昆明楼市成交量 价格 4月昆明楼市榜：本土房企表现不俗 万科憾失前三

南京瑞丽提供的数据显示，4月份当地民营企业表现良好。 按交易面积排名前十的药企中，本土民营企业占据半壁江山，5家本土民营企业的销售面积占前四名的一半以上。 排名前两位的依然是俊发和广东城投，而这两家本土民营企业自去年以来一直稳居月度民营企业销售榜前三名。 值得注意的是，俊发、城投、万科的三强对峙在4月份被打破，万科在4月份成交面积略有差异的情况下退居第四位。 从项目排名来看，单位成交面积最高的项目是广东城投的源城，其次是马鞍山钢铁有限公司开发的团山新城。 按成交面积排名前十的项目中，有5个是本地民企新建项目，这5个项目的销售面积占榜单的54%。

2017年4月重庆市民营企业销售套数、面积前十强

4月份前十名中本土民营企业占据上风

按地区划分前十名中，地方民营企业占据半壁江山。 稳坐榜首的依然是本土民营龙头企业俊发地产，4月份成交面积为107772.31平方米。 值得注意的是，自2月份江西房网发布榜单以来，俊发已第三次登上这一位置。 排名第二的是云南城投，也是当地民企中的佼佼者，成交面积为94585.29平方米。 去年以来，广东城投每个月都十分抢眼，新项目公园城、昆明湖热销。 等，依然稳居榜单前三。

长达数月的俊发、城投、万科三强联盟在4月被蓝光打破。 蓝光以3000多平米的微弱优势将万科挤出前三，排名第三，成交面积76338.05平米。 。 万科以成交量73100.22平方米排名第四。

马钢地产、海伦堡地产、豪庭地产均完成成交逾4万平方米，位列榜单第5至第7位。 建工集团以37,412.55平方米的成交量排名第八。 榜单第九位和第十位分别是紫苑集团和碧桂园，成交面积分别为30647.26平方米和27664.1平方米。 其中，马钢地产、资源集团、建工集团等均为广州本土民营企业。

除了在候选人数量上与外资民企势均力敌外，本土民企在前十名民企中的份额也表现出一定的优势。 这5家本土民企成交面积占前十名民企的54.53%，超过一半。

从成交数量来看，蓝光地产位居第一，4月份共成交1,429套。 广东城投和俊发地产分别排名第二和第三，分别售出1,066套和1,018套。 与排名第一的蓝光没有太大区别。

排名第四的是豪庭地产，售出816套。 万科、昆钢地产、盘普地产争夺第五至第七名，销量均超过700套。 紫苑集团以507辆的销量排名第八。 Helenbergh Real Estate 以 441 套销量排名第九。 榜单最后一位由中国地产夺得，售出328套。

花园城4月销量5.47万立方米居榜首

4月份重庆成交面积十大项目

4月份成交面积排名前两名的项目均为本地民企新开发项目。 成交面积重夺榜首的项目为花园城，成交面积为54734.23平方米。 团山新城排名第二，成交面积48412.7平方米。 海伦国际获得第三名，成交面积43177.94平方米。 蓝光天骄城和建工商城分别排名第四和第五，成交面积分别为38,205.07平方米和37,412.55平方米。 这样看来，上榜新项目前五名中，有三个来自本土民营企业。

俊发城、万科魅力城分别排名第六、第七，成交面积分别为28,417.01平方米和28,341.77平方米。 两个项目成交量相差仅为75.24平方米，大约是一个小loft住宅的距离。 第八名和第九名的争夺也非常激烈。 国查港以266.92平方米的优势排名第八，成交面积27545.47平方米。 绿城春江明月成交量为27,338.55平方米，排名第九。 十强榜单最后一位被荷塘月色占据，成交面积为25563.49平方米。

蓝光天骄城以887台销量位居销量榜首

4月份重庆成交额前十名项目

4月，宜良蓝光天骄城单台销量位居榜首，销量为887台。 排名第二的是马鞍山钢铁的员工住房，售出748套。 国茶港以14套微弱差距输给团山新城，排名第三，售出734套。

第四名和第五名的争夺也非常激烈。 中航西岳和远城分别获得冠军。 成交笔数分别为566笔和557笔。 两个项目成交量相差仅9个。润城和海伦国际分别排名第六和第七，分别售出424套和407套。 榜单上排名8-10的项目分别是蓝光林肯风景区、置信银河广场、龙斗一号海岸城。 上述三个项目4月份均售出300多套。

与3月份相比，4月份重庆成交数量、面积排名前十的民企成交额仅占40%，6家医药企业全部是3月份入选的“老面孔”。 此外，4月份各交易清单的门槛有所提高。 其中，民企销售前十户的门槛由423套下降至328套，民企销售前十户的面积门槛由44464.85平方米下降至27664.1平方米。 前十大单品的交易门槛也大幅下降。 销售套数门槛由412套下降至315套，成交面积由36775.56平方米下降至25563.49平方米。 另外，从销量来看，与3月份一些项目或民企几倍领先的情况不同，4月份各榜单的排名竞争非常激烈，不少排名之间只有细微的差别。 （注：统计范围包括商品房、政策性住房、写字楼、企业、车库）

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华夏幸福，降低市值的标杆

过去几年，一家公司的ROE高达40%以上，净利润下降率高达30-50%。 未来几年，ROE很可能保持在35%以上，净利润下降幅度为30-50%。 但现在10倍左右PE交易，典型的市值降低标的就是华夏幸福。

华夏幸福几乎可以称为房地产行业的五粮液。 民营企业的周期性总是让人感觉不稳定。 华夏幸福以其独特的商业模式与其他房地产公司完全不同。 华夏幸福初始产值主要来自房地产，但工业开发服务收入持续高速下降，收入占比快速上升。 今年的净利润贡献已经达到50%以上，未来将与房地产一起成为主要收入来源。 华夏的生产和服务收入毛利率高达95%左右，高于五粮液。 华夏幸福的护城河虽然无法与五粮液相比，但在很多方面与五粮液有相似之处，从超高的毛利率就可以看出。

现阶段，工业和服务业几乎没有强有力的竞争对手。 三年来，华夏幸福将环景的成功模式迅速复制到全省。 已建成和正在建设50个工业园区，未来三年还将建设50个工业园区。 帕克介绍，随着近期PPP的发展，这一进程可能会加速。 华夏幸福与政府签署的合作具有排他性。 土地圈地成功后，就相当于占领了领地，后来者根本没有机会插手。 这将对华夏幸福的长远发展造成一定的地理障碍。 抢占生产、服务业地盘后，另一个关键是招商引资。 招商引资能力是生产性服务企业的核心竞争力。 经过十几年在工业地产行业的深耕细作，华夏积累了丰富的经验、庞大的资源、数据库和关系，这也成为华夏的又一壁垒。 华夏布局的产业基本都是投资需求巨大的新兴经济产业，且承接一线城市的产业溢出，市场空间巨大。 此外，未来华夏可能会逐步渗透到工业、城市教育、社区服务、金融等多个领域，形成平台效应。 北京环境模式异地复制已初见成效，长兴等异地产业园区投资合同额快速下降。 总体而言，如果北京环境模式在全省成功复制，华夏幸福在很长一段时间内不会出现天花板。

华夏幸福的扩张风险似乎并不高。 工业园区的初始投资是耕地平整、基础设施建设等成本。 近三年相关收入合计每年只有2到30亿。 近三年新增工业园区数十个。 每个工业园区的最高投资限额为数亿元。 根据中国土地开发与政府签订的合同，这笔费用将在工业园建成并投入使用后六十个工作日内支付。 可以说基本没有风险。 工业园建成后，对中国来说最坏的结果就是吸引投资少、赚的钱少。 生产和服务不存在其他风险。 另一个风险来自房地产。 华夏的拿地模式决定了其房地产风险远高于其他民企。 首先，华夏各产业园的土地基本上都是独占的。 工业园区通常都比较偏僻，新人一般都是在当地买车，所以基本上不用担心卖不出去。 同时，中国可以按销定产、按菜定产、按水定产，并根据新增投资的多少和引进人口的多少，逐步获取开发用地。 如果需求大，就多征地，如果需求小，就暂时少征地。 他们没有必要像其他民营企业一样，在楼市和交易量剧烈波动、农地价格上涨的情况下收购和囤地。

华夏幸福的行业特点和独特的商业模式，使得其未来两两年的营收依赖于过去两两年的经营，业绩可预测性较高。 之所以房地产收入的确认滞后于销售，是因为未来五年我国房地产收入基本确定，增速将高达50%以上。 在生产和服务方面，前几年的委托管理面积和投资合同金额将决定未来两两年的收入。 生产和服务业收入近四三年持续下降50%以上。 根据近几年的投资签约金额，可以粗略推断未来5年生产和服务业收入将继续高速下降。 此外，文安的第6代AMOLED项目可能会给未来五年的生产和服务收入带来更大的惊喜。 该项目去年年中签约，这几天即将复工。 该项目总投资300亿，计划于2018年投产，这意味着大部分投资要在2017年落实。未来5年，该项目将贡献135亿生产服务收入。 去年的生产和服务总收入最多也不过90亿多。 仅这个项目就将导致今年生产和服务收入下降50%以上。

这么优秀的公司现在以10倍PE交易，完全就是一个赚钱的机会。 ” >