2017WG17地块土拍价格 上海首轮土拍燃爆了，八成地块进入一次性报价区间

编者注

第一轮供地规模明显高于今年第四批，其中一半地块的房产地价合计大幅下跌。

◎文/马千里、邱娟

4月21日，深圳完成为期4天的2023年首轮土地集中拍卖，挂牌19宗地块全部成功出让，总建筑面积198.9万平方米，成交总金额约520万元。 这种供应的质量非常出色。 其中，既有宝山田林、静安中兴路、普陀桃浦等中心城区优质地块，也有宝山西虹桥、宝山五角场等热门蓝筹地块。 这吸引了众多楼市参与竞拍，市场人气明显提升； 优惠幅度方面，除崇明、松江、嘉定、闵行等地少数地块低价出让外，其余地块均已进入一次性报价区间。 整体贴现率创2021年集中供地以来新高，高达7%。

01首轮供地规模明显高于今年第四批

一半土地和房地产的挂钩价格均下跌。

与今年第四批的超高供应（仅6例）不同，北京2023年首轮土地集中拍卖的土地供应规模大幅增加，但仍高于今年前两轮。年。 共出让住宅用地19块，总规划建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.4万元。 在转会规则方面，天津延续了今年第四轮启动的一次性招标过程中降低新增随机值的机制； 对于多家药企竞标的热门地块，一次性竞价过程的随机性加大，药企能否成功还是要看“运气”。

从地块分布来看，本周期提供的土地集中在嘉定、静安、普陀、浦东、闵行、青浦、松江、嘉定、金山、宝山、奉贤等地区。 嘉定、静安、普陀等中心城区也有。 3 包裹。 此外，宝山区还推出了3块纯住宅用地。 分别位于冲古社区和莘庄。 位置非常好。 宝山大虹桥也有不少地块。 总体来看，本轮土地供应主要集中在农用地。 质量显着提高。

除此之外，本轮地块集中供应的房地产与土地联动价格也略有松动。 19个地块中，超过半数地块的民企联动价格有所下降。 涨幅最为突出的是宝宝宝，该批次房地产与土地联动价最高。 山地地块价格上涨至13.1亿元/平方米，下降15%。 这个价格已经和宝山滨江项目基本持平了。 此外，宝山塘桥、宝山大场、金山枫泾、金山枫泾、浦东塘桥等地块限价也出现较大幅度下滑，均超过7%。

02近80%地块进入一次性报价范围

集中供地以来招标热度创历史新高

在大量优质地块的带动下，本轮集中拍卖的热度创下2021年集中拍卖启动以来的新高。19个地块中，除4个地块仅有1个医药外，公司申请最低价，其余均已售出。 多家药企申请的包裹中有15个（近80%）已进入一次性报价范围，整体折扣率提升至7%。

其中，最受欢迎的是宝山西虹桥龙联路东侧的07-02号地块。 参与竞拍的民营企业多达20组，包括华润、中海、中铁地产、金商城象屿、建发联发、中铁越秀、华发四川海润、招商南山等皖皖高速、大华、国贸葛洲坝、路王、大甲、绿城、保利发展、金茂、金地、东郊别墅、华侨城、万科、中天&天阳、碧桂园，直到20日晚上10点左右才完成土地转让由于系统报价问题。 最终，华发四川海润联合体以19.19万元、折让率8.98%拿下该地块。 成交价格为38689元/平方米。 该区域房产及土地联价为6.4万元/平方米，与目前在售虹桥花园三期房产及土地联价相同。 但周边地区同类二手房的价格已经达到7亿元/平方米。 有一定的反转。 减少空间没有什么大问题。 按房产和土地总价64000元/平方米计算，地房比为60%，房产地差为25311元/平方米。 盈利空间比较宽裕。

据悉，本次拍卖中起拍墙价和房产联动价最高的嘉定田林地块，由于房产联动价的上涨，利润率大幅提升。 此外，天林蓝筹股已多年未出售住宅用地，蓝筹股中目前也没有房屋。 供应方面，加上地块面积较小，资金压力较小，因此吸引了多家药企参与竞拍，其中包括中海、徐汇城投、中铁、华润、国贸葛洲坝、中铁越秀等、招商蛇口、华发祖业、棕北、建发、保利西岸、绿城等12组投标人参与角逐。 触发终止价格后，中国铁建以单价19.05万元、折让率8.91%、底价约85505元的价格拿下该地块。 元/平方米，按房屋指导价13.1亿元/平方米计算，地房比为65%，房地差额超过4.5亿元/平方米。 利润空间还是相当可观的。

035月北京房屋销售率飙升至87%

在高额利润的保证下，民企参与拍卖的热情高涨。

克而瑞测试显示，去年一季度，广州房屋销售率为79%，基本回落至2003年水平。节后开盘项目43个，日间开盘23个，>70的项目34个%。 2月份的挂牌热情转化为销量后，3月份销量猛增至87%，大部分新盘售出率都在80%以上。

此外，将纯住宅用地成交价格与房产与土地挂钩价格进行比较，平均地房比为0.54，房地差价也超过2.5亿元，表明盈利的房间还是比较丰富的。 其中，利润最高的是嘉定田林、普陀桃浦、闵行徐家汇等优质地块。 土地与住房比例不足65%，住房与土地差额超过3亿元/平方米。 但由于项目所在地多位于市中心热点蓝筹股或土地供应紧缺，从目前市场热情来看，基本能实现日照，因此该类地块的竞拍热情较为热烈。

04 万科、华润、中海时隔两年强势卷土重来

龙湖等民营企业的积极性也明显增强。

本轮广州地方拍卖延续了今年以央企为主体的集中地方拍卖格局。 不同的是，国有企业参与拍卖的热情有所提高。 本轮成交的19宗地块中，80%为国有企业拍得，占本次拍卖总金额的90%。 截至发稿时，新天河、龙湖及建华分别仅购买了3块地块。 建材和安徽新华中标，总成交额42.7万元，不到当地拍卖的10%。 值得注意的是，新天河、龙湖、建华建材分别竞得的宝山金汇、嘉定塘桥地块均以最低价竞得。 河南新华拍得的金山枫景地块是本次拍卖的唯一一块。 某国企拿下的一块土地，进入一次性报价阶段。

央企中，保利发展的运气较好。 已收购嘉定大场和闵行闵行两幅地块。 而且，这两块地块都进入了一次性报价范围，可以说是充满了运气。 此外，招商局、金地、象屿也表现不俗，各拿下两幅地块。

值得注意的是，本次土地拍卖也是万科、中海、华润进入北京农地市场七年来的首次土地拍卖。 这三家制药公司的表现都非常积极。 其中，万科、华润双双获胜。 万科以单价113万元拿下嘉定广富林地块（最低价37.83万元中标）、闵行冲古小区地块（与中铁联合拿地，一次性报价阶段竞标中标） ，75.49万元）。 华润收购松江区西虹桥笑来港，单价30.15万元（一次性报价）。

总体来看，受房市人气下滑、土地质量改善、部分地块房产与土地联动价格放宽等多重影响，广州2023年首轮土地拍卖迅速升温申请拍卖的制药公司多达 50 家，其中包括许多。 私人企业。 从招标结果看，近80%的地块进入一次性报价区间，市场热情明显提升，整体折价率提升至7%，创下去年集中供地以来的新高。 2021年，值得注意的是，虽然近期民营企业融资新政策有所放松，但在行业资金不景气的背景下，给民营企业带来的实惠相对有限，大部分民营企业的资金压力依然低迷，因此影响了民营企业的投标积极性。 因此，拿地的主力仍然是中央企业。

展望未来，鉴于年初自然资源部下发通知，要求“原则上不超过三个月公开出让地块详细清单”预计5、6月将出现土地供应小高峰，二季度成交。 规模也会出现周期性下降。 就民企拿地而言，在民企流动性低迷、三四线城市库存压力尚未明显缓解的情况下，聚焦高基数城市仍是最佳选择。