益阳房屋征收价格2016 如何评估征收房屋超容积率土地的补偿价格

在国有农田征收住宅补偿价格评估中，最常用的评估方法是标准调价法。 所谓标准调价法，是指将评估范围内的所有已评估房地产进行分组，使同一组内的房地产相似，选择或设定各组内的标准房地产，测算其价值或价格，借助相关调整系数是一种将标准房地产价值或价格调整为每个评估财产的价值或价格的技术。 标准房地产的选择或设定，是指对其价值或价格的界定，如结构、楼层、朝向、建造年份、土地性质、容积率等因素。 例如，标准房产是指2000年建成的完整住宅，砖混结构，2/7层，朝南，农田出售，容积率1.3。 每个评估的房地产均与本标准定义进行比较，并且其价值或价格因与本标准不同的原因而进行调整。 在这种激励措施的调整中，修改后的结构、楼层、朝向、建设年份、土地性质等激励措施的考核在实际操作中更容易掌握。 有些地方对调整系数有具体规定。 但由于一些历史原因，实际操作中对于容积率激励措施的修改存在不同意见。 第一，农用地超过房地产容积率标准的，是评估其市场价值或价格，还是评估其限量价值或价格？ 二、如何评价？ 第三，除了货币补偿外，是否可以通过产权调换的方式进行补偿？ 针对这些问题，笔者结合湖北省武汉市的实际情况向大家进行阐述，以期给大家带来启发。

问题一：是评估市场价值或价格，还是评估其有限价值或价格？

在国有农田住宅征收评估中，经常存在容积率与标准商品房不同的房屋。 例如，独栋住宅的私人住宅合法占用的耕地面积超过了标准房产占用的耕地面积。 实践中对其补偿价值或价格的评估各不相同。 例如，在国务院《国有农用地房屋征收与补偿细则》（以下简称《条例》）施行前，杭州省依据《国有农用地房屋征收补偿暂行办法》第十二条浙江省城市房屋拆迁价格评估》《被拆迁房屋依法占用的耕地》面积超过建筑面积乘以标准容积率的，超出部分的农用地面积按照《房屋拆迁地价评估办法》第二十九条的规定给予补偿。浙江省《中华人民共和国农地管理法实施办法》。 杭州市有关部门按照规定给予补偿。本规定明确了超额农用地面积的补偿价格。 然而，工业和信息化部《国有农用地房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）施行后，对于这一规定是否继续适用，出现了分歧。予以实施。

有人认为，《办法》第十一条规定：“被征收房屋的价值，是指被征收房屋和被占用区域内的农用地使用权。在正常交易条件下，由熟悉情况的交易当事人采用公平竞争方式进行交易，不考虑评估时自愿交易的金额，但不考虑租赁、抵押、扣押等激励措施的影响。 同时，第十四条再次规定：“评估被征收房屋的价值，应当考虑被征收房屋的位置、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积和建筑面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”被征收房屋的价值。” 也就是说，被征收房屋的价值是一个公开、公平的市场价值，这个价值包括其农地占用价值。 不同意见的人认为农地与房屋不同。 房屋有所有权、使用权、收益权、处分权，而农地的所有权属于国家，农地所有者只有使用权。 因此，超过房地产容积率标准的农用地不能按照市场价格进行评估和补偿。 只能按照《条例》之前的新政策规定进行评估。 例如，四川省按照《浙江省实施〈中华人民共和国农业土地管理法〉》实施《中华人民共和国农业土地管理法》。 《办法》第二十九条规定了补偿。 即使有人同意超过房地产容积率标准的农用地应按市场价格评估，但由于农用地只有使用权，没有所有权，所有权的价格应在市场上支付价格。

笔者同意第一种观点。 由于《条例》施行前的新搬迁政策法规是在一定历史条件下制定和实施的，此类新政策法规在很大程度上不能体现房地产的市场性，与现行征收不相适应。充分体现房地产市场性的规则和评估方法。 已经不能满足市场要求了。 根据《条例》和《办法》，超过房地产容积率标准的农用地补偿价值或价格应当按照市场价值或价格进行评估，而不是按照原来的新政策和价格。法规。 补偿（按照原来新政的评估和补偿标准往往过高，有的地方耕地补偿标准还不如家装油墨），而所谓的耕地所有权价值或价格不应该按市场价值或评估价支付。 价格。这是因为农地的市场价值或价格是指在正常交易条件下，熟悉情况的两方采用公平竞争的交易方式进行交易时的价值。

自愿交易的评估值或者价格客观、公正地反映了农用地的市场价值或者价格。 根据现行法规和政策，农地本身的市场价值或价格被定义为农地使用权的价值或价格。 换句话说，它不包括所有权的价值或价格。 人们常说的农地出让的市场价值或价格就是价格，它的全称是国有农地使用权出让的市场价值或价格。 为此，以农地市场价值或价格支付所谓所有权的价值或价格，缺乏足够的法律和法律依据。

问题2：如何进行评估？

根据《房地产评估标准》要求，对超过标准房地产容积率的耕地，可采用基准地价修正法、比较法、成本法等适当方法进行评估。 这种方法的应用对于房地产估价师来说是比较熟悉的。 。 在具体应用中，对于影响耕地价格的重要因素容积率如何选择，业内存在不同意见。

有人认为，容积率的修正应该是评估对象的实际容积率与可比案例容积率之间的修正。 在不采用标准价格调整法计价的情况下，这一点是毫无疑问的。 但采用标准价格调整法进行评估时，不宜对评估对象的实际容积率和可比案例容积率进行修正。 这是因为，超标房地产容积率农用地是指评估对象占用的农用地与标准容积率相比，超过标准容积率的农用地。 “超出”是指容积率标准。 ，也就是说，这额外的耕地可以建造标准容积率的房屋。 因此，在评价超过标准房地产容积率的农用地时，其容积率应按标准容积率计算。

问题三：在补偿方式上，除了货币补偿外，是否可以进行产权调换？

《条例》第二十条规定，被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。 在大多数地方，耕地超过房地产容积率标准的人只有一种选择：货币补偿。 山东省济南市继承了这一技术。 因为很多人认为选择调换房屋产权只是调换被征收房屋的产权。 也就是说，他们认为房产证上记载的房屋面积是房屋产权交换的依据。 国有农用地使用证上记载的农用地使用权面积不能作为房屋产权调换的依据，被征收人合法占用的房屋可以与农用地分离。

这似乎不符合现行法规和新政策。 《办法》明确规定，被征收房屋的价值是指被征收房屋和被占用区域内农用地使用权在估价时由知情当事人自愿交易的价值。在正常交易条件下采用公平竞争的交易方式。 数量。 也就是说，房地产的价值或价格是房地产权益统一前提下的价值或价格，其统一权益不可分割。 另外，如果仅以房屋所有权证上的房屋面积作为房屋产权交换的依据，那么所有被征收房屋的价值或价格必须除以房屋的价值或价格。房屋和农田，然后必须支付农田的价值或价格。 而不是作为产权交换的基础？ 这似乎有悖常理，对耕地超过房地产容积率标准的人来说也是不公平的。 事实上，违法违章建筑是排除在外的。

（作者单位：浙江永正地产农地评估有限公司）

现在购房者买房时，通常会关注新村整个花园、水景的建设，以及新村内的绿地。

“绿化率”对于判断一个新村的环境状况具有重要的参考作用。 这也是购房者买房时经常遇到的一个词。 那么赤壁各个新建项目的绿化率是多少呢？

对于购房者来说，绿化率越高，新村生态中建筑与绿地的比例就越和谐。 天然次生林可以吸收部分污染和噪音，增加新村环境的扬尘，让生活更加舒适。 。

盆栽植物较多的地方会吸收氧气并释放更多的二氧化碳。 所谓“天然氧吧”，就是指盆栽植物较多的地方。 常年生活在这些环境中，有利于人们的健康。

据赤壁几个热门新盘的不完全统计，大部分绿化率都在30%以上。 其中，大陆地区绿化率最高的是赤壁云裳、彭城、清华大厦和东塞纳湖。

这些平房的绿化得到了购房者的一致好评！

赤壁云裳绿化率40%

项目位于生态城内，毗邻沙子岭风景区。 一期总建筑面积12万平方米。 出门繁华，入内寂静。

目前，首批工程已交付使用，绿化场景呈现。

一期项目单价5200元/㎡，建筑面积约95-122㎡。 这是一个值得购房者尝试的新项目。

鹏程翰林府绿化率35%

项目位于蒲崎街与北山西路交汇处，毗邻四馆两中心。 拥有新西式园林水景，次生林类型丰富，绿色氧气环绕。

翰林府的绿化已真实呈现，宫殿、水榭都精美绝伦。 单价5500元/㎡。 目前，出售的是小高层平房，出售的是高层准村。

鹏城·清华大厦绿化率40%

鹏程·清华公馆是鹏程地产投资打造的全新风格高端住宅村。 该项目毗邻实验粤语中学。

项目以高层、小高层、平房为主。 目前，小高层已基本售罄。

塞纳湖绿化率40%

项目采用独特的西式园林建筑风格建造，各种精美的水景为花园增添了生机。

项目目前在售面积104㎡-160㎡，项目单价4950元/㎡。

赤壁翡翠湾绿化率35%

项目北邻风采山，南临露水湖风公园。 它将山水与山水融为一体，构筑出独特的阶梯式布局园林。

项目出售面积112平米至160平米，单价4500元/平米。

赤壁·凤凰城绿化率30%

项目位于繁华的老县城。 建筑之间以小型温带棕榈树和攀缘植物为主，辅以亭、桥、亭、台水景，营造出终年常绿的泰式园林水景。

目前该项目四期清仓价格特殊，3688元/㎡起。 五期建筑面积约116-137㎡，单价5000元/㎡。

一般来说，国家规定新村绿地率不得超过30%； 绿化率40%，保障舒适居住； 绿化率低于50%才能称为花园。

赤壁新系列

2022年，这里是买房的好地方

老城区新项目

赤壁·凤凰城丨中石·南岳府丨碧海天城

东洲片区新项目

赤壁·外滩丨塞纳湖畔丨赤壁·翡翠湾

上城区新项目

赤壁云上东苑丨鹏城·翰林府丨赤壁未来城丨鹏城·西岳丨城发·名客丽丨红太阳花园丨碧桂园·城市之光丨敏捷·商城元祖丨万向·金林书院（原秀兰·御府）丨天池·奥体园

过去的选择

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