房产价格评估报告 价格评估或鉴证机构是否具备司法鉴定的资格

由于资产评估、评估行业技术性强，评估、评估推论会对其他社会关系产生直接影响，评估、评估单位必须承担相应的社会责任和法律责任。 因此，国家对资产评估、评估行业采取特许经营的管理形式。 。 根据《民事诉讼法》第七十六条规定，“人民法院应当委托具有资格的鉴定人进行鉴定”。 人民法院委托司法鉴定时，必须委托具有资格的鉴定人进行资产评估或者鉴定。 然而，多年来，存在不少不具备司法鉴定资质的价格认证或价格评估机构，却依然从事各类司法鉴定业务，其鉴定推论基本受到了法院的质疑。 笔者认为鉴定主体资格不合法，鉴定推论因此无效。 如果将非法鉴定机构出具的所谓鉴定推论作为认定本案事实的依据，最终将使司法鉴定原本享有的“证据之王”的声誉蒙羞。

近日，有媒体报道称，北京一家价格鉴定中心已对30余起案件进行了鉴定，并接受了法院质证。 经律师举报，记者调查发现，该价格鉴定机构非法设立，不具备从事司法鉴定的资格。 近日，笔者在代理一宗保险协议纠纷案件时，还发现太原市一家价格评估公司不具备司法鉴定资质，但却对十余起案件进行了鉴定，并被当地法院质证。 这样，无论价格评估或鉴证机构是否具备司法鉴定资格，其评估推论都可以作为人民法院认定事实的依据。 结合相关法律规定，笔者进行研究分析并得出结论：

资产评估的司法鉴定只能由依法设立并经有关行政部门登记的评估机构进行。 根据《中华人民共和国资产评估法》，这些被国家明确取消并具有行政许可的价格评估机构或者价格验证机构不再是合法的资产评估机构，不具备司法资质。评价。

2016年12月1日起施行的《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）是我国第一部规范资产评估行为的法律。 本法施行前，对资产评估活动（包括审价、评估）的规范仅限于行政法规、部门规章和地方性法规。 根据这些行政法规、部门规章和地方性法规的规定，经行政许可并取得资质的各类价格评估机构可以对涉案赃物进行资产评估或者进行价格核实、鉴定。 而且，《资产评估法》实施后，国家将不同专业的评估管理统一到一个法律框架下。 法律已经明确规定，资产评估只能由依法设立并报评估主管部门的机构进行。 由注册评估机构进行。 这些被国家明确取消行政许可的价格评估机构，根据《资产评估法》，不再是合法的资产评估机构。 同时，价格评估机构参与司法鉴定所依据的上述行政法规、部门规章和地方性法规，因与上位法律相冲突而实际上无效。 随后，价格鉴定机构不再具备继续参与司法鉴定的资格。 人民法院不得再委托此类机构进行司法鉴定。

一、取消国家价格评估机构行政许可。

2004年6月29日实施的国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，设定了涉及价值评估资质的六类行政许可，分别授予发展和改革（价格）项目。 、财政、建设、商务、国有资产管理、保险监管等部门分别组织实施上述行政许可权。 本管理条例规定，价格评估资质管理的执行机关是市级以上价格主管部门。 本412号令是初步批准价格评估师注册和设立价格评估机构的依据。 随着时代的进步，2016年2月3日，国务院发布了《关于取消国务院部门13项行政许可事项的决定》和《关于取消第二批152项国务院部门行政审批事项的决定》。中央政府”。 随着[2016]9号、10号文的发布，自即日起，国家取消价格评估机构资质认定和价格评估师核准登记行政许可事项。 随后，国家还取消了价格鉴定师资格考试。

2.取消行政许可后，价格评估机构只能接受各类市场犯罪主体委托从事价格评估活动。

国务院明确取消价格评估机构行政许可审批后，目前具有独立法人资格的价格评估公司（机构）仅是社会中介服务组织。 中国价格商会2017年3月16日发布的《价格评估执业规范》第二条规定，价格评估仅限于“接受各类市场主体的委托或者委托”，不再接受司法机关的委托。非市场主体范围以外的主管部门。

3、未依法设立的价值评估、价值验证机构，不具备资产评估资质和司法鉴定资质。

首先，资产评估法明确了资产评估的法律属性。 根据《资产评估法》第二条规定：“本法所称资产评估（以下简称评估），是指对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他资产进行评估。资产评估机构及其评估专业人员受委托对经济资产进行权益评估、估价并出具评估报告的专业服务行为。国外目前有资产评估、农用地评估、房地产评估、估价、采矿权评估、保险评估、旧机动车评估六大专业评估类别；分别由财政部、财政部、财政部等五个管理部门管理。国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、中国保监会。 财政部（资产评估）、国土资源部（农地评估、采矿权评估）、住房和城乡建设部（房产评估、估价）、商务部（二手机动车评估）、中国保监会（保险评估）【详情见省人大常委会办公厅2016年7月3日就《资产评估法》相关问题答记者问】包括价格评估机构或价格验证机构。 《国务院办公厅转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》的通知》（国办发[2003]101号）规定：“根据当前发展的客观需要，我国社会主义市场经济体制，设立了注册资产评估师、注册房地产评估师、土地评估师、采矿权评估师、保险评估师等六类资产评估专业资格，其中包括从业人员、二手机动车评估师等。不包括价格验证器）。

其次，以合伙、公司形式设立评估机构，必须符合法定条件，登记后须向主管部门备案。 根据《资产评估法》第十五条规定，“评估机构应当依法采取合伙或者公司形式……”公司形式的评估机构应当有评估人员八人以上以上股东人数为两名以上，其中三分之二以上为股东。 应当是具有二年以上行业从业经验且近五年内未受过停止执业处罚的评估师。 如果评估机构有两名合伙人或股东，则两名合伙人或股东均应具有两年以上的行业经验。 近五年未受过停止执业处罚的评估人员。”《资产评估法》第十六条还规定：“设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请重新登记。 。 评估机构应当自营业执照颁发之日起三日内向有关评估管理部门备案。 评估行政管理部门应当及时向社会公布评估机构的登记情况。”根据上述规定，资产评估法施行后设立的评估机构，必须符合该法规定的设立条件。各类价格评估、价格鉴证机构，不按照上述法律规定设立的，必须取得主管部门的许可，否则不具备资产评估的法定资格。在笔者代理的保险协议纠纷案件中，“评估机构”大同市价格评估有限公司、贵公司于2017年3月23日申请登记，仅有2名股东，但未发现该2名股东具有评估师资格，也未发现该公司拥有8名以上评估师（价格评估师不计入评估师资格）。评估师的范围）。 因此，公司不具备设立资产评估机构的条件。 未向管理部门备案，未取得特许资产评估资格证书。 因此，该公司不属于依法设立的合法资产评估机构或司法鉴定机构。 只有依法设立的资产评估机构才能对房地产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评估、评估。

必须强调的是，那些不具备资产评估资质的价格评估或价格验证机构明知自己不具备合法的资产评估资质，却为了谋取不正当利益，故意隐瞒事实真相，盗取评估者的信任。司法鉴定管理部门的违法行为。 司法鉴定资产评估的行为不仅妨碍司法公正，也严重损害人民法院的形象。 其主体资格不合法，因此鉴定推断无效。

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附近有清远实验中学、枫溪小学。 沃尔玛、国土资源局、中国银行大厦、市政府。 。 。 当前部分。 附近有清远实验中学、枫溪小学。 沃尔玛、国土资源局、中国银行大厦、市政府。 。 。 当前部分。 附近有清远实验中学、枫溪小学。 沃尔玛、国土资源局、中国银行大厦、市政府。 。 。 现有道路为121212国道。该地交通便利，基础设施齐全，公共服务设备齐全，与自然环境直接相连。 该地交通便利，基础设施齐全，公共服务设备齐全，与自然环境直接接触。 该地交通便利，基础设施和公共服务设备齐全，自然环境和人居环境良好。 居住环境良好。 居住环境良好。 2、建筑面积135,135,135平方米。 其四层密集布局，共七层，建筑面积为平方米。 其四层密集布局，共七层，建筑面积为平方米。 楼高四层，布局密集，共七层。 建于2007年7月2007年2007年，评估对象位于2007年7月。 考核对象位于月份。 评估主体位于一层，建筑面积135135135平方米。 建筑面积135135135平方米； 家居装修情况：卧室地板为木地板，厨房地板为木地板平方米； 家居装修情况：卧室地面为木地板铺装，厨房地面为木地板平方米； 家居装修情况：卧室地板为木地板，厨房地板为木地板，外墙刮瓷； 卧室和浴室地板贴壁纸，墙壁贴瓷砖； 继续在门上安装防盗门，门是铺好的，墙壁是刮瓷的； 卧室、卫生间地面铺壁纸，墙砖铺； 入户门安装防盗门，门板铺面，外墙刮瓷。 卧室、卫生间的地面铺壁纸、墙砖； 入户门上安装防盗门，剩下的是衣柜、铝合金窗以及进入家中的水、电、电话端口。

剩下的就是衣柜、铝合金窗户、进屋的水、电和电话端口。 剩下的就是衣柜、铝合金窗户、进屋的水、电和电话端口。 评价对象平面布局良好，采光、通风良好，维护状况良好。 评价对象平面布局良好，采光、通风良好，维护状况良好。 评价对象平面布局良好，采光、通风良好，维护状况良好。 评估房地产。 评估房地产。 评估房地产。 201320132013 2010年10月市值 2019年10月市值 （4）评估目的 （4）评估目的 （4）评估目的 为该房屋的转让提供参考。 为本次房屋转让提供参考。 为本次房屋转让提供参考。 （五）考核基准日 （五）考核基准日 （五）考核基准日 2015年11月13日 2017年11月13日 2017年11月13日 （六）评价原则 （六）评价原则 （六）评价原则 一、法律原则, 法律原则, 法律原则 2. 替代原则, 替代原则, 替代原则 3. 最高最佳利用原则, 最高最佳利用原则, 最高最佳利用原则 4. 计价时间原则, 计价时间原则,评估时间原则 5. 客观、公正、公平原则 客观、公正、公平原则 客观、公正、公平原则 客观、公正、公平原则 (7) 评估依据 (7) ) 评估依据 (7) 评估依据 1. 国家标准《房地产估价规范》、国家标准《房地产估价规范》、国家标准《房地产估价规范》2、房地产估价委托书、房地产估价委托书、房地产估价委托书3、实物房地产估价协议、房地产估价协议、房地产估价协议 4、政府部门相关定价和税收标准以及当前地区房地产价格信息。 政府部门相关定价和税收标准以及当前当地房地产价格信息，政府部门。 定价和税收标准以及该地区当前的房地产价格信息 5.所有信息由委托人提供并由评估师现场检查获得。 所有信息均由委托人提供并由评估师现场检查获得。 资料6.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》7.国家标准中华人民共和国《城镇农业用地计价规范》、中华人民共和国国家标准《城镇农业用地计价规范》、中华人民共和国国家标准《城镇农业用地计价规范》（八）评估方法（八）评估方法 （八）评估方法 根据《房地产估价规范》的要求 根据《房地产估价规范》的要求 根据《房地产估价规范》的要求，根据房地产开发条件当地房地产市场的发展状况，并结合评估对象的具体依据。 本次评估是根据评估目的、评估对象的所在地条件和用途以及利用物理特征进行实地调查的结果确定的。 本次评估是根据评估目的、评估对象的所在地条件和用途以及利用物理特征进行实地调查的结果确定的。 二次评估根据评估目的、评估对象所在地条件和用途以及现场勘察结果，采用成本法、收益法和市场比较法对评估对象进行评估。

采用成本法、收益法和市场比较法对评估对象进行评估。 采用成本法、收益法和市场比较法对评估对象进行评估。 以替代原则为理论基础，将本次评估的房地产与近期发生的类似交易进行比较。 以替代原则为理论基础，将评估对象的房地产与近期发生的类似交易进行比较。 以替代原则为理论基础，将评估对象的房地产与近期发生的类似交易进行比较。 比较和对比经历过类似交易的房地产。 评估对象房地产可以根据交易条件、交易日期、面积、激励措施、一定的激励措施等进行修正得到。根据交易条件、交易日期、面积、激励措施、一定的激励措施等对评估对象的房地产进行比较和对比奖励等，并获得评估的房地产。 对房产进行比较对比，通过修改交易情况、交易日期、面积、诱因、一定的激励措施等得到评估对象的房产：利润法是预测评估对象的未来正常利润利润法是预测评估对象未来的正常利润，选择适当的报酬率或资本化率，收入：利润法是预测评估对象的未来正常利润评估对象的正常利润，选择适当的报酬率或资本化率、收入因素，将其现值降低至评估时点后累加，计算出评估对象客观合理的价格或价值的方法。 利润因子是通过累加评估对象到评估时点的现值来计算其客观合理的价格或价值的方法。 利润因子是通过累加评估对象到评估时点的现值来计算其客观合理的价格或价值的方法。 评估房地产的价格采用成本法确定。 该方法用于确定评估房地产的价格。 该方法用于确定评估房地产的价格。 扣除建设价款后得到评估对象评估时重新取得和建设的价格，再从评估时评估对象重新取得和建设的价格中扣除摊销，从而得到客观合理的评估结果。估价对象的价格或价值。 除摊销外，是获取评估对象客观合理的价格或价值的方法。 除摊销外，是获取评估对象客观合理的价格或价值的方法。