后湖 车位 价格 武汉二季度车位指数发布，快来围观吧！

三个月前，我们停车位研究室发布了首份福州停车位价格指数报告，反应热烈。 众多开发商、投资商、销售公司都对这份报告给予了高度关注。 由于车位价格波动很小，而且很多项目车位价格短期内甚至不会发生变化，结合项目的实际运营情况和业内人士的建议，本研究报告重点关注车位的价值和需求。 由于时间仓促，可能存在一些意见分歧。 如有不同意见，请批评指正，敬请谅解。

此前的报道提到，许多开发商和投资者都面临着停车位大量积压的问题，正在寻找解决方案。 停车难问题早已成为车主们无法回避的焦点问题。 在现实生活中，他们主动或被动地参与着买或不买的游戏。 本报告就是从这个方面入手的。

停车位分析

车位市场是一个闭环市场

本次车位价格研究报告不再局限于车位本身的价值，而是将关注车主的利益和需求。

了解经济学的人都知道，价格是由供求关系决定的。 在车位销售的实际操作中，车位价格应根据新村车位的供需关系来确定，而供需关系受到多重激励的影响。

新村车位销售是一个闭环市场，车位供应相对固定、稳定。 因此，停车位需求的特征和变化是我们最需要研究的。 以下激励措施可以直接或间接影响需求，进而影响停车位价格，如规划停车位比例（停车位与住户数）、实际停车位比例（车位与汽车比例）、车位租金、停车位空间租售比、停车位便利性。 性别、外部替代停车位数量、物业管理水平、市交警情况等。

本报告中有一些专业性很强的数据指标名称，在这里进行定义和分析。 前面出现的指标具有相同的含义。

停车位分析

停车位相关激励措施分析图

激励变化趋势图

新村停车位租金呈阶段性下降，且下降速度较慢，呈不规则阶梯式上涨；

规划停车位比例为固定值，不会随时间变化；

实际停车位比例，因为分母是新村的实际机动车数量，这个数量是逐年减少的，所以实际停车位比例是逐年减少的。

激励措施与停车位价格之间的关系

车位租金与车位价格呈正相关关系，车位价格随租金下降而下降；

规划停车位比例（停车位与住户的比例）与停车位价格呈负相关。 比率值越高，车位价格越低；

实际车位比例（车位车比）与车位价格负相关。 车位配比越高，车位价格越低，且影响大于规划车位配比。

停车位分析

停车位的使用属性和投资属性

那么我们先来看看停车位本身的价值特征。 从停车位本身来看，其特征分为使用属性和投资属性。

使用属性

这反映在停车位本身。 它通过化学方式为汽车提供了一个停车位，使汽车不再受到日晒雨淋，缓解了汽车的老化。 同时，也方便车主停车后携带物品返回，也可以帮助居民返回新村。 这可以节省大量寻找停车位的时间。

投资属性

体现在停车位的保值增值上。 很多人很早就认识到，停车位也是一种固定资产。 固定资产最大的特点就是保值。 但随着新村汽车保有量的增加，停车位相对紧缺，增值成为大概率问题； 同时，在出售新村二手车位时，手续通常简单且易于变现，因此可以视为非常优质的资产。

停车位分析

停车位稀缺吗？

我为什么不提这里停车位稀缺的问题呢？ 虽然稀缺属性缺乏理论体系的支撑，但似乎大家都默认停车位的稀缺属性是理所当然的，根本不需要论证。 我们都选择性地忘记了这些稀缺性是相对的且不断变化的。 20年前，如果问停车位是否稀缺，大多数人可能会说新村停车位很多，为什么会稀缺呢？ 明天再问这个问题，答案将会截然不同。 我们觉得新村的实际停车位比例可以在一定程度上判断新村停车位的稀缺程度。

虽然影响停车位稀缺性的激励因素有很多，如市政交通管理、物业管理水平、汽车保有量减少率、社区实际车位比例、占用率等激励措施。 例如，白沙洲地区有一个新村。 周边正在施工，周边道路上停着不少卡车。 交警部门根本不关心。 你觉得这个新村的停车位稀缺吗？ 突然，三天的时间，新村旁边的道路就通车了，成为了城市的一条主干道。 市政府和警方加强管理，取缔违章停车。 而且，新村的入住率提高了，新村的车辆数量也减少了很多。 这个时候，你可以看看新村的停车位会不会变得紧缺。

因此，当市政府和交警更加严格、物业管理水平更高、占用率逐渐提高、社区车辆数量不断减少时，新村实际停车位比例将持续上升增加，停车位的稀缺性将更加明显。

机动车保有量数据

在研究停车位时，不能忘记宏观环境和中观环境。 由于研究对象的限制和研究结果的普遍性，我们只选择了几个具体方向进行针对性研究。

停车位分析

政府计划增加新停车位

01

机动车保有量

据公安部数据显示，2020年全省机动车保有量达到3.72亿辆，数据排名如右图：

其中，上海排名第八。 2010年9月以来，北京机动车保有量突破100万辆，2015年底达到205万辆； 此后，以年均约30万辆的速度增长，2018年底超过300万辆，2020年底超过300万辆、366万辆。

02

政府规划

广州交通科学研究院数据显示，2019年中心城区停车位约224.3万个，其中配套及院内停车位211.4万个，占比94.2%； 公共停车位10.9万个，占4.8%； 中心城区共有路边（地面）停车位2万个，其中路内停车位约1.5万个纳入收费管理。

数据显示，北京目前剩余停车位超过140万个。

从大数据分析，北京机动车保有量同比下降幅度在加大。 预测到2021年底汽车保有量突破400万辆基本上是没有问题的。这个数据太大了，我们通常很难直观地感受和理解。 但如果每一个新村倒塌，每年就会减少十几、几十辆汽车。 停车位数量是固定的，因此可以得出实际车位比（车位车比）逐年增加，也就是说停车位数量是固定的。 这意味着新村的停车位将变得越来越紧张。

政府发布新的停车位分配配额

上海市政府投入巨资新建公共停车场，扩建高速公路停车位。 预计每年将减少公共停车位约3万个，但仍是杯水车薪。 2013年，上海市政府发布第248号令，颁布了《武汉市建设项目规划管理技术规定》。 248号文件第六十二条规定“城市建筑物停车位指标应当符合《各类建设项目规划管理技术规定》《设有停车场的建筑物停车位指标》的要求。

关于普通商品住宅停车位指标数据，文件中规定的数值较往年有较大提高。 一环内停车位指标由0.5个/100平方米建筑面积提高到1个/户。 其他地区建设指标也相应提高，增幅高达28.6%。

03

车位租售比

该指标是车位月租金与车位售价之间的比率。 它解释了停车位租金与停车位价格之间的相对关系。 这个指标与很多激励措施有关。

例如，我们在研究样本项目的停车位时，通常会先看该项目的一些数据指标，如户数、规模、规划停车位数量、车位规格、实际车位比例、等等，这些都是不可变的和固定的。 指数。

接下来我们需要看一些变量指标，比如新村的入住率、社区的物业水平、社区停车位的租金水平等。

研究完定量激励后，下一步就是研究一些定性激励，比如外部市政和交通管理情况的分析，社区居民和业主委员会、街道社区、业主委员会对停车位的心态分析，新村居民年龄、文化职业水平分析。 上述激励措施是停车位研究的基本要素。 它们对车位销售和运营管理可以起到一定的指导作用，但不如车位租售比重要，因为车位租售比相关性最大。

停车位分析

车位租售比可以决定价格是否合理

由于影响停车位的因素和指标太多，很难进行准确的分析和判断。 但指标之间的影响无法准确判断。 考虑的因素越多，研究就越会陷入内部混乱。

因此，我们细化选取了车位租售比等指标。 该指标是车位月租金与车位售价的比值。 其相对变化可以从另一个角度阐明市场状况的变化，同时也可以据此加以利用。 判断市场价格是否合理，是否有升值空间。

从投资角度来看，如果目前车位租售比为1：400（即400个月的租金等于销售价格），如果在一定时间内跌至1：450（即，450个月的租金等于销售价格）价格），这意味着租金可能没有上涨，车位价格上涨了，或者车位价格下降幅度超过了租金下降幅度； 如果车位的租售比增加到1：350（即350个月的租金等于售价），那么这意味着车位的价格没有增加，但租金却增加了。增加，或者租金的减少幅度超过了停车位价格的增加幅度。 您可以直观地比较租金和销售价格的相对合理性，从而判断市场价格变化的趋势。

停车位分析

车位租售比，方便不同项目纵向比较

研究停车位租售比的变化规律和发展更具有指导意义，尽管对现有项目停车位的研究更有意义。 在对某个区域的多个项目进行纵向比较时，如果仅使用租金和销售价格的数据指标，无法进行准确的比较和分析。 虽然车位市场是一个比住宅市场更加独立的市场，但相邻新村的租金水平和车位价格可能会有很大差异。 例如，新村的一个车位售价为16万元，而对面村的一个车位售价为20万元。 租售比指标不同。 是一个相对数据指标，更有利于判断不同项目车位市场价格的合理性和智慧。

为什么这么说呢？ 首先，停车位租金有两种类型。 一种是直接指定的，另一种是居民之间的交易自然产生的。 直接指定的租金没有研究意义，自然发生的租金完全由新村居民决定。 通过自查和自由交易产生供需关系、硬件水平、管理水平、社区等级、谈判水平、交通管制情况等激励，更具有实际研究价值。 在这里我们将选择这些租金价格。

现有的很多项目都存在以下情况。 例如，东湖项目，开发公司设定的租金为300元/月。 不过，有些房东可以以260元/月的价格向其他居民租用停车位。 他们可以等到所有停车位都卖完。 车位租金完全由市场决定，几年时间逐渐上涨至350元/月左右甚至380元/月； 另一个例子是光谷的一个老项目。 2011年该楼接管时，开发公司设定的车位租金为400元/月，但该楼接管后的几年，市场租金仅为300-350元/月左右。 直到2021年，新村的市场租金才上涨至450元/月左右。 （考虑到居民承担的金额，上述情况的租金包含车位服务费，范围为80-96元/人/月）

其次是停车位的价格。 也是如此。 一种是开发商和投资者自己制定的销售价格（相对稳定，会逐渐下降），另一种是房东之间交易自然产生的销售价格（波动较大）。 反例我就不多列举了，但发展变化的规律和车位租金类似。

停车位分析

停车位租金和销售价格按一定规则变化

综上所述，我们可以发现有一些规律。 在车位销售过程中，车位的市场租金和市场价格往往高于开发商、物业公司、投资者等权益方的定价。 当权益方定价下降时，市场价格也会跟随，但仍然会低一些。 这是为了在与股权方定价时具有相对价格优势，从而能够达成交易。 车位出售后，随着时间的推移，车位的市场租金和市场价格将逐年下降，逐渐接近当年的股本价格并逐渐超过；

在这个市场中，租金和市场价格逐年下降并超过股权方定价的时间近年来呈现逐渐缩短的趋势。 在老新村可能需要10年甚至更长的时间，但今天的次新村只需要6年甚至更短的时间。 研究表明，这与新村入住率、机动车保有量、实际停车位比例、市政和交警管理、通货膨胀率、收入水平等激励因素有关。

因此，居民在预测停车位价格上涨或下跌趋势时，必须综合考虑上述激励因素。 如果新村的汽车越来越多，占用率还在下降，市政和交警越来越严厉，通货膨胀持续，居民收入逐年减少，那么此类停车位的市场租金和价格将大幅下降。可能会增加，而超越股权方此前定价的时间将会越来越短。

随着老市场的搬迁和部分承接区的竣工，不少商户已搬迁至承接区，并已经营一段时间。 此前，我们只听说过他们的离开，很少关注他们退出后的生活。

这次，我们选择了建设较早、开业较早的华东城作为样本，选取了其中的三位商户，关注他们“嫁”进新家后的生活如何。

成群驻扎在这里的协会和公司给了我我想要的安全感。

7月3日下午10点，约一刻钟的时间，海升美佳的黄钦海完成了一笔价值超过4亿元的生意。

距离她搬到指定搬迁目的地杭州华东城才一年时间。 这位在陶瓷行业打拼了15年的四川妇女表示，这些变化“难以想象”。

距离5月1日市场举办的广交会仅两个月，通过广交会的“媒人”，他接到了5笔订单，价值超过70亿元。

一年前，当他按照所在厦门协会的指导，将整个中原（莆田）陶瓷城从中原（莆田）陶瓷城搬到华东城8B馆时，他非常犹豫。 他说，今年刚搬到这里时，人气很低，很多人看不到希望。 而且，搬家既浪费时间又浪费金钱。 “一辆卡车的物流成本就700多元，一动就损失数百亿元。”

有很多不信任票。 一位从事商铺转售业务的资深人士，面对投资者询问华东城的情况时，直言“没有投资价值”、“信了就去吧”。

由于不确定性和他人的怀疑，黄钦海对华东城进行了多次详细的检查。 最终，他决定随协会搬到华东城。 黄钦海的海盛美佳与潮商会的其他会员企业一起走过了一年的历程。

经过一年的适应期，商家心态发生了逆转。 “现在我们不怕不繁荣，只是想尽办法把两年的种植期缩短到一年半。”

黄钦海表示，印象之所以大变，有几个原因：首先，他以温州小商品城为例，“义乌卖保鲜膜的一个品类可以单独开辟一个市场。他们注重细分化、专业化。”同样，华东城8B区是陶瓷专业市场，也有专门的水暖卫浴馆、灯饰软装、广告球阀馆等专业细分市场，以行业巨头为主体的投资策略市场参与者，每年数万元的广告费用以及专业的运营管理团队，让我们的商户有安全感。”

地理优势、交通优势也改变了黄钦海的观念。 “华东城在新乡，是不是离县城太远了？恰恰相反！比如从东建材，一路向东到莆田中原陶瓷城，交通上开车需要30多分钟“堵车，我昨晚从华东城上班回县城，如果要快点走的话，不到20。”

他表示，轻轨2号线将于下个月6月试运营，其延长线将在华北城建设3个车站。 西安机场T2航站楼将于年底投入使用，河南火车站去年复工。 轻轨2号线将向南延伸至民航港区，向东经T2航站楼，与火车站相连。 其中一条广州有轨电车示范线也将在华东城附近的正新匝道恢复运营。 未来，华东城商户将实现轻轨、有轨电车、航空、高铁之间的无缝换乘。

类似通过协会推动大玩家进入的商业模式，一位业内人士分析道：“最先聚集的是大玩家，大市场带动大玩家，大玩家带动大品牌，大品牌带动大品牌。”品牌激活市场，华东城以批发为主，走中高端路线，吸引优质批发商户，并不是传统印象中的高端市场。”

孕妇两个月参加展会赚够两年房租

与黄钦海一起登上展会快车的还有建材区商人林先生。 7月3日，她挺着肚子，指挥工人们参观新开的家装店。

去年4月底，中原陶瓷城全面搬迁。 还没找到新家的林先生听说了华东城举办的展销会。 只要商家带来了自己的产品，市场就免费提供摊位，花钱为展会做广告。 为展商和客户搭建交易平台。

林先生没有支付一毛钱，就搬到了这里，并“获得了两个月的好处”。 7月25日展会截止日期即将到来。 看到生意越来越好，她决定租个店铺继续打工。 “还没开业，三天就能接到三四个订单。两个月的展销会赚的钱，够我在这里住两年的房租了。” 在此期间，她放弃了在县城西部一个市场的店铺。

搬到这里后，她发现周边的设施已经非常成熟。 “老市场的菜市场也搬到了这里，我在附近租了一间村屋，这里的诊所、银行、学校也都很好。”

1800平米的店铺预计未来年销售额将达1亿元。

平顶山市场饱和后，李凯奉命北上开拓广州市场，五金店就位于华东城。

“很有名气，市场很专业，车架很大，旁边可以停20辆车。” 聊天中，李凯抽空签下了一份价值3万多元的采购订单。 经常，光是断丝，他三天就需要采购40吨。

搬到华东城后，他的销售额直线上升。 点开6月17日的电商报表，交易额为8800元。 而这家店面积约1800平方米。

他说，刚来的时候心里就有一个期待，一年来的变化令人惊叹，“不负我的期望”。 今年8月刚开业时，店面销售额每月突破60亿元。 如今，销售额已飙升至300亿元以上。

“这只是零售和工程，下一步是分销和市级代理商，我们计划3年内实现销售额1万元/年。” 李凯算了一下，排除了两个月的休赛期。 ，按照一年10个月估算，要实现1万元的销售额，每月需要1000亿元的营收； 如果在全国100个县设立代理商，每个代理商每月采购金额不得低于5亿元。 （恐怕比较保守），这样算来，他的店每个月可以出货500亿元，加上目前每月300亿元的零售和工程收入，“未来五年肯定会继续下滑，而且预计每月可实现1000亿元。” 元销售额”。

李凯认为，这个推演是可行的：首先有华东城品牌的支持，其次他的广东新超明集团本身在同行中排名前三，实力雄厚。 “两方是强强联合，是双赢的局面。”

接下来，他要做的就是在2015年底启动省会城市和县级市的招商引资工作。