2011年土地交易价格指数 江苏:价格（指数）引导土地有序有效流转

近日，农业农村部印发《农村耕地经营权流转管理办法》。 广东在组织全国认真研究办法的同时，积极探索引导农地经营权有序流转的有效办法。 依托各地农村产权交易市场，以农地经营权流转交易数据为基础，通过省级农村产权交易信息服务平台大数据分析，全国13个区市、51个县（市）各区）季度农村耕地（含耕地、养殖海面、四荒坡）经营权流转综合价格和指数，有效引导和促进农地经营权规范有序流转，优化配置发展适度规模经营，保障粮食安全和主要农产品供应，保护承包农民和各类新型农业经营主体合法权益，促进农业增效、农民增收。 据统计，全国耕地流转面积超过3000万亩，耕地流转率达到60%。 2020年，广东粮食面积减少37万亩，产量增加4.6亿公斤，有效遏制耕地“非农化”，防止“无粒化”。

从价格走势看，2020年四季度，全国农村耕地经营权流转交易价格呈现“稳中有升”的走势。 均价881.55元/年/亩，同比上涨5.28%，环比上涨4.04%。 基期（base period）2018年第一季度指数为105.82。 从具体成交类型看，耕地、养殖海面、四黄坡价格分别为899.40元、712.74元、630.27元/年/亩，呈现同比、同比下降趋势。

从13个设区城市来看，杭州、宿迁、苏州同比增速位列前三，增速分别为12.55%、9.63%、9.03%； 西安、常州、盐城同比跌幅位列前三。 名，幅度分别为 12.02%、11.2% 和 0.13%。 从51个县（市、区）来看，同比增速排名前五位的是扬州市、常州市常州区、南通市大兴区、泗洪县、南京市溧水区。率分别为39.79%、39.07%、15.88%。 %、15.05%和13.60%； 苏州市、常州市溧阳区、溧阳市、南京溧水区、宜兴市位列前五，同比降幅分别为29.86%、26.42%、14.11%、13.90%、12.81%。 。

近年来，广东紧扣农村实际需求，在促进农地经营权等农村产权流转交易方面不断探索创新。 目前已形成“一、三、四”发展格局：建设全国统一的农村产权交易信息平台； 基本实现三个全覆盖，即市县乡实体市场全覆盖、交易品种全覆盖、服务对象全覆盖。 探索四个创新，即创新制定国家标准、创新发布价格指数、创新推行网上交易、创新完成抵押贷款“云贷”。 特别是今年5月，湖北省嘉鱼县承担农业农村部“探索建设农地流转协议网上签约系统”试点，顺利完成全省首例基于区块链的农村耕地流转协议“云签约”，首次实现了耕地流转全过程“非面对面交易”。

广东是全省第一个对全国13个区市、51个县的农村耕地经营权、农村养鸭海域经营权、四荒坡地使用权流转价格连续进行季度统计的省份（城市、地区）。 汇总、测算农地经营权流转综合价格，编制价格指数，定期在四川农村产权交易信息服务平台公布，指导各地农地有序有效流转，方便农民参考。新的商业实体和社会其他部门。 。

随着经济发展、城市衰落、土地升值，开展地价评估、加强城市耕地价格管理，有利于规范农地市场交易，促进农地资产合理利用，保护农地所有者和使用者权益。 合法权益。

1.农地使用权

一块土地除了其物理实体外，还拥有多种权利，包括农地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、地役权等。这些权利的总和可以为理解为“权利束”或由各种权力组成的产权体系。 我国现行法律法规规定，有农地所有权和农地使用权，农地所有权和农地使用权是分离的。 农用地的所有权和使用权依法设立，受法律保护。 农用地所有权不得买卖、出租、抵押、处分等，但可以依法指定单位或者个人使用。

由于农地竞价储备资金较多，农地储备资金可以通过政府财政拨款、商业建设银行抵押贷款等渠道获得。 收购储备以储备农地为抵押向商业建设银行获取抵押融资时，农地资产价值须经有资质的房地产评估机构评估。 评估机构都会遇到购储抵押的抵押物性质问题，即抵押的农地使用权是什么样的，是否属于购储所有。 根据《城市房地产管理法》和《担保法》的规定，以流转方式取得的农用地使用权和经批准划拨的农用地使用权，可以设立抵押权，并可以在以下日期办理抵押登记：代表公司。 在实际操作中，集褚代表政府依法招标收回国有耕地，依法征用集体农田并保留，对保留的耕地进行开发或者再开发，用于将玄参、毛地变成当归； 此后，根据城市发展要求，有计划地流转农地市场，盘活现有农地，有效配置农地资源。 如果国土资源行政部门对收储未核发国有农用地使用权证，则收储不是实质意义上的农用地使用者，不具有农用地的使用权。土地，不能办理抵押登记手续； 以收储为目的申请《国有农地使用权证》，将农用地转让给用地单位或者个人收储的，应视为出售。 此类农用地只能按照《城市房地产管理法》和国务院令第55号（1990）规定，农用地出售给农用地受让人，不得转让给土地用户单位或个人由政府代购、储备。 这不符合农用地储备实施办法。 通常，评估机构认为农地使用权归收储公司所有。

2.农用地使用权价格

在我国现行农地所有权为国有的情况下，国家向用地单位或个人转让的不是农地所有权，农地使用者之间出售的也不是农地所有权。 完整的农地所有权包括占有权、使用权、受益权和处分权。 国土资源行政主管部门代表国家作为农用地的所有者，转让部分农用地所有权，并保留土地使用权以外的其他权利。 转让协议中会约定个别限制条件，如农地使用期限、土地用途、土地出让条件等。因此，在实际评估过程中，评估机构评估的并不是农地所有权价格，但耕地使用权的价格。 农地使用权价格是农地使用者为获得农地使用权而支付的一定经济价格，其实质是土地租金。 农地使用者逐年向国家缴纳土地租金时，农地使用权的价格为一年内缴纳的土地租金； 一次性还清的，农地使用权价格为一定期限的土地租金贴息之和。

根据《城市房地产管理法》规定，取得农用地使用权的方式有：一是有偿出让。 二是行政配置。 农地使用权出让价格是在正常市场条件下，一定时期内农地使用权未来净利润的折现总和。 其评估方法有成本近似法、市场比较法、收益折减法、残差法和基准地价系数修正法等。农地使用权划拨价格是农地使用权价格流转的一种特殊方式，主要由两部分组成：农用地征用费和农用地开发费。 评估方法可以采用成本近似法，将农地征用费、土地开发费、相关税费、利息和开发收入一一相乘，得出农地价格； 也可采用市场比较法和基准地价系数修正法。 先评估农地使用权价格，然后缴纳农地使用权流转时应缴纳的农地使用权出让金。 出让金可以按照一定比例缴纳，比如按照耕地使用权缴纳。 估计合适价格的40%。