武东四村还建房价格 武汉还建房热卖 私下过户背后存两大隐忧

因为比同地段的商品房便宜至少三分之一，虽然一次性付全价要花几十万，但深圳中心城区的回房交易热度依然很高，一些与返房相关的话题也越来越热门。 来吸引越来越多的关注。 传说中的“私人转账”流程是怎样的？ “建房五年拿两证”的说法是真是假？ 盖房子和小产权房有什么区别？ 连日来，记者针对不少购房者的疑惑进行了采访调查。

房地产市场：

比周边商品房便宜1/3

自2009年上海启动城中村改造以来，建房交易持续升温。

今年12月初，有读者拨打本报“连线热线”称，三环庆旺路附近的滨湖村已开放建房。 随后，记者来到村内安居项目滨湖花园了解情况。 得知记者想买房或建房后，安检门旁的一位居民表示，居民私下将自己名下多余的房屋以每平方米不到4000元的单价转让。 “我们之前已经卖了几百套，现在剩下的都在100平米以上了。”

记者询问那些房子是否有两证，几位居民问道：“有两证，会比周边商品房便宜一半以上吗？以后肯定可以申请的，如果买了住着在里面，有没有拿到这两个证书并不重要。” 区别。”

在武汉欢乐街旁的一个建房新村东湖景园新村，记者看到，新村里贴满了购房广告。 记者拨打了其中一则小广告上的号码。 房东自称名下有6套房子，还建过一套房子，称目前他手上有100到140平米的大loft。 位置最好的高层建筑俯瞰南湖。 价格8000元/平方米，地段7000元/平方米。 与周边商业楼相比，每平米至少便宜3000元，但买车要一次性付全款。

事实上，随着上海商业地产市场价格的上涨，住房的价格也在不断上涨。 比如吴家山地区的房价从几年前的3000元/平方米涨到了如今的6000多元。 欢乐街南湖景花园刚刚开业。 即将开通的轻轨4号线不到一年时间价格就上涨了1000多元。 一般来说，在同一地点建房子比商品房便宜至少三分之一。

卖方：

自住业主和投资者均可使用

在北京做装修施工的周师傅因未缴纳公积金、契税而被限制借款。 今年年初，通过一位家装客户的介绍，他在2012年建成的新村汉口吴家山买了一套70平米的预制房。买的时候5000元，现在才6000多块。” 他告诉记者。记者了解到，不少人正在购买或建房自住，有的是外省移民，买不起商品房的高价，有的是贷款受到限制却急于买房的人。为了住进。

“位于二环内、面积小、易转租”的优势也让建房成为投资者的重要目标。 节后刚过，卢先生就让亲戚朋友四处看看，打算继续投资面店，随时在好地段盖房子。 “40到60平米，单价在30万以内，主要用于转租，后期可以根据情况出售。” 卢先生直言，从前年到现在，他一共购买了2套经济适用房，并专门为他们建造了房子。 原来是用来转租的，其中一套公寓刚装修完就租给了两名大学毕业生，他们合租了一套公寓。

卢先生说，他在买房过程中遇到的很多人都是投资者。 目前，北京已建成的城中村新村大部分位于三环以内，位置相当好。 租建房也比商品房更容易，投资回报也有保证。 记者还看到，在不少已建房的新村，转租市场正在蓬勃发展。

此外，还有很多人对盖房子的“身份模糊”感兴趣。 “我们还拿不到房产证，所以不怕贷款限制和房产税，最大的风险是搬回来，但这是新建的房子，短期内不太可能。”将被拆除。”

贸易：

私下转让股权存在隐患

就连盖房子，也是通过熟人介绍或者中介参与来完成的。 东湖建安街附近，一家房产中介和房产顾问表示，建房时，买卖双方都会通过中介签订三方协议。 如果是平房，业主会带着卖家到开发商或村委会更改已有的摇号信息名称； 如果是新房，可以提前在搬迁合同中更改名称。 房屋竣工并抽签分配后，由购房者参与直接改名； 如果他以后想卖的话，只需付费更改房产名称即可。 更名费用一般为三四千元。

房产顾问还表示，如果购房者还是不放心，可以根据三方协议和姓名变更情况对房屋交易进行公证。 “无需到房管、规划部门办理其他手续，省去了一切过户的麻烦。 免税。 80万的房子，总成本也就1万多一点。”

广东惠平律师事务所律师佟南京强调，此次重建的房屋是针对被拆迁户的。 对于如何获取凭证和进行交易，目前还没有相关规定。 不属于重建对象的交易不受保护。 三方签订的协议不被法律认可； 更改原搬迁合同名称是一种比较有效的方式，但这种渠道也存在很大的风险。 由于房价下跌等激励因素，原业主可能会在几年后毁约。 据悉，这些“黑箱转让”还存在出售多套房屋的可能，很容易引发纠纷。 如果确实要下单的话，要注意添加“卖家应尽力配合以后申请两证，若违约则赔偿”等违约条款。卖方按照三方交易协议中的总余额的30%作为违约金。 根据相关规定，该三方交易协议虽然不具有法律效力，但并不影响违约责任条款的效力。

申请证书：

最有可能与经济适用房相比

接受专访时，大部分仍在建房的业主表示：“目前我们还没有拿到两张证，5年内肯定能申请到。现在，因为价格实惠，有总是有人在没有这两个证书的情况下抢购，然后盲目出售。” 比这个价格还要贵。”

东湖恒安路的一位中介举了个例子，保证如果要盖房，一定能拿到两张证：“南湖名都，是建房新村，我拿到两张证四接手几个月后，现在在这个新村买二手房还能拿到按揭。” 不过，记者了解到，东湖名都新村一半是改建的，另一半是商品房。 目前，只有部分房屋申请了这两个证书。 中介称，已经拿到两证的还在建房，可能指的是新村的商品房。

建房时可以申请两份证书吗？ 广州市房管局相关人士表示，新城中村改造修建新房的农用地性质原本是集体农用地。 挂牌整治后，成为国有划拨土地。 可以申请农地证、房产证。 不过，上海市尚未出台相关认证规定和程序。 由于它们都是国有土地和划拨土地，因此未来在这些房产上建造的房屋很可能被认证为经济适用房。 根据《保障性住房管理办法》，取得房屋所有权证和农用地使用证两年后，房屋才能按市场价格挂牌出售。 转让时，还应按当时同一地点普通商品住房与经济适用住房价格差额的一定比例向政府征收利润。

作为购房者，记者咨询了南湖枫公园规划局地籍局相关人员了解到，进入城中村改造项目的所有地块均已获得规划许可，经初步验收即可获得配套房屋。新村落成。 办理两证时，必须初步审核购房者的所有信息，包括集体居民回城时的相关护照。

华短发研究院中国指数研究院研究经理李国政强调，一般来说，在城市建设重大搬迁或者城中村改造期间建房，耕地性质是国有的，属于国有土地。已分配，意味着要建的房子是经济适用房。 目前，北京保障性住房挂牌交易的门槛是协议签订满五年。

专家提醒，判断还在建房的新村是否可以办理两证，可以在规划国土部门网站查询该新村是否办理了规划许可等手续。

如何区分仍在建的房子和小产权房

小产权房和在建房的区别，取决于新村是否通过规划审批以及耕地的所有者是谁。 村集体未通过规划建设审批的，集体农田上建设的房屋为小产权房； 如果已经通过规划审批，耕地属于国有出让或划拨土地，并且具备开发所需的“五证”，那么如果建造此类房屋，就有资格申请产权证没有房产证，不属于小产权房。

1、2022年北京农地市场最新分析。该地地价为9078元。

2.保护范围结束时农村地区饮用水水源地，警示标志齐全，农村饮用水水源隔离网保护设施齐全，保护范围结束时农村饮用水水源地保护完整

3.有警告标志，隔离网络保护设施2022年北京农用地市场分析土地地价9078元/来源：搜狐焦点网2012年1月9日14:20我说几句(0)2022年是“十二五”开局之年“ 年。 上海社会经济保持较快发展。 全市地区生产总值预计达到6500万元以上，比2022年下降12%以上，净增1000万元左右。 预计全年财政收入1763亿元。 多元化，下降24.5%，经济增速呈现强劲势头。 4月，广州市发布《2022年上海市国有建设用地供应规划》，强调“土地供应空间布局以城市总体规划组确定的城区+上城区为主”

4、以集群和主城区为核心，以多轴多中心空间结构为先导。 在保障中心城区重点功能区土地供应的同时，逐步向商城组团倾斜，使城区与商城与中心城区融为一体。 与遥远的城市地区协调组织。 这为全年农地供应结构定下了基调。 与经济快速下滑相反，随着国家房地产新调控政策的逐步深入，在年度房价新政调控、货币紧缩等一系列激励作用下，上海农地全年市场呈现先热后冷的走势。 市场习惯低价交易，农地市场明显降温。 1、2022年上海农地市场概况。根据北京农地交易中心公告，2022年全市农地交易258宗，比2022年增加59宗，交易面积约2万亩比2022年增加2万亩，略有减少，成交总金额仅为539.04万元，环比增长约31%。 农用地总价值约275亿元/

5、亩均地价1890元/平方米，环比上涨9.05%。 农用地流转平均容积率为2.80，耕地利用效率与2022年基本持平。从全年农用地交易情况看，一季度交易金额199.72万元，二季度141.40万元，第三季度达到62.98万元，第四季度达到134.95亿元。 通过年度变化分析可以看出，一季度无论是本土开发商还是外资开发商go2map拿地都较为活跃，成交量创全年之最。 其中，中心城区优质地块依然十分抢手，成为知名企业。 标的的争夺，而郊区的一些地块，特别是配套设施缺乏的偏远城区，则相对被拒绝。 可见，虽然开发企业对市场的信心并没有压倒性的。二季度，受到国家出台新政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，农地拍卖开始延迟。

6、还有一块土地未出售，成交量迅速增加。 第三季度，郊区县的包裹供应量远超中心城区。 由于上半年开发商资金回笼不理想，且政策进一步加强调控，开发商拿地压力大幅下降。 焦点房产网、农地交易市场呈现显着增长。 随着气温下降，虽然出让耕地面积没有增加，但大部分集中在较远的城市地区，因此总体出让耕地数量仍然较少。 四季度，不少年底农田出让导致市场成交量小幅下滑。 到了第四季度，由于“金九银十”期间传统房价销售情况不理想，开发商资金链进一步收窄。 房价低迷促使开发商拿地热情高涨。 到年底，国家明确坚持房地产调控新政策不动摇。 ，大大降低了开发商拿地的能力和欲望。第四季度，有不少地块因缺乏买家而不得不一再推迟。 go2map有两块地块未能拍卖，大部分地块均通过拍卖出售。

7、最低价交易。 2． 武汉市环形结构模式下农地市场运行现状 “十一五末，焦点家装网，上海环线结构模式初步显现，主环路成为城市核心功能区的有机边界。上海城市内环线开通1995年6月通车，全长30公里，面积约50平方公里；二环线正在建设中，全长52公里，面积约169平方公里；三环线将于2022年12月建成通车，全长88公里，面积约684平方公里；四环线已规划，全长132.3公里；外环线已规划，全长132.3公里；环线于2007年12月16日建成通车，全长188公里，面积约2251平方公里，总体来说，上海主城区呈圆形结构，四环为圈加组团结构，远近郊区为组团结构。 内环线围绕城市核心区，二环线围绕城市中心区，三环线围绕城市中心区。

8.是城市主城区。图2-1：北京主城区环线示意图（一）各环线农地交易情况分析1、总体情况搜狗2022年耕地面积上海内环线上交易的耕地仅有22亩，耕地交易数量和面积均较少，与“十一五”期间的平均水平基本持平，这在一定程度上说明了北京核心城区农用地市场基本处于供不应求状态，核心城区仍有大量剩余耕地可供流转； 与2022年相比，二环路耕地交易面积大幅增加。 与此形成鲜明对比的是，三环路耕地交易面积快速增长。 三环路农地交易面积远小于二环路农地交易面积。 这与北京的情况不同。 城市循环交通与城市的进一步建设密切相关。 随着城市的不断扩张，三环路将于2022年12月全面通车，大量开发商开始关注三环路周边农田，使得三环路沿线农田交易面积不断扩大。三环路

9、持续减少； 近年来，北京六大城市群逐渐崛起，远距离城市地区的快速发展强化了对农用地供应的需求。 2022年，三环外农地交易面积开始激增。 2022年，上海偏远城区农地交易面积持续大幅下降，并开始超过主城区交易量。 2、按照土地性质确定耕地交易面积。 2022年上海内环出让农田中，住宅用地面积减少至3.67亩，其他商业用地14.54亩，综合用地面积4.86亩，且不存在出让粮食土地。 ; 二环内综合用地成交量与内环线基本持平。 其他商业用地面积更大，住宅用地面积是内环线的10倍； 三环内交易的农用地中，其他商业用地面积较大，占47%，表明随着三环路交通的改善，商业氛围正在逐步改善； 其次是住宅用地面积1

10. 94.15 英亩。 商业、食品、工业用地成交面积较小，与二环路基本持平。 远城区耕地交易面积最大的是工业用地。 上海城市承载区实施“1+6空间发展战略” 规划规定新建9个示范园区和14个普通产业园区。 上城区6个区重点建设工业示范园区，工业净用地不超过20平方公里； 汉口、洪山区、青山区三个中心城市示范园区及其他普通工业园区，规模不超过10平方公里。 这体现了上海工业发展向边远县城扩散的集团模式。 3、与2022年平均楼面地价相比，2022年上海内环路平均楼面地价为4657元/平方米，总体保持缓慢上涨。 二环内平均楼层地价有所上涨，达到3727元/平方米； 三环以内平均楼面地价2109元/平方米；

11、三环线外土地价格为1896元/平方米，明显高于2022年。 图2-3-1：2022年上海各环线耕地成交平均楼面价统计单位：元/平方米 数据来源：北京国土资源规划网 4、基于底价和成交总额的“地王分析” 价格和总面积是土行天下的评价标准，对出现的地王进行对比分析2022年和“十一五”期间。 “十一五期间，以楼面价为评价标准的“地王”主要分布在内环线，即城市核心区；以总价为评价标准的主要分布在二环线，即城市中心区；以总面积为评价标准的“地王”主要分布在三环路，即北京主城区。这在一定程度上说明，随着上海环形空间的形成，城市中心区农地流转规模普遍下降，而“寸土寸金”现象已经出现；2022年大规模卖地将

12.土地出让沿城市环线向外拓展。 其中，青山区宏伟路街道东兴洲村P(2022)157号地块以20.22万亿元拍卖，成为2022年上海单一农地单价王。 “地王”吉庆街地块（P（2022）037号）二期地价为9078元/平方米，高于“地王”2022年楼面价。与搜狐网相比，同一公司在同一地区购买的一期地块（P（2022）057号）底价上涨22.31%； 这充分说明，同面积同用途地块底价较上年上涨22.31%。 已下降。 （2）各环出让耕地容积率分析。 容积率是判断农田开发硬度的重要指标之一。 容积率的变化可以准确反映耕地开发硬度的变化。 2022年上海内环路平均容积率为4.21，与2022年持平

13、较2013年最高值5.01有所下降。二、三环线平均容积率与2022年基本持平，发展支撑有力。 三环线的顺利开通和周边基础设施的建设，增加了三环线农用地开发的硬度。 远城区容积率较2022年显着上升，达到32.53，反映出远城区农用地整体开发硬度有所提高。3． 总结 纵观2022年上海农地流转市场，主要特点如下： 1、全年呈现先热后冷的走势。 房价遇冷影响农地市场人气，农地交易进入新阶段。 “寒冬期”已经开始。 受严格调控和新农地政策影响，开发商存量较高，资金链紧张，整体拿地积极性不高。 2022年，上海农地市场将呈现整体复苏态势，全年先热后热。 趋势冷淡。 2、住宅市场低迷，开发商拿地理智谨慎

14、市场受到严厉监管，市场由热转冷。 尤其是长沙实行限贷后，交易量大幅增加。 另外，央行多次下调存款准备金率后，商行贷款限额将进一步收紧，严重影响开发商的钱箱17173。为了保证资金链，开发商将倾向于2022年拿地需谨慎。以2022年第三季度为例，农地整体成交情况表现良好。 但从多起农地拍卖情况来看，农地平均竞拍数量有所减少，农地折价出售比例有所增加。 大部分地块尚未进入投标程序，已以最低价格成交。 事实上，在限贷、限价、加息、降低存款要求等一系列新政策下，企业拿地逐渐趋于理性。 3、地块频繁延期拍卖、低价交易成为主流。 尽管2022年上海农地市场将遇冷，但不少住宅地块起拍价依然不低，导致农地拍卖频繁，大量地块流拍。 推迟

15.甚至出现拍卖未售出的现象。 自2022年1月首次土地拍卖以来，上海农地拍卖出现了延误。 尽管下半年当地政府加大了土地推介力度，呈现出“按量付费”的趋势，但拖拍、拍拍失败的现象依然没有得到解决。 宽慰。 与此同时，农地低价交易的现象在全球越来越普遍，越来越多的土地以“起拍价”出售。 以12月最后一次农地拍卖为例。 28块地只卖了70万元。 拍卖出现了 3 次延误和两次失败。 虽然持有土地的有南国地产和招商地产，但基本都是最低价。 做个交易。 4、城中村、老街、旧城改造备受追捧。 2022年，上海城市更新推进，旧城改造力度加大。 全面完成内环以内城中村改造，深化汉正街、二环外等老城改造。 城中村改造。同时，古镇改造地块也是土地拍卖的热点之一，其中精武路、吉庆街地块

16、最引人注目的是吉庆街再次打造了年度“地王”。 在上海旧城改造加快的背景下，旧城​​改造也将成为获取土地的重要方式。 企业积极参与旧城和城中村改造。 市场疲软背景下，旧城​​区改造为“香包子”。 5、地产大亨、中小企业同台竞技。 2022年，焦点家居家装网报道，继招商地产、远洋地产相继在上海首次拿地后，上海巨头佳兆业集团也在5月27日以6.8万元成功竞得两幅地块位于广东省广州市洪山区。 月底，招商地产再次在武昌莫湖部署了3家子公司。 该集团称，此举有利于加强华北地区的战略布局，进一步优化农地储备结构。同时，过去几年房地产市场的繁荣，让大量企业获得了土地储备。涉足房地产开发。 其中，中等实力的开发公司占比较大，在农地市场的表现也相当亮眼。

17. 跳。 2022年，农用地供应中将出现大量中小地块。 由于地块面积不大，投资门槛也不高，这种地段好的小地块受到中等实力开发公司的青睐。 总体来看，纵观2022年农地市场整体行情，可以看出国家宏观调控新政策的影响正在逐步到位。 这也表明房地产市场正在逐步回归理性，这为楼市进一步降准奠定了基础。 四、组织农地市场的建议 1、加强市场测试，深入开展市场运行情况调查研究。当前，农地流转市场不确定性加大，农地市场冷淡。 政府农地管理部门要建立农地市场动态监测体系，加强对建设用地供给和地价变化的监测分析，科学预测商品房、商业用地需求。深入调查研究，了解当前形势下房地产开发商的需求。

18、面临的思想疑虑和现实困难将为下一步研究和决策提供参考。 2.调整耕地流转思维方式。 改变农地流转中以城市蓝筹股为主的传统农地流转思维模式，逐步调整为以环线为基准参考点的思维模式，环线布局不断优化流转的耕地。 3.建立合理的城镇远郊农地流转优化机制。 随着偏远城市地区耕地出让比例的提高，应建立一套偏远城市地区农地流转市场的优化机制。 偏远城市地区宅基地流转具有规模效应，应避免农地流转功能单一。 ，避免由此带来的公民生活成本飙升。 4.扩大税源，改变农村土地财政模式。 一些地方正在试点的房产税、地方债等措施，将有助于地方政府改变现行财政收入结构，提高农地出让收入占基金预算收入的比重。