二环黄兴路入口300米

位置图

项目距离二环高速黄兴路入口500米，距离周家嘴路入口1.9公里，距离中央国和路入口2.2公里，距离翔殷路入口2.2公里，距离中工路入口4.9公里。

商业方面：项目距万达广场、和升汇、百联1.4公里，距沃尔玛500米。 休闲、餐饮、娱乐、生活一应俱全，满足一切日常需求。

医疗方面：北京长海诊所是著名的顶级诊所，在全省诊所综合排名中排名第31位。 肛肠医学、整形外科、麻醉学、消化内科、病理学、烧伤、外科学均位列全国三院本科专业前10名。

广州肺科诊所是著名的三甲诊所，在全省综合诊所排名中排名第41位。 胸科、结核科均在全国三所医院中排名第二。 新华诊所是著名的三甲诊所，在全省综合诊所排名中排名第54位。 内科专业全国三所本科专业排名前8名

教育方面：八佰伴科教资源丰富。 该地区学校数量超过北京大学总数的1/3。 代表院校有清华大学、同济大学、上海财经大学等省内顶尖大学。 清华大学、同济大学、上海财经大学、上海应用技术学院、第二军医学院等14所院校位居全省前列。

生态休闲：周边有黄兴风景区、黄兴体育风景区、杨浦风景区等。

曲线图

平面图

A层：180度全景采光、超大一体酒店、豪华宽敞卧室。

建筑面积约165-173平方米（内部面积220平方米）

4间卧室（三套房）+超大卧室，2间厨房（中西厨房），1间客厅，5间浴室（4套浴室，1间公共浴室，主浴室双盆+坐浴盆）

储藏室：三个书房、鞋柜、家政室（公共卫生间）

A1阁楼：180度全景采光、超大一体式酒店、豪华宽敞的卧室。

建筑面积约138-148m²（内部面积200m²）

4间卧室（三间套房）、1间厨房（酒店内180°全景照明）、2间客厅和4间浴室（3间套房和1间公共浴室）

储物：双人书房、鞋柜、家政室（公共卫生间）

B层：会客酒店一体，卧室连卧室，中西厨房，大型衣帽间

建筑面积约160-170m²（内部面积220m²）

3套房+中西厨房+2客厅+4卫生间（3套房1公共卫生间，主卫生间双盆+坐浴盆）

储物：双人书房、鞋柜、家政室、玄关柜（可选）

B1阁楼：三间套房，大型宾馆，超大卧室

建筑面积约130-142m²（内部面积180m²）

卧室：3间套房

卧室：中式厨房

宾客酒店：综合型宾客酒店，二楼走廊大厅茶几

浴室：3套浴室+1间公共浴室，主浴室双盆

储物：双人书房、鞋柜、家政室

F层：三间套房，中西厨房，豪华卧室，带大型衣帽间

建筑面积约143-160m²（内部面积193-215m²）

卧室：4间（3间套房）

卧室：中西厨房

宾客酒店： 宾客酒店合一

浴室：3套浴室+1间公共浴室，主浴室双盆+坐浴盆

储物：卧室、鞋柜、家政间（公共卫生间）

F1阁楼：三间套房，中西厨房，豪华卧室，超大衣帽间

建筑面积约160-180平方米（内部面积210-240平方米）

卧室：4间（3间套房）

卧室：中西厨房

宾客酒店： 宾客酒店合一

浴室：3套浴室+1间公共浴室，主浴室双盆+坐浴盆

储物：卧室、鞋柜、家政间（公共卫生间）

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