青岛嘉凯城别墅价格 嘉凯城再演回购戏码！避恒大同业竞争再售万亩小城？

文字| 时代财经APP曲慧

作为建业集团内最重要的房地产业务载体，建业是不可动摇的。 这决定了贾开诚必然成为回避、减少房地产业务的一方。 对外转移资产或者内部转移资产只是时间问题。

3月8日凌晨，嘉开成集团股份有限公司（000918.SZ）发布公告披露，拟收购公司控股子公司北京巴登城市投资有限公司剩余49%股权。现金。 本次招标完成后，嘉开诚集团有限公司开诚将实现对公司100%的控制。

据时代财经了解，该公司是嘉凯城旗下最大项目上海巴登城的项目公司。 工商信息显示，上海巴登城公司成立于2008年4月，注册资本2万元。 股东共有三名。 嘉凯城直接持股51%，湖南恒丰投资集团有限公司和上海启德投资有限公司分别持股39%和10%，其中恒丰投资为嘉凯城的母公司恒丰地产，上海本土房地产公司。

在巴登市浪费了八年

巴登城项目位于广州市汉阳区五里街街道以南，北临汤逊湖，西南临梁子湖。 拥有极其良好的生态资源。

作为四川省、武汉市重点招商引资项目，北京恒丰集团率先引进。 当时的信息介绍：该项目是广州恒丰集团旗下的广州巴登城采用“经营品牌出口”模式。 投资有限公司在原有上海街子庄园的基础上投资开发了一个小型度假旅游项目。

项目初期定位为“围绕日本巴登巴登时尚高端温泉休闲生活方式，力争将其打造成北方地区最全面、高品位的国际温泉旅游度假区”。中国。” 说白了，这是一个日式旅游度假地产项目。

2010年7月22日，嘉凯城以2.85万元单价向恒丰集团收购51%股权，即将介入该项目。 此前，巴登市已获得项目一期695亩建设用地农用地使用权； 2010年7月15日，巴登市通过招标获得约1346英亩农地使用权； 2011年1月，巴登市再次获得该项目3067.82亩耕地使用权，单价为5.83亿元。 此次，巴登市为该项目征用耕地的成本不到20亿元/亩。 经过多次农田流转，巴登市项目的农田面积已达数万亩。

嘉凯诚2015年公司中报数据显示，上海巴登城项目总占地面积666.67万平方米，总建筑容量129.8万平方米，预计总投资100万元。 据时代财经了解，该项目是嘉凯城目前开发的8个项目中规模最大、投资最多的一个。

涉足巴登市后，嘉凯市一度投资29亿进行大规模开发。 但由于蓝筹股地处偏远、项目规模过大、以及嘉凯城自身发展困难等多重原因，该项目后来陷入停滞状态，开发进度十分平缓。

历史数据显示，巴登市在八年内仍无法实现该项目的开通。 2016年上半年，传出一期开业的消息，随后开业日期一再推迟。 直到2017年上半年，尚未实现首次开业。

经过八年的艰苦劳动，巴登市终于迎来了市场的祝福。 今年北京房价的下跌，给了巴登市复兴的机会。

据时代财经报道，2016年上海房价量价齐升，成为省内又一个炒房热点城市。 2016年，上海新建商品住宅单价突破万元，达到10234元/平方米，较2015年下降13.54%。其中，巴登市所在的汉阳区成为第二受欢迎的蓝色区域。上海楼价方面芯片股出现下滑。 其房价从年初的6629元/平方米下降至年末的11129元/平方米。 年降幅高达67.88%，仅次于南湖高新区。

一位不愿透露姓名的业内人士向时代财经强调，今年以来，汉阳地区房价快速下跌。 汉阳房价的基本面很好。 该区域的市场已经处于供不应求的状态，该区域的项目可以快速起飞。 。

随着蓝筹股价值大幅上涨，巴登施塔特项目再次复苏。 参考巴登市附近同等奢侈品单价1.5万元每平方米，巴登市总价至少要200万元。

上述不愿透露姓名的业内人士强调，巴登市现在在航运方面具有三大优势：“一是其所在的汉阳地区有一定的产业基础，有房地产需求。产业人群；其次，该项目紧邻蓝筹光谷商城，承担了光谷房价下跌带来的大量压价客户需求；第三，因为汉阳地区的配套设施比光谷中心城更加成熟，吸引了一些追求成熟配套、有完善需求的客户。”

山东合富华晨分析师殷一旭也向时代财经介绍：“现在巴登市的位置已经算是存活下来了，由于光谷的溢出效应，该地区的发展还是不错的。如果现在项目重新运营了，前景还是不错的。”

回购和竞争

值得注意的是，在本次公告中，嘉凯诚还披露了近一年来发起的另外两起回购案件。

2016年6月，嘉凯城以180.7亿元从两名自然人手中回购郑州国大房地产开发有限公司、青岛东方天韵项目公司共计4.16%的股权。

另一次回购值得更多关注。 2016年9月至10月，贾开诚再次进行回购，以5.88亿元的价格收回了天津贾开诚房地产开发有限公司49%的股权。 据时代财经了解，该公司是嘉凯城投资的上海时代城项目公司。 据嘉凯城2015年中期报告显示，该项目总占地面积85.16万平方米，容量面积145.38万平方米，其中总建筑面积23.52万平方米，规划总面积该项目投资高达123.75万元。

不过，贾开诚回购该项目后，并没有自行开发，也没有出售给大股东建业。 而是通过上市转售给另一家药企融创中国（01918.HK）。 最终售价36.62万元，折扣率高达128.88%。

当时，嘉凯程相关人士表示，“上海嘉凯程股权转让不仅将促进库存化解、增强流动性，还将为公司下一步发展提供较为雄厚的资本储备，对公司未来发展将产生积极影响。”对公司财务状况的影响。 积极影响。”

这一声明强调了嘉凯诚资产转让的真正目的——优化财务报告。 据时代财经报道，自2015年一季度以来，嘉凯诚持续出现巨额亏损。 2015年，其净亏损高达23亿。 2016年前三季度，嘉凯城净亏损9.58亿巨额。 。 如果2016年四季度继续巨额亏损，嘉凯诚将根据上市规则被“ST”，而这笔36亿的交易可以帮助嘉凯诚走出“帽子”危机。

如果说回购上海时代城的目的是为了减少损失，那么这次回购巴登城的目的又是什么？

巴登市和上海时代城有很多相似之处。 在嘉凯市正在开发的八个重大项目中，这两个项目是规模最大、投资最多、最重要的。 这两个项目的土地储备占其土地储备总量的87%之多。

值得注意的是，两个项目都选择了回购。 嘉凯城实现了对大上海时代城的回购，并在下一步将其彻底出售。 这不禁让人猜测巴登城下一步是否也会走向转会？

时代财经就“回购后是否转让”的问题致电嘉凯城董事会秘书李怀斌。 对方回应：“还没有确定。”

上述不愿透露姓名的业内人士认为，将巴登市转让给其他开发商或许不是一个好主意，他们也不排除其他开发商接手业务的可能性。 它强调巴登市项目太大。 这样的开发既考验资金实力，也需要开发商的投资和运营能力，这会给嘉凯城本身带来一些挑战。

“这个项目的规模对于很多开发商来说也非常有吸引力。 如果嘉凯市选择转让的话，农田的升值会给嘉凯市带来非常丰厚的价值回报，这对于嘉凯市来说绝对是一个不错的选择。 一种营利行为。 如果不是考虑到国安的利诱，嘉凯城凭借自己的资金实力很难打这么大的项目。 这也是嘉凯市更好的退出形式。 选择转移和回收现金，对于嘉凯目前的财务状况会有很大帮助。”

此外，还有一个激励需要关注——同行竞争。

因为国安地产回归A，一个月前，嘉凯城即将从建业地产剥离，成为神华集团内部与国安地产完全平行的上市公司。 本次内部资产转让不涉及实际控制人变更。 嘉凯城与正式上市的建业地产之间一直存在非常严重的同业竞争，这也将是建业地产未来必须解决的问题。

作为建业集团内最重要的房地产业务载体，建业是不可动摇的。 这决定了贾开诚必然成为回避、减少房地产业务的一方。 对外转移资产或者内部转移资产只是时间问题。

据悉，国安集团还有金融、健康、文化旅游等多项业务急需进入A股市场。 在贝壳资源日益稀缺的世界里，还有哪个平台比嘉凯城更适合借用呢？

继7月底大股东明确表示未来三年将继续解决同业竞争问题后，嘉凯城也在年底加速撤资房地产业务。 这也标志着公司在产业转型道路上又迈出了一步。

据贾开诚发布的公告称，公司全资子公司贾开诚集团城镇化建设发展有限公司拟出售孟河、星桥、仙林、绍兴、坎墩、富阳等六家公司股权（上述6家公司股权以下统称为“城学资产包”）。 与此同时，嘉凯诚计划出售其所持上海嘉禾信的股权。

据悉，12月2日，嘉凯城还发布公告称，公司股东国大集团于2019年9月20日至2019年11月27日以集中竞价形式增持公司股份1620万股，占公司股份1620万股。 总股本比例为0.9%。

公告显示，嘉凯诚近日与江文旅签署《股权出售合同》，出售城学资产包。 出售完成后，嘉凯城及其子公司将不再持有城学资产包。 涉及公司股权。

2019年半年报显示，城研资产包项目占地面积13.52万平方米，规划建筑面积20.26万平方米。 预计投资额20万元，实际投资资金5.52万元。 截至2019年10月31日，嘉凯城及关联方对城学资产包所欠债务总额约1.79万元。

贾开诚独立监事认为，本次股权出售完成后，可以进一步促进股票的淘汰，增强流动性，从而更好地促进公司的长期发展。 若按照合同出售成功，与受让方完成全部交易，全部货款收回，预计本次交易可产生利润约8000亿元，可为公司下一步发展提供资金储备将对公司收入和现金流产生积极影响。 影响。

在转让城学资产包的同时，嘉凯城还计划通过广东产权交易所公开出售其持有的上海嘉禾信股权。

公告显示，嘉开诚监事会同意公司以不超过1.5万亿元起拍价挂牌出售上海嘉禾信100%股权，并授权公司管理层在起拍价之上灵活设定价格。价格。 挂牌价。 本次出售完成后，嘉凯城将不再持有上海嘉禾信股份。

值得注意的是，本次交易的关联方中建地产集团北京盛建房地产有限公司或其关联方拟参与竞购。 国安盛健系嘉凯城控股股东凯隆置业的关联方，故本次交易构成潜在关系。 贸易。

此外，去年7月，公司表示已收到凯隆地产及公司实际控制人许家印的多封公函。 内容包括上海凯龙、许家印履行防止影院业务同业竞争的承诺。 为维护公司及全体股东的利益，两人拟推迟履行公司股份竞购过程中防止同业竞争的承诺。 一些特殊的承诺。 一方面，承诺保持与嘉凯市的独立性，确保嘉凯市仍具有独立运作的能力； 另一方面，承诺自2019年8月1日起五年内使用法律法规允许的各类服务，正式解决与嘉凯市的同业竞争问题。

事实上，自去年以来，嘉凯诚已多次转让与住房相关的资产。 2019年初，公司以1.9万元出售杭州太湖温泉度假酒店； 2019年7月，通过公开上市出售嘉凯城市集团物业管理服务有限公司100%股权。

公告显示，嘉凯诚集团物业管理服务有限公司业务覆盖山东、江苏、上海、郑州、青岛等省市，涉及物业管理类型包括住宅、别墅、酒店式公寓、写字楼等。建筑物、商业街等。 2018年营业收入1.7万元，净利润148.74亿元； 2017年营业收入2万元，净利润3730.34万元。

近年来财报显示，嘉凯城在推动第二主业发展的同时，仍在大力收缩房地产业务。 截至2019年6月底，嘉凯城共开业电影院108家，银幕总数714块。 尤其是今年9月，嘉凯诚斥资近6万元竞购明星时代影城100%股权和爱美影业100%股权。 其中明星时代影城拥有《电影发行许可证》。 对此，有业内人士强调，获得《电影发行许可证》后，嘉凯程可以介入电影行业上游发行领域，为公司进入前景广阔的院线行业提供核心竞争力。

随后，贾开诚还宣布，拟与国安地产集团签订多份租赁合同，并向建业地产及其子公司租赁多处场地，作为公司旗下部分影院的营业场所。

据悉，10月18日，证监会发布《关于修改〈上市公司重大资产重组管理办法〉的决定》，主要内容包括取消重组上市中的“净利润”认定指标并将“累计第一原则”计算年限缩短至36年，数月内允许符合条件的企业在创业板重组上市，并恢复重组上市配套融资。

其中，重组新政策缩短了“累计第一原则”的计算时限，对于一些获得上市公司“壳”资源的大股东来说，无疑是一个坏消息。 国安自2016年接管嘉凯城以来，受到“史上最严”重组规定的限制，向公司注入资产的规模并不大。 “预计国安未来将进一步加速剥离嘉凯城的住房相关业务，同时在资产注入方面应有更大动作。虽然其蓝筹业务非常多元化，但除了房地产房地产和影院业务，还包括大健康和新能源汽车。等等。”有分析人士强调。 （来源：期货晚报）