第七批经济适用房价格 如何申请经济适用房， 申请条件以及注意事项，与商品房有什么区别？

如何申请经济适用房？ 经济适用房在申请住房的人中很受欢迎。 你申请经济适用房不仅是因为住房好，更是因为房型好。 重要的是价格实惠，适合住房困难家庭申请。 所以要申请，首先要知道申请要求是什么。 下面详细介绍一下。

如何申请经济适用房？

1、申请经济适用住房经确认符合上述经济适用住房申请条件后，申请人可携带户口簿原件、身份证到户籍所在地街道办事处（乡镇政府）咨询查询是否符合申请条件（各地条件不同）。

2、准备活动材料。 符合社会条件的申请人需准备：申请表、购房表、收入证明、居住环境证明、结婚证、户口簿、身份证、产权证明（配偶双方户口本上的地址） ）。

3、提交材料。 经济适用住房的申请，由街道办事处（乡镇政府）受理部门提出。 对提交的材料进行检验后，符合验收要求的，即可进行验收。

4.等待批准。 街道办事处（乡镇政府）受理保障性住房申请后，通过初审材料、走访走访、入户调查、函证等方式对申请人情况进行初审。 核实后公示7天； 公示期满后，街道办事处（乡镇政府）将材料报保障性住房建设发展中心审核。

5. 去领取折扣券。 公示期满无异议的，保障性住房可将保障性住房申请条件审核结果予以通报。

6.买房子。 申请人在了解我国现有建筑发展各方面情况后，可在《经济制度适宜住房购房通知书》规定的时间内自行选择，否则视为被抛弃。

7.申请经济适用住房认购许可证。 选好保障性住房后，持选房确认书、身份证和购房通知书到房改办办理购房许可证。

8.办理保障性住房订购手续。 申请人持有购房许可证，并向拟购买房屋的开发商办理购房手续。

申请保障性住房需要什么条件？

《经济发展适用住房安全管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭教育，可以通过申请订购或租赁经济适用住房：

1.申请经济适用住房的，应具有当地城镇户籍（含符合当地安置条件的军人）或市、县人民政府确定的无住房或现有住房面积高于规定标准的住房困难家庭由市、县人民政府制定。

（二）村民收入符合市、县人民政府规定的收入线标准。 市、县级人民政府规定的其他经济适用住房条件。

商品房和经济适用房的区别

1、商品房和经济适用住房的订购条件和使用对象不同。

保障性住房只能由中低收入人群订购，而订购保障性住房需要政府批准。

商品房订购对象不受限制，商品房销售应遵守市场规则。

2、农用地性质也不同。

保障性住房用地由政府划拨，无需向企业收取土地出让金，价格水平相对较低。

普通商品房需要缴纳耕地出让金，开发商必须通过市场竞争确定。 这是商品房市场价格居高不下的原因之一。

3、三者的价格政策应该是有很大区别的。

保障性住房的价格由政府统一规定，不能随意改变。 商品房的价格由市场决定，随时可能发生变化。

4、这两类公寓也有很大不同。

经济适用房的面积优于普通商品房。 开发商不会建造小公寓，主要是两居室或四居室公寓，但基础设施会相对完善。

经济适用住房不能转租，只能用于企业认购。 商品房的使用没有硬性规定。 政府对商品房的用途没有限制，购房者可以按照自己的意愿处置。 保障性住房的使用有很多限制，政府会相应地控制住房的使用。

7、保障性住房和商品房的建设单位也不同。

保障性住房主要由政府建设，政府组织相关项目，由符合条件的开发商按照政府要求建设。

普通商品房必须按照市场规则运营和建设，普通开发商之间会存在一定程度的竞争。 成功者有权行使开发农地的权力。

三、申请经济适用住房时应注意的事项

高中生在申请国家经济适用住房时必须遵守某些规则。 政府部门通常会提前下达相应条件，符合条件的申请者可以提早申请，以免错失良机。

跟随小编了解如何申请经济适用房。 在了解和了解了保障性住房的申请条件后，我们知道，如果申请保障性住房，不同地区的新政申请是完全不同的，所以我们应该先看一下地区规定，然后再进行。 办理申请手续。 希望前面介绍的小编能够对大家申请经济适用房有所帮助。

本期文章

价格差异化和投资回报

——以南京房地产市场为例的实证研究

价格分散与投资回报

——北京房地产市场实证研究

【原文发表于《经济与管理杂志》2023年第2卷第1期】（2023年3月发表）

作者

陈喜荣（国际经济贸易大学国际经济学院）

陈西荣（对外经济贸易大学国际贸易经济学院）

沉一凡（复旦大学经济管理学院）

付一凡（同济大学经济管理学院）

秦子明、朱胜浩（国际经济贸易大学国际经济学院）

付子明、朱胜浩（对外经济贸易大学国际贸易经济学院）

概括

本文利用2008年至2017年上海二手房交易数据，研究新村层面资产投资收益的异质性和价格分化。 结果显示，房地产投资回报表现出明显的异质性，表明我国房地产市场价格分化持续存在。 本文还发现楼市分布具有肥尾特征，并计算了相应的帕累托指数。 在去杠杆逐步推进以及房产税可能出台的宏观经济背景下，本文的实证研究成果具有重要的新政意义。

本文利用2008-2017年北京二手房交易数据，对房地产市场的投资回报异质性和价格离散性进行了研究。结果表明，房地产投资回报存在显着的异质性，揭示了中国房地产市场存在价格离散性。我们还发现，房价的这种分布存在胖尾现象，并计算了帕累托指数。结果剃进口去杠杆和可能征收房地产税背景下的蚂蚁金服政策影响。

关键词

房地产价格分化； 投资回报率差异； 肥尾

房价离散；投资回报异质；肥尾

文章内容

一、简介

资产市场价格分化现象普遍存在。 Shiller（1981）发现股票市场存在过度波动，即股票市场利润率的残差过大，有效市场理论无法完全解释。 在各个层面，股票市场的价格分化普遍存在。 2001年1月至2021年4月，新加坡纳斯达克期货市场估值下跌超过3倍，而全球股票估值最低的百慕大期货交易所估值则上涨76.8%。 在日本股市，目前估值最高的五家科技公司。 过去一年，这五家公司估值合计下跌高达44.7%。 日本股票估值的下跌很大一部分来自于科技行业，而科技行业的下跌大部分来自于科技巨头。 同样，价格分化在中国各级资产市场也普遍存在。 尹忠等人。 （2018）认为中国板块与中小估值个股的走势存在背离，并探讨了原因。 李迅雷（2020）发现，2020年下跌的股票均属于新兴行业，传统行业的股票市值水平相对较低，股票市场存在行业分化。 陈玲丽（2013）认为，中国金融市场内部各个子市场的市场分化不断加强，因此分析了黄金证券市场与股票市场的关系。 吴文轩（2016）的研究得出结论，新三板的分化将成为2016年的常态。陈孟根和吕祖强（2012）认为，通货膨胀是导致我国各行业股价分化的诱因。

包括股票在内的主要投资标的具有价格差异化和回报率不同的特点。 房地产投资和民营企业投资回报的异质性尤为显着。 如果没有性爱房间，其地理位置、楼层、朝向或面积大小都可能导致增值率的差异。 金融资产投资可以通过结构性基金的形式分散投资标的，消除投资收益异质性风险。 而且，由于房地产投资具有标的物的不可分割性，难以实现风险分散，因此对房地产投资的研究具有较高的价值。 业主调查数据显示，房产是中国村民资产的重要组成部分。 2015年，房地产占中国城镇家庭总资产的73%，房地产占中国农村家庭总资产的60%。 近年来，中国房地产市场的快速崛起带动了公民财富的下降。 表1显示了2015年上海城市家庭房地产所占财富的比例，可见房地产在中国村民财富中的重要地位。 同时，一些文献强调房地产投资回报差异是资产回报差异的重要驱动因素（Case and Shiller，1989；Flavin and Yamashita，2002）。 这种观点降低了房地产市场研究的价值。

随着城市化的发展，中国城市房地产市场全面飙升。 中国发展不平衡、不充分的特点在房地产市场上得到了充分的体现，无论是城市之间（陈思波、叶建平，2020；高波等，2012），还是城市内不同新村之间（王阳等， al., 2014），房地产价格分化现象普遍存在。 房价高的地区往往是产业聚集、住房需求旺盛的地区。 房价飙升带动投资需求下降，部分住房“刚性需求”难以满足。 由于房地产在中国村民财富中所占比例较高，房地产折扣是近年来贫富差距加剧的重要因素（袁鹏飞、冯雷，2014）。 对于公民来说，房价差异促使购房决策直接影响其未来的财富水平； 对于政府来说，房价分化使得控制高楼市区域的投资需求变得更加困难，从而影响房产税和其他相关新政策的有效性。 为此，研究现阶段楼市的程度和发展具有重要的现实意义。

鉴于房地产市场的重要地位和影响力，本文利用覆盖上海11059个新村的二手房交易数据，研究全市范围内房地产价格的分化及其原因。 数据跨度为2008年至2017年。 我们发现样本期内不同新村房产的投资回报率存在明显异质性（控制租金影响后推论不变），且房价较高的新村房产投资回报率也较高，即房地产资产也具有明显的价格分化特征。 从房地产投资标的的属性分析，投资决策的区域选择至关重要。 本文的实证部分不仅详细描述了中国这个重要经济体的房地产市场的动态特征，还探讨了房地产价格分化的原因。 对于房地产价格分化的原因，梯若尔(Tirole，1985)认为，资产市场存在泡沫，因此资产存在价格分化。 国外一些文献用新政来解释，如农业用地供应（韩立彬、陆明，2018；刘成、杨继东，2019）、货币新政（倪鹏飞，2019；钱晶晶，2016）； 有的还用城市特征来解释。 解释了城市创新性（张所娣、程晓燕，2019）、城市群等； 也有文献结合这一要素进行解释（尹鹏飞、安晓明，2013）。 从数据情况来看，不能用宏观层面的激励来研究新村房价差异。 因此，我们根据位置和设施的便利性来考虑房地产市场差异化的动机。

胖尾特征广泛存在于各类数据中。 杨欣(2012)发现，富时100、道指、纳斯达克、标普500、富时100这四个期货市场指数的对数利润率均具有峰肥尾的分布特征。 郭艳梅等. (2012)利用广义帕累托分布来拟合沪深股市综合指数对数利润率的尾部分布。 张晓斌等。 （2013）认为股票市场的肥尾现象是金融市场的典型特征。 据悉，有学者发现我国人民币利润率序列和巨灾风险也具有厚尾特征（吴慧慧，2017；卓智、王伟哲，2011）。 基于此，我们推测楼市分布也具有肥尾特征，而通过拟合幂律分布（PowerLaw）得到的帕累托指数（Pareto Index）的走势也可以说明数据的分化程度。 这一统计特征的背后，可能是公民投资高价房地产时的开放预期，即形成泡沫的羊群效应，也可能是对具有一定特征的房地产的刚性需求。

我们使用两种方法来拟合幂律分布，结果表明，每个新的房地产价格分布都具有肥尾特征，并且服从幂律分布。 帕累托指数在每次政府调控后都呈现出一定的上升趋势。 2016年调控后，帕累托指数上升趋势越来越明显，这表明房价调控新政策实施后房地产价格分化程度加大。 体现了新政的有效性。 值得注意的是，为了更好地呈现肥尾分布，本文从整个样本中选取了各阶段房价最高的500个、200个、100个新村，形成了不同新村选取的动态样本。每个阶段进行拟合。 获取帕累托指数。 政府的调控目标很容易集中在楼市过高的部分，因此新政的有效性在幂律分布拟合部分会更加明显。 尽管帕累托指数显示调控后楼市分化有所放缓，但样本期内上海新村楼市分化依然存在。

本文在以下几个方面做出了贡献。 首先，丰富了我国房地产价格下降和分化的研究。 中国房地产市场在过去20年里经历了长足的发展，具有很强的研究价值。 尤其是一线城市的房地产市场，空间跨度大，使得不同地区的房地产情况差异很大。 一般来说，现有的房地产市场文献主要集中在两点：一是楼市下跌的影响因素，二是不同城市房价及其影响因素的差异。 不同的是，本文重点研究城市内部的房价分化现象。 其次，拓展了研究价格差异成因的视角。 学者们在研究房地产市场分化的原因时，主要从房地产的消费品属性出发，从需求和供给两个角度运用宏观因素和诱因组合。 此外，房地产还具有投资品的属性，其价格跌幅较高。 对于房地产来说，这个属性是很多可用的。 本文将房地产的投资属性与消费品的属性相结合，也将房地产作为投资标的进行研究。 最后，本文秉承“房子是用来住的、不是用来炒的”的总基调，为房产税等新政策的实施提供了宝贵的线索和启示。 我们发现房地产市场具有与股票市场类似的特征，如价格分化、波动过大等。 这样的特点，使得单纯依靠“看不见的手”很难实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的目标，因此需要政府力量的介入。 其中，房地产税可以通过降低持有成本和流动性成本来减少房地产市场的投机行为。 相关新政策的实施是中国房地产市场持续规范的必由之路。

本文其余部分的结构如下：第二部分对研究数据进行描述性分析，说明本文的研究假设和研究方法； 第三部分运用回归多项式研究上海不同新村房地产投资个体固定回报率。第四部分利用房地产市场和房地产投资回报率研究房地产市场分化的明显性，并利用来自中学和诊所的数据来研究房地产市场分化的动机； 第五部分研究房地产市场最高的500、200、100个新村。 动态样本数据利用OLS和MLE拟合幂律分布，得到帕累托指数，观察楼市分化的动态变化。 第六部分是本文的研究推论及启示。

这里省略第二至第五部分。