租金价格如何计算公式 商业地产投资回报率测算（八种测算公式）

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根据商业地产运营经验，投资回报率估算公式为：

购买和转租的预计投资回报率=月租金×12（月）/售价

购买和转售的预计投资回报率=（销售价格-购买价格）/购买价格

更详细地说：

1、投资回报率分析估算公式：投资回报率=（税前月租金-物业管理费）×12/订购房屋总价（注：该方法考虑了租金与房屋租金的相对关系）楼市，只要结果低于8%就是好的投资，但只是简单的估算，没有考虑货币的时间价值，而且无法对贷款还款方式提供具体的投资分析。 ）

2、投资回收时间分析及估算公式：投资回收年限=（首期付款+新房期间贷款还款）/（税前月租金-每月贷款还款）×12（注：这些方法可以粗略计算出投资回收期一般来说，认为12-15年内的结果是合理的投资。这种方法比租金回报法更深入，适用范围更广，但是片面的。）

一、投资成本

二手房投资成本较低，投资资金压力较小； 而商铺总投资价高，投资区域性强。

二、价格决定

二手房投资回报率的最大决定因素在于其所在新村的周边环境和物业管理配套设施的成熟度； 而对于店铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素。 对于转租的商铺来说，对于投资者来说，不仅是位置，面积也是影响转租价格的重要因素。

第三是投资回报率

二手公寓易于转租，利润稳定，资金回收期较长，而商铺租金回报率高，投资回收期短。

四、投资风险

二手房在转租或转让时也会面临一定的风险，比如因各种激励措施转租困难导致空置的风险，或者租户频繁更换的风险； 而商铺则具有时间敏感性，空置周期短。 、空置率低等特点，但同时易受周边环境、时效性及新政策影响。

比如，沿街有一家店铺，面积约50平方米，售价约200亿元。 目前，该物业管理附近，同一物业管理的月租金为400元/平方米。 即：如果这家商铺被买下并成功转租，新居民每月可能获得2亿元的租金。 那么，其投资回报率是多少？ 现在让我们估计一下：

应用上述估算公式：本次物业管理投资回报率=2亿元×12/20亿元。 经测算，本次物业管理的投资回报率为：12%。

如果该投资者易手并以215亿元出售房产，那么其投资回报率=（215-200）/200。 通过测算，本套物业管理的投资回报率为：7.5%。

如何判断投资回报率既然已经估算了投资回报率，那么我们如何判断这个值的含义呢？ 换句话说，哪个值代表合理的回报？ 哪个值意味着您永远不应该参与其中？ 价值高是不是说明它的利润特别好？ 或者说价值是否意味着对方开出的条件太好了，需要慎重考虑？

业内人士认为，分析这些价值观，业内并没有标准答案。 也许10个人就会有10个答案。 不过，根据本报向部分房地产从业者和投资者收集的数据显示，虽然答案几乎相同，但差别仅在小数点后。

相关业内人士表示：虽然不同物业管理体系的理想投资回报率不尽相同，但就商住物业管理、烂尾生物管理、地铁物业管理等物业管理类型而言，其合理回报分别是，投资临界点和超高收益大致如下表：

物管类收益率合理，投资临界点超高收益率（需谨慎）

商住物业管理10-12%>7%以上

未成品生物管9-10%>6%20%以上

轻轨物业管理3-6%>3%以上

附：估算店铺投资利润率的四种方法

公式1：系数

A、根据项目的建设成本、目标收入水平、市场竞争情况以及项目本身的场地条件、建设水平和规模，设定预计总销售量。 例如：Y万元。

B、根据经验设定项目不同级别的系数。 原则上第一级为项目价值最高、价格最高的级别，一般取100%系数； 第二级根据工程具体情况取大于100%的系数值。 系数值的大小取决于工程的流向。 体系、店面布局、周边店面价格水平等因素。 以此类推，层数越高，系数越小，地下层也是如此。

C.计算各层的权重系数。 楼层的权重系数是用上面第二点设定的系数减去该楼层的实用面积（或建筑面积）来估算的。 （这一步估计每层楼都是一样的）

公式2：Σ权重系数=总权重系数

A、计算总权重系数。将各层权重系数相乘求和，得到项目的总权重系数。

B、计算分层单价和分层单价。 一层的单价等于该项目的总目标销量除以总权重系数，再乘以该层的权重系数； 该层的单价等于该层的单价减去实用面积（建筑面积）。其他层可依此类推。

公式3：（总目标销量÷总权重系数）X层权重系数=层单价

公式4：本级单价÷本级销售面积（建筑面积）=本级单价。 在获得各层单价和客单价的前提下，具体估算出各层不同位置商铺的销售价格。 具体如下：根据该级别每个具体门店的位置、知名度、渠道类别、触达范围、面积等激励因素设置相应的系数值（此时该级别的权重系数和销售单价为不考虑整个项目，设置思路与等级系数设置类似）位置最好、面积最合适、知名度最高、最容易进入的店铺一般设置为100%，按照比例递减不同激励措施的变化。 估计该特定商店的权重系数。 用上一步设置的店铺系数乘以店铺的销售面积（建筑面积）来估算店铺的权重系数。

公式5：存储系数

公式6：Σ具体门店权重系数=门店层级总权重系数。 估算特定商店的单价和特定商店的总销售价格。 具体门店的单价等于该级别的预计销售产值（具体见公式3）除以该级别门店的总权重系数，再乘以具体门店的权重系数； 特定店铺的销售总价等于特定店铺的销售单价减去实用面积（建筑面积）。其他特定店铺依此类推。

公式7：（各层级预估总销量÷各层级总权重系数）X具体门店权重系数=具体门店单价

公式8：具体店面单价÷具体店面销售面积（建筑面积）=具体店面总销售价格至此，具体店面价格的制定基本完成。 然而，这并不是一成不变的。 具体门店应根据市场销售情况、竞争环境、投资者反馈、目标收入调整等激励措施进行调整。外资店平均年回报率预计在7%左右。 每月店铺租金=店铺单价*7%/12个店铺10-15年内收回成本。 投资回报率=年租金/售价

店铺投资利润率的四种算法

目前，投资商铺的风潮突然升温。 如何预估店铺投资利润率？ 据工作人员介绍，店铺投资利润率有以下算法：

1、租金回报率法的计算公式为：（税前月租金-每月贷款还款额）×12/（首期付款+新房期间贷款还款额）。

优点：考虑到租金、价格和主要初始投资，比租金回报率分析法适用范围更广，可以计算资金回收期的长短。

缺点：没有考虑其他早期投资和资金的时间效应。 它无法解决多项投资的现金分析问题。 并且由于其固有的片面性，无法作为一种理想的投资分析工具。

2、租金回报率分析法计算公式：（税前月租金-月物业管理费）×12/所订房屋单价。 这些方法计算出的比率越大，就越值得投资。

优点：考虑到租金、房价以及两者激励的相对关系，是选择“优质楼盘”的简单方法。 缺点：没有考虑所有的投入和产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的综合依据。 无法提供贷款支付的详细细目。

3内部利润率法

房地产投资的计算公式为：累计利润总额/累计投资总额=月租金（累计物业管理费）=内部利润率。

上式以贷款为例； 不考虑利息计算和中介费用； 累计利润和投资均计入投资期限范围内。

优点：内部利润率法考虑了投资期间的所有投资、利润、现金流和其他激励因素。 可以与租金回报率相结合。 内部利润率可以理解为存放在建设银行的存款，但我国建设银行的利率是按利息计算估算的，而内部利润率是按复利估算的。

缺点：通过估算内部利润率来确定物业管理的投资价值是根据明天的数据来预测未来，未来租金的涨跌是未知的数据。

4简单的国际估价方法

基本公式是：如果物业管理的年利润×15年=物业的购买价格，那么物业管理就认为物有所值。 这是国际专业财务管理公司评估房产投资价值的简单方法。

最容易记住的公式：年投资回报率=（月租金×12个月）/单价

例：摊位面积100平米，总价20万，单价2000万，回报率5%；

月租金=5%×2000000012=83333元

每平方米租金=月租金÷面积=83333元÷100平方米=833元/平方米

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