城阳限价房价格 广州限价房补地价没想象中多

上海最早的限价房项目万科新里程距离轻轨六号线二期江夏站不远。

目前保利西子湾的二手房市场并不低，因此支付的地价也相对较高。

2015年9月，广州西城推出最大规模的限价房销售活动，吸引了众多市民。

在“317政策”严格需求侧调控的基础上，天津近日宣布将推出共有产权住房新政策。 广州市住建委介绍，共有产权住房是指政府提供新的政策支持，由建设单位自行开发建设。 销售价格高于同地点同品质商品房价格，并限制使用权和处置权，促进政府与购房者的关系。 新政商品住房按份共有产权。

很熟悉的一句话，类似于原来的限价房。 尽管申请条件有所不同，例如北京要求申请者具有深圳城镇户籍，而上海则没有户籍要求。 例如，北京限制女性25岁以上、男性23岁以上才能申请，而上海规定单人家庭申请，申请人必须年满30岁等等。但那些年，上海限价房陆续缴纳地价，成为市场上有竞争力的二手房。

文/图/表：北京晚报全媒体记者 梁红菊

四套限价房为万余户家庭提供住房

所谓“限价房”又称限制楼市和地价的“两限”商品房。 价格限制和户型（面积）限制与保障性住房一样，都是限制高层楼市的临时措施。 记者此前采访了北京多个新建限价房项目。 开发商收到土地后，可以保留部分土地用于免费规划和开发。 他们可以建造高端公寓或建造豪华住宅。 例如，万科收购农田后，一部分建设了万科新麦田花园项目、限价房项目，另一部分开发了“广州万科城”，包括高层住宅和平房。

北京有四个规模较小的限价房项目，分别是万科新域、龙光枫景华庭、中海金沙花园、保利西子湾。 两个在芳村，两个在金沙洲。 这两个地区一开始被认为是上海比较偏僻的地方。

万科新域共有14栋楼，共1860户。 原限价为6000元/平方米。 其背后的龙光枫景华庭共有47栋建筑，5735户。 原限价为4000元/平方米。 中海金沙花园由南北两个区块组成。 它由12栋建筑组成，共有2000多个单位。 南边的一层只有11层，限价6150元/平方米。 北面的一层全部18层，限价6375元/平方米。 保利西子湾共有18栋楼，共1596户，限价6500元/平方米。 当时，这种限价房一般比周边商品房便宜20%到30%，所以申请的人非常多，基本上一上市就被抢购一空。

限价房要陆续缴纳地价，“赎回”程序相当简单。

目前，多数限价房居民积极推动限价房市场销售。 北京市国土房屋管理局对于限价住房挂牌指引非常明确，“限价住房居民在产权证有效期满五年后，可以自行缴纳地价，进入商品房销售市场”。年。” 2015年5月，萝岗出台《萝岗区限价商品房因交易挂牌或自缴耕地利润价款申请产权登记操作规定》。 万科城新里程嘉园A区、龙光丰景华庭部分楼盘缴纳地价三年后即可挂牌交易。

记者最初实地考察了万科新域花园在售的一套89平方米的三居室。 挂牌价135亿元，房东缴纳耕地利润价。 初始收购价格超过50亿元。 若以135亿元成交，农户需按增值部分70%缴纳耕地利润价59.5亿元，并按差价征收3%的税。 实际收入不会超过25亿元。 于是，户主想出了另一种交易方式，实际收入为90亿元，卖家支付农田的利润价。 这样一来，他的实际收入将超过35亿元。

按照后一种交易方式，住户和卖家均被核算。 卖方只需支付28亿元的耕地利润价，加上90亿元的尾款，总共只需118亿元，还不到135亿元。 但当时该交易被搁置。 可以肯定的是，有关部门有自己的市场价值，不会是楼主报道的那样。

当时，紧邻万科新里程花园的北京万科城，二手房单价已经突破18000元/平方米，而这个新项目的首单价约为8000元/平方米。 按同样89平方米测算，同一地区购买商品房的家庭资产增加了89亿元。 正是这种大幅增值，促使限价房居民缴纳土地溢价，让限价房进入市场。

“没有准确的统计数据，但近年来不少限价房居民都缴纳了地价。” 中原地产龙光晶晶华庭分公司销售总监林茂荣告诉记者，并非全部都是为了销售，有些是为了获得购房配额。 “广州限贷后，上海户口的家庭可以买两套房子，但如果家里有限价房，就没有资格买房了。”

7月份，林主任刚刚协助龙光景华庭的一位业主完成了地价缴纳。 “总共支付了超过30亿元，购买了一套朝北的顶层约80平方米的四居室，手续非常简单快捷，大约需要一个月的时间。” 林主任说，首先居民向上海开发区房管局递交文件，大约需要20天左右的时间才能收到缴纳地价的通知，然后去国税局办理缴清后，再返回房管局申领新的房产证。

记者注意到，根据此前限价住房挂牌的《操作规定》，限价住房的居民应按增值部分的70%缴纳土地价款。 记者从北京开发区房管办获悉，限价住房缴费具体标准由国税局批准制定。

限价房的附加值也很强

可以肯定的是，限价房居民缴纳的地价肯定是一房一价，但朝南、高层的地价会更高。 龙光晶华庭的居民支付类似的地价和税费。 一位不愿透露姓名的房东告诉记者，他的房子是一栋90平方米的高层朝北三居室，他支付了30亿元。 另一种户型为西向三居室，窗户朝西，主人房朝南。 他支付了30亿元的地价和1万元。 元税费合计31亿元。

万科新里程嘉园缴纳地价的居民较多，差异也较大。 记者联系了多位居民，梳理了所缴纳的地价。 2014年中旬，万科新里程A区低层朝南三居室首个住户共缴纳地价含税18亿元。 2015年11月，在办理万科新里程A区低层朝南三居室物业管理时，共缴纳18亿元。 缴纳农地出让金32.21亿元，税金9663万元。 截至2016年2月底，万科新里程A区朝南三居室高层居民缴纳的含税地价最高，达到35亿元。 随后居民缴纳的地价含税在25万至30亿元之间。

中海金沙花园一期一套84平米的房子售价32万多元。 保利西子湾的一名居民去年1月也代他缴纳了地价。 一套95平米朝南的高层住宅，他支付了41万多元的地价，而邻居朝北的一套，他只支付了36万多元的地价。 但他透露，这还不是最高的。 据他所知，保利西子湾的地价最高在50万至60亿元。

但不管怎样，限价房的价值还是增加了很多。 “但附加值不如商品房。” 林主任告诉记者，他刚刚协助办理的房子目前正在市场上出售，售价为200亿元。 “这是一个比较正常的价格，龙光风光华庭的二手价格在2.5亿元/平方米左右。” 林主任说道。

记者四处寻找，找到了房东。 她告诉记者，原定收购价为32亿元。 据此估算，该公寓物业的附加值超过137亿元。 万科新麦嘉园的限价更高，目前在2.8万-3亿元/平方米之间。 中海金沙花园的价格更高。 “目前二手楼市约3.3亿元/平方米，一套83平米的高层西南四居室挂牌价258亿元，已经算便宜了。” 中原地产刘晓梅告诉记者。

保利西子湾的单价更高，超过3.5亿元/平方米。 一套近98平米的高层西南向三居室挂牌价已达350亿元。 但与周边商品房相比，限价房的增值幅度却远不及。 以万科新里程对面的北京万科城、保利林宇庄园、龙光风光华庭为例。 三居室面积达到95平米以上。 目前二手房价格已达3.2亿元/平方米。 按照当时8000元/平方米估算，增加值接近230亿元。 不过，金沙洲的两套限价房的增值价值并不逊色于商品房。 虽然付出了地价，但增值也很可观。

■本报记者 王立新

到了年中，在房价调控的重压下，上海住宅市场明年上半年将遭遇寒冬。 新房数据仍为多年来最低，整体成交量惨淡。

据中原地产研究中心统计，从2005年开始，在有完整数据的情况下，明年将首次出现半年内新建商品住房（不含共有产权房）数量低于即使算上共有产权的2103套，也只有1万套，创历史新低。 仅有10,600套，这仍然是有网上签约记录以来的历史最低值。 从具体项目网签金额来看，新建商品住宅单套网签金额超过10万元的项目仅有9个。

据我爱我家研究院统计，明年上半年，武汉新建商品住宅（不含经济适用房）成交单价为43198元/平方米，较去年同期下降5.84%。今年下半年单价为45879元/平方米。 这比上半年单价41227元/平方米下降了4.78%。 可见，今年至明年，房地产市场整体将呈现量减价降的稳定趋势。

不过，由于南京住宅市场普遍偏冷，一些开发商开始调整房源，用高价房源推向市场的方式来吸引急需和刚换房的客户。 其中包括位于昌平区的K2十里待售房屋。 春风。

昌平“降价”的真相

日前，有媒体发文提及“北京房山一新项目因涨价被包围”、房价腰斩、“数十名居民想退房”等信息。 对此，十里春风项目方在否认售楼处周围的人不是K2十里春风的居民后表示，而是另一个商住项目的居民。

据该项目开发商樱桃集团品牌经理徐振峰向《证券晚报》等媒体透露，K2十里春风的销售价格并未达到4亿元/平方米。 此前实际成交价格约为3.4亿元/平方米。 今年开盘后，市场行情发生了变化。 明年，将促进西区住房供应。 东区和西区项目的配套设施不同。 新开盘项目实际成交价格约为2.6亿元/平方米。 嘉代环景的房价有波动，在合理范围内存在价差，属于正常现象。

据记者了解，该项目于2017年10月首次开盘，一期仅有18套，目前已全部签约。 还有3个单位已被预订但未签约。 这21套均位于12号楼，签约单价为34325.7元/平方米。 随后，2018年2月13日和3月31日，十里春风分别申请了两份预售牌照，共计2147套，预售单价在3.65亿元/平方米至4.4亿元/平方米之间。仪表。 无需等待。 截至7月5日，已网上签约203套，签约单价24644.87元/平方米。

徐振峰对涨价传闻进行了解释。 2017年10月开市后，上海市场迅速冻结。 此外，十里春风属于昌平区，同时受到上海限贷和昌平限贷的约束。 于是，他迅速调整了自己的开场策略。 。

据我爱我家基于天朗数据库整理的数据显示，明年上半年，大兴区K2十里春风项目网上签约213套。 网上签约单价为25113元/平方米，成交总金额达到44800元。

证券晚报记者实地走访十里春风发现，该项目位于石家庄南营路口，往广州方向步行约700米。 它位于上海远郊的大兴隆庆店生态科技小镇。 由于前期主推的楼盘单价控制在200亿至300亿元之间，该项目的客户地域众多，其中包括附近大量个体户。

许振峰表示，2018年上半年两个多月时间，十里春风项目已售出700多套，但由于网上签约数据滞后，尚未全部反映在网上签约上。数据。

下半年“量增价稳”

据中原地产研究院统计，上半年上海新建商品住宅市场，网上签约金额超过10万元的项目仅有9个。 大部分集中在通州区、石景山区等地。其中，中海环球售出555套，成交单价6.1亿元/平方米，总金额达37.65万元，排名第一。

分地区来看，明年上半年，武汉房市网签最多的前五区分别为大兴区（16%）、昌平区（13%）、海淀区（8%）、通州区(8%) 和密云区。 区（8%），通州区不仅可能部分位于三环以内，而且大部分房屋交易都在四环以外。

对此，爱我家集团研究院教授胡景辉分析，总体来看，明年上半年房屋交易量较今年将呈现增长趋势，但幅度并不大。价格保持在一个相对稳定的区间。 如果从新增供应来看，明年上半年的新增供应与今年下半年、今年上半年基本持平，说明上半年线上签约有所减少。今年的供应似乎并不是因为供应不足。

思源房地产市场开发部总工程师、首席分析师郭毅透露，下半年将有大量限价商业楼盘推出。 现在石景山的项目已经缴纳了2%的渠道费来吸引客户。 下半年的市场成交数据可能会看起来更好，但并不意味着项目案例会更好。

郭毅表示，大量客户带着资金等待限价商品房上市，且限价商品房项目地点相对集中，如南海子风景区、黄村片区等由于价格限制，此类项目的产品差别不大。 快速成功的项目可以吸引一批客户。

胡景辉还预计，去年下半年，共有产权房和限价房将集中投放市场。 届时，房屋交易量将会增加，价格在监管环境下可能会呈现稳步下降的趋势。