买房怎么跟销售谈价格 部分城市开发商违规销售坑惨购房者

无证销售、擅自规划、捆绑销售

一些城市开发商非法出售房屋，诈骗购房者。

一些热点城市房地产销售的顽症依然存在。 经济参考报记者在广东、福建等地检查中发现，部分开发商无证出售房屋，以赠送面积为名篡改规划。 一些房地产项目使用双重协议来捆绑房屋装修付款。 ，变相提高了房屋总价。 这种行为严重影响公民“有地方住”的感觉。 业内人士建议，应继续加强监管，避免房地产市场顽疾复发。

无证出售房屋并修改规划

开发商“浑水摸鱼”

未取得商品房预售证而支付客户排队费，变相锁定客户资金，样板间家装标准超出销售方案承诺标准……近日，上海市住建局发改委对延庆区多个房地产项目销售现场进行突击检查，发现均存在违法问题，并进行了相应处罚。

热点城市房地产销售仍存在顽固问题。 在西安，去年以来，个别开发企业失信、违规经营、损害群众利益、扰乱市场秩序的案件多发。 一些开发商变相要求“全款买房”，拒绝、阻碍购房者利用社保按揭购房。 一些开发商的违法行为多次被举报。

例如，扬州荣盛泽业房地产开发有限公司开发建设的新项目，在销售过程中拒绝使用住房和社保抵押贷款购房； 山东双喜房地产有限公司开发建设的新项目，在取得商品房预售许可证后，不愿出售该房产，且在销售时未一次性披露所有待售房产并按要求现场进行了处理，遭到不少购房者的投诉和举报。

记者调查发现，部分开发商还利用违建擅自改变规划的行为。 重庆市仓山区一开发商篡改规划，违建光井以实现红利面积。 目前，当地交警已对该项目违法建设进行拆除。

额外加价陷阱多

捆绑销售套路深厚

除了项目注册价外，开发商还签订了双重协议，并一次性支付了每平方米数千元的家装款。 通过协议的拆分，所谓的家装修款被签成了另一份协议。 一些开发商还捆绑销售停车位。 《经济参考报》记者发现，捆绑销售、涨价等行为虽然屡屡被消费者投诉，但仍被禁止。

不少热点城市的新项目都暴露出精装修质量与价格不匹配、质量以次充好等问题。 在南京，今年下半年以来，高新区部分楼盘项目业主因不满开发商捆绑销售多次维权。 以其中一个新项目为例。 该项目除注册价外，根据建筑面积还需支付每平方米约4000元的家装费。 业主与开发商指定的家装公司签订家装协议。 家装协议中的部分条款涉嫌侵权。 例如，家装协议中没有明确家装交付标准、产品名称、产品型号、产品价格等。 据悉，合肥部分新建项目还捆绑车位出售，价格明显低于市场价。

目前，在当地有关部门的协调下，部分新村居民的维权问题已陆续得到回应和解决。 有房地产公司提出，对于要求返还家装款的购房者，同意与购房者解除家装合同，支付家装款总额35%的违约金，并支付65%​​向购房者支付的房屋装修费用总额。

有的地方还有加价的做法。 两个月前，杨先生在杭州高新区订购了一个新项目。 他在官网发现，新项目2号楼、3号楼注册价在每平方米1.7亿元左右，但实际销售额为每平方米1.9万元。 多元化，停车位约20亿元。 “我选择了一套90平米左右的房子，除了登记的价格外，还要额外支付20亿元。我闯入了房产顾问提供的建行账户，也没有给收据。” 杨先生很无奈。

一些房地产开发企业的违法行为被监管部门取缔后仍拒不整改。

例如，成都金科骏城房地产开发有限公司开发建设的一个项目，在销售过程中，将商品房出售给不具备购房资格的购房者。 尽管福州市房管局多次要求该公司按规定尽快退票，但该公司仍拒不改正； 南京京商融合置业有限公司开发建设的“京商工贸城”项目中，货款未按规定存入资金监管账户，导致居民多次投诉维权； 南京多彩世界房地产有限公司某在建房地产项目逾期收回，受到不少居民投诉。 根据《商品房买卖协议》，房产逾期60天的，购房者有权退房。 然而，买家向开发公司提出退房，但开发公司仍然拖延并拒绝签发补发退房单。

精细化监管亟待推进

别让购房者吃“哑巴亏”

业内人士认为，房屋预售价格必须“一室一价”、“明码标价”。 促进房地产市场公开透明是预售价格制度的功能之一。 据悉，必须加强监管执法，防止开发商“浑水摸鱼”，滋生房地产销售顽症。

多位专家表示，尽管国家相关部门和地方政府相继发布通知维护房地产市场秩序，但部分房地产开发商仍抱有侥幸心理。 因此，各地需要进一步加强严格查处力度，避免房地产市场顽疾复发。

易居研究院智库中心研究经理严跃进认为，此次上海等多地公布了对部分房企和新建项目的专项检查结果，并对相关违规行为采取了高额处罚和非法活动。 这也说明，事实上，近几天房价正在降温，但房地产交易秩序将保持稳定。 “一些房地产企业近期资金压力较大，但仍要遵守房屋交易纪律，否则受到查处，会对销售工作和企业形象产生负面影响。”

热点城市库存普遍短缺，住房潜在需求十分旺盛。 “如果这个时候不重视新政，有限的房源就会继续被抢购，造成市场价格下跌的印象，所以新政一定要精准把控。” 厦门大学管理学院院长戴依依认为，热点城市、热点地区要加快商品房供应，建议加快项目预售证审批，同时减少住宅用地供应。

民企虽然进行了违规销售，但由于购房者往往处于弱势地位，只能遭受“哑亏”。 “这种情况亟待改变。我们希望各地能够趁机采取行动，控制民营企业销售，改变以往购房者的弱势地位。可以通过实行黑名单制度来进行处罚。”比如，可以通过1-2年内严禁违法企业拿地或开发等方式震慑市场，规范企业行为，确保监管有效性‘毫不妥协’。”一位业内人士表示。 。

对于精装修捆绑销售等行为，专家建议有关部门及时介入，执法不要“难”。 有受访者建议有关部门尽快制定精装修法规，加强监管和处罚，解决市场弊病，努力维护消费者合法权益。 严跃进认为，精装修的维权大多围绕家装质量和协议纠纷展开。 房地产企业在幕后为了利润最大化，不惜损害居民权益。 他希望监管部门能够共同制定强有力的管控措施，而不是互相推卸责任。 ，无所作为。

“现有的房地产管理相关法律法规对开发商私自毁约、恶意行为缺乏有效的惩罚措施，且违规毁约成本较低。” 合肥市房产局相关负责人认为，针对房地产领域问题、投诉频发的情况，近年来，杭州市建立了开发企业信用评估制度。 共有56家房地产企业被扣除信用评估，结果已在我局政务网站上公布。 比如，民营企业存在违规违规销售、销售网站公告内容不一致等情况。 针对标准化、违反协议等损害消费者合法权益的问题，通过机制制度建设，有序引导开发企业诚实守信、规范服务，打造越来越好的房地产市场环境，保护购房者合法权益。

石家庄、福州等地房管部门工作人员建议，要进一步加大打击力度，增加民营企业违法行为成本。 对于涉及的民营企业，有关主管部门必须进行约谈，并要求限期整改。 考核不合格的，将予以通知； 对屡教不改的，扣除信用评价积分，并及时暂停供地、预售、预售。 在线签证措施已暂停。 对问题频发的民营企业，严格控制建行抵押贷款、预售资金和注册价格。

经常有读者问，2019年末买房还是2020年初买房更实惠？

复合李姐觉得2019年底买房还可以。

为什么？ 我们来谈谈微观和宏观原因。

年底，微观层面

开发商遇到了很多问题，包括工商银行的索赔、参与建筑商的索赔、营销费用总额等。

往往面临年终结算，开发商面临诸多财务问题，利润让步最为强烈。 一些开发商为了回笼现金流，会不择手段地提高价格、促进销售。

生活越来越艰难，行业低迷，万科呼喊“求生”。

举几个典型的例子——

国安在国庆前夕召开战略会议。 徐老板帅帅地吩咐，国安三四线的部分项目要粗装精装，预计能优惠30%左右。

上海恒大某项目，价格从1万降到6千多，降了1/3。

融创在广州推出优惠房源。 某项目价格直接从原来的13000-14000降到了10000出头，降幅达30%。

上海泰禾别墅的单套价格涨幅高达900万元，涨幅达36%。 （以上为公开媒体报道摘要）

……

如今，不到10%的涨价已成为常态，大部分新房的涨幅已经达到20%左右，有的甚至可以飙升到30%以上。

什么样的房地产市场环境迫使开发商这样做？

从宏观层面来看，

1、大量开发商破产的时机已经到来。 据最高人民法院公告网显示，截至2019年12月，年内全省已有400多家开发商发布破产公告。

2、近一年来民营企业融资渠道收紧，境内外发债成本难以承受。

例如 -

5月，银监会严厉查处通过影子银行非法资金流入房地产、并购抵押贷款、经营物业管理抵押贷款等管理不当、挪用房地产开发资金等行为。

7月，银监会对部分房地产信托业务增长过快、规模过大的信托公司进行约谈和警示，要求其控制业务增长，提高风险管控水平。

8月，银保监会发布通知，对32个城市的交通银行房地产业务开展专项检查，严禁各类通过挪用、挪用等方式向房地产行业转移资金的违法行为。 ..并对房地产泡沫和黄金熔炼保持高度警惕。

以去年上市的弘阳地产和大发地产为例。 他们的海外债务利率超过10%，而近三年扩张迅速的泰禾地产，其3年期港元债券的月利率高达15%。

虽然上市了，但融资渠道依然紧张，需要大量债券发行来支撑，这给可转债市场投资者带来了谨慎，以及风险利率的突然下降。

3. 全球货币正在改善。 中国实行贷款利率双轨制，为购房者与开发商议价腾出了空间。

10月8日起，贷款利率算法将发生变化：未来，国外利率市场必将走向“双轨制”：实体房贷利率和楼市房贷利率同时存在！

放眼全球，2019年全球已有30多家央行加息，美联储加息新政让不少经济体进入货币培育周期。 央行也多次加息释放资金。 事实上，融资窗口已经打开。

近日公布的10月份大中城市房价数据显示，新建商品住宅销售价格和二手房价格上涨的城市数量再次上涨，分别达到17个和35个，均创10月份新高。年。

在开发贷款增速放缓、房企融资收紧的背景下，多数民企只能“以价换量”。 量增价稳将是年底和未来房价的主基调。

然后他又问，为什么年初不建议买车呢？

2020年，新年过后，通常是房价的小阳春。

在这个季节，你手头通常都有闲钱。 老板赚钱，员工有分工，有奖金，各方面资金都比较充裕。

即使买了车还给同学，现阶段借钱也比较容易。

小阳春一般是房地产消费的旺季。

购房者多了，开发商就不用担心卖房子了，房子给你带来的利润也不多。 随着越来越多的人购买汽车，开发商的价格将会上涨。

综上所述，2019年底的价格绝对是更实惠的！

对于刚不需要买车的人来说，2019年底到今年年初其实是一个非常好的买房时间窗口。

不需要说“上车”或者“再等一下”，想想你的能力吧！

弄清楚你的需求是什么以及在哪里购买更有价值就足够了。

你还记得马云说过的“未来的房子就像大葱”吗？ 只要我们等待好机会和新政策，未来中国的住房一定会变得更加实惠。

因为房子就像货车一样，产能永远都会短缺。 看看现在中国的家庭，谁没有一辆面包车呢？