平房图片及价格 北京“老破小”平房交易火热 20万元一平仅为“占学坑” 专家：长远看平房价值或大

上海的一条后街。董红艳/摄

本报记者董红艳、李蓓蓓上海报道

“我们住的小西街连卡车都开不进去。” 作家老舍曾这样描述上海南街。 记者注意到，几六年后的今天，上海大部分西街的面貌并没有发生太大变化。 狭窄的西街巷子两边，既有方方正正、典雅的别墅，也有普通的大楼。 。

近日，记者走访了东西城区多处老房子，采访了多位相关人员。 他发现，尽管该区域私楼住宅成交放缓，但由于程度优势明显，成交依然相当活跃，气氛独特。

3月14日，和硕机构首席分析师郭毅对早报记者表示，由于房产交易的特殊性以及出生人口的增加，从长远来看，上海的私房住宅很可能会出现萎缩。看到较大程度的下降。 价值已经下降。

价格突破20亿元/平方米？

多年来，二手房对上海房价起到了主导作用。 公开数据显示，2017年以来，上海二手房交易占比约为70%，一度超过80%。 上海主城区的二手房占绝大多数，而东、西城区的二手房也有部分是私人住宅。

日前，记者所在的东西城区某私人购房群开始活跃。 不少购房者在群里讨论学区和“鸡宝宝”经历，询问房屋信息和购房经历。 2015年来到上海，开始从事建筑别墅中介工作的周千帆（化名）告诉早报记者，今年疫情期间，他的中介机构在灵境西街附近新开了一家分公司，以拓展业务。 并未对公司业务造成影响。 虽然儿子读书很急，但学区房的需求一直都在。”

“今年，西城区的什刹海、金融街地区，以及东城区的安郊地区，楼盘数量相对较多。” 据周千帆介绍，目前能出售的房产，只有“双证”齐全、护照不全的私人房产。 或者公屋不能交易。

记者注意到，目前主流房产中介平台上基本没有展示楼盘的房源，也没有机构统计公布成交数据。 房产博主“北掌门”在视频平台上分享称，上海东西城的私房市场比较冷门，每平方米的价格太高，很难在中介平台上展示。 房屋资源基本被各大瓦房中介掌控。 在手里。

周千帆还向记者透露，他所在的机构目前没有网上租房平台。 他们的房源信息多是通过陌陌、抖音、快手等向客户推荐，或者直接引导客户到达。 到分行现场咨询。

“目前东西城的楼盘价格基本都是一房一房。” 周千帆描述了建筑物的价格。 从周千帆分享的房源信息来看，大部分房源面积都在10平米左右。 金融街区域房源单价超过400亿元。 什刹海地区的房源单价约为300亿元以上。 大春田片区房屋单价超过200亿元，大部分单价超过20亿元/平方米。

不过，记者注意到，该楼的均价其实很高，而且面积也比较“娇小”，所以单价还是比独立屋的单价低很多。 中介平台上的房源信息显示，金融街地区最实惠的一居室单价仍高达450亿元，比楼盘单价高出100万元以上。 10平方米以上。 周千帆还告诉记者，东西部城市的住宅与住房是一样的。 最大的区别是你无法获得抵押贷款，需要进行全额交易。

住宅物业薄弱

从周千帆同学发布的房屋信息来看，建筑的实际“外观”已经不再那么重要了。 信息仅介绍了学区、位置、面积、房屋总价。 房子的照片大多被“图片”所取代。 这不重要，看文字图片吧。

那么住在大楼里是什么感觉呢？ 毕业后在上海工作的张山（化名）告诉华晨报记者，他早在2014年就在大中寺附近租了一栋楼，但不到一年就搬走了。 “我是10月份搬进来的，第二年3月份就搬走了。当时搬进来的原因是我刚毕业来到广州，没有积蓄。这里的房租是1200元/月，也就是1200元/月。”比较实惠，交通也方便，具体单位也比较近。”

对于离开的原因，张山回忆道：“还有很多不方便的地方，卧室里没有公厕，冬天要上几十米外的公厕；西街居住人口也比较复杂，我住在南街口，与公共走廊有一个小门之隔，隔音和安全性比较差，做饭不方便，没有专门的做饭空间，没有燃气供应。另外，工作有变动，所以我们就离开了。”

走访中，记者发现不少楼宇的庭院里堆满了自行车或电动自行车，或者上面拉着晾衣绳。 空间比较小，一些未售出的房子里堆满了各种东西。 杂乱可能会被特工用来“活在自己身上”。 其中，一处待售房屋的门半开且未上锁。 里面摆满了许多闲置的椅子，通常用作小型公共卧室。

董红艳/摄

据周千帆介绍，东西城的四合院如果环境好一点，装修好一点，会更容易出租。 比如，长桥附近一套10平米的房子每月只能租到3000元到3500元左右。

郭毅表示，上海东西镇的建筑已经不再具有很大的居住价值。 他们之所以受到更大的关注，是因为他们处于单价相对较低的学区，因此可以“占便宜”。 目前房屋总价存在一定的泡沫。 楼盘成交主要取决于整个武汉学区的新政策以及学生数量。 未来，随着近年婴儿数量大幅减少以及东东城学区政策调整频繁，东东城私人住宅价值将受到影响。

上海南大街。董红艳/摄

上海南大街。董红艳/摄

交易需要“避免陷阱”

由于建筑物的特殊性，在进行房产交易时需要防范各种风险。 周千帆还提醒购房者，购买私房要学会“避坑”，不要贪图利益，订无良房。 “门口的房子更难卖了，不能再转让了。” 同时，为了考虑后期新政策，建议购房者订购面积在10平方米以下的房子。

记者了解到，2017年4月之前购买房屋不需要购房资质，但公租房、私人房产也可以买卖。 然而，2017年4月3日，上海市住房和城乡建设委员会发布《关于加强国有农用地住宅房屋销售管理的通知》，将住宅楼纳入贷款限制范围。 只有私人房产才可以买卖，而要订购私人住宅，您需要与购买普通房屋相同的资格。

贝老板在视频平台上分享，目前房源有两种，一种是“双证”齐全，过户周期1个月左右，另一种只有房产证，尚未申请为了它。 农用地使用证相当于房地产行业的“新房”。 由于需要办理农用地使用证，因此流转周期较长。 东部城区大约需要3-4个月，西部城区大约需要5-6个月。 但在办理证明过程中，出卖人仍需收取每平方米16000元至17000元的耕地流转费。 也有店家违约甚至先拿押金再过户的情况。

不想把私房“砸”在手里，选择好房子是关键，而选择好房子也意味着选择好的房产经纪人。 贝先生表示，上海东西城的住房供应基本掌握在各大瓦房机构手中。 成熟的房屋中介机构屈指可数，通常拥有十年以上的行业经验。 只有中介能够承担足够的责任，交易的风险才会相应增加。

由于该楼盘住宅价值较低，总价相对较贵，贝先生提醒，10平米左右的户型就足够了。 面积较大的单价太高，没有必要； 而且在订房的时候，不需要太在意家居装修。 如果房子不好卖，他们就会选择做家居装修。 好房子已经卖掉了，不用等装修。

同时，郭毅还提醒，随着城市的演变，整个东西城都会有更多的搬迁和旧改造区搬迁。 未来，购房者似乎不得不承受“新政没有享受到好学区”的痛苦。 ，以及被搬迁到更偏远地点的风险。”

我市房地产业起步于20世纪90年代末，从无到有，不断发展壮大。 随着住宅建设步伐的加快，房地产业已成为我市经济的衰退点。

一、我市房地产市场现状

(1)市场竞争现状。 1、刚性需求旺盛，房价呈绿色。 据统计，2010年，我市商品房市场成交量达到5.5万多平方米。 经过一段观望期，房价在多重负面激励的刺激下出现强劲大幅下跌。 2、空置率几乎为零。 市场上的房子很少，而且以预订为主。 由于市场需求旺盛，我市商品房空置率几乎为零。 此外，大部分潜力项目的开工时间都被推迟，导致市场上的房价很少。 目前，几乎没有可供购买的房屋。 许多在建项目在开工前就已经内部销售。 售罄。 3、三大蓝筹股成为消费者购房的热门领域。 工农路蓝筹股、建设大道蓝筹股、劳动北路蓝筹股因其建设规模大、性价比高、成长前景好，成为近期消费者购房的热门区域。

(2)价格市场现状。 1、价格有所上涨，但仍有下降空间。 我市商品房地产市场价格自2007年开始，目前仍呈上升趋势。 还有一定的下降空间，尚未见顶。 但近期不会出现大幅波动，处于基本合理、相对稳定的阶段。 2、价格仍然是激发消费者购买欲望的关键诱因之一。 目前市场楼价相对便宜，性价比高的产品更受消费者青睐，而高价位产品整体销量则有些不佳。

（三）产品市场现状。 1、中型客房是目前市场上最受消费者青睐的产品。 从目前的市场消化情况来看，110-140平米的套房是目前市场上消化最好的产品，尤其是130平米左右的客房，已经成为最畅销的产品。市场上的产品。 由于投资前景不明朗，一房一居产品整体销售情况较差，而大房间产品和新loft产品由于单价较低、消费群体较小，整体市场接受度不是很高。 2、三房两厅和两室两厅是目前市场上的主流产品。 两者占据了整个市场的70%，仍然是目前市场供应的主要产品。 3、质量更好、性价比更高的产品，市场接受度更高。 产品质量是否还能保证，成为大多数消费者考虑买房的核心诱因之一。 一些质量更好、开发能力更强、信誉度更高的新项目普遍受到消费者追捧。

（四）客户市场现状。 1、改善型购房成为市场主力。 对于在党政机关、事业单位工作的人来说，当年的房改住房面积极小，房间设计也不合理； 在乡镇工作的人希望将来能到县城工作； 原在国有、集体企业工作的人员住房条件普遍较差； 一些成功人士需要根据自己的地位来更新自己的房屋。 这群人是当前市场的主要客户。 2.农村人口进城，成为市场的主要客户。 随着城镇化进程的推进，不少在城外打工经商的农村人口退休后纷纷进城购房，成为市场的主力客户。 3、30岁以下年轻消费者成为市场主流。 目前的顾客中，30岁以下的年轻顾客占很大比例。 他们大多因离婚而买房，是市场的主流客户。 4、投资客户极少。 目前的价格比较合理，极少数客户把买房当作长期投资，但短期投资客户和投机客户几乎不存在。

二、我市房地产业总体判断及前景分析

（一）对当前我市房地产业发展形势的总体判断。 1、看楼市收入比。 判断楼市水平的常用方法是楼市收入比，即购买当地住宅所需的最终付款与公民每亩年平均收入的比率。 据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，而发展中国家则要高得多。 通常，楼市达到亩均收入6倍以上的地方，被称为泡沫地区。 2010年，全市城镇居民人均可支配收入18568元。 按每亩3.5人估算，每亩收入64988元。 2010年，我市商品房销售单价为2300元/平方米。 据估算，每间房屋面积为120平方米，一套房子的造价为27.6亿元。 这样算下来，家庭价格与每亩平均收入的比值是4.3，相当于全家的4.3年。 收入。 总体来看，钟祥的房价收入比仍在正常范围内。 2、从开发投资强度和增速看。 2010年，全市房地产开发投资规模和增速在长沙六县市中排名第三，仅次于宁乡、平江。 当前我市房地产开发行业的基本趋势是：投资快速下降主要是市场需求拉动，房价快速下降但没有出现泡沫现象。 随着宏观调控措施的逐步落实，我市房地产业将在调整中平稳较快发展，进一步走向成熟和定型。

（二）我市房地产业前景分析。 经过近年来的发展，我市大多数有能力购房的市民的“自住”需求已基本得到满足，住房紧缺的时代已经成为过去。 一些“改善型”购房者也越来越理性，越来越注重房屋的品质和物业管理服务的水平。 “投资型”购房者不再像前几年那样陷入盲目恐慌，从过去的“迫不及待”转变为“理性投资”。 从需求方面来看，房地产市场需求分为居住需求、改善性需求、投资性需求和投机性需求。 前三项在我市基本可以满足，而后两项在新的宏观政策调控下，投资者将更加理性地分析投资利润。 从供给端看，全市二手房市场有效供给量将继续减少，而一级市场成交量将继续增加。 目前供需基本平衡，一三年后商品房供应将相对充裕。 从房价构成来看，房价主要包括耕地成本、建筑安装成本、项目运营费用、税金及附加、开发收入等。 近年来，我市本地交易价格大幅下降，材料、人工成本大幅下降。 这一利诱使我市商品房竣工成本出现较大幅度下降。 农田作为一种稀缺的、不可再生的资源，价格不可能下降。 房屋的建设质量和很多人住房要求的提高，使得建筑安装成本不可能增加。 因此，随着通货紧缩压力加剧，我市商品楼市场价格仍有一定下降空间。

从城镇化进程看，我市总人口6.7万人。 按城镇化率50%计算，我市城镇人口将突破3万。 城市规模不断扩大，住房需求充沛，必将孕育新的住房需求，促使我市房地产业做大做强。