丹阳天玺花园价格 济南十里河片区“尴尬的“高端再改善楼盘——海尔天玺

项目概况

盛橡天玺酒店 (Oaks Tianxi) 位于大中寺地区，历下区亚克力厂路与新源路交汇处。 由3个组团地块组成，2个住宅地块位于新源路南北两侧，1个商业地块位于新源路东侧，总面积13.23万平方米，总建筑面积44万平方米。 开发商是惠而浦房地产公司。

（项目位置图）

项目北侧地块（B2地块）建筑面积77249平方米，容积率3.35，规划住宅13栋，共计1676套。 包括5栋18层小高层住宅，即南区，5栋28层高层住宅，即北区。 另外三栋建筑为被拆迁房屋，包括两栋28层高层住宅楼和一栋32层高层住宅楼。 建筑面积158平方米—230平方米，装修精美。

（B2项目地块鸟瞰图）

项目南侧地块（B-1-2地块）建筑面积35419平方米，容积率3.2。 规划住宅5栋，共868套，其中10层别墅1栋，17层小高层住宅1栋，28层高层住宅1栋，33层高层住宅2栋建筑物。

（B-1-2地块鸟瞰图）

项目征地情况

（项目征地情况）

2018年2月26日，惠而浦地产以底价295761.4亿元收购大中寺地区三组地块。 其中，B2地块楼面价为7164元/平方米，B-1-2地块楼面价为7164元/平方米。 7500元/平方米。

A1地块约束条件：北侧需建设风景绿地； 需建设商品安置房1.72万平方米，未来将由有关部门以1.1亿元/平方米的价格回购。 开发商必须生产4万平方米自有产品并引进国际知名酒店； 建设2万平方米小微企业孵化基地； 引进互联网生活服务平台，入驻国家发改委等认证的国家网络工程实验室。

B-1-2地块约束条件：必须建设中学、小学，投资约6300亿元。

B2地块约束条件：投资约3000亿元建设幼儿园； 面积不超过67980平方米的地块上须建设704套安置房，相关部门今后将按6000元/平方米的价格回购。

项目销售情况

目前，项目北侧地块（B2地块）南区6号楼、9号楼正在出售。 均为16层小高层住宅楼，两层楼梯，两户人家。

6楼

6#层面积158平方米。

9号楼

9#层建筑面积分别为158平方米、186平方米。

项目配套设施

运输

项目毗邻新源路、化纤厂路，附近有内环西路、工业南路等城市主干线。 乘坐308路、K106路、K11路、K138路、K163路、K37路等公交车可直达项目； 项目附近规划有R2、R3线路。 胜福庄站距离B-1-2地块约600米，距离B2地块约1000米。

教育

该项目B2地块拟建一所幼儿园，目前尚未确定是私立还是公立。 初中、初中划区招生。 附近中学有弘一中学或科园中学，享受历下区教育。

商业

项目规划以业务为基础； 项目附近有汇龙广场等商业综合体。

对项目的不利激励

1、项目本身容积率较高，达到3.25，密度较高。 住宅小区较多，影响采光。 B2地块不含拆迁共10栋，其中1#楼东单元3-12层、1#楼东单元1-11层、4#楼东单元1-11层、4#楼东单元一层。 、4#楼西单元东公寓1-8层、4#楼西单元西公寓1-7层、西单元东公寓1-9层8#楼单元均为住宅公寓。

（B-2项目地块住宅公寓示意图）

2、该项目定位为高端再改善新开发，但其所在区域并非高端改善区，周边环境与高端开发有些不同。 在佳园大道与亚克力厂路交叉口西南角，有一些活动板房和工厂等待搬迁。 项目北侧为原定官屯，现处于大量空置状态。 东侧是旧新村，可能面临重建。 这些激励措施可能会对项目产生噪声、扬尘等，影响周围环境。

（项目周边环境）

3、距俄军1.9公里处有黄台电站； 项目北侧有高压线路走廊。

（右侧正在建设中的盛橡天玺，可以看到高压通道和南部发电站）

4、项目B-2地块看上去是一个完整的大社区，但实际上有两条道路穿过新村，将新村分为北、南、西三个小组团。 道路附近的建筑物可能会产生噪音。 影响。

（项目规划图）

围绕该项目的新进展

（项目的新进展）

盛橡天玺 (Oaks Cullinan) 的西北侧和北侧较为成熟。 较早项目有祥泰森林河湾、莱港凯旋别墅、花园小镇、万科城、保利华庭、翡翠大观等，目前仅翡翠大观在售。 ，单价约为23000元/平方米，而且还是一片空白。

总结

从价格和建筑面积来看，该项目单价为28000元/平方米。 目前在售的B2地块建筑面积分别为158平方米、186平方米、225平方米。 都是大跃层，单价在400万到600万之间。 省时省力，性价比低。 以这个价位来说，北京可供选择的项目非常多。 一街之隔的东园镇二手房单价不到2万元，附近的御史大观毛坯平房单价2.3万元/平方米； 项目南2公里处为CBD区域，该区域项目单价在22000元/平方米至30000元/平方米之间。 相比之下，就升值潜力而言，海信天玺肯定不如CBD区域项目，毫无优势可言。

我们先来看看项目所在的区域以及项目本身。 该项目虽然定位为高端改造区，但其所在区域并非高端改造区。 周边环境与高档有些不同。 附近有一些板房和工厂需要搬迁。 项目北侧一侧是原定官屯，现有大量空置土地。 南侧多为新旧村庄，面临一定的重建压力。 而且项目周边没有优良的自然环境，缺乏吸引力。 项目本身的面积比例过高。 以B2地块为例，面积比为3.35。 建筑密度过高，影响采光。 这里有大量的住宅公寓，甚至在16层。 这符合追求改进的新发展。 居住舒适度和品质不匹配。

从配套来看，项目紧邻佳源大厦、化纤厂路，附近有规划的轻轨R2、R3线。 胜福庄站距离B-1-2地块约600米，距离B2地块约1000米。 米，交通比较便利； 该项目属于历下区，高中、初中分开招生。 附近有弘一中学、科园中学。 可以享受历下区的教育，但是没有好的中学来支持学区。

从各方面来看，无论是项目本身的情况、项目的价格、项目所在的区域、项目的配套设施，这诸多的激励因素都造成了项目销售不佳、销售不理想。 价格高昂却没有相应的高端品质，海信天喜处于“尴尬”的境地。

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