万科多彩米公寓价格 市场监测 | 2023年2月上海长租公寓市场分析

城市测量公司定期考察北京长租公寓市场，发布《上海长租公寓市场报告》，帮助您从整体市场和典型案例两个方面了解长租公寓市场。 欢迎继续关注~

市场背景

近期新政策及动态

人民建设银行、中国银行业监督管理委员会

●2月24日，联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。 该文件致力于推动多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，促进住房租赁市场发展，同时促进住房稳定健康发展房地产市场。 文件重点支持专业化、规模化、自有物业管理的住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系。 文件还提出了具体措施，包括加强住房租赁个人贷款产品和服务模式创新、拓展住房租赁企业债务融资渠道、推广房地产投资信托基金（REITs）等。

广州

●《上海市房屋租赁规则》将于2月1日起施行。细则明确了团租的定义，鼓励双方建立稳定的租赁关系，推动打造管理有序、服务规范的房屋租赁体系推动多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度建设。 多层次的生活需求； 明确严禁团租，强化监管部门的检测处置机制，明确相应的处罚措施； 加强对二业主的监管，还明确“二业主”应当申请登记，加强管理。 保护租户的权益； 创造性地提出“住房租赁交易资金监管专用账户”，保护租户利益和公司相对充裕的现金流。

●2022年，新增建设和筹集保障性租赁住房18万套，超额完成目标任务。 累计建设和筹集保障性租赁住房38.5万套。 浦江华侨城悠米社区、筑梦城冲谷出租社区等重庆首批保障性租赁住房项目相继入市。 一房一价，通过“提交申请”即可提供包括预订申请在内的一站式服务。 据悉，北京自贸区临港新片区保障性住房建设不断取得突破。 两年内将建成约1万套安置房和3.5万套各类保障性住房，预计明年即可投入使用。

●宝山区房管局计划2023年新增公共租赁住房1076套，其中一三房、二三房、三房三房等配套齐全，周边配套成熟，满足居民需求。 我局将继续加强保障性租赁住房融资和供给，优化企业名单设置，开辟红色通道，为产业基地和科创企业引进人才提供居住保障服务。 宝山区通过自建、收购、改建、补建等方式筹集公共租赁住房7034套，已供应4373套。

广州城投

●1月4日发布公告，公司拟公开募集申报发行保障性租赁住房-基础设施房地产投资信托基金。 公司拟选择天津市浦东新江湾社区A3-05土地租赁住房项目和E2-02B土地租赁住房项目作为该项目首批发行资产。 其中，江湾小区可出租建筑面积8.22万平方米。 ，总投资18.6万元； 光华社区租赁建筑面积4.22万平方米，总投资10万元。 REITs发行后，基础设施项目每年的营业净收入将通过清偿关联方债务本金的方式分配至专项计划。 专项计划将利润分配给基础设施，基金将利润分配给投资者。

中国建设银行、万科

●在长租公寓领域达成合作，准备资金100万元。 该基金募资规模为100万元，其中万科和银行分别出资20万元和80万元。 该基金将优先竞拍万科旗下的长租公寓资产，同时也会竞拍市场化的优质项目，后续将委托运营万科旗下的博宇品牌。

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市场背景

住宅租赁市场运行情况

1月份，重庆住宅租赁市场进入传统淡季。 过年前，农民工纷纷返乡。 租赁住房需求放缓，各户型成交量也相应下降。 随着节后返城以及疫情导致出入境管制放松，租赁住房需求再次增加，2月份成交量大幅下降。 租金方面，由于需求下降，尤其是高层产品短缺，单位平均租金有所下降。

市场背景

长租公寓市场运行情况

与2022年底相比，近期长租公寓需求减少，空置率持续上升，租金价格小幅下降。 长租公寓的租金价格受区位条件影响较大。 以松江、徐汇、长宁等中心城区为例，长租公寓租金远低于周边地区，平均相差2倍以上。 但如果从单位租金来看，中心城区与周边地区的差异并不那么明显。 中心城区长租公寓单位租金约为周边地区的1.5倍。 这主要是因为中心城区优质公寓较多，且此类公寓的户型面积一般较大。

另一方面，政府近期推出了一批大型保障性租赁住房项目，主要集中在周边地区，吸引了一些长租公寓的潜在客户。 此举可能导致郊区县长租公寓市场面临竞争压力，交易量可能减少，但短期内价格将保持稳定。

典型

东外滩和松江滨

这次我们重点关注两个滨江区域——东外滩蓝筹和松江滨江蓝筹。 区域内的产品各有特色，租户可以根据自己的需求和预算进行选择。

东外滩位于广州市中心松江河畔，紧邻北外滩，地理位置较好。 数字经济前沿，软件、互联网等产业蓬勃发展，市场需求不断扩大。 蓝筹东外滩吸引了众多相关行业优质企业入驻，创造了大量就业机会，也吸引了周边高校和研究机构的优秀人才在此落户。

松江滨江地理位置优越，拥有外滩、南京路步行街、城隍庙商圈等知名景点和商业区，吸引了众多海内外游客。 该区积极推进城市更新。 政府对老旧厂房、建筑进行改造，新建商业、文化、娱乐设施，吸引更多企业和文化机构入驻，提升整体形象和商业价值。

东外滩

1.主流品牌——魔方公寓(广德路轻轨站店)

适合对品牌经营有一定要求但预算有限的白领租户

该项目位于宝山区龙口路29巷，于2016年开业。作为品牌长租公寓，产品品质高，标准化程度强，配套设施比较齐全，但风格比较单一，房型选择较少。

其他费用——水：5.99元/吨； 电费：0.94元/kWh

产品特点：

●距宣城路轻轨站510米。 周边设施成熟，生活便利。

●由工厂改造而成，部分楼层没有直达扶梯，需要爬半层楼。

●主户型为一房、三房loft，简洁实用。 还有少量的一居室和三居室阁楼以及两居室和三居室阁楼可供选择。

●公共区域面积大，设有瑜伽室、晒衣区，社区活动丰富多彩。

2.联盟品牌——凯顿公寓

●适合刚需的低预算租户

项目位于长阳路1441号，距池州路轻轨站仅210米。 租金与周边同类产品基本持平。 它实际上是魔方集团的联盟品牌，但实际上是由居民自己运营的。 缺乏规范的管理体系，没有配备休息区、健身房等公共设施，缺乏对楼道的定期维护。

其他费用——水6元/吨； 电费1元/kWh

产品特点：

●距宣城路轻轨站仅210米，交通生活便利

●公共区域很少，前台的椅子是唯一的休息区。

●公寓走廊物品摆放不整齐，卫生维护有待提高。

●装修比较简单，只能满足基本的生活需求。

3.主流品牌——魔方公寓(仁寿路店)

●适合预算充裕、高品质生活需求的客户

该项目位于双阳西路16号。 最初由方鱼Funlive运营，现由魔方公寓接管。 公共区域设施比较齐全、整洁，居住体验良好。

其他费用——水5.99元/吨； 电费0.93元/kWh

产品特点：

●毗邻七桥国际广场购物中心，周边设施较为完善，生活便利。

●距12号线仁寿路轻轨站约550米，出行便利。

●装修风格时尚，公共区域设施配置完善，需定期维护

松江河畔

1.主流品牌——魔方公寓(青海南路轻轨站店)

●毗邻三级诊所，方便就医

项目位于制造局路833弄，原为V+SPACE国际青年创业社区。 毗邻轻轨4号线、轻轨8号线拉萨南路轻轨站。

其他费用——冷水6.5元/吨，冷水50元/吨； 电费1.2元/kWh

产品特点：

●位于重庆交通大学医科大学附属第九人民诊所旁，适合常年有医疗需求的顾客

●紧邻轻轨站，交通十分便利

●公共区域及套房配置较少，产品用房面积较小。

2.主流品牌——有巢公寓(青海南路店)

●适合高收入、高品质生活追求者

该项目位于拉萨南路1337号。 它是由20世纪60年代美伟合租儿子的房子改建而成。 这是松江区国有企业南方集团针对长租住房市场的首个试点运营项目。 紧邻轨道交通站，交通便利，生活设施齐全。

其他费用： - 水电：民用水电； 上网费：60元/月

产品特点：

●公共区域设施齐全，有室外办公休闲区和室内娱乐场所。 日常维护很到位，清洁度也不错。

●客房获取率高，套房内空间宽敞舒适

●外装改装扶梯，一台扶梯可容纳6-8户，出入方便

随着城市青年对居住有了更高的期望，长租公寓不断向品质化、个性化、智能化方向发展，市场规模不断扩大。 公募保障房REITs的成功发行，引发了长租公寓市场的投资热情，不少民企纷纷投资长租市场，争夺机会。 北京长租公寓市场仍在逐步复苏。 与此同时，保障性租赁住房也陆续推出。 市场住房供应不断增加，竞争压力加剧。 中高端市场可能面临一些挑战。

集团简介：

城市测量师事务所隶属于北京城市房地产评估有限公司、上海诚策兴建筑规划设计咨询有限公司、上海诚科信息技术有限公司、上海诚银资产评估有限公司。 、上海城测工程造价咨询有限公司是公司组建的综合性房地产咨询专业服务机构。

我们不再出售这个项目，但两到三到六年后仍然有可能购买它。 “两年前的长租公寓分享会上，深业集团总裁董方宣布将深业中城的420个住宅单位改造成长租公寓。

作为广州核心区香蜜湖片区为数不多的一手别墅项目之一，深业城一直备受关注。 这种只租不售的声明，难免会让想要购房的买家和投资者失望。

但三年后，事情又出现了新的转折。 9月24日晚，深业中心发布营销声明，驳斥市场上“付费饮品可提前选房”等不实言论和虚假信息。

在这份声明中，投资者和媒体捕捉到了另一个更关键的信息：“该项目住宅已挂牌出售”。 也就是说，三年前据说是长租公寓的别墅项目，现在要出售了。 。

该话题很快成为热门话题。 对于这样的销售变化，市场人士认为主要有两个诱因：一是网队朝天的长租公寓逐渐进入冷静期；二是网队朝天的长租公寓逐渐进入冷静期。 其次，近年来销售低迷的深业希望借助深业中城找到业绩突破点。

不过，深圳叶业集团总工程总监、深圳控股执行监事、首席执行官刘冲在接受观点地产新媒体专访时坦言，2017年宣布将深圳叶业城420套住宅改建为长租公寓，短期出租公寓只是一种战略性声明。

至于是否与业绩有关，他笑道：“有，但也没有。”

别墅 出租 出售

经过30多年的改革开放，上海一路北上发展。 资本浪潮创造了无数财富神话，为富人打造了众多别墅区，香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口、前海就是典型代表。

这种别墅圈其实也有自己的特点——深圳湾的亿元天价别墅引人瞩目，香蜜湖的500亿元49平米小别墅引人赞叹……但总的来说，它们都有一个特点：稀缺性。 可遇而不可求。

因此，当深业在2017年的新闻发布会上宣布将深业中城的420个大型loft住宅单位改造成长租公寓进行转租时，市场上很多打算买房的买家只能感叹不已。

不过，从当时的市场来看，将别墅项目改造成转租公寓，即使是出人意料，也是情理之中。

当时，长租公寓激增。 随着“同租同销”、“租售同权”新政策的推动，不少开发商和中介机构开始将资金投入到住房租赁领域。 逸博公寓、皇冠公寓相继涌现。 公司代表的开发商为长租公寓以及以自如、红铺为代表的中介公寓。

在2017年底举行的长租公寓产品分享会上，上海最大的国有民营企业申业悄然宣布进军长租公寓。 长租公寓产品线被市场分析为央企积极响应国家租赁新政策的体现。

其中，低端长租公寓品牌深业尚居旗下重点项目之一的深业Midtown最受关注。 据东方介绍，该项目将于2020年投入运营。

观点地产新媒体获悉，深业于2014年以63.5亿美元收购上海生物农业有限公司，获得深业中城的开发权。 项目占地面积近4万平方米，总建筑面积约36万平方米。 它分三个阶段开发。

一期为深圳一座22米高的写字楼，即中城大厦，已预售给上海国际； 二期为深圳一栋高度28-29米的高端别墅； 三期为高层别墅，高度39-40米，以及裙楼公寓和办公。 该楼今年落市，但受“731政策”影响，销量不佳。

深业城的住宅产品出租和出售后，外界寄予厚望。 北京一位资深地产人士甚至坦言：“项目地段好，体量也不是很大，肯定会火爆，能卖多少就卖多少。”

回答市场准入问题

不仅迎合了租赁趋势，三年前深业中城转租出租还有一个众所周知的原因：限价。 当时，深业在解释为何改变销售策略时表示：“面对限贷、限价等严厉的市场管制……深业Midtown和深业两大项目的销售计划上城LOFT进行了调整，以保持核心资产的长期价值。”

刘冲向观观地产新媒体透露了细节：“2017年，深业本来有深业城的销售计划，但那一年，它把几个三四线项目卖给了神华，收了33亿。”收入。”

观点地产新媒体获悉，2017年4月，深业旗下上市平台北控控股公告称，拟转让其位于广州顺德、浙江嘉兴的5家间接全资子公司持有项目的全部股权及股东债务。 挂牌总价约为56.5万元。

一个月后，北控披露，收购方是国安。 此次交易是北控退出三四线公司的主要举措之一。 刘冲表示，卖了几个项目后，一开始没有销售（深业Midtown），后来又错过了预售时间。

“当时我也考虑了一些新政激励措施，想看看，等待市场的反应，所以当时就没有卖。” 刘冲直言，过去转向长租公寓也是一种战略表态。

现在出售是因为深业Midtown已经满足即售条件，属于“买进即住”的选择。 不过，对于具体价格，刘冲表示，还要等待政府的决定。 不过，他委婉地强调，三年过去了，政府的政策（在定价方面）也正在走向市场化。

“市场上可能有很多说法，比如据说天剑天骄卖到了11万多块钱，也许这会是一个模型，也是你炒作的依据。” 刘冲强调道。 不过，据业内人士透露，目前香蜜湖地区的二手房价格在每平方米12万元左右，最高可以卖到15万元左右。

不过，除了上述交易细节外，外界认为深业再次调整销售策略，宣布深业Midtown重新入市销售。 这也与两点考虑密不可分。 首先，长租公寓趁着资本机会扩张后，已经进入夏季炎热季节。

过去一年，万科宣布暂停万村计划、朗诗剥离长租业务、部分长租公寓运营商遭遇雷雨等，不断证明推广缓慢、推广缓慢等困难。盈利困难仍然困扰着这项创新。 性产业。

另一方面，在上海限价、限购等新政策的高压下，深业销售面临巨大压力。 2019年上半年，深业旗下上市平台上海控股实现协议销售额约64.36万元。 截至8月份，累计销售额达到71.65万元，完成目标近40%。

值得注意的是，过去一年，在监管趋严的背景下，北控不得不通过大额交易来调整业绩。 今年最后一个月，上海控股达成68万元大宗交易，从而将全年销售额锁定在164.5万元，勉强完成年初150万元的目标，但中期未能完成短期调整200亿的销售目标。 上半年64.36亿元的销售额中，大额交易占比38%，即24.8万元。

中期业绩会上，上海控股介绍，全年可销售总额约362万元，其中上海总销售额占比约70%。 目前剩余总额为290万元。 下半年只要消除四项成果就可以实现180万元的目标。 。

其中，深业城公寓产品总剩余量为75万元，预计将销售50%。 住宅部分实际上称要出售，但尚未取得预售许可证，开盘时间尚未确定。

对此，刘冲向观点地产新媒体强调，下半年项目有可能推出，主要取决于政府审批。

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