苏州观前街门面价格 【WORD】同策-苏州观前街商铺评估报告-20页-2008年.doc

复星医药集团 上海观前街店铺评估报告 北京策源房地产投资有限公司 2008-8-13 目录 TOC 第二部分 市场研究 102.1 市场商业环境 102.2 周边重点店铺案例 112.2.1 上海美丽新世界广场 112.2 。 2 广东大厦内商铺 122.2.3 观前街小商品市场 122.2.4 观前街临街商铺 13 第三部分 项目评价 143.1 评价方法的选择 143.2 可比实例的选择 143.3 市场比较法 153.3.1 一层单价评估 153.3 .2 估算每家商店的售价 163.4 估算租金 173.4.1 估算底层租金 173.4.2 预测每家商店的租金 183.5 估算未来租金 19 结果的确定 20 总结 20 前言 评估目的报告：本报告针对上海观前街商圈内市王爷巷38-52号粤海超市底层101、102、103、139、143、203、237、238号房间正在进行价格评估以及租金计算。 评估方法：通过对本案商铺的考察以及观前街临街及周边项目的调查，对本案的销售价格和租金进行评估。 评估性质：本报告评估的销售价格和租金为本案商铺从房地产角度的价值。 第一节 项目概况 1.1 项目名称 上海粤海超市 1.2 项目位置 该项目位于观前街广东广场，石王爷巷38-52号，乔司空里与石象路交汇处。

1.3 项目现状。 项目所在的关兴路商圈商住氛围浓厚。 是上海老县城成熟的商圈。 观前工程一、二、三期改造新建道路37条，新建建筑63栋。 新建广场26100平方米、停车场23100平方米、绿化18660平方米。 项目所在石象路南侧被乔司空巷遮挡，因此该区域目前人烟稀少，周边主要为酒店、茶馆等。 1.4 周边交通 附近公交车站较多观前街，如公交线路522、70、9、101、60、40、811、204、922、7、602等。不过，由于观前街是步行街，石象路及周边道路简陋，不适合车辆通行。 1.5项目物业管理项目为粤海广场裙楼商铺：一楼商铺（超市）625平米，一楼24平商铺2套，24平商铺3套米商店在二楼。 1.6 项目基本情况 一层诊所 项目名称 粤海广场 一层超市 地点 石祥路38-52号 总建筑面积 659.76平方米 一层 进深3.3米 高 开发商 上海粤海置业有限公司 开业时间2000-06-01 开业时间：2003年2月28日。家居装修简约，装修精美。 这是一项早期业务。 超市零售照片（外观）（内部）（平面图）面店区项目名称广东超市面店区店面位置石祥路139号38-52号总建筑面积171.61平方米，一层、二层。 开发商 上海粤海房地产有限公司 户数（外观）（外观）项目详情。 139号面积24.37平方米。 1F楼家居装修照片（平面图）。 143号面积25.86平方米。 1层家居装修照片（平面图） 237室2层家居装修照片，面积24.93平方米（平面图） 238房间2层家居装修照片，面积​​44.10平方米（平面图） 二楼27.42平方米203室家居装修照片（平面图） 第二部分 市场调研 2.1 市场商业环境 观前街描述：观前街是繁华的闹市区在杭州。 目前它是一条步行街。 是集商业、娱乐、美食、文化于一体的公共休闲消费场所。

临街商业成熟，人流量大，消费能力大，规划管理好。 经营业态：以餐饮、服装、小商品、旅游纪念品为主。 底层租金：20-30元/平方米/天 描述：与观前街相交、与本项目所在石象路北侧商业街平行的一条南北走向的商业街。 比观前街人少，生意也更成熟。 经营类型：街边餐饮、服装、花鸟工艺品市场等 底层租金：12-20元/平方米/天使王爷巷 描述：本案所在路段与观前街相连南面被乔司空巷挡住。 靠近观前街一侧人流较多，而项目所在东侧（桥司空巷一侧）人流较少，规划管理薄弱。 业态：北侧以临街餐饮为主，东侧为服装、药店等底层建筑。 租金：东侧（近景路）12-20元/平方米/天，东侧（超市内商铺）1.5-3元/平方米/天 2.2 周边重点商铺案例 2.2.1 上海美丽新世界广场地址：乔司空巷17-33号楼层：四层。 地下一层，地上三层。 面积：总建筑面积约17000平方米，其中中庭400平方米，总建筑面积16000平方米； 其中地下5000平方米，一层3400平方米，二层3600平方米，三层3600平方米。 单元面积：40-120平方米 划分单元数量：288单元 内部配置：两台进口三菱内部观光自动扶梯：八台北京三菱手动电梯； 场外广场：3000平方米以上； 停车位：地下100余个； 销售单价：15000元/平方米地下一层：17000元/平方米。 目前租金报价：地下：1600元/平方米/年，即4.38元/平方米/天； 一楼：2000元/平方米/年，即5.47元/平方米/天； 二层：1600元/平方米/年，或4.38元/平方米/天； 三楼：1300元/平方米/年，或3.56元/平方米/天； 大众点评项目自2003年开始发售，当年入住即可退款。租期2年，5%回报（税后）。

由于管理不善，招商引资困难。 上半年销售额仅为100亿元。 目前有居民160余人，管理比较混乱。 2.2.2广东大厦内店铺地址：石王爷巷楼层：一、二层单位面积：一层：24平方米（建筑面积），使用面积10平方米（独立划分商铺）二层：30平方米（独立划分商铺）商铺） 目前租赁报价：1.8元/平米/天（室外） 审核项目与广东广场本案相同，为超市独立分店，面积较小。 由于粤海广场也位于石王爷巷东侧，所以人少，业态也比较混乱。 娱乐、超市、服装等没有统一管理，租金很大程度上取决于某些商铺的业态和经营情况。 视情况而定。 2.2.3观前街小商品市场 地址：平江区观前步行街朱寺巷 楼层：1-3层 单位面积：6-20平方米（按面店面积划分） 经营类型：服装礼品、精品 价格： 23000-30000元/平方米 租金：9-15元/平方米/天 2.2.4 观前街临街商铺 观前街临街商铺 观前街临街商铺 面积 租售价格 经营类型观前街近临顿街临街商铺 1F58 平方米 27 元/平方米/天 10 万元/平方米 服装 观前街临街商铺 1F 24 平方米 27 元/平方米/天 85000 元/平方米 餐饮 观前街石王爷巷临街商铺一层 24 平方米 15 元/平方米/天 餐饮商铺 观前街玄妙寺附近一层 76 平方米 25 元/平方米/天 13 万元/平方米 服饰、鞋帽、服装第三部分 项目评估3.1 评价方法选择本项目评价采用市场比较法。

3.2 选择可比案例 在类似项目交易案例的基础上，选取同一供需圈内近期距离较近（1000米以内）的三个案例进行比较。 项目周边商铺销售价格 地段单位楼面价（元/平方米） 美丽新世界 石王爷巷 1F230002F170003F15000 小商品市场 1F300002F280003F23000 粤海广场 石王爷巷 1F220002F13000 观前街街边商铺 1F10000 观前街玄妙观附近商铺1F130 000观前街周边交通交通便利，人流分流得很好。 但太子巷一端几乎被堵住，不利于引导人流。 因此，从店铺的可比性来看，观前街对面的店铺与本案相差太大。 在选择案例时，不考虑关兴路对面的商铺差异较大，而是参考小商品市场、粤海广场、美丽新世界等。 3.3市场比较法首先根据项目自身条件及项目周边商户确定三层、二层商户单价，然后根据具体位置、商圈面积、层高结构、可视性、人流量确定三层、二层商户单价3.3.1 首层单价评价对比 激励权重 评价对象 美丽新世界小商品市场 广东大厦东侧楼 区域激励 交通条件 5% 1.10 .8 区域位置 10% 1.10.70.95 规划和管理 10% 区域成熟度 15% 0.70。 95 部分激励措施 房屋装修 10% 沿街 10% 人流方向 10% 1.10.7 商业规划及限制 5% 1.10.9 高顶结构 10% 区域划分 10% 外观可视性 5% 装修值 100 %1.0350。 840.977540%20%40%0.4140.1680.39123164230003000022000根据市场一般规则，拟按照店铺售价比例细分各层价格：1层:2层:3层=10:6 ：4。

经了解，本案二层商铺单价在13000-14500元/平方米之间。 3.3.2 每套商铺售价的计算。 一层商铺单价为101-103号（超市）139号143号。客流量15%1.40。 90.9 街道状况 10% 1.20.80.8 区域位置 10% 室内装修 10% 0.80.8 能见度 15% 1.10.80.8 规划 10% 面积 10% 进深 10% 层高高宽比 10% 装修值 100% 1.0750。 9150.915 销售价格 231642490121195211952 层商铺销售价格 激励权重 2 层单价 203 237 号 238 车流量 15% 0.850.850.8 街道状况 10% 0.70.70.7 区域位置 10% 室内装修 10% 0.90.90.9能见度15% 0.950。 90.85 规划 10% 面积 10% 0.8 进深 10% 楼层高宽比 10% 0.90.90.9 装修价值 100% 0.920.91250.8775 价格 13898127861268212195 摘要 地下大型超市合理价格为 24100 元/平方米底层小超市合理售价22500元/平方米。 两层餐厅的合理售价为12300元/平方米。 3.4 项目周边商铺租金计算。 楼层单位面积。 租金单价。 观前街临街店1F10-60平米。 27元/平方米/天石巷临街店 1楼24平方米 15元/平方米/天 1楼 58平方米 13元/平方米/天 粤海广场前1-2层商铺 1层：24平方米 2层：30平方米 1F：2.5-4元/平方米/天 2F：1.8元/平方米/天 小商品超市 1F 6平方米 12元/平方米/天 2F 10平方米 9元/平方米/天 美丽新世界1F商铺 60平米 2.6元/平米/天3.4.1 底层预计租金

现在是年中。 去年上半年上海最热门的区域是哪里？ 那一定是保中。

“双区”概念、前海、企鹅岛双拓展、vivo总部落户保中，带来多重负面加持。 福永房价也持续火爆。 上半年销售房屋2124套，位居全市第二。 宝中的单价也较年初有所上涨。 “8”前缀已向当前的 110,000+ 移动。

然后是住房稀缺。 截至去年6月，龙岗去年新增房源仅有1套（145套），一开盘就全部售空。

更准确地说，是改善住房的稀缺。 罗湖区近期推出的9个住宅项目中，只有一个以改善住房为主要特色。

（仅罗湖区近期唯一入市项目天悦一号西苑重点改善外立面）

上半年房屋成交数据显示，90层至144层改良品成交9399套，占比56.2%，较今年下降12个百分点，改良品刚性需求已逐渐增加。

（2020年上半年90~144层loft成交占比56.2%。图片来源：东东找房）

一方面是住房供应不足，另一方面是需求下降。 人多房少，造就了上半年北京房价的诸多热点。

据说，距罗湖市中心4公里的新安最近正式开业了一个房地产样板房，而且是纯改良的新项目，大家一定要去看看！

探秘罗湖新安：微妙的转变时刻

说起老街你会想到什么？ 是昏暗古朴的瓮城，是深邃庄严的塔门，还是处处飘浮的寂静？

新安，作为上海的发源地，昔日的商业中心，态度向下，计划坚定，却无法阻止微妙的变化时刻。

当天，当市长从人参轻轨站下车向北拐进前进路时，就被废弃场地浓烈的气味吸引了。 当他转身时，他看到对面早已被清理干净的旧立面上躺着闷热的钢铁、砖块和泥土。 。

一路向西走，要么是之前场景的重复，要么是早已被清理干净的门楼昏暗的卧室和阳台，以及一路上正在进行的施工场景。

黑色的外墙在过去六年的使用中已经积满了水痕和磨损。 曾经热闹的餐馆和娱乐场所，曾经是前卫和财富的代表，明天就会显得过时，楼层少，建筑大。 狭长的空间在明天的上海将变得过时。

链家搜房地图还显示，沿途几乎没有二手房出售。

前进一路以东的建安一路旧改造规划相对较少，街道干净明亮，住宅分布相对密集。 底层商铺南北向雕琢较多，生活氛围浓郁。 但建筑年代久远、间距狭窄、面貌仍难以改变。 老病。

全街二手房单价在4亿元至8亿元之间，主要受建设时间和所属学区影响。

总体来说，新安地区看起来很旧。 中铁五号中环线东西、南北有2公里厚的交通盲区。 然而，罗湖区的房价排名第三。 位于碧海湾后面，比保中更近。 净营业额增加2亿元。

是因为区位论很难用吗？

但如果观察新安的价格分布规律，就会发现区域内级联分化尤为明显。

轻轨1.5号线周边单价已突破10亿元大关；

2、宝安学区总投资接近10亿元；

3、新旧新村总价可相差5亿元。

（图片来源链家）

罗湖新安脱颖而出：楼市增速超北京平均水平一半以上

据此前媒体报道，从2004年到2013年，新安地区连续9年没有房地产项目上市。 这里有大量的工业厂房和老新村。 与罗湖中心的快速发展相比，民治、福永等地的房地产项目不断入市。 之后，新安有逐渐消失在人们视野中的趋势。

2014年，新安地区房价为2.4亿元/平方米，与上海单价持平。 去年7月，新安单价为8.3亿元/平方米，上海单价为6.5亿元/平方米。 六年间下降幅度分别为245%和170%。 %，增速比北京平均水平快一半以上。

（2014年新安成交单价2.4亿元/平方米，图片来源新浪地产）

（2014年珠海楼市2.4亿元/平方米）

城市更新此刻总是显得很温和，但实现建设成果的好处却是非常直观的。

回顾新安六年来的发展轨迹，我们可以发现：

2011年轻轨5号线于6月22日建成通车，穿越新安市中心区；

2012年，总建筑面积近百万平方米的中州中心风景区启动，其中中州πmall集中商业面积6万平方米，已建成；

2013年，面积近30万平方米的上海东部第一家小型购物中心——海雅七彩城即将开业；

总建筑面积75万平方米的勤成达项目于2014年启动，目前已全部售完，拥有自己的购物中心4.39万平方米；

2019年，面积12万平方米、建筑面积78万平方米的正大公馆投放市场，15万平方米的综合商业综合体正在建设中；

...

（海雅七彩城）

新安是罗湖区改造建筑数量冠军。 其庞大的规模吸引了中粮、中州、华联、勤成达、卓越、佳兆业等知名民营企业。 该地区的房价也创下了历史纪录，目前仅次于当时的御宝中和碧海湾。

开发商持续发力开发新安，是投资趋势的走向，也是龙华的负面溢出，提升了新安地区的投资属性。 也就是说，改进后的产品更适合新安未来的想象。

在新安、龙华，只有这样的新楼盘，房价降幅较高。

目前，新安二手房呈现两种格局：

第一类是“学区房”，大部分都过了10万的门槛。

位于秦城大22世纪、中州中心景区、市区翠海雅园等宝小学区的房屋6月二手成交均价接近人参轻轨站；

（图片来源链家）

比如同样位于罗湖学区的帝景台，建于2002年，由于距离轻轨站稍远，近期成交总价为每平方米8亿元。

（帝景泰明年4月和去年11月销售的产品均价并没有下降太多）

第二种是“二手房”，成交总价近9万每平方米。

位于洪雅中学区的华盛盛汇建于2013年，去年成交总价达到8.7亿元/平方米。 稍远一点的综合体正院最近开盘单价高出3000元/平方米。

（华盛盛辉6月份销售的三套产品价格大幅下降）

中粮幸福花园建于2008年，近期已售出，总价为每平方米88,000-92,000元。

（中粮幸福花园近期有两宗住宅成交）

综上所述，新移民产业最好满足以下条件：一是有房产，二是有学区，三是良好的配套条件，如交通优势、商业优势等。

新安改善地产，样板房正式开业

住房和投资需求特征的改善，对住宅产品的增值空间和使用价值提出了更高的要求。 在新安买车，质量不仅仅是一个程度。

学位房的质量取决于中学，新项目的质量取决于开发商。

招商振富是南山领先的民企品牌招商蛇口在新安的第一个项目，其产品品质不言而喻。 目前地上十余层，营销中心已开业，样板房将于7月中上旬开业。 产品均为两居室以上纯改良型。

（招商振富营销中心）

1. 交通

当天，市长下了人参轻轨，向北步行1.5公里，来到了招商振福营销中心。

项目对面的上川轻轨站正在建设中，计划于2022年开通，投资及物业交接也将于2022年进行。也就是说，入住的时间也是交通效益实现的时间。

2、产品方面

据现场销售情况看，“臻”系列是开发商继“曦”系列之后的改良产品。 设计注重每间卧室的墙窗比例。 没有暗室。 新村门厅高6米，房间宜居。 门面向次马路。

项目总建筑面积约11万平方米，规划6栋建筑，其中4栋为普通商品住宅，1栋为人才住宅，1栋为幼儿园。 配备商业面积4000平方米。 由于定位为改良型，产品容积率大于5。

规划总套数896套（其中保障性住房288套），其中保障性住房与车位比例达到1：1.3； 普通住宅608套，仅有两种loft户型，即4房492套，建筑面积约118平方米； 116套4+1房间，面积约156平方米。

虽然注册价尚未公布，但以近期的楼盘项目——正大公馆来看，开盘单价为8.8亿元/平方米。 投资转让精装修，学历较好，幼儿园一所。 恐怕还要低一些。

那天，市长看中了一套118平方米的四居室房子。 卧室设有独立的浴缸和阳台，窗户位于书房和客厅。 此外，开发商将书房和次卧打通，宽度达到6.3米。 居住体验会更好，整体品质也会更好。 也就是说，房间形状是方形的，分为动区和静区，空间是通透的。

3、生活设施

其实街对面就有天虹购物中心，旁边还有家乐福，不过这两家超市建得比较早，勉强满足休闲购物的需求。 再远一点就是海雅七彩城、中洲购物中心，开车十分钟左右就可以到达。

4. 教育资源

项目位于九年一贯制中学文汇中学和洪雅中学的学区。

洪雅中学是罗湖排名第四的中学，近年来招生十分紧张。

文汇中学于1991年9月建校，是罗湖区教育局直属的一所九年一贯制民办中学。 2015年高考排名全市第88位，2018年排名第51位，进步显着，是潜力股。 中学可提供学位3000个，学历合格率100%。

5. 价格比较

项目周边新增项目包括2018年建成的东城平阁，总价7万多元。 这主要是因为玄武平阁基本都是30-40平米以上的小loft产品，单价在20-300亿元，在上海就值2万元。 难度较小。

（东城平阁分栋外观）

据悉，华盛盛汇、中粮幸福花园等楼盘成交价格接近8.5万-9万/平方米，相差不大。

六、总结

总体而言，招商振富地处新安，住宅、商业楼宇集中，居住氛围浓厚。 地理位置优越，有利于承受前海、宝中产业的负面影响。 就能在房价下跌的时候获利，房子的升值有保障。

据悉，周边房产较少。 招商振富作为新安为数不多的改良产品之一，明显稀缺。