县城商品房的平均价格 县城地产真相：房价开始吞噬人口和产业

城市地产神话，大梦

2022年，各行各业都过着美好的生活。 然而，没有一个行业能像房地产，尤其是城市房地产那样刷新我们的认知观。

经历了玉米、小麦、猪可以抵尾款的神奇营销轰炸后，最近的热门新闻是广东茂名公务员被要求在村里买房。

但你要知道，这绝对不是利益输送。 明明公务员没有提成，但有绩效指标，但每月至少要卖出五套公寓。

这一次，终于轮到公务员肩负起拯救城市房地产的历史重担了。

肇庆怀集县最快积极响应，甚至正式组团。 这个名字简单的叫一个促进人们进城看房的团体。 多么简单粗暴。

肇庆怀集县看房团照片

无独有偶，曾经号称都市王者的碧桂园，实际上已经开始遭遇市场下沉。

6月22日晚，国际评级巨头穆迪宣布上调碧桂园企业评级至“Ba1”。 简单理解就是，碧桂园的国际信用评级从“审核中”调整为“负面”。

中国城市房地产重大变革的帷幕才刚刚在这神奇的现象中被撕开。 某种程度上，也将解释城市没有房产的现实。

作为一名房地产经纪人和一个多年的小镇年轻人，我最近一次回家乡的所见所闻，恰好能够更好地理解这一趋势。

市区，无房产

我的家乡以前是一个没有房产的城市。

山东省的一个四线城区，与山东省和中国百强县之一的丰渭县接壤，GDP产值刚刚超过600亿，但生活却相当舒适。

与常州、温州等省会城市房价动辄2万元以上的情况相比，GDP可以跑赢一些省会城市的超级城区。 虽然我家乡的中位城市更能代表中国广大城市中沉默的大多数。 。

房地产市场的单价徘徊在几千到几万之间，但购买力却很难跨过万的门槛。 不能说有什么优势产业，但有一两个支撑一大批人口的产业集群。

这里还是一个没有房产的地方。

别误会，房子还是有的，但与没有自动扶梯相比，随意建造的独立产权的房子恐怕很少见，而且80%的新村都没有院墙。

生活在家乡真实市区，实拍

物业管理服务更是一个遥远的都市传说。

市区没有商品房，房地产也从未发展为产业。 你的晋升之路要么是去其他县城做生意赚钱，要么是进入系统等待一段时间。

房地产行业最重要的标签之一——农地流转，在这里似乎从未发生过。

2018年前后一切都发生了变化，全省棚户区改造的深化和搬迁带来的居住需求支撑了大量的城市发展，也打造了很多三四线的民企品牌。

那一年，许多城市地区的标志性骚动是碧桂园或国安的到来。

事实上，这两个人在业内的名气已经爆了，但对于普通城市来说，这确实是一次聚集和严厉打击的洗礼。

本来，自动扶梯应该是房屋的标配，水景应该有步行道，车库应该在地下，人车分开，基本社区应该有院墙。

对于市区大量的低层住宅来说，它们更接近耐用品。 你购买它们只是因为你想住在其中，除此之外别无其他。

与大城市相比，它们连房子都算不上。

碧桂园在我市城北的荒坡上试水了一个商品房项目。 结果城里人买车热情高涨，吓跑了新招募的本地销售团队。

我的同学周姐进公司后告诉我，百万级的房子成交速度比去美食广场买一碗混沌还要直接。

国安在与大连交界的湖区拿出了此前轰动一时的文化旅游模式。 这个超级文旅计划，本质上是想利用城里最便宜的农田来收割上海人的茴香，实际上却被城市人提前消化掉了。

国安超级文旅项目实战探索

连一口汤都没有留给上海人。

我的邻居正在门对面建一家工厂，一次订购了六套。 他告诉我，一套才60万多元，后面还有这么大的植物园和游乐场，也不亏。

虽然该项目距离传统城区还有20公里。

事实上，我很难理解他作为一个有钱人的动机，或许是因为这些城市地区的封闭生态，他会自然而然地认同一些高线城市的独特标签，尤其是在不熟悉的地区。

这样，城市地区的财富就被另类的信息缺口引导到了房地产。

近三年来，房改风潮在全省如火如荼地展开，近四分之三的房改发生在三四线城市和城区。 此外，2020年整体市场的重大股灾已沉入城市地区，推动城市房价上一轮下跌。

据平台统计，2021年，全国单价超过万元的县有103个，房价超过2亿元的市级市或县有6个。

短短五年时间，这里的楼市完成了单价从3千到7千的历史性跨越。 在我的印象中，从几百到3k大概花了20年的时间。

家乡城市真实房源、真实照片

随之而来的是各类民营企业的衰落和城市房地产时代最辉煌时刻的短暂到来。

城里的人还没回过神来，命运的一只脚就已经踏上了官方的远洋船。

城市技能树全部分配给房地产。

虽然楼市并不是城市房价的焦点。

上千的房价在城市里某种程度上并不是难以承受。 事实上，市区几乎人人都有房子，引发的需求肯定主要是改善和置换，而市区本身也强烈呼唤优质项目的到来。

这就是被低估的城市住宅需求，遇上了汕头改革的强势爆发，在洪流中暂时扭曲了供求和楼市。

但真正值得注意的是，与楼市一起改变的是城市产业链的生态。

虽然没有哪个城市不想寻求发展，但大多都因为缺钱而陷入困境。 房改和名牌民企下沉，将真正激活城镇农地流转市场，提供快捷的资金通道。

碧桂园和国安是两条财富黑鱼。 除了吸引新的名牌民营企业来挖金外，这里卖机械、电缆的人也摇身一变，成为新一代的都市地产大亨。

金融丰富也带来了城市的快速扩张。

在很多传统城区和老县城之外，还有相对完善的区域可以开发打造新中心。

与老街不同的是，这里铺设了更多的高速公路，城市界面并不逊色于高线城市。

在上城，吾悦广场来了，真正的城市商业集中地。 你永远不会怀疑这座城市的消费能力。 自从这家新型消费酒店开业以来，你和我已经去过好几次了。 在这家新的消费餐厅里，几乎不需要等位。

城里的小肥羊和麦当劳迅速成为城里的网红地标，但很少有人知道，它们都是五岳投资团队引进的。

家乡的麦当劳（吾悦店）永远人头攒动，实拍

这里建起了真正的高楼，包括四星级酒店和商品住宅小区，这些都在内部培育了过去城市里没有的产业链。

新业态带来消费下降，释放一波城市红利。 许多大大小小的咖啡店、蛋糕店、奶茶店作为年轻消费业态涌现，引发了城市年轻人的新创业浪潮。

随着财富和消费升级，市区精品店开始出现，实拍

这一切都在朝着城市化的方向发展，而城市化意味着新的财富链正在被创造。

与房地产和城建相关的上下产业链已经开始勾勒，包括建筑、照明、设计等。今年元旦，我见到了我的老父亲，终于凭借着人脉关系，得到了一份工作。新项目绿化合同。

说实话，我从来没有见过他吃得这么开心。

还有两种我们在大城市所习惯的财富机制。

二手房代理分支机构如雪后生菜般拔地而起，多年未有的房产流通需求突然被点燃。

然而，营销模式非常分散。 六年前推行的传统模式在这里仍然有效。

而多年同事的K姐，凭借着大城市归来的先发优势，以及抖音、直播等最时尚的宣传模式，早已坐稳了自己的位置。

K姐和她的都市旗舰店实拍

她还告诉我一个令人惊讶的行业统计数据：她的峰值销售额中有40%来自抖音客户。

另一个容易被忽视的城市财富现象是学区房概念的出现。

因为以前城市面积和人口密度都较小，关系网络很窄，所以没有必要把房子和校票联系起来。 而随着城市边界和人口的扩张，学区及其背后的财富暗流也将不可避免。

应该说我们对城市有偏见，甚至可以说连我们的偏见都是落后的。

很多人认为，城市地区应该走一二线城市过去10年走过的路，而真正的城市地区正在走一二线城市走过的路。

旧城改造、城市更新、改善置换……一二线城市正在发生的事情，现在正在城市地区经历着。

但不得不说，这五年来，除了等待房地产的高潮，也迎来了它最后的黄金时代。

城市人口、工业和金融困境

房价的繁荣也随着房改的结束而开始降温。

但城区本身的大规模房地产开发并没有改变城市的基本状态。 从城市配套设施和产业布局来看，并没有给城区带来太大变化。

对于小地方来说，工业和生产能力正在丧失。 我们预想的城市升级和产能发展并没有发生，甚至可以说更加严重。

这是几乎所有城市地区的缺点。 当城市版图不够广阔、人口基数不够充足时，市场可以推动一波上涨，但无法在未来的趋势中构建这样的价格箱。

还有一个灰天鹅城区，人口外流仍在暗中发酵。

我这里没有家乡最新的人口变化数据，所以我们看一下百强县中排名前十的城区的人口情况。

财联社（上海记者李杰）报道，新华社点名部分房价超过3万元、4万元的三四线城市或直辖市后，三四线城市是否存在房价担忧？ ——四线城市地区已成为关注点。 重点。

中国房产市场网数据显示，目前全省房价过万元的县（市）至少有103个。 2021年4月，楼市单价排名前五的城市分别为：广东海南33936元/平方米、浙江温州25497元/平方米、广东澄迈23368元/平方米、四川金华22990元/平方米、广东海门20952元/平方米。

新华社文章还提到，政府要及时采取措施，对投机过热迹象明显的城市地区房价“降温”。

对此，58安居客房地产研究院分院院长张波告诉记者，“房价与当地经济水平、人均收入水平、供需状况直接挂钩，受新规影响政策。不过，房价下跌过快的城市地区确实存在一定的抵触情绪，购房者入市时应保持相对理性。”

城市楼市“假火”背后

目前，房价过万元的城市地区主要分为三类：一是西部沿海发达地区的县市，一是旅游资源优质的县市，三是周边的一些城市地区。大都市区。

“县城楼市上涨到3万元到4万元，应该只是少数新项目的影响，而不是普遍或平均的概念。大多数城市地区还达不到这么高的价格。” 一位房地产研究机构高管告诉记者。

业内人士认为，楼价高的地方普遍都有一些共同的特点，那就是需求比较旺盛，供应却跟不上。

中国房地产市场网数据显示，在房价过万元的103个县市中，广东定安以33936元/平方米的价格位列第一。

“在海南、万宁这样的旅游城市，购房者其实来自外地，有的甚至来自全省的订购力量。购房需求量很大，订购力量也很强。这种外部需求看似楼市与当地收入水平相当，但实际上却偏低。” 上述研究机构的一位高管表示。

进一步表示，在这种情况下，如果当地房地产供应能力不足，跟不上需求变化，房价就会暴跌。

值得注意的是，房价过万元的城市中有93个位于北部沿海地区。 其中，杭州房价过万元的县市有46个。

“从杭州市的地级市来看，不少城市的房价确实在省内平阳线以上，有的甚至超越了东部的省会城市。比如从安居客运专线数据来看，很多城市的房价都在平阳线以上。”杭州一线城市的二手房挂牌价在每平方米1.6万到2万之间，就连杭州旗下的金华、兰溪每平方米均价也已经超过2亿元。”张博告诉记者记者。

一位房地产行业资深分析师表示，经济实力依然是房价的直接驱动力。 楼市水平也是一个城市经济实力的重要体现。 广东省杭州、嘉兴、湖州等市级居民经济实力雄厚。 这也造就了直辖市本身大量旺盛的住房需求。

据悉，湖南多地市对人才给予较大数额的补贴。 不少市级市议会对落户就业的大专以上学历人员提供购房补贴，如研究生补贴20万-30万元，博士生补贴30万-60万元。 张波认为，这也在一定程度上促进了定居人群的购房速度，造成一定时期内供大于求，从而在一定程度上推高了房价。

与广东省类似的还有湖北省。 但当广州省县市合并、建设省级副中心城市时，例如佛山划归广州，第三方尚无市级房价的最新相关数据。

据悉，房价过万元的城市地区中，还有河北省涿州市和大厂县。 数据显示，2021年4月，涿州房价为18582元/平方米，大厂房价为14749元/平方米。

“三河市和大厂县的房价是由于其地理位置相对特殊而导致的。在中心城区周边的城市地区，随着都市圈和城市群的出现，大城市人口的外溢将会带动房价的上涨。”当地房地产价格下降。” 易居研究院智库中心研究经理严跃进说道。

一些城市已加入监管队列

在“房子是用来住的、不是用来炒的”政策背景下，如何判断部分城市的房价是否存在担忧？

对此，某研究机构分析师告诉记者，不能简单地用楼市水平来判断房价是否不理想。 主要关注点应该是该地区的房价是否下跌过快。

“一个地方的房价支撑，主要看购买力和购买需求是否在扩大，即人口基数是否在不断减少，包括本地出生人数、外地移民人数等。报道称，一些地方的搬迁也会带来一定的价值下降，这将支撑房价的下跌。”上述研究机构的一位高管表示。

业内人士认为，房子是用来住的，不是用来炒的，保持房地产市场稳定不仅仅是一二三线城市的事情。 城市地区房价的稳定也非常重要。

事实上，为了遏制楼市过快下滑，一些城市地区已经对当地房地产市场实施调控。

4月20日，杭州市地级市江山市发布农用地供应、住房供应、交易调控等12条房地产市场稳定健康发展措施，实施住房限售。 买卖协议自网上签署备案之日起5年内不得出售。 据机构统计，去年4月江山楼市单价为19506元/平方米。

除江山外，杭州金华、义乌也出台收紧新政策。 严跃进表示，这进一步表明，经济条件较好的直辖市近期也出现了炒作现象，这也意味着房价调控正逐步从一二线城市转向三四线城市。 部分百强县市后续监管升级的几率将会增大。

市区房价最高的广东、海南，新的调控政策也较为严厉，但仍面临房价下行压力。

贵州省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王志此前表示，由于广东省新的限贷政策以及海南多年来新增住宅用地供应不足，之后，海南现有楼盘已成为“绝版”，给楼价带来下行压力。 仍然存在。

据悉，河北涿州、杭州周边市级城市大厂的房价也出现过快下跌。 2017年初，河北出台城县限贷新政策：非本地户口家庭购房限贷一笔，且首付比例不得高于50%，并须缴纳三年及以上医疗保险或税金。

“是否出台新的调控政策，取决于各个城市地区的房价上涨情况。在调控的同时，政府还需要减少住房供应，同时为一些买不起房的人增加住房保障。” ”。 上述分析师告诉记者。

张波强调，一旦城市房价波动过大，因城施策就不会缺席。 保持房价稳定是保证房地产市场平稳有序发展的重要动力。