某楼盘价格折扣大 六种打折楼盘细掂量(第1页)

以折扣价订购新盘时也需要注意一些事项。 专家表示，由于目前市场观望气氛浓厚，对于资金压力较大的开发商来说，缓解资金压力的最好办法就是尽快出售新项目。 但由于市场行情今非昔比，销量大幅减弱。 为了提升销量，最直接的方式就是打折促销。

面对未来各种打折的新项目，消费者该如何选择？ 专家表示，还要注意“看、听、问”，即多了解新上市情况、多去实地考察、多横向比较、多预估利润率等。 . 这就像沙子里淘金一样。 反复筛选才能买到真正的便宜货。

加价促销可能频频推高房价

万科开了个好头，众多开发商纷纷效仿。 据了解，万科已在珠三角、长三角、东部的宁波等地举办打折促销活动，折扣幅度从5%到30%不等。 近日有消息称，万科计划在上海举办同样内容的促销活动。

万科推出打折促销活动后，全省各地纷纷出现打折优惠。 例如，在上海，许多新项目现在都在提供折扣和促销。 比如，有的新项目买房时可以说是自带豪车，或者是自带停车位、名牌家具家电等，有的新项目甚至直接喊出“购房有××优惠”。 ” ”，一时间打折声四起，热闹非凡。

虽然，这些情况与房价交易量的下降不无关系。 以上海为例，根据北京有为房地产研究中心跟踪检测数据，1月17日至2月25日，共有32批次5套以上公寓推出（公寓是市民体验最多的产品）另外，只有一、两套房子的项目不具有代表性，不纳入统计）。 在推出的6,523套中，截至2月24日仅售出1,478套，新推出套数消化率仅为22.7%。 这与往年房屋一推出就被抢购一空的现象不同。 这也表明房价进入低谷。 这些条件在上海、广州、深圳等城市也同样如此。 今年10月以来，成交量惨淡的状况并未得到改善。

有专家指出，未来国家对房地产市场的调控不会放松。 同时，考虑到目前各地房地产市场已经处于低位，未来不会出现再次快速下滑的情况。 因此，在相对平静的市场环境下，如何提升销售速度成为很多开发商必须面对的现实。

对此，有业内人士表示，未来房市将刮起“折扣风”。 为了吸引众多购房者的眼球，折扣销售自然会成为他们的首选。 届时，还会有各种房价折扣、送礼活动，购房者将面临更多选择。

各种折扣需慎重考虑

那么，面对市场上众多以折扣、赠品等形式进行的打折促销，什么才是真正对购房者有利的，什么是名义上打折而没有实际折扣的促销呢？ 这需要购房者仔细筛选才能得出结果。 根据目前市场上的打折促销操作方式，记者将其分为“诚意型”、“照镜子型”等六种类型，并对每种类型一一分析，希望能帮助购房者辨别各种类型的折扣促销活动。 有帮助。

真诚

特点：无任何附加条件，买房即可获得收益。

举个例子：最近，上海外环线外的一个新项目声称，只要买房，就可以获得9.2%的折扣。 记者了解到，这个新项目的价格并没有上涨，也没有设定各种条件。 购房者无需刻意讨好开发商，以获得利益输送的资格。 可见，这对购房者来说是实实在在的实惠。

分析：诚意是开发商为促进销售而采取的让利措施。 没有任何严格的附加条件，购房者可以享受到真正的优惠。 不过，从目前的情况来看，“有诚意”促销的折扣幅度并不大，通常只有1%到2%。 但可以预见的是，如果未来市场形势继续平静，不排除会有更大的利润让步。 此前已有这方面的先例。 例如，2005年夏天，北京宝山区的一个新项目，为了尽快筹集资金用于后期项目的开发，将价格提高了20%。

浑水抓鱼式

特点：说是有优惠，但实际上只是针对少部分楼层不好的房子和普通房型有优惠。 开发商只是想利用折扣来吸引人气，吸引更多关注。

举个例子：北京的一个新项目最近推出了促销活动，也就是说买房可以享受50%的折扣。 不过，记者进一步了解到，打折的房子只有两套，而且是在售房子中质量最差的。 它们靠近主干道，过往机动车的噪音令人难以忍受。 与此同时，附近其他新项目也已推出利润分成措施。 看得出来开发商是在利用折扣来增加人气。

分析：浑水摸鱼的促销活动在市场上并不少见。 这样做的主要目的是测试市场的反应。 如果通过这样的活动能够吸引更多的购房者，那么开发商的目的就达到了，就不会再有进一步的利润分成措施。 而且，这样的促销活动，购房者只能拿到很少的便宜。 因此，针对此类促销活动，购房者一定要小心，不要让狐狸未见鹰飞。 没有真正的讨价还价，不要轻易做出决定。

镜花、水月型

特点：镜中花、水中月，虽美，却不可得，不可捞。 开发商虽然嘴上挂着折扣，但在实际操作中，他们会设定各种条件。 尽管最高折扣颇具吸引力，但享受最高折扣却并不容易。

举例：今年年底，上海某酒店式公寓为了促销，打出了一则广告：认购期间，可享受“9.9折×9.8折×9.7折”的优惠。 × 9.6% 折扣 × 9.5% 折扣”。 根据一些换算，不难发现，折扣最低可以低至8.52%。

为什么这个口号里有这么多负面信号？ 有经验的购房者一定已经看出一些窍门。 每个减号表示一个条件。 如果想享受最低18.58%的折扣，必须满足北京样板设计的所有条件。 情况确实如此。 据了解，该新项目享受最低折扣的条件是一次性付款。 对于普通投资者来说，动不动就花掉100亿元以上有点奇怪，因此很多投资者只能感叹“折扣”。

在上海，记者还听说，新项目的优惠措施中有这样一项规定：一次性付款的，可享受20%的折扣。 据了解，参与优惠的房源大部分单价都在150亿元以上。 如果能享受20%的折扣，至少可以获得30亿元的利润。 确实很有吸引力，但仔细想想，有多少人能一次性拿到花150亿元现金买房的可能性，尤其是对于这些首次购房者来说，几乎为零。

分析：对于折扣非常高的新项目，看到标语后，不要被几个大而醒目的阿拉伯数字所吸引，而忘记阅读其他内容，尤其是说明部分。 对于高折扣的新项目，开发商肯定会提出更高的条件。 只有满足所有这些条件的购房者才有资格享受利润分享措施。 因此，对于这种优惠，购房者必须先进行推论，看看是否还能满足自己设定的条件。 如果没有，他们会将注意力转向其他新项目，何必呢？

愿意型

特点：姜太公鱼——愿者上钩。 利润空间看似十分迷人，但不知道其中隐藏着多少玄机。

举个例子：上海的一个新项目今年年底推出了利润分享活动。 标语称，买房（指定房源）即可获“五大礼”，包括多年免收物业管理费、全额购房税、免费赠送一份。 购房修缮基金、全套购房绣花税等，但如果不订指定房，就可以参加中奖活动，大奖是一人法国七日游。

乍一看，如此精美的礼物，着实让人眼前一亮。 但通过进一步了解，了解到指定房源的品质一般为三居室，面积在130平方米以上，且位于顶层。 因此，公司标志设计虽然享受全部折扣，但也只相当于得到3%左右的折扣。 地板不好的房子； 而如果中了彩票，一个人去法国7天的旅行只需花费2万元左右，相当于整个房价的近1.5%。 可见获得的好处并不多，能否享受到就看运气了。

分析：此类促销活动最大的特点是，开发协会提供看似诱人的让利条件，比如买车免费送奥​​迪，能不能享受就看开发商了。 上面有一个概率问题，而如果开发者黑箱操作，那么概率基本为零。 福利体育彩票销售活动存在暗箱操作，开发商缺乏监管怎么办？ 因此，建议购房者不要做吞浮之鱼，以免一不小心就被开发商欺骗了。

鸡头脚型

特点：新盘销售后期剩余的少量房屋，常被购房者称为“鸡头鸡脚”，而业内人士则称之为尾房。 尾房就是剩下的房子，要么位置不好，要么有什么“致命缺陷”。

举例来说：几年前，位于东莞蓝筹珠江风景区附近的一个新项目推出了折扣计划。 根据朝向和楼层的不同，最贵的户型为22000元/平方米，最实惠的户型为18000元/平方米。 。 这一价格较10月份单价24000元/平方米有所上涨。 但通过对优惠房源的分析发现，该项目早在今年年中就已开盘。 这次的折扣是中午打折，地点要么在三楼，要么靠近马路。 对于高层住宅，位于三楼的房屋采光会受到一定影响，靠近马路的话噪音也会受到影响。 后来，一些购房者了解情况后发现，为了尽快筹集到资金，开发商采取了折扣销售措施来推动销售进度。

分析：对于鸡头脚型的房子来说，尽管楼市正处于快速下滑时期，但其售价却低于平时的楼价。 市场淡静的时候，打折销售自然也在情理之中。 因此，购房者不要被此类房屋较高的折扣所欺骗，因为开发商往往会用同一销售过程中楼价的最低点来进行比较，虽然折扣看起来很诱人，但实际上并不算便宜。大，这是第二个原因。 另外，这类优惠房总是存在一些问题，比如新开发不好，或者位置不好，户型设计有缺陷等等，都需要购房者仔细甄别和挑选。在做出决定之前进行比较。

请输入骨灰盒形状

特点：提前“拉高”楼价，然后以涨价为幌子。 不知情的购房者常常上当受骗。

举个例子：近日，上海外环线附近的一个新项目打出了“促销”的旗帜。 据了解，该新项目目前售价为9300元/平方米，前30名购房者将享受5折优惠。 而记者发现，今年10月份这个新项目的开盘价为8800元/平方米。 开盘后，成交情况并不理想。 到目前为止，仅售出三分之一。 近期售价已达9300元/平方米，比开盘时上涨了5.68%，尽管销售人员解释称这是新村中心的水景房，疑似“炒房”。变得“更高”。

分析：这是不折不扣的虚假促销。 尽管名义上给买家带来了便宜，但实际上并不是一回事。 这与一些服装店先降价再标“跳价”的恶行没有什么两样。 购房者最好远离这些促销活动。

“看、听、问、问”是买房的前提

广告上说有折扣，但是有折扣吗？折扣有多大？ ……这需要购房者仔细辨别、实地考察、进行比较。 专家总结为“看、听、问”。

希望：了解真实的折扣信息。 事实上，首先要通过多种渠道了解打折新品上市。 记得2005年夏天，开发商为了促进销售，不惜花钱在报纸上做广告，或者用其他手段宣称涨价。 因此，这种现象今后还会再次发生。 对于购房者来说，只需关注报纸、电视、网络等媒体，就可以收集到大量新房优惠信息。 这里需要提醒的是，您需要了解真正的折扣信息，比如附加条件是什么。 为了达到更大的广告效果，开发商往往会刻意弱化一些重要的内容，例如利润分成条件，错过这些重要信息有时会让你白高兴一场，甚至上当受骗。

文：预估一下利润率。 一些新推出的折扣举措往往设计得华而不实，并包含无数重磅礼品，让人兴奋不已。 这个时候，如果你脑子一热，一时冲动而仓促做出决定，可能往往会得不偿失。 因此，你需要估算一下利润率有多大，这样你才能有一个想法。 有些利润分享措施虽然看上去很诱人，但实际上经不起推敲。 例如，目前一些房地产开发商为买房提供免费车库，这似乎很划算。 而且，需要注意的是，如果新村地下室纳入人防工程建设计划，所获得的收入充其量也只是一段时间的使用权。 而不是拥有完全产权的地下车库。

Q：查看新磁盘信息。 经验告诉我们不要轻信广告内容，尤其是新房打折信息，购房者一定要实地考察。 在现场勘察过程中，似乎可以获得很多开发商未透露的信息，比如优惠房源的位置、是否靠近马路、户型设计是否存在缺陷等，其实，在实地考察的过程中，不妨向附近的中介询问一下新楼盘以往的价格，以及近期的价格变化，以及对比一下国内同品质新楼盘的价格。周边地区等，对折扣信息进行综合比较，避免出现明显的价格变化。 折扣可以导致增加； 同时也可以避免您在购买高价房时遭受隐性损失。

切：了解开发商折扣的目的。 购房者不妨从各个角度探究开发商打折的目的是什么，是否是为了中午卖房、提升资金回笼速度，甚至只是为了试探市场行情等等。能够了解开发商的真实目的，对于您做出相应的买房决定会有很大的帮助。 如果开发商旨在加快资金回笼速度，他们会真诚地提供折扣。 对于这样的促销活动，购房者可以放心下单。

“每周优惠一间房”、“三天签约满减6万”、“购房立减15%”、“首付仅需10%”……随着2012年新年的临近，开发商希望“卖掉房子会更好” 春节期间，北京房价打折涨价的趋势愈演愈烈。 记者发现，为了避免媒体和老居民的关注，开发商通常会对外维持报价，并在售楼处对潜在客户展开新一轮的“深度折扣”。 12 个新房源的折扣高于 8.5%。 上海房地产交易管理网数据显示，12月上半月新建住宅及二手房共成交8914套，较11月同期下降279%。 业内人士强调，这一方面与近期保障性住房集中签约有关，另一方面与药企年底加大宣传力度，促进贷款放贷有关。 据房网房屋监测中心统计，目前上海市区及郊区有284个优惠待售新房项目，占总数的近60%。 据亚豪机构统计，目前上海有12个新盘在售，对外报价高于25折。 京茂国际城、凌海朗文世家、中粮万科长阳半岛的房价较去年以来的低价位大幅上涨。 30%-40%。 上海思源经纪首席董事任力表示，9月份以来，上海房价打破了“量跌价平”的困境。 从楼市的小幅放松，到开发商的各种利润折扣，“以价换量”成为市场主流。 少数开发商为了放贷，几乎以成本价促销，带动了成交量，也促使同区域开发商加入涨价队伍，如昌平、大兴等。 据中原地产统计，上海80%的加价项目位于四环外。 上海远洋一方、长阳半岛、天狮花园、金地洋山、金茂国际城等10个新盘9月至12月12日价格大幅上涨，6月至8月销售套数下降87% 。

不过，包括中原、思源、雅豪等机构表示，多数企业尚未进行大幅提价，“深度折扣”楼盘销量出现下滑。 这些项目80%集中在四环以外的郊区，以昌平、大兴最为明显，只有少数项目在二环以内推进。 记者调查发现，目前核心区“深度折扣”项目多为寿命50年以上的商住产品或面积150平方米以上的大面积产品。 单价超过300亿元，不是市场主流产品。 例如，五道口地区和盛七林舍有“全价12折”、东二环世茂宫花园“全价15折”、赛罗山庄团购12.2折。广渠路、12月刚入市的瑞安君汇15.5折、位于工体附近的楼盘等。开发商正向年底冲刺。“只要涨价，老顾客会来闹，新顾客肯定会觉得价格没有降到最低。” 北京一位外地开发商表示，这才是很多老开发商不敢涨价的真正原因，他直言他们更担心年底的各项考核指标，业绩不好会直接影响民企最大的收入他还透露，虽然这些新项目基本完成了年度销售任务，但为了弥补公司在上海其他地区新项目的销售缺口，还需要加大促销力度。雅豪机构总工程总监高山分析，不少民企倾向于尽快消化目前在售的零部件，一方面可以减少待售房产数量。 “一方面，成交造成房屋短缺，促使预支现金；另一方面，成交也可以降低项目成本。商品销售成本。”上海房地产商会秘书长陈志告诉记者，由于交通银行降低贷款利率和首付比例，增加了购房者的成本，给开发商涨价的效果“打了折扣”，所以交通银行“断供”，不再买房了。 投资者希望房价更大的跌幅能够抵消交通银行的高利率。

市场上对首次公寓或首次改善房仍有实际需求。 开发商应在提高价格的同时完善和更新硬件，以抢占市场先机。 任莉表示，不少购房者预计今年元旦后会提价，但每个新项目的情况都不同。 通常年底是开发商最需要资金的时候。 从目前新项目涨价情况来看，部分开发商已经逼近成本价，价格不再上涨的可能。 如果买家有房子住并且买得起，建议及时出售房子。 B11-B12版/本报记者曾辉、张晓瑞、李杰分析年终“20折优惠”。 临近岁末，不少典型项目价格不断调整。 折扣幅度已经达到40%，20%的折扣项目也有所调整。 热门的有徐汇大厦、金隅万科城、维塔国际等。 以京茂国际城、凌海朗文世家为代表的，去年以来的高价，调整后的价格已经锁定在40%以上的折扣区间。 其中深度折扣项目的市场效应最为显着。 京茂国际城，折扣前阶段销售业绩仍维持在个位数，但40%折扣后，销售杠杆化，售出近200套。 兰曼萨克斯市场经理文立伟也表示，该项目的推广效果可见一斑。 此前，Lanman Sachs 单月销量分别为 10 辆和 20 辆。 促销活动启动后，签约单位超过100个。 雅豪机构总工程总监高山分析，涨价后取得良好效果的项目集中在已跌至14000元至18000元/平方米的新项目上。 涨价时间和幅度普遍领先于同地区。 其他的项目。

涨价的滞销项目包括恒盛小镇别墅、维塔国际、润丰领尚等，原因是力度不够。 “假”的销售价格没有触及购房者的心理底线后，就成为项目贬值的依据。 例如，恒盛小镇别墅项目表示，折扣前原市场单价为11000元/平方米，但从历史记录来看，该项目的月成交单价从未达到1亿元/平方米。 另一方面与涨价策略有关。 例如，亦庄维塔国际通过推出限量特价房来调整价格。 与正价产品位于同一栋楼，但楼层、位置、房型均较差。 大兴通州的折扣大战正在如火如荼地进行。 80%的“大折扣”楼盘项目集中在四环以外的郊区，其中以昌平、大兴最为突出。 虽然去年大兴地区房价的涨价征程还没有走到终点。 据了解，以老市场后期为主的大兴房企利润空间正在进一步强化。 例如，荆州世家起拍价为14100元/平方米； 华叶东方玫瑰全价19.0折； 珠江国际别墅加入电商团购享受12.0折等，10折以下折扣的“甩卖”项目不少。 被誉为“北京第一降价”的京茂国际城售价目前为14500元/平方米，相当于较最高价优惠了63%。 机构数据显示，涨价后项目销量下降28倍。 事实上，延庆开发商多次指出，良乡与昌平不同，产品竞争尚未达到“残酷”程度。 不过，龙湖时代街在11月份推出亿元房源价格策略后，区域开发商也迅速跟进，部分新项目的成交价格已经回到了2009年的水平。 徐汇公馆推出138平米优惠房，单价200亿元。 总价折合1.45万亿元/平方米，比优惠房报价低近千元。 对于抢占市场先机的项目“甩卖”，不少开发商表示，项目价格的上涨或许并不能完全扭转去年以来的低迷销售状况，但如果不跟随别人降价，他们就会无法承受。 （下载至B12版本）