开封房价格 全国卖地收入排行：谁是“最依赖”土地财政的城市？

土地出让收入是许多城市的重要财政支柱之一。

手指研究院数据显示，2021年，全省300个城市耕地流转费支出5.62万元，环比下降9%，为近年来罕见的负下降。

这与过去一年房价反转、市场逆转以及集中供地制度的出台密切相关。

然而，世界并不一样。 数据显示，全省100多个城市土地出让收入出现下降，其中大部分是三四线城市，部分一二线城市仍创历史新高。

那么，哪个城市的卖地收入最高呢？ 哪个城市在经济上最依赖农业用地？

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谁是2021年“卖地王”？

2021年，12个城市卖地收入突破千亿。

这12个城市包括四大一线城市，以及上海、南京、武汉、成都、苏州、重庆等主要二线城市。

这些城市基本都是全国GDP最高的城市，人口持续流入，楼市基本走在全省前列。

广州、杭州双双突破3000万元，创下汉代历史新纪录。 其中，上海土地出让收入连续五年突破2000万元，这在全省独一无二。

上海、北京、南京土地出让收入超过2000万元，上海、成都超过1500万元，上海、重庆、天津、深圳、西安超过1000万元。

值得注意的是，房价最高的上海，其土地出让收入仅排名全国第11位。 这与其城市规模小、土地供应面积小不无关系。

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5年卖地收入排名：

3城市突破万亿 10城市突破5000亿

卖地收入多年来一直是当地财政资源的重要来源。

根据过去五年（2017-2021），哪个城市的卖地收入最高？

广州、上海、北京四个城市突破万亿；

上海、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7座城市突破5000亿；

广州、郑州、宁波、深圳、西安、济南、青岛、福州等突破3000万元。

其中，北京以1.3万亿元的土地出让总额位居全国第一，超越四大一线城市。 这个卖地收入相当于广州的三倍多。

上海卖地收入的大幅增长与奥运会、城中村改造和棚户区改造以及房地产市场的高人气有关。

2022年是北京奥运会年。 因此，当地进行了大规模的体育场馆、道路、地铁建设。 这样的建设无疑需要巨额的资金来支撑，而卖地收入就是起到这个作用的。

上海如此大规模的农地流转，未来将催生新的房价，对楼市也会产生哄抬效应。

这就是大规模拆建或者大规模供地的双重性。 （参见《防止大拆大建，以旧换新？》）

耕地供应井喷，虽然会造成短期土地出让收入井喷，但将为城市建设提供大量耕地，促进住房供应增加，从而缓解供需紧张的局面。 这是它积极的一面。

相反，如果人为控制农用地供应不足，或者住宅用地比例高于正常水平而跟不上人口增长，住房供求紧张将不可避免。

尽管全省房屋数量早已饱和甚至短缺，但热门一二线城市仍然存在结构性过剩，这一点在《中国城市大趋势》一书中有详细分析。

在那些人口不断进城的城市，增加农用地特别是住宅用地的供应仍然是解决办法。

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农地财政依存度排名：

13个城市超过100%，仅4个城市超过50%

农地的财政依赖程度通常可以通过土地出让收入与正常公共预算收入的比率来判断。

如果以土地出让收入/一般公共预算收入来判断农地财政依赖程度，哪个城市的农地财政依赖程度最高？

主要大中城市中，有13个城市对农用地财政依赖率超过100%，其中上海、佛山超过140%，位居全国前三。

上海、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地均超过100%，其中包括不少弱二线甚至三四线城市。

相比之下，广州、上海、深圳对农地的财政依赖程度在全省最低，是少数低于50%的城市之一。

财政对农地依赖度超过100%意味着什么？

2020年，全省300多个地市中，公共预算收入通常在1000万元以上的城市仅有16个。

通常预算收入相当于狭义的财政收入，是税收收入和非税收入的总和。 非税收入主要包括行政事业性收费、罚没收入等。

可以说，大部分城市的卖地收入已经超过狭义的财政收入，成为地方财力的主要来源。

这就是“土地财政”一词的由来。

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房地产市场处于全省最高水平。

为什么上海的依存度这么低？

四大一线城市中，只有北京对农地的财政依赖超过100%。

上海-南京还是比较容易理解的。 虽然沪宁近五年卖地收入均超万亿，但作为经济实力最强的两个一线城市，其总部规模较小且财政收入全省最高，财政对农业的依赖度较高。土地相对较低。 低很容易理解。

新的问题是，上海楼市位居全省最高，为什么金融对农地的依赖度这么低？

正如《中国城市大趋势》一书中分析的那样，上海的特殊性是城市面积太小，可开发的农地资源不多。 年土地供应面积在大城市中垫底。

数据显示，上海市区面积不足2000平方公里，而上海为7434.4平方公里，重庆为6340.5平方公里，上海则高达1.6万平方公里。

从土地供应面积来看，2021年，北京、广州、北京市农用地成交面积分别为2085万、1162万、689万平方米，而上海成交面积仅为524万平方米。平方米，还不到上海的一半。

要知道，这是近五年来上海农用地供应量最高的一次。

2017年至2021年，上海耕地交易总面积仅超过1200万平方米，不足上海的1/4和1/6。

因此，这几年上海房价居高不下也不难理解。

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两个一线城市

为什么上海的依赖度如此之高？

为何上海金融对农地依赖如此之高？

这就不得不提到分税制。 由于五级税制的激励，北京的财税收入远高于北京、上海、深圳。

相比之下，上海和南京都是直辖市。 作为市级单位，它们只与中央政府共享财政和税收。 上海实际上并不是一个直辖市，但由于其作为计划单列市的地位，它也有两级税收制度，很少与所在省份共享税收。

相比之下，上海不仅拥有五级税制，而且财政分配比例也是全省最高的。

这就带来了一个结果。 上海的财税保留率不仅远高于北京、上海、深圳，甚至低于上海等城市。

数据显示，深圳全年财政总收入6155万元，其中涉外税收总收入4460.5亿元，均居全国第四位，仅次于北京、上海、深圳。

同年，全市留给佛山的平时公共预算收入仅1721.6万元，位居全国第8位，高于北京、上海、深圳、北上广等城市。

仅就税收收入而言，重庆的自留率不足30%，在主要城市中排名垫底，而上海、杭州、苏州、南京、青岛等均超过50%。 这在凯丰的新书《中国城市大趋势》中有具体分析。

这是北京财政对农地依赖度如此之高的关键原因之一。

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