苏州邻里中心商铺价格 众家齐愉，毓秀湖东——湖东邻里中心考察感悟

​​文/韩露露

一、前言

随着我国城镇化进程的推进，在规划建设居住小区时，除了配套商业建设外，还需要结合人民生活需求考虑日常便民服务设施建设。 邻里中心是指在每个人口密集区域建设集社区服务和商业功能于一体的社区商业模式，包括各种文化、娱乐、零售、餐饮等服务设施，为附近村民提供日常生活所需的服务。 。

上海工业园区邻里中心借鉴美国模式，采用“商业+公益”的服务模式。 在注重运营设施建设的同时，减少公益性设施的功能比重，设立12项基础功能，提供基本的社区生活服务。 本文以湖东邻里中心为考察对象，分析其交通组织、功能空间布局、公共服务等，思考邻里中心模式在社区发展中的普遍应用。

2。文献综述

2004年以来学术界对邻里中心的研究有所增多，主要集中在社区商业模式、社区服务、发展经验总结、相处空间营造四个方面。

在社区商业模式研究方面，李灵芝等人。 (2010)对区位、布局、业态组合、居民消费行为等进行分析，对国外社区商业模式的选择提出建议[1]。 王春兰(2011)从理论和实践角度研究了“邻里中心”模式在上海的应用和发展[2]。 杨娟[3](2013)、于黄新[4](2016)、江明阳[5](2016)分析了我国社区商业的发展模式并提出了发展建议。

在社区服务研究方面，陈卫东等。 (2014)将邻里中心中心视为适合城市社区服务的模式，并研究了上海工业园区邻里中心模式的经验[6]。 杨宏伟(2014)通过对上海邻里中心模式的考察总结了社区公共服务资源管理[7]。 刘轩[8]（2019）和严玉芳[9]（2020）研究了基于邻里中心模型的社区公共服务设施优化。

在实践经验总结研究方面，李和平（2017）总结了国外“邻里中心”设计中存在的主要问题，进一步完善了新型邻里中心的设计模式[10]。 严玉芳等. (2020)通过总结国内外邻里中心的思想渊源和建设经验，思考了邻里中心的本土化应用路径[11]。 刘全等. (2020)研究了美国邻里中心模式在中国的功能变迁[12]。

在相处空间研究方面，李学前（2016）从满足人们的相处需求出发，对邻里中心的外部开放空间和内部相处空间进行了研究[13]。 李立新等。 (2020)明确了当前社会空间缺乏归属感和文化感，并提出了方法多样化、组织系统化、空间主题化三个方面的设计改进策略[14]。 薛雪等人。 （2020）研究了促进相处的邻里中心的多样性[15]。

3、从观察到反思，探索邻里中心的规划思路

3.1 区位优越，有利于外交解毒

湖东邻里中心位于蠡湖南侧。 地理位置优越，交通便利。 这是公园内的第四个邻里中心。 车辆交通方面，邻里中心周边环绕二环路，有4个车辆出入口与外环路相连，保证交通通达； 公共交通方面，包括2个公共自行车停放点和2个公交车站。 方便转乘和旅行； 静态交通方面，湖东邻里中心采用地面停车。 停车位主要分布在主体建筑的南侧和南侧，动线相互独立。 此外，场地二环路七莘街设有大量临时停车位，使得场地空间显得拥挤、混乱，也对人行流线造成了一定的阻碍。 （图1）

3.2U型围合，共构动态空间格局

湖东邻里中心由一栋5层西楼和两栋3层南北配楼组成，呈现“U”型密集布局。 采用集中式布局，三栋建筑围合的空间为交通疏散空间和活动广场，建筑内部布置了具有多种服务功能和便民服务的商铺。

(1)构建功能业态

小区内商业业态已成熟，各类商业、服务设施集中，不仅缩短了此类设施与社区村民的距离，也满足了人们的多样化需求。 其中，北楼主要用于生鲜商场、便民服务中心、卫生站等生活必需品消费； 南楼主要用于高端品牌、休闲餐饮、教育学习等品质消费； 购物中心、金融、杂货店、服装店等以综合消费为主的功能业态。 提供的服务几乎覆盖日常生活的所有细节，实现经济效益与公共利益的平衡，防止服务设施分散、服务项目碎片化、服务功能不完善等问题。 （如图2所示）

（2）商业广场分析

邻里中心前的群众文化示范广场是一个大面积的硬质户外空间，是建筑的附属部分。 它是下沉式的，通过楼梯和坡道与高速公路相连。 它具有三大功能：一是组织交通，实现人员疏散，促进社区商业建筑秩序； 二是为市民提供休闲、运动的场所，促进村民之间的交流。 最后，它作为商业产品和社区活动的户外空间。 展示场所增强社区商业空间活力。 （如图3所示）

（三）社交活动空间

广场周围设置了多个交流场所、各种几何形状的座椅以及环绕花池的圆形木制休息长凳，结合各种形状的屋顶和行道树来遮挡和界定区域，以便人们在这里交流、聚集和学习。 同时，还可以观察广场上人们的活动。 雅各布斯在《美国大城市的死与生》中写道：在城市的任何地方你都可以找到喜欢观察别人和他们的活动的人。 因此，合理设置公共开放空间的休息场所，可以增强该区域的吸引力和趣味性。 （如图4所示）

3.3 与公共服务相结合，打造幸福社区中心

湖东邻里中心与公共活动场所、公共服务设施有机合理结合，集中布局，共同打造满足市民多层次需求的社区中心，有效为周边市民提供服务和休闲场所。 邻里中心包括2所幼儿园、运动场馆、儿童游乐场和小景点。 其中，运动场所是为公民提供瑜伽练习的场所，包括运动场（如足球场、足球场、排球场）、配备智能瑜伽器材的训练场、供公民从事健身活动的小广场等； 小景区由花草种植区软水景、绿地和步行、活动硬质铺装组成，为市民步行、休息、活动提供场所，绿化周围环境，创造良好的视觉享受； 儿童游乐场包括各种儿童游乐设施，有利于孩子身心的健康成长。 （如图5所示）

四、普遍发展居住社区邻里中心的思考

邻里中心模式下的社区商业需要通过政府的强力干预来实施，而国外的社区商业建设则是由房地产开发商设计和建造的。 因此，邻里中心模式不可能在我国广泛应用，也可以借鉴邻里中心的成功建设。 汲取经验，提高社区吸引力和活力。

4.1 根据消费人群结构确定合理的业态和规模

国外很多社区商业的发展是不合理的。 有的规模过大，导致很多店面不足，空置； 有的店面太多，导致部分店面冷清； 部分社区商业业态严重缺乏，周边居民购物消费不便。 社区商业发展需要与周边村民数量、消费者年龄结构和消费能力相匹​​配，引入多元化、综合性的商业业态，避免过度重复造成浪费。

4.2 建立便捷服务功能，满足公民生活文化需求

由于开发商的逐利性，目前社区中心的规划和开发大多带有过于商业化的基调，很少考虑到市民生活的必要需求。 因此，社区中心的发展理念是“不以营利为目的”，将商业利益与公益利益相结合，打造便民服务、图书馆、养老设施、托儿等公共服务功能，提升市民幸福感。

4.3补充公共活动空间，增强社区活力和生活质量

为了获取更多的经济效益，开发商会压缩公共活动空间，或者因停车系统不完善而占用公共空间，增加了市民外出活动的意愿，导致市民浪费时间和距离寻找活动空间。 良好的环境、和谐的邻里关系和适当的锻炼虽然可以缓解压力，但却增加了犯罪率和生病的机会。 为此，社区发展必须考虑增设休闲娱乐设施，建立宜居、友善的社区，增强公共空间的活力和市民的生活质量。

参考

[1] 李炯植，王孟科，何丹。 社区商业模式选择的思考——以南京工业园区邻里中心为例[J]. 世界地理研究，2010，19(4)：138-144。

[2] 王春兰. 上海工业园区邻里中心商业模式发展研究[J]. 中国工贸，2011，521(32)：233-234。

[3] 杨娟. 城市邻里中心商业空间模式研究[D]. 长安大学, 2013.

[4] 余雨欣. 我国社区商业发展模式研究——以万科邻里中心为例[J]. 低碳世界，2016，117(15)：130-131。

[5]蒋明阳. 新型社区商业模式——邻里中心阐述[J]. 现代经济信息，2016（7）：84。

[6]陈卫东，舒晓虎． 城市社区服务复合模型——苏州工业园区邻里中心模型实证研究[J]． 新乡学院学报（社会科学版），2014, 54(1): 55-61.

[7] 杨宏伟. 论“邻里中心”模式对社区公共服务资源管理的启示——以南京工业园区实践为例[J]. 现代商务，2014，361(24)：97-99。

[8]刘轩. 基于邻里中心模式的社区公共设施设置与优化研究——以潮州投资开发区为例[J]. 照明与户外装饰，2019，250（12）：113-115。

[9]严玉芳. 基于邻里中心和生活圈视角的上海基层社区服务支撑模式研究[D]. 华东理工大学，2020。

[10] 李和平，林立勇，刘莹莹，等。 新型“邻里中心”设计模式研究——基于南京两江新区华朝街道“邻里中心”研究的思考[J]. 建筑学报，2017，581(2)：39-43。

[11]严玉芳，刘玉婷。 社区邻里中心规划的体验启示及上海本土化路径的思考[J]. 价值工程，2020，39(7)：113-115。

[12]刘全，赖雅妮． 美国邻里中心模式在中国的功能变迁[J]. 国际城市规划，2020，35（3）：54-61。

[13] 李学谦. 基于相处需要的开放式邻里中心设计研究[D]. 西南学院，2016。

[14] 李立新，刘雷。 基于SD方法的邻里中心聚会空间使用后评价——以南京翰林邻里中心为例[J]. 城市建筑，2020，17（1）：95-99。

[15]薛雪，陈新业． 促进共存的邻里中心“多元化”设计研究[J]. 设计，2020，33(19):52-54.​​​​

广州最新的“网红”——宜家，自开业以来每天都人头攒动，吸引了无数居民前来打卡。

说起宜家所在的东北上城地区，无疑是广州买房的“网红”地区之一。

东北商城的前身是2011年成立的五华泛亚新区，当时泛亚新区发展缓慢，人们并未重视。 直到2018年，泛亚新区开始被称为“西北商城”。 逐渐进入人们的视野，当时，该地区的所有配套设施都只是纸上规划。 与杭州其他地区相比，房价处于杭州中低端，因此西南上城成为购房者的必去之地。

随后，东南商城快速发展，轻轨、教育资源、商业资源、医疗资源等配套设施落地。 东南商城逐渐成为配套完善的宜居商城。

自此，缺乏高端低密度产品的东北商城终于迎来了该地区的别墅项目——东苑·印江山。

营销中心实景图

1. 地点交通

东源·印江山项目位于东北商城沙山东路与沙坝路交汇处。 它是东源集团在昆明的第三个项目，也是东源广州的高端“印刷”系列产品。

作为东源在南京开发的高端物业管理产品，东源印江山在选址上也十分讲究。 项目位于东北商城核心，周边配套成熟。

项目位置图

凭借4号线、7号线双轻轨线路加持，五华区园博园占地约200亩，海港城、吾悦广场、广州宜家等商业设施成熟，富外心血管诊所等配套设施齐全。四川省已开发兑现，随着配套设施逐步涌现，区域价值逐渐提升。

交通：东源·印江山项目周边有沙山东路、普吉路、望琼路、京昆高速公路。 可快速前往西、北五环，到达全城； 同时，项目直连轻轨4号线，距离约800米，步行即可到达，交通十分便利。

总结：商城东北部是广州近年来非常宜居的地区之一。 配套设施一应俱全，生活便利。 东源印江山选址于此，打造该区域稀缺的别墅+高层产品。

2、总体规划

东源·印江山总占地面积189亩，建筑面积约45万平方米。 整个项目分为4个地块进行开发。

沙盘真实图片

从总体规划布局来看，项目外围呈U型围护结构。 项目南侧将抢占市河堤风景区长约600米的稀缺水资源，西南侧将围绕宽约30米的城市绿色廊道。 U型围护结构将整个项目与周围的新村分隔开来，提供了更好的住宅透明度。

东源·印江山首个地块为10号地块，占地约56亩，容积率仅2.6，绿化率约38%。 共规划4栋高层住宅、8栋叠层别墅产品、1栋别墅。 商业。

10号地块沙盘图

项目启动时预计先推出2#、4#两栋高层，设计6户2部电梯，总进深24-27层，房型89㎡， 103平米和124平米； 5#叠层别墅，总进深6层，2户1梯设计（共3套），房型为142㎡（下叠）、143㎡（中叠）、178㎡（上叠）叠层），其中下叠层首层建筑面积约60-70平方米，除花园外，还有夹层，实际面积约300平方米米。

营销中心实景图

概要：该项目定位为低密度宜居住宅，超低容积率，且比建筑更宽，非常宜居。 同时，新村内外规划的风景水景也提高了生活质量。

3、产品设计

东源·印江山首个拟建的10号地块规划了高层和叠层别墅两种类型的产品。 从89平米的loft到约178平米的loft，可以看出无论是刚需还是改善型人群的住房需求都能得到满足。

高层产品：loft设计有89平米、103平米、124平米，有三居室、四居室设计，可满足刚需或首次换房的需求。

A3阁楼：建筑面积约89平米，四房两厅两卫一厨

89平米错层设计，南北通透，三开间朝北，视野开阔，采光良好； 书房设计了约6.5米的L型窗户，使空间自由多变。

A1阁楼：建筑面积约103平米，四房两厅两卫一厨

103平方米的错层建筑在设计上采用了动静分区。 起居区和休息区划分明确，布局合理。 书房采用大横厅设计，窗户纳入书房区域。 学习空间非常宽敞。 卧室设计为套房，配套设施齐全。 独立厨柜让生活更加私密。 次卧设有大阳台设计，空间宽敞明亮。 同时，该房型的附属面积约为14平方米，套房内面积约为97平方米，共用面积较小。

样板房实景图

A2房型：建筑面积约124平米，四房两厅两卫一厨

124平米错层，三开间朝北，双露台设计，水景窗和客厅露台功能明确，中西双厨房，满足各种烹饪需求，适合提高人们的选择。

叠层别墅产品：共有142㎡（下叠）、143㎡（中叠）、178㎡（上叠）三种户型设计。 一楼有花园，屋顶有阳台。

总结：loft面积细分领域有多种选择，满足购房者的各种需求； 高奖金率促进每间阁楼更高的住房购置率和更少的份额。

4、项目配套设施

作为高端住宅项目，东源·印江山项目的配套设施并不逊色。

自养：

定制双会所：项目规划在新村内外设有两处会所。 其中一处会所将配备恒温泳池、健身房、私人宴会厅、瑜伽室、红酒雪茄区等高端社交场所，满足低端住户的社交生活； 另一处会所位于两栋楼高架处，将配备书吧、休闲区、老年活动中心等。社区内部设施也将由东源旗下原居场负责运营。

私人宴会治疗效果图

双景区配套：项目北侧建有“童梦童趣”两大景区和体育中心。 其中，童梦童享是东源集团独创的儿童社区成长体系，为居民提供全方位的儿童社区配套产品和服务； 体育景区设有足球场和各种运动瑜伽器材。

外部配套设备：

商业配套：东北商城地区商业配套十分丰富，拥有商业配套近80万平方米。 区域内汇聚吾悦广场、首都港城、宜家家居、爱琴海购物景区、玩乐街等7大商业中心，娱乐休闲购物消费需求均可满足。

五悦广场

教育配套：区内教育资源也极为丰富。 东源印江山项目周边有红旗中学、云南交大附中、武城中学、长城中学、长城中学、高新一中、师范大学附属小学、高新中学、昆士有有四中、五华实验学校等10余所重点中学。

医疗设施：东北商城的医疗资源非常先进、齐全。 不仅有广东省阜外知名的心血管诊所，宝鸡诊所高新分院、昆明医科大学第二附属医院均距项目1公里。 五华区人民诊所也在建设中。 中间。

青海省阜外心血管诊所

总结：周边设施非常完善，入住即可享受便捷生活。

经过多年发展，东南商城地区已从物价洼地转变为宜居的明日“城”。 各项配套设施已齐备，发展步入快车道。 未来价值潜力无限，东源印江山将受益于此。 先天的优势，带来了别墅产品落户该区域。 预计11月底上市，非常值得期待。