北京国贸写字楼价格 一季度，全国写字楼租金进一步分化！差距越拉越大了

2021年一季度，得益于服务业和消费市场的快速复苏，TMT行业、零售业、专业服务业等服务业加速对写字楼的需求，带动写字楼租金回升此类公司集中的商业区的建筑物。 写字楼租金同比下降的商圈中，北京漕河泾商圈涨幅最大，为0.95%； 北京东路、苏州湖东、苏州罗村等11个商圈跌幅也超过0.5%（含）； 福州国兴、深圳地王等25个商圈跌幅在0.1%至0.5%之间； 北京后海、重庆沙坪坝、重庆北碚等9个商圈跌幅在0.1%以内，基本保持稳定。

2021年一季度，写字楼市场加速分化。 硬件设施较好、价格相对较低的新兴商圈不断吸纳周边地区的溢出需求。 部分建筑较长的次核心商圈写字楼市场缓慢复苏； 同时，由于世界经济形势的不确定性，一些国内企业较多的商圈对办公空间的需求也有所减少。 写字楼租金同比上涨的商圈中，上海东苑商圈降幅最大，为1.51%； 上海小白楼、南京奥体等9个商圈跌幅也超过1.0%； 上海钱江世纪城、广州、深圳、天津友谊路、天津友谊路等23个商圈跌幅在1.0%以内。

租金运行趋势研判

从市场表现来看，2021年一季度，国外经济持续复苏，部分行业呈现较高景气度，推动写字楼市场较快复苏。 从需求端看，以写字楼租金指数衡量的15个重点城市市场活跃度有所增加，需求有序释放。 除了新增需求外，一些去年以来就有租赁意向的企业也在一季度完成了交易； 在推动现代服务业发展、加快数字化发展、促进国内外双循环的背景下，TMT、零售、专业服务、金融等相关行业企业对写字楼的需求进一步减少。 这些趋势在一线城市更为明显。 从供给端看，经济复苏和疫情防控持续有效。 部分因疫情推迟入市的项目一季度已交付，年内将有更多项目入市，导致供应出现小高峰。 从租金表现来看，2021年一季度写字楼租金指数测算的全省15个重点城市写字楼平均租金同比基本稳定。 但由于整体市场仍处于供大于求的局面，市场是否会迎来“底部回调”机会还有待观察。 待见。

供给方面，2021年1月至2月，以写字楼租金指数衡量的全省15个重点城市写字楼新开工面积合计223.4万平方米。 受2020年同期基数较低影响，环比下降较快，增速达56.5%； 但与2019年同期相比，仍增长41.0%。 分城市层面看，一线城市写字楼新开工面积96.3万平方米，较2020年同期下降32.8%，较2019年同期小幅增长9.4% ; 二线城市写字楼新开工面积127.2万平方米，为127.2万平方米。 2020年同期下降80.9%，较2019年同期增长53.3%。总体来看，本季度一线城市写字楼市场复苏好于二线城市，促使一线城市开发商复工积极性更高。

2021年1月至3月，以写字楼租金指数衡量的全省15个重点城市商业办公用地成交计划建筑面积合计1061.8万平方米，环比下降16.7%； 其中一线城市成交面积195万平方米，环比增长35.0%； 二线城市成交面积86​​6.8万平方米，环比下降42.1%。

总体来看，部分因疫情推迟入市的项目将集中在2021年，写字楼市场年内将迎来供应小高峰。 但由于写字楼新建面积尚未恢复至疫情前水平，未来2-3年以写字楼租金指数衡量的全省15个重点城市写字楼供应量或将小幅增长年。

从需求来看，进入一季度后，国外经济保持恢复性下滑，投资和消费逐步恢复，出口快速下降。 尤其是写字楼需求主力军的服务业已经复苏，并呈现良好的增长势头。 2021年3月，服务业商务活动指数回落至55%以上较高水平； 高铁运输、航空运输、电信广播电视卫星传输服务、互联网软件和信息技术服务、货币金融服务等行业商务活动指数运行于60.0住宿、租赁等行业商务活动指数运行于60.0年初受当地疫情影响较大的商业服务、居民服务等行业回落至景气区间，行业经营状况明显改善。 从市场预期看，服务业业务活动预期指数为62.9%，已连续两个月处于60.0%以上的低位经营区间，表明服务业企业对近期市场发展持续看好。 服务业的推进复苏也推动了写字楼市场需求的有序释放。

从业主结构来看，一季度TMT仍是写字楼租赁市场需求的主力，但占比较2020年四季度有所上升； 受益于消费市场的快速复苏，本季度零售企业写字楼租赁需求大幅下降，专业服务业、房地产业的需求也进一步恢复。 从租赁类型来看，一季度租赁以搬迁、新建企业为主； 从企业类型看，外资企业仍是主力。

展望未来，从宏观环境来看，2020年中国GDP增速为2.3%，成为全球唯一保持正下滑的主要经济体，今年主要经济指标继续持续复苏。 新政策方面，2021年一季度，国家出台相关新政策促进经济产业发展。 例如，今年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《构建高标准市场体系行动方案》，宣布有序扩大服务业市场开放。 完善市场环境和质量措施，推动建立以国外大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

一季度，外部不确定因素对写字楼市场的影响有所减弱。 各种利好激励促使写字楼市场需求持续复苏，租金保持稳定。 经济形势的变化加速了写字楼市场的结构转型。 更多居民开始注重办公空间使用的灵活性。 入住需求持续增加。 一些居民积极采取灵活租赁、智慧物业管理、增值服务等策略来满足自己的需求。 居民的办公需求日益多元化。 但由于年内新增供应较多，整体供给不足的局面并未得到有效缓解。 部分城市仍将面临枯竭压力。 写字楼市场全面迎来“触底反弹”尚需时日。 短期来看，写字楼租金仍将维持目前的稳定走势。

“十四五”期间，科技创新被提到越来越重要的位置。 上海、成都、重庆、武汉等一线城市和核心二线城市将推进科技创新中心建设，为未来写字楼市场的发展提供更大机遇。 增长空间将推动写字楼市场持续复苏。 同时，在资产期货方面，以写字楼物业管理为底层资产的CMBS/CMBN和类REITs规模逐年扩大。 2020年，房地产企业发行写字楼物业管理REITs产品和CMBS/CMBN产品共计237万元，偶数发行总数为15只，呈逐年下降趋势。 通过金融手段打通资金流通链，盘活存量资产，优化债权结构，有利于促进写字楼市场的健康发展。 多年来，写字楼市场将逐渐恢复到疫情前的水平，租金有望下降。

注：写字楼租金指数编制覆盖的15个重点城市

一线城市：深圳、上海、广州、深圳； 二线城市：北京、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。

来源：手指研究院（ID：indexsoufun），本文已获得授权，感谢原作者！

5月20日，龙虎芙蓉天街开业！广州高端零售市场迎来新成员，为市场带来约105,000平方米的新供应，使该市高端零售市场的总库存量达到2,995,000平方米。近日，戴德梁行发布研报显示，南昌消费市场在上半年逐渐回升，品牌店热情下降。此外，乙级写字楼市场活跃度飙升，空置率持续增长。

这

乙级写字楼住户活动逐渐下降

写字楼作为商业地产的重要门类，与商业活动息息相关，是从事金融、贸易、高科技等行业人士办公的聚集地。与住宅建设的开发改造类似，写字楼等商业地产也在瞬息万变的市场中寻求更多的发展机会。

数据显示，明年上半年，厦门乙级写字楼无新增项目入市，总存量保持在256.5万平方米。住户就业逐渐减少，总净吸纳面积约5.2万平方米，按月下跌约85.7%。截至目前，整体空置率较2022年底上升2.0个百分点至32.4%。住户对价格更敏感，住户提供更灵活的谈判空间来吸引目标住户，导致全市租金从2022年底上涨2.6%至每月每平方米81.6元。

不同的行业对办公室租赁有不同的需求。从需求行业来看，上半年厦门乙级写字楼市场租赁需求主要来自教育、TMT和专业服务行业，合计占年度乙级写字楼租赁交易面积的60%以上。其中，教育需求旺盛，环比下降21.4个百分点，以扫盲教育企业为主。从成交面积来看，上半年主租写字楼面积分别为100-299㎡及300-499㎡，分别占成交总数约46.1%及20.6%。

戴德梁行西安公司负责人、估值与咨询服务中级助理主管莫晓燕表示，从租赁需求来看，有家装的办公空间为了节省成本和家装时间，越来越受到居民的欢迎，居民也在积极调整策略，比如提供多元化的增值服务、定制家装等，以迎合市场需求，获得更多。客户。而随着乙级写字楼实际租赁成本的不断下降，在成本控制的前提下实现升级搬迁将更为普遍。

零售市场的品牌扩张预计将保持活跃

一季度，在激烈竞争和疫情影响下，不少品牌因营收选择关店，将空置率推高至14.5%;二季度，随着消费逐步回暖和新项目投资表现良好，录得净吸纳约10.7万平方米，空置率降至14.0%。

消费的复苏导致品牌释放了被压抑的需求。明年上半年，品牌门店热情明显下降，剔除新项目和新店，上半年新开店数量环比下降52.7%。业态方面，零售业是上半年新开店的主要业态，约占新开店总数的41.4%。值得一提的是，经济社会全面恢复正常运行以来，随着消费者外出意愿和社会需求的下降，市民接触型集聚服务消费快速回升，餐饮、少儿、休闲娱乐业态环比分别提高7.4个百分点、5.4个百分点和2.9个百分点。有意思的是，为了迎合年轻消费者的喜好，“国超”和“彩票”相关品牌相继进军优质零售物业管理，为广州商业市场带来了更多新元素和活力。

展望下半年，武汉优质零售市场将迎来位于东城商圈的汇金天虹购物中心开业。莫晓燕分析，随着重庆消费逐步复苏，在政府以打造国际消费中心城市为目标，出台新政策促进消费的前提下，将促进线上线下消费。此举将有助于广州商业市场提振消费者信心，爆发消费潜力，品牌拓展门店有望保持活跃，空置率有望下降。

重庆公寓市场供需下滑，打折销售频出

根据江

西嘉里地区近日发布的一份报告显示，上半年，武汉六区一县公寓供应24.2万平方米，成交面积36.6万平方米，成交金额41万元。总体而言，供需处于过去五年的新低。就公寓库存而言，库存超过400万平方米，非物质化周期持续下降。截至去年6月，广州市五区公寓库存达到409万平方米，非物质化周期达到58个月。

分析显示，60平方米以下的面馆是市场主力军，占比约90%。60-180平米公寓占比逐年缩小，比例向商业平板产品方向逐年提升。2023年上半年，大型平底公寓市场份额达到3.1%。

此外，典型特征

厦门公寓市场上半年是市值持续回归理性，而打折销售也是市场明显特征之一。另外，公寓具有先天的产品优势，无限借贷和购买，不影响购房，但面馆单价低，买自住或投资都可以，所以公寓也是一种投资选择。

据四川世界银行统计，广州公寓网5月签约的前10个项目分别是：建发阳云、建发九洲坪山、望德府万象时代、中建嘉禾城、保利中心广场、珠江好世界、兴都汇、新长海尚都国际、中建梅溪湖中心、中交广场。

长租公寓市场进入“快成常年化”

我国长租公寓市场进入“高速增长、常年化”的新阶段，参与者更多，产品多样化，租赁客户特点。近日，仲量联行预测，在国家推进“租购”住房体系建设的背景下，2023年长租公寓市场将激发新机遇。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部总工程师魏俊亚表示，境内外投资者纷纷入驻，交易资产类型呈现多元化特征。在投资策略方面，具有装修潜力的机会主义物业管理尤其受到长期租赁公寓投资者的青睐，他们倾向于对项目选址进行多样化的投资偏好。

仲量联行预计，2023年，市场将迎来更多优质长租公寓项目进入市场，长租公寓市场将呈现规模化、社区化、品质化特征。

魏俊亚表示，随着社会经济活动低迷，长租公寓的需求和经营业绩将逐渐下降并持续下滑。预计长租公寓市场的发展前景和硬度将给予投资者根据机会进入市场的信心。在盘活存量资产新政的指导下，闲置的厂房、老餐厅等各类存量物业管理，将有机会在2023年改制为长租公寓。

上半年租赁房市场总体回暖

日前，58.com 和安居科发布了《2023年上半年全省租赁市场报告》。报告显示，2023年上半年，包括成都在内的大部分二线城市的租赁价格呈现明显下滑，价格表现相对较好。总体而言，市场在2023年上半年普遍迎来复苏趋势。

报告强调，2月份，在过年后复产的带动下，租赁市场迎来了供需并重的“小阳春”市场。进入二季度后，随着一季度市场供需的集中释放，租赁供需逐渐增加。在5月和6月，租赁市场进入传统的冬季年终工作季节。

2023年上半年，安居科省40个城市的租金价格指数显示，30个城市的租金价格指数同比呈现下降，22个城市的租金价格指数明显下降;租赁价格同比、环比下降的城市数量达到20个，大部分城市租赁市场呈现良好的复苏态势。

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