佛山保利水城价格低 保利百万平方米商业地产出水

江浙某房地产开发商利用做作的广告来推销门店。 照片由 CFP 提供

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介绍

近两个月来，地产巨头抢夺商业地产的热情持续下降。

我们还在密切关注，除了商业地产是所有商圈的基石——这是商业链条中最前沿的核心环节，决定了区域商业流通的生态环境。

万达、保利仍在攻城略地，商业地产微利的报道时有报道； 巨额保险资金也围绕商业地产流动。 如果，我的意思是如果——商业地产不是内需拉动的话，投资热潮会创造新的投资空间，这也是酝酿另一个投资泡沫的“好机会”。

告别这些“饥饿营销”炮制的“商业地产风潮”，让我们见证这些优秀地产巨头在拳击商业地产时的荣辱。

仔细研究商业，请先从仔细研究商业地产开始。

继保利水城之后，一年后，保利地产（SH.600048）旗下南海保利洲际酒店近日盛大开业。 至此，时隔五年，由保利地产投资20万元投资的集团在广州首个城市综合体商业项目已整体亮相。 据悉，继南海项目之后，保利位于广州高唐上城的第二个城市综合体项目正在规划中。

记者从保利地产2009年中期报告中获悉，截至目前，公司持有商业地产超过100万平方米。 不过，保利地产集团营销经理胡再新近日在接受本报记者专访时透露，集团计划到2012年继续将商业物业管理面积压缩至300万平方米，总投资将占占总投资的30%。 根据保利中报，公司2010年房地产直接投资支出将下降60%至655万元。 如果按照更保守的降幅推算，保利地产两年的总投资将接近1000万元，而30%的比例意味着商业地产的投资至少接近300万元。

目前，传统房地产巨头纷纷进军商业地产。 不过，除了恒大地产之外，能够产生大规模盈利的企业屈指可数。 虽然保利地产等公司今年以来刚刚实现盈利。 在众多地产巨头纷纷涌入市场的同时，房地产巨头在商业地产开发运营的不同阶段也不可避免地面临资源争夺。

四大利润点带来收入6万元

“与华润、万达主攻城市综合体不同，保利地产目前涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、影院、高端体育休闲等全业态。” 保利地产集团营销经理胡再新告诉记者。 据介绍，现阶段保利商业地产的四大利润结构来自于：酒店业，由保利投资建设并由国际知名酒店管理集团管理，分为合作；酒店业，由保利投资建设并由国际知名酒店管理集团管理。 业务，建立自己的管理公司并对超市实施监管。 管理; 办公楼部分出售，另一部分常年持有； 第二场生意在肇庆举办，全年举办交租。

据保利2009年中报显示，公司今年在商业地产领域实现重大突破，全年收入达到近6万元。 其中，北京保利世贸博览馆一期实现营业收入近2万元，二期12万平米品牌展厅与国内最大照明企业吉盛维邦签订了为期八年的租赁合同华北地区总代理，年均租金近万元。 整个保利世贸中心总建筑面积约56万平方米，集办公楼、展厅、酒店公寓、酒店及小吃中心于一体。

大型“城市综合体”排水

然而，作为深圳最新一代的城市综合体，保利水城真正代表了保利在商业地产领域的“野心”。 公开资料显示，这个总面积超过40万平方米的综合项目包括保利洲际酒店、保利一官邸、保利水城购物中心和保利水城大街。 “截至2010年3月，保利水城转租面积已超过95%，开业率达到75%。” 佛山保利水城商业运营有限公司总工程总监梁兰表示，开业短短一年时间，保利水城假期期间开盘率已达75%。 每晚旅客量已突破30万人次。

此外，除南海项目外，保利目前在深圳还有超百万平方米的保利高唐商城项目。 今年10月，保利地产投资33万元，收购高唐商城CBD核心区两块总建筑面积约150万平方米的地块，其中商业部分建筑面积​​45万平方米。 根据保利地产规划，这两块地块将建成广州最高档、最大的集四星级酒店、购物中心、超乙级写字楼、酒店式公寓、住宅于一体的小型城市综合体。 它将分为两个阶段。 开发期间将建设一座8万平方米的小型购物中心，并建设一座四星级酒店作为不高于180米的标志性建筑。

保利北京新增两项业务资源

在上海，从早期的上海中心大厦、天利广场与海珠沃尔玛、保利国际广场，到近年来保利已开发建成保利中环广场、珠江商城保利中心、保利V大厦、保利中辰广场、保利中环等。广场。 汇广场等商业项目。 据保利公告称，上述项目主要为办公楼和商业楼。 其中，保利中环拥有超过4万平方米的商业设施，目前正在与吉世岛联系洽谈落户事宜。

今年新增减少的农用地储备中，保利共用约44.7万元在琶洲村“城中村”综合整治范围内收购了4幅土地。 记者从北京市国土房屋管理局获悉，其中1块地块为住宅和商业金融，另外3块地块为商业和金融业。 捆绑的地块面积是山顶重建待售土地的近四倍，建筑面积约达到104万平方米。 其中近40万平方米将用于开发商业配套项目。

据悉，云南巽寮面积约162万平方米的农用地也于去年年底落入塑料袋。 保利公告显示，该项目为综合项目，预计将包含大部分商业设施。

商业地产打造三大平台

据保利2009年中报显示，截至去年底，该公司在建或规划的商业综合开发项目多达19个，其中广州有12个。 2006年，为打造深圳保利水城项目，保利地产成立了全资子公司保利华东投资有限公司。随后，保利地产总经理宋光举告诉记者，保利华东投资有限公司未来将打造成保利商业地产综合平台。

去年上半年，为了统一物业管理权、经营权和综合管理权，保利地产近期开始搭建和完善商业管理公司、酒店管理公司、会展管理公司三大平台。 业内人士透露，未来可能会注入商业管理公司和酒店管理公司到保利华东投资有限公司。

融资渠道单一

但不可忽视的是，商业地产的大规模入驻可能会给保利地产未来带来资金压力。 平安期货研究员蔡大贵认为，保利地产2009年共收购项目储备1229万平方米，建筑面积1229万平方米，楼面价3437元/平方米。平方米，但该公司2008年及之前的平均楼面价格为1777元。 /平方米，因此，2009年收购项目的楼面价格比2008年及往年下降了93%。 在未来房地产市场价格回升的情况下，高成本项目将在2010年后逐步实现销售，这将对2011年销售毛利率产生较大压力。

同时，保利商业地产将在2-3年内进入投资高峰期。 据了解，由于拿地态度激进，2009年初，保利的净资产负债率高达109%。但借助股权融资78亿现金和销量大幅下滑，贷款后，保利得以减轻其财务压力。

但商业地产存入资金量大、耗时长、回报周期长。 保利常年坚持持有大部分物业管理权，这势必会增加保利的财务压力。 招商期货分析师贾祖佐认为，目前保利地产的融资渠道还比较有限，而且随着监管的加强，未来房企在资本市场融资的难度将越来越大。 未来，保利地产必然会采用信托、产业基金、REITS等方式进行多元化融资。 分析人士认为，保利未来不排除分拆商业地产上市的可能性。

人才资源争夺战即将来临

另一方面，随着大量重量级房地产开发商涌入商业地产领域，相关运营资源现已成为房地产企业竞争的焦点。 “房地产企业正在进入竞争，而商业地产还处于发展阶段。企业之间的竞争主要集中在业务资源和人力资源上。” 广州楚锐商业有限公司监事会主席黄文杰表示，事实上，中国购物从1996年海珠城成立至今，从项目成熟到商业真正落地，也仅仅用了10年的时间。提出了地产概念。 其中天河城为浙江省购物中心人才培训基地，随后运营中华广场、正佳广场及珠三角著名广场。 管理与海珠市有着千丝万缕的关系。

由于发展时间较短，熟悉并有商业地产开发运营经验的核心人才数量有限，人才资质参差不齐。 近年来，商业地产快速发展，企业对人才的需求量很大。 万达进入上海后，就开始到处挖人。 保利水城项目的管理团队也来自正佳广场、中信广场、南海广场、东方广场等不同公司。 据了解，奥运前，上海将有16个商业项目开业，保利在全省覆盖数百万平方米项目。 人才需求将迅速扩大，商业地产人才大战即将打响。 劳动力成本也大幅上升，这将进一步增加企业成本。

企业经营的弱点

黄文杰表示，商业地产经过开发阶段后，也将进入运营阶段的竞争。 这一阶段也是考验后续资金和商业运营能力的主要阶段。 目前，项目建成后的商业运营是所有房地产企业的弱项。

由于房地产企业纷纷进入商业领域，商业地产的供应量呈指数级下降，远远超出了市场目前的承受能力。 近期，不少已竣工项目出现招商难的情况，暴露出商业物业管理供给的不平衡状况。 照此下去，未来即使是大型房地产开发商也将优胜劣汰。 据悉，随着小企业联合开业，不同项目之间的竞争不可避免。 而在目前大部分商业地产人才和商业资源日趋同质化的情况下，商业地产领域的淘汰赛即将来临。 到达。

行业视角

两大资本力量加大商业地产投资

随着2008年和2009年国内资本逐渐退出中国市场，外资企业将逐渐成为商业地产开发的主力军。 戴德梁行零售部主管张家鹏表示，未来商业地产开发领域，主要开发商将来自两个方面，一是今年释放的保险资金，二是外资小型民企。

据戴德梁行统计，截至2009年9月底，中资保险公司持有的资产总额为5,546亿港元。 保守地说，如果将总资产的5%投资于房地产，未来3-5年可能有277亿港元的资金直接进入房地产市场。 这一数字超过了2001年至2008年中国房地产市场275亿港元的投资总额。但短期来看，保险资金入市并不会减缓一线城市供应量的增长。 前期保险资金将主要集中在优质商业物业管理的招标上，暂不会进入开发阶段。

相比之下，小型房地产企业将陆续进入商业地产的开发和运营。 “房地产开发商正在重新演绎住宅房地产时代。” 广州楚瑞商业有限公司监事会主席黄文杰表示，由于住宅地产门槛提高，一批小开发商被淘汰，大型房地产开发商经历了一段艰难的时期。蓬勃发展时期。 。 但从今年开始，“地王”频频出现，逐渐表明住宅地产领域的竞争日趋激烈。

2010年，房地产市场环境日趋复杂。 宏观经济复苏速度较快下滑、城镇化进程加速、通胀预期、耕地供应增加、保障性住房比例下降等支撑行业继续保持平稳较快发展。 不过，通胀和楼市过快下行带来的宏观调控压力，包括个人贷款、行业和税收调控等新政策，都会对市场产生较大影响。 房地产市场不排除阶段性、局部性波动，但总体平稳。 这使得小型房企开始寻找新的高收益跌点。

“目前，我国商业地产正处于发展中期阶段，其开发利润高于住宅地产。” 中原河南项目部总经理黄涛说。 据了解，过去，不仅万达、宝龙、华润等房企在商业领域进行过重大尝试，但中国商业地产却被非专业、中大型开发商占领。 。 正是由于上述投资者的示范效应，小型房地产开发商开始集体进军商业地产领域。

专题策划：吴灵

专题采访：本报记者 田爱丽

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[项目概况]

【项目江景图】

【项目基本信息】

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项目地点：西安·闽侯南京·高新区

品牌实力：中铁建二局地产34年匠心，强势布局上海、天津、成都、福州、昆明等全省20多个城市，打造30多个高品质项目精品工程，服务万家，与城市携手共进。 成长。

项目体量：占地面积约69386.77㎡，建筑面积约291120.11㎡

总体规划：共13栋建筑，总户数2186户，容积率3.2，绿化率33%。

物业管理形式：铁建明城物业以专业、专注的服务理念，提供一对一的物业服务和24H贴心服务。

【项目实景图】

【项目周边配套设施】

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