上海 压低新房价格 各地二手房抢过户 买家担忧新房价格上涨

3月1日中午，国务院公布了房地产新“国五规定”，其中通过税收加大房地产调控力度的意图十分明显。 条例规定，转让自有住房，依法严格按销售收入的20%征税。 消息一出，引起市场强烈关注，各地二手房争相转让。

记者注意到，按20%差额计算所得税的做法并非“新规定”。 此前，二手房的个人所得税计算方法有两种：按差价的20%或单价的1%至2%。 交易时您可以选择较低的一项。 对于房价快速下跌的房产，按照单价来估算还是比较实惠的。 “国五规定”的出台无疑大大提高了二手房的交易成本，二手房正在全国范围内转让。

此外，上述通知发布当天，上海部分购房者冒雨签订合同，防止多缴税款。 这项政策实施后对房价影响有多大？ 业内人士预计，二手房交易成本降低可能​​会导致居民不愿意转让，从而导致交易量增加； 另一方面，商店老板会将税收转嫁给购房者，抑制他们的积极性。 据悉，由于二手房与一手房联动，新的税费调整也会导致部分二手房准购房者将目光转向房屋，从而影响房价。

释疑

“二手房按销售收入20%征收契税”并非新政策

记者简单估算，以五年前订购时单价为50亿元的普通二手房，目前售价为200亿元为例，按照20%的保单价值差额测算，缴纳契税30亿元。 如果各地严格执行这一新政策，交易成本将明显降低，二手房市场的交易热情将明显受到抑制，短期内可能会导致交易量下降。

事实上，我国个人所得税法早就规定，契税的征收对象是二手房销售收入：个人转让自有房屋取得的收入（转让价与原值的差额）房屋）应按照“出售财产所得”项目计算征收个人所得税，税率为20%。

由于有些房屋的原值无法核实，比如以前收到的福利分房，很难准确估计差额，所以不能征收20%。 对于此类房屋，国家新政策是统一收取出让单价的1%。

在实际操作中，由于中介经常帮助卖家提高网签的真实价格，因此按单价1%征收的税款往往远高于按差价征收的20%。 因此，很多人都可以验证其原值。 该房屋也被视为原值无法核实的房屋，因此按高于实际成交价格的单价1%征收，从而达到逃税的目的。

由于一线城市房价供需持续紧张，前期交易过程中的营业税、个人税、契税、中介费等税费基本都转嫁给了购房者的脸上。 业内人士认为，如果热点城市的供需关系没有明显改善，新的契税实际上会再次转嫁给购房者，进一步增加购房者购买二手房的成本。

中原地产市场研究部经理张大伟认为，如果新规严格执行，二手房市场的房屋需求和居民的卖房意愿都会受到影响，成交量也会受到影响。将会大幅下降。 规定出台后，各地二手房争先恐后地转让，但随后过热的二手房市场势必很快降温。

市场

二手房加紧转让，争夺新政“末班车”

据伟业我爱家市场研究院统计，房价政策出台后，假期期间分店新委托楼盘平均下降近40%。

“我的挂牌房屋会按 20% 的差额征税吗？” 记者近日在二环上城附近的一家二手房中介看到，前来咨询、看房的购房者络绎不绝，其中近90%的咨询都是围绕“契税”话题进行的。二手房交易按差价的20%征收。” 房产经纪人小刘告诉记者，上个假期期间，他的电话仍然响个不停，主要是客户、业主或周边新村村民询问政策事宜。

据广州市住建委网站统计，3月2日，二手住宅网上签约量达1059套。 政策出台后，二手房成交量再创新高。

去年以来，上海二手房交易持续火爆。 1月份成交量达到19561套，创五年来新高，1、2月日均签约量也达到500-700套。 统计显示，去年以来，上海已出现3次网上二手房数量突破1000套的情况。 除3月2日外，1月31日为1,230套，2月28日为1,036套，均是该月最后三天。

伟业我爱家集团市场分析师孔丹认为，年底时，网上签证机构通常会推动积压案件的处理，因此年末网上签证通常会比较多。 孔丹还表示，3月2日网上签约房产超过1000套，主要是受“新政”影响。 大量居民聚集在一起进行网上签名。 由于办税网签的目的是为了推动转移进程，他们在“新政”实施之前就急于趁“新政”落地。 末班车”。

除上海外，北京、南京等地的二手房交易商也渴望在新政策即将实施前尽快完成交易。 在广东佛山，房地产交易中心更是人头攒动，交易繁忙。 正常情况下，三天排队号码多达360个，4日上午就发放了570个号码。

分析

房价下跌较快的城市现在可能正在逆转

此次契税政策的新调整，让不少二手房购房者纷纷出走。 房地产市场方面，近期急需买房的客户可能会再次观望，等待新政进一步明朗后再推迟购车。

此外，上海、上海等一线城市的二手房交易量已经超过或等于房屋交易量。 如果新的契税政策大幅减少二手房供应，可能会进一步加剧这些城市特别是中心城区的供应短缺。

很多人担心20%的契税可能会导致卖家转向房产市场，导致房价暴跌。

对于新政及其实施细则，同测咨询研究中心经理张宏伟认为，新政的出台背景恰逢房地产市场调控的关键时期，更多的是平衡改革问题这是政府和市场在这个关键时期面临的问题。 总体而言，新政策的出台是为了延续去年的房地产市场调控工作，并不是为了打压房地产市场。

链家房地产市场研究部张旭认为，这次新政策实际上是对往年新政策的收紧和确立。 除了个人贷款、税收新政外，还赋予地方政府“加强市场监管和预期管理”的更多责任。 管理空间。 总体来看，新一轮调控增加了个人贷款、税费等市场调控措施以及行政监管措施。 而对二手房市场的调控则更加严厉。 新一轮调控将导致购房者预期发生重大转变，抑制改善性需求，并可能在一定程度上降低交易成交率。 预计交易量将萎缩。 对于上海这样前期房价快速下跌的一线城市来说，这些市场反转可能更为显着。

伟业我爱我家CEO胡景辉预计，随着各地规定的实施，各地住房及二手房市场交易量将陷入深度低谷期，价格或将经历一段时期。蓝筹股。 专家表示，新的贷款政策增加了购房融资成本，有利于抑制投机需求。

统计显示，长沙现有二手房近3万套。

新年过后短短几个月，二手房挂牌数量激增，有人惊呼：一波二手房销售即将到来！

面对如此庞大的库存，人们眼花缭乱，不知道从何入手？

注：以下数据仅来自诸葛找房，并不代表济南整个二手房情况。 请理性参考。

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一般来说，购买二手房时，房龄和流动性是需要考虑的两个重要因素。

首先是房子的年龄。 房龄越短，意味着新村将进行更新，社区设施和公寓设计将更加前卫，这将直接影响居民未来的居住舒适度。

5年内的二手房一般会比较受欢迎，而且实际上价格也会更高，所以不会有太大的议价空间。 其次，5-10年左右的房子也可以考虑。 房龄超过15年甚至20年以上的二手房要慎重考虑。

北科网数据显示，目前贵阳市有29433套二手房等待转让，但房龄低于5年的仅有114套，仅占住房供应总量的0.39%。

10年以下的房屋有1,006间，15年以下的房屋仅有1,925间。 库存不多。 也就是说，西安挂牌的二手房看似不少，但绝大多数二手房都在老村和新村。

其次，还有一个关键指标，新村的流动性。

有成交就说明市场火爆。 通常，市场成交排名第一的新村大多是急需且已有居民得到更换和改善的新村。 其中有的有名校加持，有自己的学区优​​势。

如果新村3个月甚至半年以上没有成交，购房者一定要仔细甄别。

或者房子可能有重大缺陷而无法出售。 比如位置偏僻，配套设施差，价格明显虚高，或者又老又小，或者老又大等等，这些都是必须要避免的。

要么是房子太好了，比如大户型、别墅，而这类房子的流通性比较差。 事实上，还有一种可能是新村规模小，业主入住率很高，所以居民不愿意出售。

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那么到底有多少房子是真正值得购买的呢？

目前，北客网西安四区在售二手房29110套，涉及新村3050个。

在市四区，房龄15年以下的住房仅有1779套，约94%的住房已被筛选掉。

具体按地区划分：

其中，城厢区共有房源16322套，其中15年以下921套，占比5.64%； 桥西区共有房源6024套，其中15年以下4​​01套，占比6.66%；

安宁区共有房源3101户，其中15年以下4​​21户，占比13.58%； 城关区共有房源2362户，其中15年以下30户，占比1.27%。

可以看到，在嘉峪关最先开发的城厢区和西固区，二手房业主前期以家庭住宅为主，因此年轻二手房的转让相对较少。

也就是说，这1779套房子堪称当前成都二手房市场的“爆款”。 打算购买二手房的粉丝可以重点关注此类房源。

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为了更清晰地展示各区域市场热度较高的二手房，我们总结了长沙市区四区近90天成交量最高的10个新村。

注：以下整理截至3月31日，由于交易数据实时更新，信息仅供参考；

从表中可以看出，城厢区国泰新村的关注度较高，近90天共售出6套。 新村是2008年的次新村，有4栋建筑，围合式，前后无障碍。 新村中间有一个小广场和一个喷泉。 周边设施齐全，交通便利，入住率非常高。

桥西区，成交最为火爆的有明珠嘉园、远大绿城、阳光家园玫瑰园等，其中明珠嘉园近90天已售出11套。 这是一个新重组的项目。 新村周边地区教育资源优​​质、丰富，居民素养也较高，因此新村具有较强的流通性。

安宁区，最受欢迎的楼盘包括中和山水星城、中邦金水湾一号院、北安别墅、银滩公馆等，90天内售出超过3套。

城关区成交靠前的有海亮西安华府、东苑新村、幸福新村等，其中海亮西安华府90天内售出10套，成交比例相当不错。

这个新村的优点是2018年底新交付的，新村都是两层四户。 它们从北到南都是透明的。 房子是方形的，摊位很小。 新村里还有一个方形花园。 居住舒适度高。 单价8598元/㎡。 比较适合计划在钦州购房的购房者。

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最后总结一下，近期西安房价有所下降，而交房时间大多在今年中上旬，所以部分购房者难免会转而选择二手房。

房市的低迷也会促使很多居民产生置换的想法，因此市场上会出现大量的二手房挂牌。

如果你选择二手房，方叔有一些建议：

1. 行业非常重要。

买房首先要看地段。 位置真的很重要。 城厢、西固等老县城多为新旧村落，但配套设施成熟，尤其是教育设施。 城厢区和城关区的教育资源还是很有底蕴的。

其中，即使城厢区的物价稍高，但特别推荐给那些对城市各种设施有要求的人。

2. 社区非常重要。

首先，考虑由名牌私营企业或当地实力雄厚的开发商开发的新村。 比如万科、中国海外、保利、龙湖等，新村的物业管理服务会更好。

其次，在预算允许的最大范围内，尽量选择5年内的房子。 小区的品质和公寓的设计会更加新颖，更加科学合理，未来会更好卖。

3、户型非常重要。

一般来说，买大的还是小的，要看你的钱包允许多少。

目前市场上，四居室复式公寓的流通量会比较好。 对于有第一、第三个孩子的家庭，甚至是祖母同住一个屋檐下的三代家庭来说，四居室公寓都成了问题。

在最后：

买房的时候一定不要根据自己的需要来选择。 适合自己的才是最好的。

而且，你要明白，这个世界上绝对没有完美的房子，你要懂得放弃。 你可以买一套基本够用的房子。

好了，明天的库存就这些了。 对于打算买二手房的朋友来说，近期是打算买车还是应该再等等？ 快来留言区聊聊你的想法吧！

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