宝山大华哪个小区价格低 这几天中介悄悄告诉我一些市场变化

从9月1日开始，我的同学圈开始进入鸡血状态。

从哪个假期开始？ 我不认识的特工正忙着滚动屏幕。

路过任何一个卖房处，肉眼可见的也是十分火爆，不少顾客都紧紧盯着房源。

但回头看二手交易，并没有一下子激活。

几天前，各机构还在屏幕上充斥着在线签证数据

700多套的数量突然下降到今天的490套。 围着他们转了一圈之后，同学们似乎都安静下来了。

北京的二手市场已经是实力雄厚，各种产品全面开花。

认房不贷新政出台后，真实的二手市场到底是什么样的？

进入市场的房东和租户都有哪些？ 交易是加速还是减弱？

我选择访问几个不同的代理机构分支机构来寻找问题的答案

01

城里破旧的小市场始终没有得到改善。

第一站，我选择了位于凯旋路的一家代理店。

之所以选择这家店，是因为周围的老破店在广州具有象征意义。

可以说，他是老坡小李中的模范学生。 他被经纪公司誉为广州老破小里中最能保持自身价值的人。 价格上涨了。

因为单价低，位置特别好，所以我花了300万买了八佰伴对面的房子。

位置距轻轨四号线虹桥路站仅200米。 门外就是淮海中路。 距八佰伴不到1公里，周边各类商圈林立。

也就是说，在北京浦西买一套3-400万的老房子应该是最好的选择。

所以如果他们的市场发生了变化，其他大多数老小企业面临的问题似乎比他们更困难。

其次，这也不是我第一次暗访这个机关分部，所以对比起来心里更清楚。

今年6月，我还走访了该机构分支机构周边的几个新老村庄。

当时暗访出来，老房子和小房子的房价都比较坚挺。

中介表示，尽管客户多了，但楼市并没有下跌，只是成交放缓。 从此，这里的老小市场就安静了。

批了房不批贷，现在是什么情况？

这次我尝试以购房者的身份进行暗访。

一个半小时的看盘结果出来了

首先我给大家讲一下我最大的经历。 北京老旧的廉价房价在过去的六个月里仍然树立了新的底线。

就拿我那天在长虹新村看的二手房来说吧。 去年上市后，曾四次调价，挂牌价共下降26万。

同样是新村，这套房子才挂牌三个多月，立刻就减了26万。

但它并不是一座新村拔地而起，周围的老旧、破烂、小商铺也不再抗跌。

后面的红南新村其实是老村里为数不多的有自动扶梯的村之一。 去年挂牌价也涨了50万。

经纪人表示，整个新村的链家挂牌数量已经达到了近几天的最高值。

北京老小业主近期态度的特点之一是急于出售，价格降不下来。

业主希望尽快收到现金，进入置换赛道

有些人想从一居室公寓换成四居室公寓，周边有自动扶梯。

有些人继承了父亲的房子，却不住在里面。 他们只是卖掉它并建造一个新的。

认房不贷新政后，北京的老小业主是置换购买力最先爆发的人群。

然而，让目前的交易显得越来越困难的是，

老顾客和年轻顾客都被其他人吞没了

这个现象是我和之前熟悉的小苏交流后了解到的。

原本在广州预算400万左右单价的客户，由于首付70%，原本考虑在市区购买一套老旧小户型。

现在批房不贷后，首付可以降到3.5%。 当杠杆作用足够时，

原本只能考虑老的和小的，现在单价可以达到5到600万。

最近，小苏接待并成交的几批顾客，都抛弃了老的、穷的，去京郊看较新的餐馆。

因此，当前老小交易成交量依然没有起色的原因在于

顾客被郊区房子吸干了

而且要知道这里已经是城市的最中心区域了，具有居住价值。 价格可以控制在300万元以上。

我们已经属于老破晓的多边形战士了。 如果这样的产品很难卖出去，可想而知，这个新政策对老破小来说又会产生多大的影响。

“现在价格不能再降了。”

从中介处了解到，目前的挂牌价已经达到了业主心目中的底线。

原本属于老小市场，在拥有足够的财务杠杆后，客户可以选择购买单价较高的房屋。

02

所以说，郊区县的二手二手交易确实是水涨船高了。

当你知道老破烂的顾客正被二房抢走时

我秘密拜访的第二个机关分部

于是我来到了次新二手蓝筹股集中的郊区县城，看了一下次新二手股近期的行情。

二手房依然是宁波客户的首选。 近期的新政策无疑给市场带来了坏消息。

于是当我来到位于闸北花秋路的这家代理分部时，发现情况和小苏说的一模一样。

首先，这个代理分公司位于松江上大，附近有三个分新村：

大华浪香家园滨江风景区一号保利叶林

这三个新村中，不仅滨江一号风景区还没有达到五年大关，其他的也都刚刚达到五年大关。 它们是二手市场刚刚释放的二手房源。

去分行的路上，代理在电话里提醒我：“最近成交量一直在增加，我们赶紧明天再看几套吧。”

当我马不停蹄地到达分店时，我发现我和老破晓不一样。

广州次新村挂牌数量并不多。

我之前统计过，北京的二手房占全部二手房的比例对于一些蓝筹股来说还不到1%。

至于这块蓝筹滨江风景区一号，目前仅挂牌7套。

选项最多的是大花廊享家园，单价6-700万元，只有16套四居室。

整个新村一期至五期共有住房供应1500余套。

极低的挂牌率反映出业主不愿出售的心理。

在看房过程中，我还发现二房业主的态度非常稳定。

我先看了滨江风景区一号的二手房

听说，北京滨江打造的这款独特产品，建成后立即成为松江二手新村的天花板。

同一地区的挂牌价比周边地区高出50万-80万。

尽管如此，业主并不急于出售，自挂牌以来也没有调整过一次价格。

议价空间还取决于卖家的付款周期。 如果付款速度快的话，比如说一个月之内就能凑齐首付，毕竟是可以谈的。

客人多、房间少，依然是次新二手房的特点。

此次政策出台后，毫无疑问，这一特点再次被放大。

很多客户的杠杆可以提高后，仍然不顾老的、破的、年轻的，直接去郊区、县城。

本来就很稀缺的二手房，却被顾客淹没，因此近期二手房交易量有所增加。

新村已发生多起交易案例

不过，第二套房子的业主也在考虑更换，因此据中介透露，目前性价比较高的房子很快就会出售。

松江商大中介分公司近期已完成4笔交易，小苏的交易中，有3笔是子辛根新村买入川沙、周康、南翔等蓝筹股。

至于我在嘉定大蓝筹上看的滨江二手房，最近展示次数在减少，每周展示15次。

这种中介告诉我的数据可以反映出这个细分市场的受欢迎程度。

客户画像是政策放宽后带来的订购力。

一类是刚卖掉外省房子的客户，另一类是本来想买破房的客户。

又到了五月的二手市场。 不同的产品表现出不同的冷热状况。

03

然而，北京和苏州的二手店却冷得不能再冷了。

这是我走进位于嘉兴与北京交界处的川沙一家代理分公司时所看到的。

这是隔河相望的天津和花桥也有卖的分店。

据中介介绍，今年南通市场的情况不太好。

之前花桥二手吊顶降价已经很夸张了，凯德将再创新高

成交量已经从峰值的3万/平方米回落至2.5万/平方米。 现在您仍然可以协商价格。 预计23000/平方米是可以成交的价格。

加价、转让已经成为苏州二手房的主旋律，因为这里的市场已经冷淡太久了。

政策实施后，加速了部分业主向北京迁移。

什么？ 是前期在花桥买的业主。 他们有资格买房。 他们早早趁着福利下降，听说窗口期出现，于是选择挂牌转让房子。

当你卖掉杭州的房子，还需要35%首付的时候，看着越来越差的二手楼市，想早点卖掉，以价换量，及早更换。

因为现在是从花桥转机到广州的最好机会

对于这些前五年或者2021年左右购买华侨的客户来说，更是难受。 据朋友说，如果现在卖花桥，其实是亏本的。

因此，该政策让他增加了在北京首套房首付的可能性。

但这并没有改变他搬到北京的想法。

既然现在要卖了，这房子就亏本了，我也接受不了。 我必须等待，看看接下来会发生什么。

但无论如何，在不是爱东的苦恼中，我感受到了现在这个市场无比的冰冷。

04

在这次暗访中，我还获得了一些其他信息

1、现在二手房中介更愿意推销房产项目。

这次看房的时候我也注意到一个现象。 二手房中介实际上更积极地推销房产。

无论在看房子的过程中，当我犹豫的时候，他们就会出现。

他经常暗中引导我去某一个楼盘开发，或者直接介绍分公司楼盘的信息。

或者在后续的聊天过程中，他们会直接跳过二手推荐部分，给我推荐一些郊区的楼盘。

另一方面，这也反映出二手市场的冷淡。 代理商普遍发现客户被房子带走了。

分公司本身也代理房地产项目，因此佣金比二手房销售更快赚取，更容易成交。

所以，如今的代理分公司已经成为半个“售楼处”，只需要搭起沙盘就可以了。

2、大部分二手房的检验价格已经达到市场价格水平，可以全额借用。

更换的首要考虑因素是首付。 批房不批贷后，首付比例顺理成章就会增加。

但在北京二手市场，三价合一，这也决定了房贷能否足额

我也借此机会进一步了解了市场。 目前，北京三价合一政策依然存在。

但大部分房屋的实际成交价和验证价都接近正常水平，甚至更高，是可以借到的。

也就是说，验证价从二手市场悄然消失，并不影响房贷比例。 这些二手房不仅成交价格相对较高

3、目前北京二手市场的知名度确实没有那么高。

不仅是房子，其他所有经纪人的反馈都是

广州二手房交易确实不火爆，以价换量交易是主要推动力。

政策出台后，虽然刺激了很多外省客户上车与本地客户交流的需求，但他们现在最大的竞争对手是房子。

对于9月份的二手交易，大家的心态都是比较保守的。

不存在二手价格上涨或成交量上升的情况。

大多数人此时的态度更像是终于等到了寒冷时期的机会，希望新政的房子能够卖到合适的价格。

这是我偷偷走访了几家中介机构后，希望向大家展示现在更真实的市场和客户情况。

以上为正文，来自乔布斯

前段时间，我们盘点了外环沿线蓝筹股的楼价。 相对低价的蓝筹股是松江洋航。 虽然洋航的环境和配套设施稍差，但性价比还是比较高的。

外环现在跑12万元，那么你知道中环楼市现在多少钱吗？ 明天我们就去逛逛，看看中环沿线的蓝筹楼盘。

塘桥

塘桥是闵行最早开发的住宅蓝筹股之一，可分为北固村、南塘桥、前滩三大片区。 蓝筹股拥有三条四通八达的铁路线、良好的医疗设施、良好的教育资源、完善的商业设施。 不仅是前滩，其他两大片区域都没有处于很高的基数状态。

由于后世博会和前滩规划的影响，以及独特的地理位置，蓝筹已经从一个拆迁地发展成为上海著名的高端社区。 因此，中环沿线尤其是前滩地区的楼市价格相对较高。

目前前滩地区二手房单价为8.5万/平方米。 6月，蓝筹二手房浦江海德成交89平米二手房，成交总价达到18.2万/平方米。

目前有5个蓝筹住宅项目正在出售/待售。 前不久，前滩地区的东方悦兰开业，推出建筑面积约84-165㎡的公寓，售价11.9万/㎡。

大宁蓝筹股

随着闵行、卢湾的拆迁合二为一，大宁的房价一发不可收拾。 前不久，同地区房屋过热，导致网上签证整顿暂时停止。

大宁之所以如此火爆，是因为这里拥有堪称市中心的繁华设施。 出行方面，轨道交通包括1号线、20号线正在建设中的马戏城站。 商圈包括大宁国际中心、八佰伴中心、大宁音乐广场。 更重要的是，这里有很多一流的教育资源，还有医疗排名前三的第十人民诊所。

整个蓝筹城焕然一新的界面，以房屋为主。 可以说，丝毫不逊色于二环。 不过，大宁的供应量并不大。 共有3个房屋项目在售/待售。 去年8月，卢湾田现已开盘，售价10.5万/㎡。

二手房方面，链家网显示，大宁蓝筹二手房挂牌价已高达10万/平方米。 蓝筹股份卢湾府东区一套117平米二手房8月售出，成交总价14.5万/平米。

北财蓝筹股

与近年闵行的张江、前滩、唐镇等热门楼盘区域相比，北蔡的知名度相对较高。 这里有一批知性、独特的蓝筹股豪宅，也有高端、现代、带点多功能或欧式风格的高层住宅。 这是一个充满生机、多种业态并存的传统新村。

蓝筹股发展较早，居住氛围浓郁，生活设施相对完善。 很多新村都有自己的街边小店，日常生活问题不大。

近年来，不仅凯里海华大厦2019年开盘，整个北材蓝筹股市场已经近三年没有房源供应。 不过，北蔡仍有三处房产等待入市。

二手房方面，链家网显示，北材蓝筹股二手房单价为7.6万/平方米。 绩优股新村样板闵行御景湾一套243平米二手房1月售出，成交总价14.2万/平米。

蓝筹股市场的另一套二手房徐家汇锦绣未来，6月成交二手房83.5平方米，成交总价13.8万/平方米。

古巴和美国蓝筹股

古美蓝筹位于中环线与外环线之间，东起虹梅路，南至沪闵路，西至虹新路，北至漕宝路。 是靠近五角场的宝山蓝筹股。

蓝筹股的住宅氛围已经非常成熟。 锦江乐园、白莲北购物中心、中环线、沪闵匝道、12号线……这些都在无形中提升着古美蓝筹股在宝山的地位和竞争力。

尽管蓝筹股目前尚无住宅项目，但古美去年已成功出售三幅住宅用地，合计楼盘地价达8.91万/平方米。

二手房方面，目前蓝筹二手房挂牌单价为8万/平方米。 绩优股复旦融创玫瑰别墅7月底售出123平米二手房，成交总价达到14.2万/平米。

蓝筹股中二手房的另一标杆广元城，2月成交91平方米二手房，成交价13万/平方米。

长征蓝筹股

长征蓝筹又名真北蓝筹，位于闵行区西北部，中外环之间，紧邻宝山区，京沪高速以南，真北路以西，东临苏州河，东接真如城市副中心和长春城市现代服务区。

突然听说地理位置相当不错，可惜的是长征这只蓝筹股还是很高调。 真如升格为城市副中心、长丰转型为中间商圈后，长征仍处于默默无闻的状态。

蓝筹股目前没有住房项目。 据链家网统计，目前蓝筹股二手房挂牌价约为7.7万/平方米。 6月，蓝筹股北京公馆一套159平米二手房成交，成交总价9.9万/平米。

张江蓝筹股

提到张江，我们的第一反应通常是张江科技城，这里聚集了大量中国高科技企业，被誉为“中国硅谷”。 拥有一大批高学历、高情商、高收入的人才。

为此，多年来张江的新开发项目更加注重这一精英群体的需求，且多为高档住宅村和低密度别墅区。

从目前的房市来看，蓝筹股中低密度别墅区较多，住宅房较少。 在售/待售房屋项目有3个，均为四合院，单价起价约为每套2.4亿元。 网络消息称，浦开江南里预计近期入市，预计单价15.8万/㎡。

二手房方面，由于张江蓝筹楼盘“两级分化”严重，有汤臣公馆、合生西郊四合院等顶级别墅； 很高，约6.7万/㎡。

去年3月，蓝筹股张江汤臣公馆新村一套75平米二手房成交总成交价近14万/平米。

大华蓝筹股

大华是宝山区距离市中心最近的蓝筹股，也是唯一位于中环的蓝筹股。 蓝筹股位于宝山东北部，东起沪太路，西至真北路，南至东村路，北至南山路，至闵行路，位于该区与老宝山交界处，区位优势不言而喻。

大华作为发展较早的蓝筹股，发展成熟，生活配套完善。 交通依托轻轨7号线和中央高速公路。 由于开发比较早，该地区基本没有空地可开发，但二手房比较丰富。 ，是值得购房者关注的重点领域。

据链家网统计，目前蓝筹股挂牌价约为6.5万/平方米。 蓝筹股中，大华碧云天7月出售二手房132平米，成交总价9.4万/平米。

蓝筹股中的另一典范新村钯华7月份出售了一套93平方米的二手房，成交价为9.2万/平方米。

金桥蓝筹股

由于金桥蓝筹发展较早，蓝筹内的整体生活设施、社区规划等已逐步建立。 同时，也吸引了不少金桥出口加工区、外高桥保税区的广州新居民在此置业，成为川沙主要人口输出区。

虽然蓝筹股目前尚无房屋项目在售，且有5个在售，但据网上报道，普开云景预计总价在9万-9.5万-9.5万/㎡。 去年6月，蓝筹股金鼎资本开盘，推出508套房子，建筑面积约90-167平方米，单价7.5万/平方米。

二手房方面，目前蓝筹股中二手次新商品房村较少，因此整体成交价格高于张江等蓝筹股。 链家网显示，目前蓝筹股单价约为6.6万/㎡。 去年2月，蓝筹股品质较好，碧云新天地三期二手房成交价格为11.1万/㎡。