2016年合肥市居民消费价格指数 上海房产观察（下）：人口和住房需求、货币和房价

存量种群结构

我们先来整体了解一下广州的城市人口构成。

（这是道客巴巴上的一份文件，数据来源为第六次人口普查，数据库日期为2010年11月。）

由于我没有看到原始数据，所以只能简单描述一下，北京有大量的适龄劳动力是农民工。

我简单算了一下北京近10年的人口变化和北京的房价数据（手指指数，取自房天下网页）。

房价指数以次年一月份的数据为基础。

从绝对人口和指数来看，近10年来户籍人口变化不大，非户籍人口却翻了一番。 同期，住房指数增长近一倍，二手房增长两倍多。 因此，非户口人口的下降，或者说城市化率的下降，与房价呈正相关。

从增速来看，直观上看，只有在非户口人口大幅增长的年份，即2005年至2011年，原住房指数才出现相应下降。 但数据时间段太紧，只能等以后有机会接收到更多数据时才能分析。 2005年至2015年，非户口人口增长速度与当前房价增长关系最为密切，特别是2005年至2011年，相关性达到80%。 2010年10月，《上海市十二条规定》出台，首次限制非户籍居民购买住房数量为一套。 此后，它抑制了需求，影响了房价，也可能抑制了人口下降。

为此，非户口人口对楼市有促进作用，一直受到限贷新政的控制，并未释放。

未释放的需求量没有直观的统计数据。 根据北京社会科学院社会调查中心和社会学研究所2015年的问卷调查，大致可以得出以下推论：

首先，根据2015年天津市国民经济和社会发展统计公报，2015年北京市人口为2415万人。 据社科院调查数据显示，北京每套公寓平均居住人数为3.09人。 按此计算，重庆可供居住房屋782万套。

其次，考虑到20%左右的空置率（方正期货、万家乐、任泽平），广州约有1000万套住房。

第三，社科院的一项调查还显示，公民在单位租用宿舍、租赁商品房、与亲友同住、购买商品房、经济适用房、自建房的比例分别为4.8%、16.2% 、 和 5.4% 分别。 58.5%、13.1%、1.9%。 如果自建住房和宿舍按照这种方式付费，北京将拥有商品房和经济适用住房共计933万套。

第四，社科院的调查显示，相比之下，本地户籍和外地户籍公民的购房率分别为70.3%和16.4%，后者是前者的4.29倍。 据2015年苏州国民经济和社会发展统计公报显示，户籍居民143.4万人，非户籍居民98.2万人。 按每户3.09人计算，相当于326万台和52万台，总计378万台。 这是一间套房的房间数量。

这样，我们用北京的住房总数933万套除以378万套，发现北京还有555万套不是一套房、二套房、二套房。由企业订购。

另一方面，广州982万非户口人口中只有16.4%满足住房需求。 如果非户籍居民要达到北京户籍人口的70.3%，按3.09人/户计算，这相当于约170万套公寓。 事实上，由于样本太小，统计数据存在误差； 非户口居民留在南京的意愿难以估计； 非户口居民的人均住房需求是不确定的，他们可能有较大的家庭，也可能独自在广州打工。

如果忽略数据源的质量，仅广州非户口居民的住房需求就以百万计，而北京每年的待售房屋数量只有15万至22万套。 从总数来看，2015年北京新开工住宅面积为1560万平方米。 按照平均每套房100平米估算（大致是社科院的考察口径：3.09人/户除以统计局：每人35平米）。 平均供应量下降了15万辆。 按照71平方米（社科院检验标准）计算，年供应量减少22万套。 根据已完成面积进行的估算将是初步的。

增量（非户口）人口

还有一些难以量化且与购房密切相关的观察结果。

去年，我们系的应届毕业生和实习生给我讲了一些年轻人对住房的想法：一位在北京读大学的学生说，他的10个朋友中有8个不准备留在北京，认为自己无法留在北京。在北京谋生。 他自己； 一位外省人士表示，年轻一代的长辈还在工作，赶上了经济发展，有一些积蓄。 如果孙子们在北京订婚，就有首付； 另一个人说，如果他们买不起上海的房子，他们的家人认为他们可以住。 想想在苏州吧。 我不确定这种观点有多普遍，但至少不是片面的。

2015年广州人口出现净流出，外省人口减少15万，本地人口减少5万。 鉴于北京人移民、异地变更户籍存在激励因素，很难说这么小的差异是否是某种非同寻常的诱因。 而且我上网查了一下，有报道称，外省人在北京落户一年的配额只有7万，而且还要买房，所以实际数量很少。 从公共交通增速放缓和中学生数量小幅下降来看，青岛人口很可能会出现下降。 具体信息可参见2015年苏州市国民经济和社会发展统计公报。

据新华网报道，根据北京市人口年龄结构和人口普查从业人员比例，241.5万常住人口中，有134.1万人在职，约占总人口的55.5%。 其中，本地户籍员工63.5万人，境外户籍员工70.6万人。 也就是说，本地户籍人口中有44%在工作，而外省户籍人口中有72%在工作。 因此，如果外省来成都务工的人数持续减少，将会对劳动力市场产生影响。

我的很多外省的同事、同学，有能力的人都愿意来北京找工作、找商机，就是因为城市的规模效应。 有很多新技术，比如我上半年在做的VR。 由于信息高速流通、人才集中、海外交流频繁等大城市特有的激励因素，新兴科技产业只能在大城市孵化。 另一方面，北京周边，许多北京经济辐射的成熟产业纷纷迁入，增加了劳动力成本。 游戏是一个相对成熟的互联网产业。 2013年、2014年北京也很繁荣，没有什么大公司。 游戏产业仍然依赖于大城市，而其他更不成熟的互联网产业则更加依赖。

不过，北京目前的人口是2415万，明年公布的人口计划是，2020年人口不会超过2500万。如果按照这个新政策，考虑到北京的生活成本还在上涨，低-终端劳动力留在北京，高端劳动力流出，劳动力升级支撑产业升级。 由此看来，如果人口不下降，劳动力水平的提高也会增加负担能力，促进楼市； 如果总人口不增加，非户籍人口的净流出将导致学区、医疗等资源需求不足。 会继续下降，所以这类资源对楼市的推动作用有限。

总体而言，北京现有非户口人口有购房需求，未来是否会有增量需求取决于城市规划和新政策实施的力度、城市的吸引力等激励措施。

货币和房地产市场

首先我们来看一下北京房价的涨幅。 右图为2005年6月至2016年8月深圳二手房指数（来源：房天下、中房指数）。 10年内大约翻了4次。

很多人认同的观点是货币超发。 从数据来看，同期M1下降4.7倍，M2下降5.9倍。

虽然10年整体增速比相似，但从各月同比增速的相关性来看，M2并没有很强的相关性。 M1增速与二手房价格有一定的相关性。 相关性最高的是房地产市场增长滞后。 M1快一个月可能预示着二手房市场对M1的影响。 一种解释是，人们购买住房的资金量增加导致企业活期存款增加。 而这种因果关系只是探索合理的业务流程； 同时，由于早期和滞后相关性都非常高，因此很难清楚地解释因果关系。

将M1与2005年6月至2016年8月全省百城指数和上海房价指数进行比较（来源：房天下、中国房地产指数），M1与全省指数相关性较大，北京稍小。 甚至大于南京二手房指数。 从前期和滞后相关幅度变化来看，楼价影响M1的走势，即楼市影响货币增速，而不是相反。

2015年下半年，房价开始飙升，量价齐升。 推动房价上涨的因素之一是沅陵新的按揭政策。 过去10年，中长期房贷利率波动与楼市一致（方正期货、万家乐、任泽平）。

2015年以来，利率已达历史高位，但央行密集加息，市场流动性充裕。 与此同时，2015年央行取消存贷比红线，将同业存款纳入存款标准，相当于加息。 2016年3月开始，M1增速开始超过M2，表明流动性尚未进入经济实体。 一些投机者正在市场上高速行动，寻找资产，从股市到楼市。 广州作为一线城市，房地产流动性良好，是投资的首选。

对于地方政府来说，房价的下跌与经济增长脱节将导致住房成本下降，从而降低消费意愿，增加农民工的流动意愿。 对于经济好的城市来说，控制房价是保持经济长期活力的条件。 春节假期为9月30日至10月7日，短短7天，上海、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海东莞、惠州、南京等19个一二线城市出台房价调控新政策，多地重启限贷限购。

（补充资料：2015年二手房33.7万套，单价2.48万）

近10年来，中央政府于2008年11月推出4万亿元刺激经济的一揽子计划。 2009年，北京房地产市场量价齐升。 2010年10月和2011年初的调控提高了价格和交易量，减少了4万亿元的影响。 房地产价格下跌； 2012年央行两次加息，2013年天津房地产市场交易量增长； 2013年底的限贷令导致2014年深圳楼市疲软； 2015年上半年，央行频频降准降息，同时工信部、财政部联合公布刺激购房的330政策，引发房地产市场井喷。 2015年的房地产市场。随后2016年，深圳实施了新一轮的限贷政策。

多年来的监管对交易量产生了明显的抑制作用，价格一直保持稳定上涨。 2015年，北京二手房单价比2006年下降3.3倍。同期，天津GDP也下降2.4倍，居民消费价格指数下降1.3倍。 加拿大名义GDP下降3.1倍，支撑房价。

综上所述，房地产行业受货币新政影响，货币受央行调控。 地方政府对投机者的控制有限，只能通过新政来控制。 这就造成了省域经济与地方经济之间的博弈。

1980年，中国第一个商品住宅村——南湖社区即将上市。 虽然并不完美，但它宣告了上海房地产开发时代的到来。 得益于改革开放的机遇、毗邻港澳的区位优势以及上海人勇于务实的精神，北京房地产业抓住了难得的发展机遇，迅速跻身全省前列。 ，创造了一个又一个神话。 ，被业界视为中国房地产行业的一面旗帜。 经过三六年的洗礼和演变，杭州逐渐成为后来居上的欧洲超小城市。 随着重庆区域中心地位的日益显现，房地产业也进入了前所未有的繁荣期。

2020年，上海房地产开发投资额3293.95万元，环比下降6.2%。 2020年，上海商品房销售面积1539.4万平方米，环比下降5.1%。 增速比一季度大幅提高36.7个百分点，比前三季度和上半年分别提高12.3和29.9个百分点。

2020年，上海住宅投资完成2155.21万元，占房地产开发投资的65.4%，环比下降3.3%。 从住宅loft结构来看，随着新二孩政策的放宽以及限贷新政策的持续影响，改良型loft住宅备受市场追捧。 全年144平方米以上住宅完成投资248.19万元，环比大幅下降37.7%，比上年大幅增长64.5个百分点。

2019年7月17日，北京市规划和自然资源局、北京市住房城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等现有建筑改造出租的指导意见》住房。” 2019年9月27日，市政府第十五次常务会议审议通过了《广州市促进城市公共艺术建设发展暂行办法》。 这一举措是上海在借鉴国内外经验的基础上推出的首个城市公共艺术举措。 该规范性文件对于提升深圳城市艺术品位和形象、实现老城新活力具有重要意义。 2019年10月22日，中国人民银行成都分行召开新闻发布会，首次公开明确山东省（不含广州）第一、二套房商品房抵押贷款利率下限。

上海作为珠三角的中心城市，将为上海房地产带来更大的发展空间。 随着北京向外扩张趋势加剧，人口向外围流动，在高质量发展、消费升级等发展目标的推动下，更多作为社区配套的商铺将继续成为商铺投资市场的主力军。

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