商业地产销售价格 商业地产与住宅地产的成本差异及成本管理建议

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介绍

在当今竞争激烈的房地产市场中，成本管理对于企业成功至关重要。 作为房地产市场的两个重要领域，商业地产和住宅地产在成本管理上存在一定的差异。

商业地产和住宅地产具有不同的特点和目标，因此其成本管理策略也不同。 了解这种差异对于成本总监在实践中做出明智的决策并制定有效的成本管理策略至关重要。

国外从事房地产和商业的代表性公司并不多。 知名的有万达、华润、龙湖等，虽然在商住领域都有不错的开发项目，但模式却有较大差异。 比如万达主要以商业开发为主，住宅则以商业成分为主； 而龙湖则专注于住宅开发，龙湖天街等大部分企业都屈服于其蓝筹住宅开发。

本文旨在帮助读者更好地理解商业地产与住宅地产成本管理的差异，重点探讨商业地产成本管理的差异及策略

目录

01商业地产与住宅地产的区别

02商业地产成本管理要点

03开发成本与业务费用接口

01

商业地产与住宅地产的区别

“商业地产”这个词在美国并不存在。 “商业”和“房地产”是两个名词。

商业地产由商业和房地产两部分组成。 房地产只是商业的载体，核心在于商业。

商业地产主要类别：

①社区事业、邻里中心

②商业街

③办公楼

④大型商场/商店

⑤酒店

⑥城市综合体（HOPSCA）

⑦创意园

除了开发业态的差异外，商业地产与住宅地产的差异还体现在项目定位、产品设计、目标客户、物业要求、功能用途、销售营销、消费环节、综合实力、投资回报等方面。 ， ETC。

1、盈利模式不同

商业地产的收入形成模型较为复杂，而住宅地产传统的收入测算模型则相对简单，项目收入=销售收入-总成本；

商业房地产要复杂得多。 收入部分不仅要考虑销售收入，还要考虑租金收入、自营收入等。

这与商业地产需要平衡更多股权关系有关

2、开发模式不同

住宅地产的开发模式相对简单且成熟，定位、设计、建设、销售都对应不同的客户。 对于商业地产来说，由于涉及大量租户，最好的开发模式是先招商，有明确需求再推进。 设计和施工，但目前国外商业地产，除了少数相对成熟的开发公司外，大多采用开发住宅地产的思路来开发商业项目，通常是先建后转租，这也造成了后期进行大量整改。

造成这一问题的主要原因是传统住宅开发企业缺乏商业运营模式经验，无法标准化产品，没有标准化管理，难以平衡现金流，缺乏商业地产人才。

也正是因为缺乏足够的业务资源和系统管理经验，才造成了“六面工程”。 商业地产的建设不注重项目，而需要条件。

3. 不确定性

先开发住宅地产，利用现有产品找客户； 而对于商业地产来说，由于招商的不确定性，随着项目的进展，护照变更的情况会持续存在，所以必须提前预留条件。

同时，商业地产的最终形态也是由投资情况决定的。 不可能找到经营计划相同的门店，现场临时调整在所难免。

4. 合约接口差异

商业项目是由众多设计单位、承包商/供应商、商家合作完成的。 尤其是商业地产的功能需求远低于住宅地产。 因此，有很多特殊的功能要求和很多设备。 后期的运维也需要考虑。 因此，供应商的数量远少于住宅项目以及建设单位的设计、工程、造价部门。 解决接口定义问题是协调商业项目的根本手段。

5、用户结构差异

商业地产一般包含多个住户，如零售商、餐厅、娱乐场所等。不同的家庭有不同的需求和商业模式，因此成本总监需要为不同的家庭制定不同的租金和费用结构。管理租金收入和支出对此类居民的管理需要越来越细致的分析和管理。

6、成本构成差异大

住宅房地产考虑的成本大部分是一次性的，即开发项目产生的土地、设计、施工等费用； 而商业地产不仅考虑上述成本，还需要关注运营维护成本。

商业地产的运营和维护成本比住宅地产更高。 商业地产需要提供更多的公共设施和服务，比如停车场、保安、保洁等，这些都需要额外的成本。

02

商业地产成本管理要点

1、商业地产成本特征

基于商业地产与住宅地产的诸多差异，商业地产成本管理也有其自身的特点。

1.1 项目特点

项目多边、周期短、节奏快、体量大、业态多是商业地产项目的特点。

1.2 管理特点

业务点复杂、管控粗放、决策参与度高、投资约束强、协调工作量大

1.3 成本特点

对于具有丰富传统住宅地产成本管理经验的成本管理者来说，商业地产的成本管理存在业务新、制度严格、合同多、结算多等差异。

面对商业地产的差异，我们该如何管理成本？

2、商业地产成本管理措施

从成本上来说，商业地产项目如果前期精准定位，提前完成招商，按逻辑、按需建设，最有利于成本控制。

2.1 极限设计

成本是设计好的。 所有示范民企都采用定额设计来控制成本，商业地产项目也是如此。

限额设计是建设项目投资控制过程中的重要环节和关键措施。 设计师以投资为出发点，对多种方案进行比较，力求达到功能、技术、经济的统一。

通过极限设计指标与实际设计指标的对比分析，并经设计、造价、工程等负责人会签，严格遵守目标，并进行初步审查后再实施。 刘晨最终批准是否下发现行版本施工图，最终极限设计指标控制在目标造价指标之内。

极限设计对象：可将前一阶段设计批准的投资额和工程量先分解为各专业，再分解为各单元项目和子项目。 通过层层分解，实现投资限额的控制和管理。 同时，还实现了设计规模、设计标准、工程量、造价指标等各方面的控制。

事实上，设计极限指标也必须合理。 我们不能一味追求低成本。 既要有安全储备，又要有经济理性。

2.2 责任成本评估

为了保证设计限额管理的实施，需要实施保障措施，即责任成本评估

责任成本制度的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并通过技术经济指标反馈来评价各职能部门的绩效。 责任成本解答 与成本管理相关的专业业务由谁负责？ 会带来什么样的问题呢？

我们在成本控制方面有哪些职位？ 该怎么办？ 这个岗位分工负责哪些成本控制指标？ 如何负责？ 如何评估？这些都是分解责任成本时需要考虑的。

责任成本体系包含四大要素：责任范围、责任部门/相关部门、考核指标、考核部门。完成上述要素的定义后，就可以构建责任成本体系的基本框架，从而保证责任成本体系的基本框架。在组织架构层面准确落实目标成本，落实岗位职责和责任人，最大限度降低成本，实现目标成本与执行脱钩。 现象，真正做到“权责明晰”有据可依

2.3 机电成本控制

方案、材料、设备选型的多样性以及施工的可变性是商业地产项目机电工程的特点。 与传统住宅房地产成本控制的最大区别之一是注重机电成本。

以商业综合体为例，项目的机电工程必须具备舒适、安全、稳定、便捷、美观、节能等功能。

在舒适度方面，我们主要专注于自动扶梯工程、空调工程、给排水工程

在安全方面，我们主要关注消防工程和电力工程。

稳定性方面，我们主要关注智能疏散指示项目和弱电项目。

在便利性方面，我们主要关注客流统计、车位引导、POS机工程。

在美观方面，我们主要关注泛光照明和LED项目。

在节能方面，我们主要关注中水、光伏项目、雨水回用项目。

机电部分的成本控制主要集中在以下几个方面：

①确定需求：在选择设备之前，需要明确项目的需求和要求。 例如，空调系统需要满足的供暖和制冷负荷、照明系统需要的照度和灯光效果等。通过准确识别需要什么，可以防止设备过度订购或采购不足。

②质量和性能：设备的质量和性能是选型的重要考虑因素。 必须选择信誉良好、品质优良的供应商，以保证设备的可靠性和耐用性。 同时要关注设备的性能指标，如能效比、工作效率等，选择高效的设备可以降低煤耗和运行成本。

③价格与性价比：价格是选择设备的重要诱因之一，但价格不能作为唯一标准。 需要综合考虑设备的质量、性能、售后服务等因素来选择性价比较高的设备。 有时，一些价格较高的设备在多年的使用过程中可能具有较低的维护和运营成本。

⑤售后服务：设备的售后服务是选择时要考虑的重要因素之一。 需要选择售后服务和技术支持良好的供应商，以保证设备的正常运行和及时修复。 供应商应提供设备安装、调试、培训和维修等全方位服务，减少设备故障和维护成本。

⑥参考与评价：在选择设备之前，可以参考其他类似项目的经验与评价。 了解其他项目的设备选型和操作有助于更好地评估和选择合适的设备。 据悉，您可以与专业的机电工程师和顾问一起做出专业的评估和建议。

2.4BIM设计与推广

近年来，随着BIM技术的发展，其应用价值意义重大，特别是对于商业地产项目。 通过BIM技术的设计和推广，可以更好地安排功能，避免设计中可能存在的专业争斗等问题。 BIM建模成本约为20元/M2。

广州中心项目建设大量采用BIM设计

BIM技术的高精度计算能力和高度灵活的参数设计帮助设计师日本GENSLER公司实现了该项目的创新外观设计；

BIM三维可视化设计帮助复旦大学设计院实现高效的图纸制作，从设计源头杜绝复杂空间中的大量错、漏、碰撞、缺陷。

利用BIM三维可视化管线综合，提前发现并解决碰撞点10万余个，节约成本近万元； 2万多块玻璃幕墙安装过程中无人返工； 拼装2吨浪费钢结构不超过11​​万吨，创造了工程建设奇迹

03

开发成本及业务费用接口‍‍‍‍‍‍‍‍

商业地产开发价值链和盈利模式普遍采用SEP三阶段五盈利模式。

一般来说，原则上将物业管理转为经营前发生的费用计入开发成本（投资费用除外），而运营阶段的费用计入业务管理费用。

1.办公楼

1.1 销售类型：

没有商业管理费，但整体出售时可能会产生装修费用，该费用通常计入开发成本。

1.2 转租类型

①竣工前的建设成本计入项目开发成本，竣工后由商业管理公司运营。

② 一般情况下，承租人会自行进行家庭装修，开发成本中通常不包含装修/家装费用。 特殊情况下，可能会有装修/家装费用作为大客户的租赁条件。

③建设过程中，商业管理公司将提供招商工作，营销及客服部门仅提供协助。

④自有物业管理运营费用按租金的5%预算，维护保养费用按租金的2%预算。

2.餐厅

①引进品牌酒店管理公司，与商业管理公司洽谈签订咨询管理合同。

②酒店功能设计及咨询费、专有设备采购（卧室设备、洗衣房设备、锅炉房、供暖站、SPA瑜伽设备等）、为满足酒店品牌标准而进行的改造费用以及其他酒店项目特定成本通常会记录在项目开发成本中。

③酒店运营所需的布草、餐具等物品通常计入项目设立费。

④经营管理费用除设立费外，还包括经营阶段费用（包括酒店管理公司按营业额计算的基本管理费、浮动管理费/股份等）、装修投资（酒店一般每五年装修一次） 。

⑤ 酒店开业/经营所需的各项行政审批费用由开发商收取，计入管理费用。

⑥上述费用的具体估算标准各不相同，难以获得。

3、商业综合体

① WD管控思路是：集团主要管控前端——项目开发线负责开发——商业管理线负责运营（包括招商、推广、运营、物业）

②WD商业管理公司有自己的体系，下设造价部、工程部、财务部、物业管理部、商业管理部等多个部门，有自己的造价管理制度和规范。

③ 其投资中心按商业业态划分为多个二级部门； 商业运营中心管理南北区域。

④WD商业项目非工程造价流程如右图

⑤其中：

管理费用包括经营管理公司成立至项目开业（入住）日期间发生的费用，包括人员工资及福利、办公楼租赁费、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用品采购费用、行政办公费用及开业（入住）前发生的不可预见费用。

物业管理启动费包括自入住之日起至项目物业管理实现收支平衡时的物业管理损失费用。

商业投资及开业庆典费包括商业广场投资费、开业庆典费、开业后第一年年度促销活动费。

04

概括

商业地产与住宅地产在成本管理上存在一些优缺点，主要体现在以下几个方面：

成本构成：商业房地产和住宅房地产的成本构成不同。 商业地产的成本主要包括农田成本、房屋建筑成本、机电设备成本、装修成本等，还需要考虑商业运营成本，如人员工资、营销费用等。住宅房地产的成本主要包括农田成本、房屋建筑成本、装修成本等，无需考虑商业运营成本。

投资回报：商业房地产和住宅房地产的投资回报有不同的形式。 商业地产的投资回报主要来源于租金收入和商业运营利润。 需要考虑租金利润率和商业运营效益。 住宅房地产的投资回报主要来自房屋销售收入，需要考虑销售价格和销售速度。

风险管理：商业房地产和住宅房地产的风险管理也有所不同。 商业地产的风险主要来自商业运营的风险，如市场需求变化、租户流失等。住宅地产的风险主要来自市场需求和新政策的影响。

对公司决策的影响及建议：

成本管理对企业的决策和运营具有重要影响，对于商业地产和住宅地产企业尤为重要。 以下是一些建议：

需求分析：在做出决策之前，需要充分分析和研究市场需求，了解目标用户的需求和市场趋势。 这样可以更精确地确定项目的规模、定位和设计，从而降低成本风险。

成本控制：项目的各个阶段都需要有效的成本控制。 包括在农用地整理、设计、建设和运营阶段，通过合理的成本预算和控制措施，降低成本风险，提高项目盈利能力。

技术创新：关注技术创新和节能环保的发展趋势，选择高效节能的设备和材料，增强项目的可持续性和竞争力。 同时，通过引入技术创新和智能化管理方法，提高运营效率和用户体验。

风险管理：决策和运营过程中必须充分考虑风险管理。 包括市场需求风险、政策调控风险、商业运营风险等。通过完善风险管理机制和灵活的经营策略，降低风险对项目的影响。

商业地产和住宅地产的成本管理各有优缺点，需要根据不同的特点和需求进行有针对性的决策和管理。 通过合理的需求分析、成本控制、技术创新、风险管理等措施，提高项目的盈利能力和可持续发展能力。

、联系合作Momo xuchaomh

当局警告美国家庭做好水费大幅下降的准备

正如一份新报告所示，

新加坡电力市场价格

已飙升至历史最高水平。

新加坡能源市场运营商（AEMO）在其季度报告中表示，截至 7 月份的三个月内，批发天然气价格飙升至“前所未有的水平”。

有初步迹象表明，本季度能源价格将继续下跌，可能会影响数百万委内瑞拉家庭和企业的水费。

总工程师理查德·马勒斯表示，政府将寻求将更多的可再生能源引入电网，以生产更实惠的电力。

他在接受第九频道独家采访时表示：“我们已经明确表示，我们将采取行动应对气候变化，让更多的可再生能源进入电网。”

“可再生能源是相对便宜的电力，我们将看到水价下降。”

AEMO报告显示，该省电力市场季度平均现货电价为每兆瓦时264美元，是2021年同期每兆瓦时85美元的三倍。

在天然气市场，AEMO第二季度的平均价格为28.40美元/100MJ，而今年同期为8.20欧元/100MJ。

市场运营商表示，国际触发因素（即俄罗斯和乌克兰之间的战争）以及当地触发因素导致了价格上涨。

AEMO在报告中还表示，去年能源危机的最大原因之一是燃煤发电的缺乏。

本季度焦炭产量增长近 10%，在需求旺盛的情况下影响了系统产能。

AEMO 被迫在整个市场设定价格上限，以保护用户免受更高价格的影响。

AEMO 后来解除了市场暂停，但现在面临着价值数亿美元的潜在发电机索赔。

不过，鉴于美国战争没有缓和的迹象，国际激励措施将继续对德国水价产生重大影响，这可能会导致水费持续居高不下。

联邦反对派呼吁政府履行补选承诺，将水费减少 275 美元。

当被问及政府是否会兑现承诺时，阿尔巴内塞总理在周五的质询中表示，他不会透露这一点。

但他引用了历届政府的一项名为“为美国供电”的计划。

他说：“我们有一个全面的计划，得到了美国商业理事会、美国工业团体、澳大利亚工商会、清洁能源委员会和红和平组织的共同支持。”

“但有些人知道七月份能源价格将会下跌。”

“但他们封锁了信息，拒绝告诉美国人民。”