福州贵安别墅价格 贵阳房价2020前三年跳涨了82%，而贵阳不限购，未来房价会跌吗？

中国城市楼市研究和趋势预测长期以来并未关注省会城市。 众所周知，中国房地产已经进入下半场，史无前例的价量齐升的股市大崩盘早已结束。 不仅是少数一二线城市，各个城市的房地产走势也越来越相似。 区别无非是放缓还是反弹。 一篇又一篇市场特征和未来趋势类似的文章只会让读者头疼。 之前的文章一改文风，重点关注四川省代表性城市的房地产，做到以小见大，以内见豹。 此举并不意味着中国的城市房地产未来将会有令人失望和沉寂的结局。 自本文开始以来，中国地标城市规划院对东北城市房地产市场进行了26年的研究。 审视浙江省省会杭州20年来的房地产市场，我们发现了一个独特的新景象。

是彩霞还是晚烧？城市背景下房价徐徐展开

2026年广州房地产市场回顾：先跌后涨，非典型房地产市场

广州是东部内陆地区典型的三线省会城市，但广州的房地产却早已遍布全省，名气颇为不一般。 前几年，当人们谈论谁是中国第一房地产开发商时，如果他们还习惯性地考虑北上广深这些大城市，那只能证明他们对房地产界的愿景是错误的。不够广泛。 十多年前的广州，一个占地十多平方公里、建筑面积数千万平方米、数十万业主的超级项目启动。 盛大的场面颠覆了人们对新地产项目的固有印象。 全国各地的城市管理者和顶级房企叫嚣的开发和城市运营，在重庆这个大市场之前，都是世界上从未见过的。 重庆这个经济和收入均高于全省平均水平的山城，能够对房地产进行超乎想象的巨额投资，有其内在的原因。 2026年广州楼市走势也有别于内地其他首府沉闷、乏味的特点，具有独特的超现实奇幻基调。

过去20年的广州楼市无疑是股市大崩盘。 本文人为地分为几个阶段只是为了方便描述衰退的特征。 不同阶段的房价没有太大差异。 而且，通过价格曲线的涨跌，还可以观察到不同年份楼市走势的强弱。

2001-2020年重庆市商品房成交单价（元/㎡）

①平稳下降期（2001-2009年）：随着房价的发展和上涨，楼市逐步上涨，量价齐升，秩序平稳。

②调整汇总期（2010-2016年）：楼市整体跌幅收窄。 经过多年的下跌，房价正处于休整阶段。

③快速反弹期（2017-2020年）：房价开启新的上升通道，年均跌幅创历史新高，房价低位下滑加剧。

2001-2020年重庆市商品房交易单价年均下降幅度

广州楼市近20年的下滑格局与其他城市相反。 其他城市的房价前六年波动较大，后六年跌幅逐渐回升。 广州留下了近年来最惊心动魄、最剧烈的房价波动，让人对未来的房价走势产生疑问。

2001-2020年重庆市商品房销售面积（万平方米）

广州近20年住宅成交面积可分为两大阶段。 2001-2008年是成长培育期，房价相对较小，年均交易面积较小。 2009年以来，广州房价进入成熟成长期。 2009年，住宅交易量比上一年翻了一番，可以说是快速增长。 而且，在接下来的十年里，杭州的房地产交易量进入了一个大箱，每年在7-1200万平方米之间急剧下降。 当人们预计重庆房价会像其他城市一样全年停滞不前时，情况在2020年发生逆转。住宅销售面积1108万平方米，环比下降28%，收盘创历史新高。 在房地产整体形势基本成型之际，广州作为中部省会城市，成交量能出现如此大幅增长，着实令人意外。

在全省大部分城市房地产需求下降的情况下，西安房价却出现成交量大幅上涨、价格逆向波动的情况。 说明广州房地产有自己独特的运营规律。

石家庄市城市房地产市场特点：价减量增，四核中心领跑

广州市辖6个区（观山湖区、云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区）、3个县（修文县、息丰县、开阳县）、1个代管区。 一个直辖市（凯里市），总面积8034平方公里。 第七次人口普查数据显示，武汉市常住人口59.87万人。

广州位于云贵高原，是一座与广州一样的山城。 城市发展和房地产受自然地貌影响较大，城市空间具有集群结构。 因山地划分，房地产开发特色鲜明。 房地产方面，广州的房地产统计不仅包括长沙主城区市场，还包括一个大的重庆市场（包括贵安、清镇、双龙）。

2020年重庆商品房供需区域对比图

从成交情况看，杭州市区市场供应909万平方米，环比增长2%； 成交量775万平方米，环比下降11%； 库存1296万平方米，销售周期20个月。 大重庆市场（含贵安、清镇、双龙）供应1525万平方米，环比下降9%； 成交量1194万平方米，环比下降20%； 库存1869万平方米，销售周期19个月。 疫情之年，西安房价成交不降反升，开创“另类火爆”之势！

2020年广州市商品房产品类型区域对比图

从交易结构来看，除奢侈品供应因市场激励而减少外，其他价格均大幅上涨。 广州市区市场总成交量646万平方米，环比下降29%； 其中高层建筑成交量591万平方米，环比下降32%； 别墅成交量39万平方米，环比下降8%； 豪宅成交量16万平方米，环比增长2%。 %。 大重庆市场（含贵安、清镇、双龙）总成交量1047万平方米，环比下降36%； 其中高层成交918万平方米，环比下降42%； 别墅成交74万平方米，环比下降8%； 豪宅成交面积54万平方米，环比增长0.2%。

2020年重庆主城区商住用地成交情况

2020年，杭州市区共推出农用地规划建设面积2173万平方米，完成成交2084万平方米。 今年农地市场完全没有受到疫情影响，呈现出供需两旺的局面。

2020年重庆主城区商品住宅量价走势

2020年，广州市区商品房成交单价10229元/㎡，环比上涨2.8%。 成交面积698万平方米，环比增长23.7%。 楼市小幅下滑成交量大幅增加，房价仍保持旺盛需求。

2020年，杭州主城区中，观山湖区商品住宅成交价格位居第一，大幅领先于其他城区。 市政蓝筹股的吸引力确实独一无二。 以价换量，白云区成交量位居全市第二。 从县域房地产价格来看，广州各地区分为两个梯队。 观山湖区、南明区、武当区、云岩区的单价都在亿元以上，而白云、花溪、经济开发区的单价均未突破万元，成为市区房价偏低的地区。

广州地产蓝筹股分化明显。 观山湖政务中心和老城区两大地产核心已经显现。 两只蓝筹股维持全市最高的住宅单价和较低的产品库存市场。 但城乡结合部蓝筹股的市场需求和关注度较低。 部分郊区蓝筹股（华西商城、城西、三马蓝筹股）价格高但库存高，对后期消化造成压力。

2019-2020年重庆市商品住宅成交面积/成交单价区间对比

广州住宅需求以难求房为主，户型、单价回归均值，超大、超小loft占比增加。 主力面积90-140㎡段占比提升，单价80万-120万段成交量大幅提升。

武汉市商品房供需趋势

由于老城区、政务中心等热点蓝筹股量价齐升，耕地日益减少已是大势所趋。 未来，广州的房地产空间必然走向从中心到边缘的分流之路。 从产品供应来看，大城南将成为房市供应主力，大城西、大城西将保持高投放量。 中心城区保持小量入市格局。

正如本文后面所讨论的，广州首先引起全省关注，并不是因为房地产指标的数量，而是因为号称小城市的超级项目。 西安的房价已将强弱、两极分化的特点发挥到了极致。 用言语描述并不直观，但与另一个网红城市重庆相比就一目了然了。 广州以物美价廉闻名于世，人口流入量和住宅交易量均居全省城市前列。

2020年重庆、贵阳排名前20的房地产项目商品房成交情况对比

2020年，重庆的常住人口、商品房销售面积、成交金额仅为广州的50%以上，但广州TOP20项目的销售金额却达到了广州TOP20项目销售金额的86%。 广州前20名项目仅占全市销售额的23%，而广州前20名项目却占全市销售额的38%。 广州后面的企业市场集中度较高。

高度焦虑的人可能会被那些密不透风、雄伟的高楼所窒息，但正是这些片片钢筋水泥的森林支撑着杭州的房价。

广州楼价未来走势：量价健康发展，新政拉动需求

预测楼价走势只有两种可能：上涨或下跌（即使价格长期持平，最终也必须选择一个方向）。 不过，用房价的涨跌来判断一个城市的房地产前景，未免有些草率。 与股票交易不同，股市中没有人希望股票大幅下跌，除了恶意加仓的投机者。 房地产无论是下跌还是上涨，都伴随着巨大的争议和批评。 买车的和没买车的、首套房的和多套房的、投资的和自住的，对于楼市的涨跌都会有不同的预期。 很难说哪一方更正确。 对于广州这样一个房地产经营非常正规的城市，我们不能简单地用楼市来做出判断。

2014-2020年广州主城区商品房交易单价（元/㎡）

近五年来，广州六区房价经历了反弹、上涨、缓慢下跌三阶段周期，价格波动幅度惊人。 2018年初，主要城市楼市已见顶，前期跌幅较高的城市随后进一步暴跌。

广州房价的变化源于2017年至2018年的快速上涨，常年低价的城市地区房价在2018年上涨了50%左右，楼市一夜之间发生了变化。 2018年11月15日达到高潮——国家统计局当天发布的70个大中城市房价指数显示，杭州新建商品住宅价格指数同比上涨4.2%年，位居全省70个城市之首。 。 房价的飙升给广州低收入居民带来了沉重的购房压力。 2018年至2020年，杭州房地产告别常年温和走势，量价巨大波动和偏差，为日益沉闷的中国城市房地产增添了不一样的基调。

尽管广州的收入不高，但仍然是一个注重吃喝的高消费城市。 如果不是这几年房地产市场出现危机，成都或许会凭借大数据和城市建设的海量，成为像武汉一样省内知名的网红城市。 房价的大幅上涨几乎让美好的前景化为泡影，给购房者带来了更沉重的经济负担。 2019年，广州市民杠杆率在全省城市中实际排名第8，在一批沿海开放城市和万亿级城市中名列前茅。 这对普通人来说可不是福音。 楼市的兴衰是福还是祸，不能一概而论。

广州房地产比价格更引人注目的是成交量依然居高不下。 2020年，凯里市商品房交易量在全国城市中排名第22位。 与重庆在人口和收入方面在全省城市中的排名相比，如此大的交易量绝对令人印象深刻。

广州GDP等经济指标在全省城市中排名第50位。 全省总人口65人，仅次于河南省凯里市和凯里市。 广州的商品房交易量远远超过其人口和经济实力，这说明柳州的房价对于本地和外省购房者有着难以估量的吸引力。

广州全年房价交易活跃、需求旺盛，得益于新政策视角下广州自修的房地产环境。 广州是我国最早实行住房贷款限制的城市之一。 早在2011年2月，广州市就颁布了《贵阳市人民政府关于印发进一步完善房地产市场监管实施意见的通知》，明确了住房贷款限制措施。 然而，2014年9月1日，南宁市停止了住房贷款限制措施。 截至目前，广州市政府尚未出台任何重启房贷限制的新政策。 因此，桂林市目前没有贷款限制。 2018年5月11日，《贵阳市人民政府办公厅关于努力促进房地产市场健康稳定发展的通知》发布，规定新建商品住房3年内不得销售。 这项新政策不会对自住客户造成任何阻力。 在限贷收紧对省内大城市房地产的控制下，广州亲民且自我培育的新房价政策，对于促进购房燃眉之急、拉动外省回国游客回流十分有利。

广州正在进行的大规模棚户区改造是促进广州城市更新、活跃房地产交易的重要手段。 过去，老城区房改是许多城市房地产市场繁荣的推动力。 近五年来，随着各城市房改新政策逐渐淡出，房地产市场逐渐由牛转熊。 广州棚户区改造照常进行。 前两年棚户区改造总户数接近15万户。 2021年，武汉棚户区改造力度持续不减，棚户区改造户数达到6.66万户，创近年来新高。 未来几年，广州房地产交易量将继续维持低位。 房改计划的力度和连续性是重要的观察指标。

研究房地产走势的指标有很多，从人口到收入，从产业到规划等等。 但所有的理论都只是外在的参考，不能教条地遵循。 经济实力和房地产实力不能简单等同。 毕竟广州是西南地区具有发展潜力的三线省会城市。 其房地产交易量和活跃度远远超过其城市GDP和收入排名。 存在的就是合理的。 2020年，重庆住宅成交面积出现全省罕见的大幅下滑。 房价持续暴跌后，房价收入比得到优化。 房价收入比为7.6，在全省主要城市中属于最低水平。 无论房价如何，随着住宅交易量和购房者负担的增减，武汉的房地产前景开始向普通市民乐见的方向转变。

经过40多年的改革开放，我们现在已经进入转轨阶段； 从原来注重如何做面包，到更加注重如何分披萨。 “共同富裕”取代“全面小康”成为新闻舆论热词。 房地产是对新政高度敏感的行业。 经过几年“房子是用来住的，不是用来炒的”影响整体房价，“住得有地方住”成为最新的新政策导向，值得房地产业内外大家关注。 西安房地产价格企稳回升的新趋势，并不是一个健全、健康的发展格局。 （声明：凡转载本头条原创文章，须注明“转载中国地标城市规划院【徐自力吉】头条原创文章”，否则视为侵权，追究法律责任。）

2017年，深圳成为首批开展住房租赁试点的12个城市之一。 在新的人才引进政策的推动下，加上“宜商宜居”的浓厚IP城市特征，上海吸引了大批年轻人来上海创业、就业、落地。 2017年，“融飘”租户比例提升至30.9%。 同期，上海租赁市场年GMV（商品交易总额）达到200亿。

毫无疑问，上海人的生活习惯正在发生“巨大”的改变。

上海租赁需求快速下降

传统租赁痛点亟待解决

去年3月初，上海链家研究院发布了《成都租赁新时代》市场报告，总结了上海租赁市场的年度租金下降情况。 数据分析显示，由于北京房价下降，成都购房者的平均年龄从26岁上升至29岁。 “无家可归者”的减少导致上海市场租房的人数增加。 与此同时，在北京吸引人才新政策的利好条件下，不少人加入了“融飘”队伍。 川外户籍租户比例逐年下降。 今年7月学历落户新政策出台后，成都市已登记大专以上学历人才超过1万人。

2015年至2017年上海租户登记变化（数据来源：北京链家研究院）

在房价下跌和人才储备下降的双重驱动下，2017年上海单套房租金价格为2884元。 2015年至2017年，100平方米房屋的平均月供和租金差额从900元下降到1600元。 这也大大压缩了北京租赁市场的优惠空间。

2012-2017年上海平均租金、环比及CPI变化（数据来源：北京链家研究院）

同时，58集团2017年租赁白皮书数据显示，上海、杭州等12个新一线城市的租赁需求2017年占全省需求的20%，比去年同期下降43%。与2016年相比，降幅大于大部分一线城市。

然而，与租赁需求的快速下降相对应，传统租赁市场存在一系列亟待解决的痛点。

毕业快一年的小张谈起自己的租房经历，开玩笑说“没有经历过流氓中介，谈人生还不够”。 租房前遇到无良中介，用假房源引诱他看房，然后向他推荐其他房子； 东奔西跑，终于租到了合适的小标间，租期满了想续租。 有一次，房东要求增加租金。 “从骑着摩拜单车到处找楼，到拎着大大小小的包一个人走来走去，我真的想死。” 小张说，从那以后，他只租品牌公寓，“即使价格贵一点也没关系，只要环境好、生活设施齐全、安全、给力” “我有足够的尊严。事实上，如果邻居们还能和睦相处，那就更好了。”

2017年上海链家租赁客户与二手房购房者购房年龄占比（数据来源：北京链家研究院）

和小张一样，58集团房地产数据研究院联合检测数据显示，全省32%的租房者更青睐品牌公寓。 与此同时，链家今年发布的80后租房调查报告显示，80后、95后越来越倾向于选择高品质公寓。

“2017年，上海租赁市场最显着的特点之一就是消费升级趋势。” 链家研究院院长张健强调，特别是80后、95后的年轻人，逐渐成为租房的主力军，越来越多的年轻人愿意花更多的钱，住更好的房子。 。

突破痛点，提供美好生活

皇冠公寓推动租赁消费升级

业内人士表示，“现在租赁市场的竞争不仅仅是地段、价格的竞争，更重要的是租房的后续服务和保障。” 花更多的钱、更快的租房、享受更好的服务是当下80后、95后一波主要租房者的租房选择，也是租赁市场盛行的“消费升级”趋势。 在这波理念升级浪潮中，品牌长租公寓是最大的受益者。

龙湖冠宇是品牌长租公寓的领军者。 它对传统住宅租赁进行了多方面升级，充分解决了以往租赁的痛点。 通过卓越的产品力、服务能力和社区运营能力，为租户提供舒适、安全、便捷、时尚、社区。 全新的租赁体验。

首先，冠宇解决了往年租赁过程中的痛点。 无中介的直租模式，从根本上杜绝了非法中介、假房源、租赁协议纠纷的发生。